Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel
Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Professionnel
Support d'investissement
Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé
Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants
Investissement optimal
Fonction de la situation et des objectifs de l'investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d'avantage
Fonction de la situation et des objectifs de l'investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d'avantage
Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l'investisseur et du complément de revenu souhaité à terme
Minimum 400 000 € environ
Avantage fiscal
Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 65% de l'invest/15 ans
Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 50% de l'invest/9 ans
Déductibilité des charges et intérêts d'emprunt, amortissement 'immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA
Imputation des déficits liés à cette
activité (autres qu'amortissements) sur autres revenus. Amortissement
immobilier et mobilier + récupération de TVA possible
Impact fiscal
Fort pendant 7 ans puis plus faible, étalé sur 9 à 15 ans
Fort les 7 première années puis plus faible, étalé sur 9 ans
Possibilité de récupération de TVA + revenus non fiscalisés
Fort de 1 à 5 ans, puis longue période de non imposition des revenus tirés du LMP
Conditions
Location 9 à 15 ans + respect plafond loyer et de ressource du locataire
Location 9 ans + respect plafond loyer
Location meublée
Dégager 23 000 € mini. annuels de revenus locatifs (ou que l'activité LMP dégage + de 50% des revenus globaux)
Horizon
9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente
9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente
Long terme : constitution d'un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés
En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans
Divers
Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants
Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants
Pas de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraite
TVA en principe récupérable. Inscription nécessaire au RCS. Transmission facilitée (bien professionnel)
Conseils
Choix de l'immobilier primordial, pour la location comme pour la revente
Choix de l'immobilier primordial, pour la location comme pour la revente
Choix de l'immobilier et du gestionnaire primordiaux
Choix de l'immobilier et du gestionnaire primordiaux
Investissement locatif dans une Zone de Revitalisation Rurale
Investissement immobilier outre-mer
Investissement en vue de la restauration complète, puis en principe location
Investissement en vue de la restauration complète, puis location
Support d'investissement
Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR
Immobilier neuf à usage d'habitation principale du locataire
Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux
Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé
Investissement optimal
50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 100 000 € pour un couple marié
Selon situation de l'investisseur et marché local
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité
Avantage fiscal
Réduction d'impôt 25% / invest. / 6 ans, plafonnée en fonction de la situation fiscale. Récupération possible de la TVA
Réduction d'impôt 40 à 50% / invest /
5 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie
solaire ou non). Plafond 1 959 €HT/m²
Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global
Régime revenus fonciers + imputation
sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d'emprunt imputables
seulement à concurrence des loyers
Impact fiscal
Fort les premières années (6 ans maximum)
Très fort pendant 5 ans
Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible
Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible
Conditions
Location 9 ans mini. par bail commercial
Plafonnement ou non des loyers et conditions ou non de ressources du locataire (selon secteur)
Immeuble classé (ou inscrit). Aucune obligation de location sauf au regard de l’imputation sur le revenu global
Immeuble en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP. Location non meublée 6 ans
Horizon
9 ans minimum
5 ans ou 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison
Aucune obligation de location, mais au regard de l'imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillés
6 ans minimum de location; cependant, au regard de l'imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés
Divers
Possibilité d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines / an. Récupération possible de la TVA
Possibilité, après 5 ans à 6 ans, d'utiliser le bien et/ou de le louer en saisonnier
Montage en InFine avec capitalisation
des réductions d'impôt. Applicable également en cas de revenus
exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.)
