DEA
de droit privé dirigé par Monsieur le professeur Roger
Bout
PARTIE I : LA SITUATION DES COUPLES MARIES
TITRE 1 : UNE PROTECTION ACCRUE ET DIVERSIFIEE
CHAPITRE
1 : La protection du logement durant la vie commune
CHAPITRE
2 : La protection du logement en période de crise
TITRE 2 : L’EMERGEANCE DE PRINCIPES DIRECTEURS COMME SUPPORT D’HARMONISATION
CHAPITRE
1 : Les principes directeurs de la protection
CHAPITRE
2 : Vers une harmonisation de la protection
PARTIE II : LA SITUATION DES COUPLES NON MARIES
TITRE 1 : UNE PROTECTION LIMITEE LIEE AU STATUT SOCIAL
CHAPITRE
1 : Une absence de protection : un occupant sans droit ni
titre
CHAPITRE
2 : L’amorce d’une protection : le droit acquis
à la poursuite du bail
TITRE 2 : UNE PROTECTION CRITICABLE : VERS UN AMENAGEMENT DE LA PROTECTION
CHAPITRE
1 : Un système critiquable
CHAPITRE
2 : Des solutions envisageables
Le mot « logement » figure dans plusieurs dispositions légales de droit privé. Cependant le législateur s’est abstenu de préciser le sens du concept ainsi employé. Il n’y a pas de définition légale du « logement » en droit civil. Comment aurait-il pu en être autrement, puisque chacun convient qu’il en va d’une notion de fait ?
Le logement désigne à la fois l’action elle-même de loger et l’infrastructure matérielle qui lui sert d’appui. Tout logement implique, en effet, un abri, fût-il modeste2. Ainsi, un simple terrain nu, une maison en construction inachevée et inhabitable, ne saurait constituer ce cadre de vie.
Pour l’individu, le logement est une valeur à la fois patrimoniale et extra-patrimoniale3.
« Il est une valeur patrimoniale parce qu’il est généralement assuré par des droits patrimoniaux : droits qui permettent d’habiter le local, et dont les plus répandus sont le droit de propriété et le droit au bail.
Mais, il est aussi une valeur extra-patrimoniale. Car il conditionne l’épanouissement de l’individu. (…) Il est d’abord, au plan matériel, une protection de son intégrité physique, qu’il abrite des dangers de la nature et des menaces des malfaisants. Et, il est aussi au plan moral, son cadre de vie privilégié, parce que quotidien (…), il est le lieu où se rassemblent, hors la vue d’autrui, ses intérêts affectifs ».
Par rapport à ces valeurs essentielles, et à ces besoins primordiaux, il ne fait aucun doute que ce bien puisse être spécifique, indispensable dans la vie d’un individu à tel point qu’on pourrait le qualifier de « besoin primaire ».
Tout cela a amené la doctrine à parler de droit au logement, droit qui appartient à l’individu en tant que tel.
Mais lorsque l’individu est doté d’une famille, ce droit présente des caractères différents et particuliers, soit dans sa titularité, soit dans son exercice. Si un tel toit est nécessaire à la vie d’un individu, à plus forte raison tel toit est nécessaire à la vie de famille, qui, comme groupe social, ne peut remplir ses fonctions affectives et éducatives normalement que lorsqu’elle est réunie dans un même lieu4. En effet, la famille ne peut se concevoir sans une cohabitation plus ou moins prolongée, sans un cadre géographique assurant pérennité et sécurité.
C’est la raison pour laquelle le logement doit être considéré comme un moyen de protection de la famille, d’où l’intérêt de développer le thème des relations entre le logement et la famille.
Pour envisager une étude sur les relations entretenues entre le logement et la famille, il faut préalablement délimiter les différentes notions. Quel logement ? Quelle famille ? Chacun de ces termes est suffisamment évocateur au point que l’interrogation paraisse superflue, voire saugrenue. Et pourtant…
Sans doute la notion de logement peut-elle être cernée sans trop de difficultés. On admettra, sans qu’il soit nécessaire de reprendre un certain nombre de distinctions relatives à l’habitation, au domicile et au logement proprement dit, que le mot désigne ici l’installation matérielle, le local qui permet à ses occupants de mener une vie normale, protégée des atteintes venant de l’extérieur et dans des conditions non seulement décentes5, mais assorties d’un minimum de confort6. Ainsi, le logement doit être entendu comme l’habitation effective des lieux de manière actuelle et habituelle.
