LE RÉGIME FISCAL DES MARCHANDS DE BIENS

LE RÉGIME FISCAL DES MARCHANDS DE BIENS

Les marchands de biens sont les personnes physiques qui, habituellement, achètent des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre, ou qui, habituellement, souscrivent des actions ou parts de ces sociétés en vue de les revendre (art. 35-I-1° du Code général des impôts).

I. MODALITÉS D’IMPOSITION DES REVENUS

Les profits (ou pertes) des marchands de biens sont déterminés suivant les règles de droit commun applicables en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, le bénéfice imposable est égal à la différence entre le prix de vente des immeubles augmenté des charges et leur prix de revient. Ces profits relèvent de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, mais sont toutefois exclus du régime des micros entreprises.

Remarque :

le régime des marchands de biens trouve à s’appliquer dans le cas de sociétés commerciales de personnes n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés. En effet, en l’occurrence ce sont les membres de ces sociétés qui sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, chacun pour la part correspondant à ses droits sociaux, à raison des profits dégagés.

II. RÈGLES APPLICABLES EN MATIÈRE DE TVA

Base d’imposition

La particularité du régime des marchands de biens est que la base d’imposition est constituée par la marge brute et non par le prix de vente du bien.

Cette marge correspond à la différence entre, d’une part, le prix de vente et, d’autre part, les sommes que le vendeur a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du bien (sommes payées au précédent propriétaire, honoraires, droits d’enregistrement, etc).

Régime de taxation

Les marchands de biens ne sont admis qu’au régime réel normal et ne peuvent donc pas bénéficier de la franchise en base de TVA ou du régime du réel simplifié. Ils doivent dès lors déclarer et payer la TVA au moyen d’une déclaration CA3 dans les conditions de droit commun .

III. OBLIGATIONS PARTICULIÈRES

Le marchand de biens doit satisfaire aux obligations suivantes :

- s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés. Cette immatriculation emporte l’obligation d’établir une déclaration d’existence, dans le délai d’un mois à compter du commencement des opérations, au centre des impôts du lieu de résidence du marchand de biens, ou le cas échéant, au centre de formalités des entreprises (CFE) de la Chambre de commerce et d’industrie dont il dépend (formulaires M0 ou P0) ;

- tenir un répertoire à colonnes non sujet à timbre présentant jour par jour, sans blanc ni interligne et par ordre de numéros, tous les mandats, promesses de vente, actes translatifs de propriété, et d’une manière générale, tous les actes se rattachant à la profession ;

- enregistrer tous les actes cités précédemment dans un délai de 10 jours à compter de leur date, sauf s’ils ont été rédigés par un notaire ;

- soumettre leurs répertoire à colonnes, livres et documents comptables au droit de communication des agents des impôts.

IV. DROITS D’ENREGISTREMENT

Au moment de l’acquisition du bien

Seules les acquisitions d’immeubles supportent un droit d’enregistrement. Ces acquisitions peuvent néanmoins bénéficier d’un régime de faveur et ainsi supporter un droit au taux réduit de 0,715 %.

Pour que ce régime de faveur trouve à s’appliquer, deux conditions doivent être impérativement réunies :

- le marchand de biens doit s’être conformé aux obligations particulières qui lui incombent (voir ci-dessus) ;