Montage en InFine avec capitalisation
des réductions d'impôt. Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable
également en cas de revenus exceptionnels
Conseils
Attention à ne pas surpayer le bien et à la revente si envisagée
Attention à la qualité de l'immobilier et à la stabilité du marché local
Choix de l'immobilier et du maître d'oeuvre pour la restauration primordiaux
Choix de l'immobilier et du maître d'oeuvre pour la restauration primordiaux
Se constituer un complément de revenu à terme sécurisé par la pierre
Principalement revenus garantis pas ou peu fiscalisés
Horizon
9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente
9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente
Long terme : constitution d'un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés
En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans
Capitaux existants
Non nécessaires à l'opération (sauf InFine)
Non nécessaires à l'opération (sauf InFine) Faible
Non nécessaires à l'opération
En général oui pour nantissement au profit crédit InFine
Capacité mensuelle d'épargne
Faible
Faible
Faible
Nulle
Investissement optimal
Fonction de la situation et des objectifs de l'investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d'avantage
Fonction de la situation et des objectifs de l'investisseur. Si revenus fonciers existants, intérêt à investir d'avantage
Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l'investisseur et du complément de revenu souhaité à terme
Minimum 400 000 euros
Immobilier concerné
Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé
Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants
Fiscalité
Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 65% de l'invest. /15 ans
Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 50% de l'invest. /9 ans
Déductibilité des charges et intérêts d'emprunt, amortissement 'immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA
Statut professionnel: imputation des
déficits liés à cette activité (autres qu'amortissements) sur autres
revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA
possible
Risque
Faible si choix judicieux de l'immobilier
Faible si choix judicieux de l'immobilier
Faibles si immobiliers et gestionnaires de qualité
Faibles si immobiliers et gestionnaires de qualité
Défiscalisation sur l'année en cours
Difficile car au prorata temporis / achèvement
Difficile car au prorata temporis / achèvement
Aucune
Possible, mais produits très rares
Autres
Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants
Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants
Pas de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraite
Défiscaliser tout en profitant périodiquement de son investissement
Forte défiscalisation. Possibilité d'utilisation ultérieure
Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier
Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier
Horizon
9 ans minimum
5 à 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison
Aucune obligation de location, mais au regard de l'imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillés
6 ans minimum de location; cependant, au regard de l'imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés
Capitaux existants
Non nécessaires Faible
Non nécessaires à l'opération (sauf InFine)
En général oui pour nantissement au profit crédit InFine
En général oui pour nantissement au profit crédit InFine
Capacité mensuelle d'épargne
Faible
Selon montage
Nulle
Nulle
Investissement optimal
50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 100 000 € pour un couple marié
Selon marché local
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité
Immobilier concerné
Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR
Immobilier neuf à usage d'habitation principale du locataire
Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux
Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé
Fiscalité
Réduction d'impôt 25% / invest. / 6 ans, plafonnée en fonction de la situation fiscale. Récupération possible de la TVA
Réduction d'impôt 25 à 64% / invest /
5 à 10 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie
solaire ou non). Plafond 1 866 €HT/m²
Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global
Régime revenus fonciers + imputation
sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d'emprunt imputables
seulement à concurrence des loyers
Risque
Faible mais revente difficile. Attention à ne pas surpayer le bien
Existant, fonction de la qualité de l'immobilier et de la stabilité du marché local
Existant, fonction de la qualité de l'immobilier et de l'opérateur mandaté pour restaurer
Existant, fonction de la qualité de l'immobilier et de l'opérateur mandaté pour restaurer
Défiscalisation sur l'année en cours
Possible
Possible, mais produits très rares
Possible, mais produits très rares
Possible, mais produits très rares
Autres
Possibilité d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines / an. Remboursement possible TVA
Possibilité, après 5 à 6 ans, d'utiliser le bien
Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.)
Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels
immobilier locatif : fixation des plafonds de ressources 2008
Les
nouveaux plafonds de ressources des locataires viennent d'être publiés
pour les investissements immobiliers réalisés en "Borloo Populaire" et
en "Besson Ancien".
Dans
les régimes d'investissement immobilier à usage locatif, il est souvent
demandé des conditions de ressources maximales au locataire. Les
nouveaux plafonds de ressources applicables en 2008 viennent d'être
publiés.
Les systèmes défiscalisants dans l'immobilier
Le
" Borloo populaire ", c'est le régime le plus favorable (65%
d'amortissement du prix d'achat) mais sous des conditions strictes :
ressources à ne pas dépasser par le locataire et
Le " Borloo
Ancien " est, comme son nom l'indique, destiné à l'immobilier ancien.
Il apporte, selon les cas, 30% à 45% de déduction des revenus
fonciers. Il impose aussi des des conditions de ressources du
locataire.
Le " Robien recentré " permet 50% d'amortissement
avec du prix d'achat, mais, il n'oblige pas à respecter des conditions
de ressources du locataire.
Plafonds de ressources pour le "Borloo Populaire" et le "Besson Ancien"
Dans
le cadre des investissements réalisés selon les régimes "Borloo
Populaire" et en "Besson Ancien", les ressources du locataire,
appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas dépasser les
plafonds ci-dessous :
"Plafonds de ressources pour le "Borloo Populaire" et le "Besson Ancien" :
Composition du foyer locataire
Zone A
Zone B
Zone C
Personne seule
42.396 euros
32.767 euros
28.672 euros
Couple marié
63.362 euros
43.755 euros
38.538 euros
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge
76.165 euros
52.618 euros
46.136 euros
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge
91.234 euros
63.520 euros
55.835 euros
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge
108.003 euros
74.722 euros
65.533 euros
Presonne seule ou couple marié ayant quatre enfants à charge
121.533 euros
84.208 euros
73.922 euros
Majoration pour personne à charge à partir de la cinquième
le dispositif "Robien recentré". Amortissement
limité à 50% du montant de l'investissement, mais le propriétaire peut
louer sans limite de revenus du locataire;
le dispositif "Borloo populaire".
Fiscalement plus attractif, avec des loyers se situant 20% en-dessous
de ceux du "Robien recentré" mais l'avantage de bénéficier d'une
déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts.
