LE DECES DU LOCATAIRE SANS HERITIERS CONNUS

 

Bénéficiaires du transfert du bail :

 

Le bail à usage d'habitation ou mixte est résilié de plein droit par le décès du locataire et ne se transmet donc pas aux ayants‑droit de celui‑ci, à l'exception :

 

‑ du conjoint survivant, même s'il n'avait pas sa résidence dans les lieux loués lors du décès ou (lue ceux‑ci ne servaient pas effectivement à son habitation ( art. 832 al. 6 et 7 code civil ).

 

‑ des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,

 

‑ des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

 

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence ( art. 14 ‑ Loi du 6 juillet 1989 ).

 

Pour les locaux soumis à la loi du ler septembre 1948, deux solutions existent selon que le bail est ou non expiré à la date du décès du locataire :

 

‑ lorsque le bail est en cours, il est transféré aux héritiers du preneur conformément à l'article 1742 du code civil.

 

‑ lorsque le bail a pris fin, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient au conjoint du locataire décédé et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec ce dernier depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées ainsi que' usqu'à leur majorité, aux enfants mineurs ( art. 5 ‑ loi du ler sept. 1948 .

 

L'article 14 de la loi du 6 juillet apporte une réponse : à défaut de personnes fondées à demander le transfert à leur profit du contrat de location, celui‑ci est résilié de plein droit par le décès du locataire. La résiliation automatique du bail, qu'il n'y a pas lieu de solliciter en justice, entraine deux conséquences :

 

‑ le loyer n'est plus dû, en principe, à compter du décès, mais le bailleur à le droit de réclamer à la succession une indemnité d'occupation entre la date de celui‑ci et la libération effective des lieux.

 

‑ le bailleur peut, en théorie, reprendre la libre disposition de son logement mais doit se garder de toute précipitation ; ainsi, la JP ne lui permet pas d'agir dès la survenance du décès ni de faire séquestrer le mobilier avant même l'inhumation du défunt. Il doit au contraire,, respecter l'une ou l'autre des procédures prévues par le droit successoral décrite ci‑aprés .

 

 

 

1/ Le recours au juge d'instance et à son greffier

 

La première procédure tend à obtenir du juge d'instance l'autorisation d'enlever les meubles des lieux loués.

 

‑ la mise en oeuvre de ‑ce recours suppose au préalable que le propriétaire (ou toute autre personne habilitée : maire de la commune, commissaire de police ..) ait demandé l'apposition des scellés au domicile du défunt. La demande est présentée sans forme particulière et dès la survenance du décès au greffier en chef du tribunal d'instance du lieu où est situé le logement. Elle peut, d'ailleurs, et à l'initiative du greffier, être remplacée par un simple état descriptif du mobilier lorsque la consistance des biens ne justifie pas l'apposition de scellés ( art. 1304 et 1323 du code civil ).

 

‑ après l'accomplissement de l'une ou l'autre de ces formalités et UN MOIS après la survenance du décès, le juge du tribunal d'instance peut autoriser le propriétaire des locaux à faire enlever les meubles et à les faire, soit déposer dans un autre lieu, soit cantonner dans une partie du local qui était occupé par le défunt ( art. 1324 code civil ).

 

Le juge est saisi par requête du propriétaire, déposée au greffe du tribunal, sans le concours obligatoire d'un avocat.

 

Le juge fait droit à la demande sans possibilité de rejeter la requête du propriétaire dès lors qu'il constate que sont réunies les trois conditions suivantes :

 

• absence d'héritiers connus

 

+ résiliation du contrat de location

 

+ délai d'un mois écoulé depuis le décès.

 

Une fois cette autorisation accordée, le greffier en chef assiste au déplacement des meubles et dresse procès‑verbal des opérations. Si des scellés avaient été apposés, il les lève puis les réappose sur les lieux dans lesquels le juge a autorisé le dépôt ou le cantonnement des meubles.

 

Lorsqu'il avait dressé un état descriptif, le greffier en chef en assure la clôture des lieux où sont déposés au cantonnés les meubles et il conserve les clés au greffe ( art. 1324 code civil ).

 

Cette procédure présente un inconvénient : les frais d'enlèvement et de conservation des meubles sont avancés par le propriétaire.

 

2/ Désignation d'un administrateur provisoire

 

Le propriétaire a intérêt lorsqu'il n'a pas la certitude d'être remboursé par la succession, à demander la désignation d'un administrateur provisoire de la succession "non réclamée" de son locataire défunt.

 

 Une succession est réputée non réclamée lorsque avant l'expiration des délais impartis pour faire inventaire et délibérer ( 3 mois et 40 jours après le décès ) il ne se présente personne pour réclamer cette succession, qu'il n'existe pas d'héritiers connus ou que les héritiers connus y ont renoncé ou restent dans l'inaction ( art. ler ‑arrêté du 10 nove. 1971 ).

 

C'est donc entre le jour du décès et l'expiration du délai de 3 mois et 40 jours qui le suit que le bailleur peut faire désigner cet administrateur provisoire, soit directement, soit à la requête du service des domaines, soit sur réquisition du ministère public.

 

Il faut noter qu'à l'expiration de ces délais, la loi admet qu'il y a encore succession non réclamée s'il ne se présente personne pour l'appréhender alors même qu'il existe des héritiers, si ceux‑ci restent dans l'inaction.

 

‑ la demande de désignation est présentée, sous forme de requête et par le ministère obligatoire d'un avocat, au président du TGI du lieu d'ouverture de la succession (domicile du défunt).

 

‑ les fonctions d'administrateur provisoire sont obligatoirement confiées au service des domaines représenté par le Préfet, qui peut déléguer des pouvoirs au directeur des services fiscaux du département.

 

‑ les pouvoirs du service des domaines sont définis par l'ordonnance de nomination : ils sont limités, en principe, aux actes d'administration (dont la libération du logement et la mise en garde‑meubles du mobilier, effectuées aux frais avancés des domaines ) mais, s'il existe un passif, le juge peut autoriser la vente des meubles du défunt.

 

CD

 

Rien n'empêche en conséquence le bailleur, créancier de loyers impayés, de demander que l'administration des domaines soit chargée de vendre les meubles du locataire et que le produit de la vente soit affecté au paiement de sa créance.

 

Dès l'ordonnance rendue, le service des domaines prend possession des biens de la succession, requiert, s'il y a lieu, la levée des scellés et fait procéder à un inventaire.

 

Les fonctions d'administrateur provisoire prennent fin notamment

 

+ lorsque la succession est réclamée par un héritier reconnu apte à la recueillir et qui peut être l'Etat

 

+ lorsque, après l'expiration du délai de 3 mois et 40 jours suivant le décès, le succession est déclarée vacante.

 

Le service des domaines rend compte de sa mission aux héritiers, aux créanciers et, après communication au Parquet, au Président du TGI.