LOYERS IMPAYES

une nouvelle assurance pour les bailleurs

Avec la garantie des risques locatifs, les bailleurs vont bénéficier d'une réelle sécurité financière lorsqu'ils louent à des ménages aux revenus modestes.

Aujourd'hui, l'assurance des loyers impayés est encore peu répandue: 10 % des bailleurs louant en direct ont souscrit un tel contrat. .

Le locataire qui demande un Pass GRL  s'engage à accepter le versement des aides au logement dont il pourrait être bénéficiaire, directement au bailleur ou à son représentant. L'éventualité de ne pas percevoir les loyers dus ne devrait plus être un sujet d'inquiétude pour les bailleurs. Une assurance, en partie financée par des fonds publics, peut désormais les garantir contre les risques de loyers impayés et de dégradations et ce, dans quasiment toutes les situations. Comparée à la garantie LOCA PASS, la nouvelle garantie des risques locatifs (GRL présente l'avantage de couvrir à la fois les loyers impayés, sans limitation de durée, et les dégradations. Et, contrairement aux actuelles assurances de loyers impayés, elle n'exclut pas de garantir les baux passés avec des locataires à la solvabilité fragile. Seule contrainte: prendre l'initiative de souscrire un contrat d'assurance, dit « contrat GRL». Pour les locataires en secteur libre, sur qui pourra être répercuté le coût, ce sont, à coup sûr des loyers plus élevés.

À l'initiative du bailleur

Pour pouvoir souscrire une assurance GRL, le bailleur doit présenter un document, appelé PASS GRL, attestant de l'éligibilité de son candidat locataire au dispositif

PASS GRL à demander. C'est au locataire de se procurer ce document, qui lui sera délivré s'il satisfait aux conditions suivantes:

-  ne pas pouvoir fournir de caution personne physique ou morale (ce qu'il peut justifier par une simple attestation sur l'honneur);

-  justifier d'un taux d'effort (loyer et charges, moins les aides au logement, par rapport aux revenus) qui n'excède pas 50 %;

-  s'engager à accepter le versement, directement entre les mains du bailleur ou de son représentant, des éventuelles aides au logement.

Les locataires déjà en place doivent, en outre, justifier ne pas avoir été en impayé de loyer plus de 2 mois pendant les 6 derniers mois.

Finalement, ne sont exclus du nouveau dispositif que les locataires dont le taux d'effort serait manifestement disproportionné (plus de 50 %). On doit y ajouter ceux, titulaires d'un CDI, dont le taux d'effort n'atteint pas 33 % et qui justifient déjà d'une caution.

Où s'adresser? Le PASS GRL est délivré par les organismes suivants:

-  GRL Gestion, organisme gestionnaire du système (immeuble le Guyenne, 7 Terrasse Front du Médoc, 33075 Bordeaux Cedex, tél.: 0556421910; www.grlgestion.fr);

-  les collecteurs du 1 % Logement.

Des formulaires peuvent être retirés chez certains agents immobiliers.

Contrat à souscrire. Aujourd'hui trois assureurs proposent aux bailleurs des contrats GRL: DAS, filiale de MMA, SEGAP, Swiss Life pour le Crédit social des fonctionnaires.

Coût. La prime à verser par le bailleur est plafonnée à 2,5 % des loyers et des charges (contre 4,5 % environ pour un contrat d'assurance de loyers impayés ordinaire) et est déductible des revenus fonciers. Lorsque le contrat est souscrit par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier, elle n'est que de 1,8 % environ.

Risques bien garantis

Financée par les assureurs, le 1 % Logement et l'État, la GRL offre une couverture étendue pour un coût faible.

Impayés et dégradations. La GRL prend en charge les impayés de loyers et de charges, nets d'aides au logement, dans la limite d'un plafond mensuel de 2 300 € par mois. La garantie s'applique sans délai de carence et sans franchise.

L'assurance couvre également les détériorations immobilières constatées en fin de bail, dans la limite d'un plafond de 7700 € et après application d'une franchise de deux mois de loyers et charges. Mais elle ne prend pas en charge les dépenses d'entretien courant comme le ménage, par exemple.

Tous profils de locataires. Comme dans le dispositif du 1 % Logement ou des assurances de loyers impayés, la GRL est accordée au regard de la situation du locataire. Mais son champ d'application ne dépend ni de l'activité professionnelle de ce dernier   le LOCA PASS ne concerne pas les fonctionnaires, les professions indépendantes ou les chômeurs  , ni d'un minimum de revenus et de garanties   les assureurs excluaient jusqu'à présent faibles revenus, situations professionnelles précaires et absence de cautions.

Pendant toute la location. Quelle que soit la durée de la situation d'impayé, la garantie GRL joue pendant toute la durée du bail, éventuellement renouvelé (ce qui était exclu avec le LOCA PASS).

Coup de pouce aux investisseurs :

Cette nouvelle assurance est un sérieux coup de pouce aux particuliers investissant dans l'immobilier locatif (loyers plafonnés) et tenus de rembourser un emprunt. Pour les autres bailleurs, elle présente un intérêt moindre, notamment pour ceux qui estimaient suffisante la garantie LOCA PASS: il leur faudra la remplacer par une assurance payante. En cette période de tension sur le marché locatif, il est vraisemblable qu'ils préféreront continuer à exiger des cautions, sans coût pour eux, plutôt que d'augmenter le prix du loyer de 25%.

LOCA PASS AMPUTÉ

Seule la garantie LOCA PASS financée par le 1 % Logement doit disparaître. L'avance LOCA PASS (financement du dépôt de garantie) n'est, en revanche, pas touchée par la mise en place de la GRIL.

jusqu'en juillet 2008, les salariés du secteur privé non agricole, jeunes de moins de 30 ans en recherche ou situation d'emploi, étudiants boursiers de l'État ou locataires de logements conventionnés peuvent encore solliciter la garantie LOCA PASS qui s'appliquera aux conditions prévues: dix huit mois d'impayés (dans la limite du plafond de loyer du dispositif Besson dans le neuf) pendant les trois premières années du bail.