En revanche, lorsqu’on envisage la « famille », l’hésitation est plus grande car il faut convenir que sa composition présente aujourd’hui bien des facettes. Le mot famille est utilisé souvent dans des sens différents et désigne tantôt la famille conjugale, tantôt la famille nucléaire, tantôt la famille de fait. A dire vrai, la seule manière sûre de résoudre le problème de la définition de ce concept consisterait à préciser le sens du mot chaque fois qu’on le rencontre. Quel sens doit être donné au mot « famille » lorsque l’on s’attache à développer le thème du « logement de la famille » ? Il semble désigné dans un premier temps les relations entretenues entre les époux c’est-à-dire la famille conjugale ou encore les relations parents enfants. De fait, il existe toujours un lien juridique ( le mariage ) ou encore la présence d’enfants pour définir le groupe familial.
Mais, un couple non marié et sans enfants peut-il constituer une « famille » ?
La question de la qualification de famille devient plus épineuse en effet lorsque manquent à la fois et le lien juridique et la présence d’enfant, mais reste indéniable étant donné l’émergence des nouveaux statuts tels que le concubinage et le PACS.
En droit civil, la problématique de l’autonomie juridique du couple par rapport à celle du groupe familial n’est pas ignorée par les auteurs7.
Selon certains auteurs, la famille se distingue de la notion de couple. La famille est devenue la plus petite cellule sociale à qui la société juge possible et souhaitable de confier éventuellement des enfants à élever8. La principale raison d’être de la famille étant devenue en clair le soutien matériel et moral qu’elle peut apporter à des enfants. Selon cet auteur, il faut définir la famille à partir de l’enfant et non plus à partir du couple.
Si la délimitation semble sans doute très claire, elle peut paraître parfois restrictive en certains domaines, notamment en ce qui concerne le logement. Le vocable de famille étant polysémique selon le contexte dans lequel il est utilisé, la notion de famille, serait une notion variante en fonction des droits auxquels elle se rapporte.
Les juges anglais peuvent être un exemple afin d’appuyer cette affirmation. Dans une décision très remarquée du 28 octobre 19999 Fitzpatrick, ils ont reconnu le droit au transfert du bail à un compagnon homosexuel en le considérant comme un « membre de la famille ». Selon les juges britanniques, les membres du couple doivent entretenir des relations sexuelles et doivent être liés par un lien d’amour et d’affection, qui ne soit pas temporaire ou occasionnel mais permanent, auquel s’ajoute d’autres caractéristiques, tel le fait d’apporter son soutien affectif et financier, de s’occuper ou de prendre soin de l’autre, caractéristiques nécessaires pour octroyer le qualificatif de « membre de la famille ».
Il semble que l’on puisse s’inspirer d’une telle vision pour englober en matière de logement dans le groupe familial les couples non mariés avec ou sans enfants.
Il s’agit d’une conception de la famille plus sociologique que juridique, dont les contours sont assez lâches, bien que l’idée de départ corresponde à la notion de cellule familiale telle que les économistes l’envisagent lorsqu’ils parlent de « ménages ».
Ainsi, pour les besoins de cette étude, nous retiendrons une seule conception de la famille : la famille-ménage limitée au couple.
Pour apprécier quels droits au logement reviennent aux membres respectifs de la famille, le genre de titre juridique, sur la base duquel ces personnes jouissent avec leurs familles des locaux d’habitation, a une importance essentielle. Les formes juridiques de jouissance sont diverses et variées ; la propriété, l’usage, le prêt, l’usufruit, le bail… Envisager les droits au logement des membres de la famille en fonction du genre du droit de jouissance recouvrerait un domaine trop vaste c’est pourquoi l’on s’intéressera à la seule technique du bail.
Ainsi délimitée, l’étude portera sur le régime applicable au contrat de location dans les deux cas de figure suivant : d’abord lorsque le logement pris à bail sert à l’habitation des époux et ensuite en second lieu lorsqu’il sert d’habitation aux couples non mariés concubins et pacsés.