DETAILS DU DISPOSITIF DE ROBIEN
Le
décret relatif à la loi portant "Engagement national pour le logement"
a été publié au Journal Officiel le 16 août 2006, de même que l'arrêté
relatif à la mise en oeuvre du nouveau dispositif "Borloo populaire".
Il
procède à la réforme du régime d'amortissement fiscal en faveur des
investissements locatifs créé en 2003 par M. Gilles de Robien, alors
ministre de l'équipement et du logement, afin d'en corriger certains
effets pervers.
En outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau système d'amortissement, baptisé "Borloo populaire",
pour favoriser la création d'une offre locative privée à des niveaux de
loyers fixés à 70 % des loyers de marché et réservée à des locataires
disposant de ressources modestes (NDLR : selon nos estimations, près
des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux
plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y
parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur). Ces deux dispositifs sont donc pleinement en vigueur.
Le Borloo populaire peut être choisi par les
particuliers pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2006. Il
coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du
marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à
partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché
tendu.
Le "Borloo populaire" est accordé à deux principales conditions :
le bien immobilier doit être
loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain
plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré);
le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché).
La différence notable entre les deux systèmes consiste en une meilleure répartition des taux d'amortissement, qui devrait être de nature à diminuer le risque de "saturation" du plafond annuel de déficit foncier, fixé à 10 700 €. L'ancien
dispositif d’amortissement fiscal "Robien" n'était associé à aucune
contrainte de ressources du locataire et prévoyait des plafonds de
loyers inférieurs de 10 % seulement au marché.
Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités :
recentrer la production de logements "Robien" dans les agglomérations les plus tendues et
répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens.
C’est tout l’objectif de la loi "Engagement national pour le
logement" qui a donc adapté le "Robien" et créé le nouveau dispositif
"Borloo populaire". Le Robien recentré et le Borloo vont ainsi
coexister, au libre choix des investisseurs.
Ils sont complémentaires :
le Borloo est fiscalement plus attractif,
mais alors que les loyers se situent 20% en-dessous de ceux du Robien,
une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur les revenus bruts;
le Robien est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.
Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs par an qui sont prévus.
Attention :
CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION.
ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR. De fait, la "Maison Borloo" (ou "Maison à 100 000 €") n'est pas concernée.
Applicables au neuf – et à l'ancien sous certaines conditions
très strictes pour le Borloo, leur principal attrait réside dans
l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de
l'investissement.
Pour l'investisseur optant pour l'un des ces avantages fiscaux, deux conditions de location sont à respecter:
conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans
respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).
Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.
Pour l'investisseur avisé, ces dispositifs permettent :
d'investir en immobilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financé par le locataire.
avec ou sans apport (possibilité de financement total).
tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à l'assurance décès-invalidité).
LE LOCATIF
Le loyer mensuel - charges non comprises - est plafonné pendant la période d'amortissement seulement, en fonction de la surface habitable du logement (cette dernière peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m² par logement).
Il dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien.
La France est divisée en 4 zones :
Classement géographique des communes
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
- Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne. - Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton). - Genevois français.
- Agglomérations de plus de 250 000 habitants*. - Grande couronne autour de Paris. - Quelques agglomérations chères**. - Pourtour de la Côte d'Azur. - Départements Outremer, Corse et îles.
Reste de la zone B, c'est-à-dire : - Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. - Autres zones frontalières ou littorales chères. - Limite de l'Ile-de-France.
Reste du territoire.
* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population : Aix-en-Provence
- Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai,
Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours,
Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand,
Avignon. ** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Plafonds de loyers (par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2008)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Robien recentré
20,45 €
14,21 €
11,62 €
8,52 €
Borloo populaire
16,37 €
11,37 €
9,30 €
6,82 €
Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er
janvier. La revalorisation se fait sur la base du nouvel indice de
revalorisation des loyers (IRL, publié par l'INSEE - Institut national
de la statistique et des études économiques, prise en pourcentage et
deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d'euro
supérieur) à compter du 1er janvier 2007.
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à
prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des
annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la
date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est
postérieure.
Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit
être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année
d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est
postérieure.
Cette option est irrévocable pour le logement
considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement
nu pendant au moins 9 ans à usage d’habitation principale à une
personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
En Borloo, le
locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire,
par contre l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une
période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la
disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne
bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de
la déduction au titre de l'amortissement. Cette période de mise à
disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise
en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.
Plafonds de ressources du locataire en Borloo
Pour les baux conclus en 2008, les ressources du locataire
appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les
plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Composition du foyer locataire
Personne seule
33 233 €
24 685 €
22 628 €
22 475 €
Couple
49 668 €
36 250 €
33 230 €
30 209 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge
59 704 €
43 398 €
39 782 €
36 165 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
71 516 €
52 521 €
48 145 €
43 768 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
84 661 €
61 644 €
56 507 €
51 370 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
95 267 €
69 535 €
63 740 €
57 946 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
+10 617 €
+7 897 €
+7 239 €
+6 580 €
Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction
de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette
variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année
et le 1er octobre de l'année précédente.
Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au
revenu fiscal de référence, qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu
de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.
On apprécie le plafond à retenir à la date de signature du bail en
fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers
fiscaux. Lorsque les titulaires du bail constituent des foyers fiscaux
distincts, chacun doit satisfaire personnellement aux conditions de
ressources. Toutefois, une exception est prévue pour les ressources de
contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l'ensemble
des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux
couples (avec ou sans personnes à charge).
NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers
français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend
cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive
assez favorable à l'investisseur.
Le régime fiscal des revenus fonciers
Tout propriétaire ("Bailleur") donnant en location à usage de
résidence principale un bien non meublé dépend du régime fiscal des
revenus fonciers.
A ce titre, chaque année le bailleur est
autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges
réelles qu'il supporte; il en est ainsi depuis l'imposition des revenus
de 2006 marquée notamment par la suppression de la déduction
forfaitaire. Ainsi, parmi les charges déductibles, on peut citer :
les intérêts d'emprunts contractés pour le financement de
l'acquisition du logement locatif ainsi que les frais d'assurance liés
à l'emprunt – à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur
des revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans.
l'ensemble des charges réelles : taxe foncière, dépenses de
réparation et d'entretien, primes d'assurance, etc. Les frais de
rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération,
honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour
leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe
déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.
en loi Borloo, une déduction forfaitaire exceptionnelle de 30% des loyers bruts.
Les dépenses de reconstruction et d’agrandissement ouvrent droit à
une déduction, au titre de l’amortissement, égale à 6% du montant des
dépenses pendant 7 ans et à 4% de ce montant pendant les 2 ans qui
suivent. Le propriétaire doit s’engager à louer le logement en
respectants les conditions pendant une nouvelle durée de 9 ans. Les
dépenses d’amélioration ouvrent droit à une déduction, au titre de
l’amortissement, égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans.
La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du
mois d’achèvement des travaux.
Rappel des spécificités Borloo populaire et Robien recentré
Borloo populaire
Robien recentré
Loyer
Plafonné à environ 70% du loyer marché
Plafonné à environ 90% du loyer marché
Engagement de location
9 ans, possible 15 ans
9 ans
Déduction forfaitaire
30%
0%
Déduction des frais réels
oui
oui
La gestion
Dans le cadre du mandat de gestion qui lui sera confié, le gestionnaire aura notamment en charge :
la recherche et la mise en place du locataire;
la gestion quotidienne de votre bien;
les relations avec votre locataire.
Des garanties locatives optionnelles peuvent permettre de sécuriser encore plus votre investissement. Elles sont du type:
loyers impayés;
inoccupation;
dégradations immobilières;
protection juridique.
Au delà du confort apporté par un gestionnaire (dont la charge est
déductible des loyers), lefait de déléguer la gestion diminue les
risques de litiges éventuels avec le locataire, confronté à un
véritable professionnel au faîte de la législation, des procédures et
gérant au quotidien plusieurs centaines de lots.
LE FINANCEMENT
A
moins de vouloir tirer immédiatement des revenus de votre
investissement locatif, et si votre capacité d'endettement le permet, il est conseillé d'opter pour un financement bancaire à 100% - sans aucun apport.
Ce montage permet de maximiser l'investissement,
d'un point de vue financier et fiscal (les intérêts d'emprunt étant
totalement déductibles des revenus locatifs), profitant ainsi d'un double effet de levier : financier et fiscal.
L'épargne éventuellement disponible pourra être placée sur un
support peu fiscalisé (Assurance Vie par exemple), tout en contribuant
à diversifier vos placements.
Types de financement
Borloo populaire
Robien recentré
Financement
Libre
Possibilité de PLS (Prêt Locatif Social)
Pour ce qui est du type de prêt, deux principales possibilités :
prêt classique (dit amortissable)
prêt in fine (non amortissable).
Quant au taux, après avoir touché un plancher,
ceux-ci remontent progressivement. Or les taux fixes et les taux
révisables n'étant pas calculé sur la même base de référence, un taux
variable (révisable) peut éventuellement s'avérer intéressant; dans
cette hypothèse, attention à la formule de révision du taux et au fait
que la variation du taux ne puisse évoluer au-delà d'une fourchette
prédéfinie (+ ou - 2% par exemple).
Une assurance décès invalidité sera qui plus est exigée par le banquier.
La durée de remboursement est à adapter à votre situation et à vos objectifs.
Enfin, si vous ne voulez pas "sortir" d'argent avant
que le bien soit livré, prévoyez une franchise de remboursement avec
votre banquier.
