Lorsque le propriétaire exerce son droit d’option et refuse le renouvellement du bail commercial, le locataire qui reste dans les lieux devient occupant sans titre à compter de la date d’expiration du bail et doit verser, en contrepartie, une indemnité d’occupation.

La Cour de cassation reproche à une cour d’appel d’avoir déterminé le montant de cette indemnité sur la base du loyer tel que celui-ci aurait été fixé en cas de renouvellement du bail soit conformément aux dispositions de la clause contractuelle (celle-ci prévoyait le versement d’un loyer variable correspondant à 6 % du chiffre d’affaires avec un loyer minimum garanti). En effet, l’indemnité d’occupation étant distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès l’exercice par le bailleur de son droit d’option, cette indemnité doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, arrêt du 3 octobre 2007, pourvoi n° 06-17766

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X10X03X00177X066

Vu l’article L. 145-28 du code de commerce, ensemble L. 145-57 du même code ;

Attendu qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ; que jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément à la valeur locative ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 16 mai 2006) que la société civile immobilière Centre commercial des Pontots (la SCI) a donné à bail à la société Chaussures Eram des locaux pour une durée de douze ans le 29 novembre 1985, moyennant le versement d’un loyer variable correspondant à six pour cent du chiffre d’affaires, avec un loyer minimum garanti ; que la locataire a sollicité le renouvellement du bail le 8 septembre 1997, que la SCI a accepté ; que la bailleresse a demandé que le loyer soit fixé à la valeur locative puis, exerçant son droit d’option, a refusé le renouvellement et proposé une indemnité d’éviction ;

Attendu que pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, l’arrêt retient que cette indemnité doit être déterminée sur la base du loyer tel que celui-ci aurait été fixé en cas de renouvellement du bail soit conformément aux dispositions de la clause contractuelle puisqu’il a été définitivement jugé que la bailleresse ne pouvait obtenir un loyer différent de celui résultant de la convention initiale ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’indemnité d’occupation étant distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès l’exercice par le bailleur de son droit d’option, cette indemnité doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a dit que le maintien dans les lieux de la société Chaussures Eram pendant la durée de la procédure d’indemnité d’éviction s’effectuerait aux clauses et conditions du bail en ce qui concerne l’indemnité d’occupation, l’arrêt rendu le 16 mai 2006, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ;

remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse ;

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Chaussures Eram à payer à la SCI Centre commercial des Pontots la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société Chaussures Eram ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois octobre deux mille sept.