LE LOUEUR EN MEUBLÉ

Le loueur en meublé a pour activité la location, à titre habituel, de locaux meublés à usage d’habitation. Il s’agit d’une activité commerciale pour laquelle deux régimes fiscaux sont susceptibles de s'appliquer selon que le loueur est professionnel ou non professionnel.

I. LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL (LMP) ET LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (LMNP)

Pour être loueur en meublé professionnel, deux conditions cumulatives doivent être remplies :

- être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé ;

- réaliser des recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) supérieures à 23 000 euros ou procurant au moins 50 % du revenu global du foyer fiscal.

Par conséquent, si l'une des deux conditions n'est pas remplie, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel.

Remarques:

certains greffes de tribunaux de commerce refusent l'inscription des loueurs en meublé au RCS. Dans ce cas, l'administration fiscale reconnaît la qualité de LMP à toute personne qui apporte la preuve du refus d'immatriculation ;

le LMNP doit s'immatriculer auprès du CFE du centre des impôts dont il relève dans les quinze jours du commencement de son activité.

II. RÉGIME FISCAL DU LMP ET DU LMNP

Règles communes au LMP et au LMNP

Imposition des revenus locatifs

a) Principe

La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Les profits engendrés par l'exercice de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur.

b) Exonérations

Sont exonérées d'impôt sur les produits retirés de la location, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dans les cas suivants :

- les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et que le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Cette condition est remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) n'excède pas, pour 2006, 159 euros en Île-de-France et 115 euros pour les autres régions ;

- le loyer ne dépasse pas 760 euros taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois (par exemple : les chambres d'hôtes) ;

c) Régimes d'imposition

Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d'imposition des bénéfices existant dans les conditions de droit commun. Aussi, le loueur peut bénéficier du régime de la micro-entreprise dans la mesure où son chiffre d'affaires ne dépasse pas 76 300 euros hors taxes .

2. TVA

En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d'option.

Cependant, l'article 261 D-4° du Code général des impôts prévoit six catégories d'opérations imposables. Parmi elles, figure notamment la location par un loueur d'un local offrant en plus de l'hébergement (et dans le même immeuble) au moins trois des quatre prestations suivantes :

- le petit déjeuner ;

- le nettoyage quotidien des locaux ; - la fourniture du linge ; - la réception de la clientèle.

3. Impôts locaux

a) Taxe professionnelle

Les loueurs en meublé sont passibles de la taxe professionnelle dans les conditions de droit commun.

Toutefois, sont exonérées de cet impôt, les personnes qui louent :

- une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique ;

- en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition, d'une part, que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables, et d'autre part, que le logement constitue pour le locataire sa résidence principale ;

- tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural

- des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés "meublés de tourisme" ;

- ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle.

Remarques : l'habitation personnelle s'entend du logement dont le propriétaire se réserve la disposition, à titre de résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de location

b) Taxe d'habitation

Les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d'habitation sous deux conditions :

- les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle ;

- les lieux sont spécialement aménagés pour la location et, par conséquent, soumis à la taxe professionnelle.

4. La contribution sur les revenus locatifs

Elle est due si le loueur en meublé est exonéré de TVA ou bénéficie de la franchise en base et à la condition que le local loué soit situé dans un immeuble achevé depuis plus de quinze ans.

B. Caractéristiques propres au LMP

1. Le régime des plus-values de cession

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci sont exonérées d'impôt si l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes de location sont inférieures à 250 000 euros.

2. Traitement du déficit

Le déficit d'exploitation éventuel est imputable sur le revenu global. Ce déficit est créé, notamment, par :

- les frais d'acquisition des biens loués (honoraires, droit d'enregistrement, commissions etc.) ;

- les intérêts d'emprunts liés à ces acquisitions ;

- l'amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations : il ne peut pas dépasser le montant total des loyers diminué des charges relatives au bien loué (l’entretien, les réparations, les frais d’assurance etc) ;

- les charges de gestion (conseil juridique, expert-comptable, etc) et d'assurance ;

- l'impôt foncier, la taxe professionnelle ;

- les dépenses d'entretien et de réparation ;

- les charges de copropriété.

Toutefois, pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, le LMP doit nécessairement opter pour l'un des deux régimes réels d'imposition (le régime simplifié, ou le régime du réel normal). En effet, celui de la micro-entreprise exclut la possibilité de constater un déficit.

3. Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Pour que les locaux d'habitation loués meublés (ou destinés à l'être) n'entrent pas dans l'assiette de l'ISF au titre des biens professionnels, le LMP doit remplir les conditions suivantes :

- être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;

- réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;

- retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. En l'occurrence, pour l'appréciation du seuil de 50 %, les revenus fonciers, mobiliers et ceux taxables à un taux proportionnel ne sont pas pris en compte ;

C. Caractéristiques propres au LMNP

1. Régime des plus-values de cession
Le LMNP est soumis au régime des plus-values des particuliers.

2. Traitement du déficit

Le déficit subi par le LMNP est imputable uniquement sur les revenus de même nature (BIC provenant d'activités non professionnelles) réalisés au cours de la même année et des six années suivantes.

3. ISF

Les biens mis en location par le LMNP entrent dans l'assiette de l'ISF.