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Bail commercial : montant de l’indemnité d’occupation en cas d’exercice du droit d’option par le propriétaire

bail commercial Sur les modifications notables des facteurs locaux de commercialité et leur influence sur le commerce du preneur

Bail commercial : copropriété du fonds et immatriculation au registre du commerce et des sociétés des locataires

Bail commercial fixation du nouveau loyer suite à accroissements

Bail commercial : travaux exécutés par le locataire suite à une déspécialisation

Le propriétaire de locaux à usage commercial demande l’acquisition de la clause résolutoire au motif que le locataire a fait exécuter des travaux sans son consentement exprès et écrit, conformément aux dispositions prévues dans le bail. Pour sa défense, le locataire invoque le fait que ces travaux ont été réalisés suite aux prescriptions de la commission intercommunale de sécurité. Pour la Cour de cassation, la prescription par une autorité administrative de travaux de sécurité, dès lors que ces travaux ont été rendus nécessaires uniquement en raison de l’adjonction d’activités complémentaires à celles initialement prévues par le locataire, ne constitue pas un événement relevant de la force majeure. Par conséquent, le preneur a commis une faute en ne demandant pas l’accord préalable du propriétaire des murs.

Arrêt du 13 juin 2007, Cour de cassation, Chambre commerciale, pourvoi n° 06-13661

Bail commercial : clause de destination du bail et droit au renouvellement

Aux termes de l’article L. 145-8 du Code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Pour refuser le renouvellement du bail commercial pour défaut d’exploitation du fonds de boulangerie-pâtisserie, le propriétaire des murs invoque le fait que les locaux pris à bail servent uniquement de dépôt-vente et ne sont plus affectés à l’activité contractuellement prévue, dans la mesure où, le pain et les pâtisseries vendus dans le local sont fabriqués dans une autre pâtisserie exploitée par le locataire.

Pour la Cour de cassation, les juges de la cour d’appel ont violé la disposition précitée en accueillant la demande du bailleur puisque la clause de destination de boulangerie-pâtisserie n’imposait pas, à défaut de stipulations particulières, la fabrication artisanale et la vente dans le même local.

Arrêt du 27 juin 2007, Cour de cassation, Chambre commerciale, pourvoi n° 05-15456

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X06X03X00154X056

Locaux commerciaux : le locataire peut-il bénéficier d’un délai de grâce en cas d’expulsion ?

L’article L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le juge des référés ou le juge de l'exécution, selon le cas, du lieu de la situation de l'immeuble peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Les locaux commerciaux doivent-ils être considérés comme des locaux professionnels ? La Cour de cassation répond par l’affirmative en accordant au locataire-gérant d’un fonds de commerce le bénéfice du délai de grâce sur la base de l’article précité.

Arrêt du 4 juillet 2007, Cour de cassation, 2ème Chambre civile, pourvoi n° 06-14601 http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X07X02X00146X001

06-11.591 Arrêt n° 404 du 3 mai 2007 Cour de cassation - Troisième chambre civile

Rejet

Demandeur(s) à la cassation : société civile immobilière SCI Mailly I
Défendeur(s) à la cassation : Mme Paulette X... épouse Y...

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 23 novembre 2005), que Mme Y..., titulaire d'un bail commercial comportant une clause de non-concurrence, a assigné son bailleur, la SCI Mailly I (la SCI),pour faire juger que, compte tenu des mutations et transformations de commerces intervenues dans l'immeuble loué à divers commerçants, cette clause était devenue sans objet et qu'elle ne saurait s'appliquer ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la clause avec effet à compter de la date de l'assignation, alors, selon le moyen :

1°/ que le renouvellement du bail s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration ; qu'aucune juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses d'un bail ; qu'en prononçant la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail, les juges du fond ont excédé leurs pouvoirs en violation des articles 1134 du code civil et 29 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ;

2°/ qu'une obligation valablement contractée s'impose aux parties, pour toute la durée de la convention ; que le juge ne peut s'arroger le pouvoir de modifier la convention en ajoutant ou en supprimant un engagement ; qu'en prononçant la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail, les juges du fond ont excédé leurs pouvoirs en violation de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail d'origine conclu le 1er janvier 1983 comportait une clause ainsi rédigée "Le preneur ne pourra également en aucun cas, exploiter des commerces actuellement exercés par les autres locataires de l'immeuble 19 rue Mailly à Perpignan, le preneur déclarant parfaitement connaître les activités déjà exercées dans l'immeuble" et ayant retenu qu'en insérant dès le départ une telle clause dans tous les baux du même immeuble, les bailleurs d'origine et les preneurs initiaux avaient eu pour commune intention de préserver l'activité commerciale des autres commerces déjà exploités dans l'immeuble en évitant toute concurrence entre ses occupants, que, sauf à dénaturer cette clause claire, ou à l'exécuter de mauvaise foi, en créant un déséquilibre entre les obligations et les droits de chacune des parties, une telle clause devait demeurer commune à tous les preneurs et perdurer dans le temps, la cour d'appel, qui a constaté que la clause imposée par le bailleur initial à tous ses locataires avait disparu des baux consentis les 25 janvier 1989 et 1er septembre 1997 à la société Moly Textiles, locataire du même immeuble, a pu en déduire que le bailleur, qui s'était exonéré de l'obligation qui pesait sur lui, d'insérer cette clause dans les baux concernés par la zone de non-concurrence, avait commis une faute dans l'exécution du bail, rendant de fait impossible le respect de ladite clause et qu'il y avait lieu en conséquence de prononcer la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail liant Mme Y... à la SCI à compter de la date de l'assignation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Bail commercial : date de point de départ du bail renouvellé suite à demande du locataire

Bail commercial : délégation imparfaite de paiement de l’indemnité d’éviction

Bail commercial et immatriculation au RCS du nu-propriétaire d’un fonds de commerce

Bail commercial : L'écoulement du temps n'entraîne pas la renonciation à invoquer une clause résolutoire

Evaluation de l'indemnité d'éviction dans l'hypothèse d'un refus de renouvellement du bail