Sur le plan de l’évolution historique, M. Grimaldi a bien rappelé que « le code Napoléon restait sourd aux problèmes de la protection du logement familial, parce que, dans son individualisme, il ignorait le groupe familial, avec son intérêt propre distinct des intérêts individuels de chacun de ses membres, et que les rapports de famille y étaient réglés comme des rapports interindividuels et de façon hiérarchique »10 : il n’y avait même pas de logement de la famille ; il y avait le logement choisi par le mari, où la femme était admise. En outre, le Code n’avait envisagé les biens que dans leur valeur commune sans se préoccuper de leur destination et de leur affectation.
Au contraire, les droits contemporains ont tenu compte de la valeur fonctionnelle, de la destination des choses assurant ainsi la protection du local servant à l’habitation. Dans la politique familiale, le logement est aujourd’hui la priorité des priorités11. Il est vrai, sans doute, que les inégalités apparaissent, en ce domaine, comme criantes ; il est vrai aussi que la crise du logement, due à la première, puis à la seconde guerre mondiale, n’a jamais été résorbée, et que ses effets se font encore sentir. Ce bien est alors devenu très difficile d’accès.
Aujourd’hui en France, pays développé, il est déconcertant de constater qu’un grand nombre de personnes se trouve sans logement ou mal logé, alors que 2,2 millions de logements vacants sont recensés12. L’INSEE révèle pour la première fois en France le chiffre officiel des sans domicile fixe : 86 000 personnes, dont 16 000 enfants, dorment en centre d’hébergement ou sous des abris de fortune13.
Les familles sont les premières victimes de cette crise du logement. Le nombre de personnes à héberger, le prix des loyers, la réticence des bailleurs, laissent plus d’une famille démunie, restant alors dans des lieux sans avoir ni droit ni titre14.
Pour prendre un exemple, la Cour d’appel de Paris, a accordé un délai de grâce contre une mesure d’expulsion, car elle a considéré que « malgré leurs efforts, en particulier auprès de la ville de Paris, pour rechercher un logement, les appelants n’ont pas été en mesure de trouver un lieu décent d’hébergement leur permettant d’attendre une solution convenable susceptible de donner à leurs familles des conditions de vie acceptables ( …) »15.
Le législateur et la jurisprudence, notamment dans le secteur locatif, ont de longue date pris conscience de la nécessité d’assurer une protection adaptée au logement familial, en faisant de ce bien, un élément patrimonial d’une nature particulière obéissant à un statut juridique spécifique.
Il faut reconnaître que l’équilibre est singulièrement délicat à trouver entre la prise en compte des besoins sociaux et la rentabilité des investissements16. Lorsque l’on sait la part et l’influence de l’immobilier dans l’économie nationale17, on comprend aisément que la recherche de l’équilibre entre la politique sociale et la politique économique est certainement la tâche la plus délicate qui puisse incomber aux pouvoirs publics en la matière.
La politique législative fut le fruit d’une lente évolution. L’instauration, d’un régime particulier sur le bien servant de logement à la famille, est liée à la fois aux réformes relatives au domicile conjugal et au renforcement de la protection du locataire.
Du premier point de vue, c’est la famille conjugale qui bénéficie des faveurs du législateur soucieux de sauvegarder les droits de chaque époux sur l’habitation commune, et plus précisément d’assurer à chacun l’égale protection de ses chances de conserver le logis familial à tous événements.
Du second point de vue, la politique générale de protection des locataires a rejailli sur la condition réservée à leurs conjoints mais pas seulement sur ces derniers.
A l’origine, la loi du 1er septembre 1948 prévoyait dans son article 5-1 un droit au maintien dans les lieux en cas d’abandon du domicile ou de décès au bénéfice notamment du conjoint et des personnes à charge qui vivaient effectivement avec lui depuis plus de 6 mois. Bien que non citée expressément par le législateur parmi les personnes à charge, la concubine était principalement visée par le texte18. Cependant, l’article 27 de la loi du 23 décembre 1986 a modifié la liste des bénéficiaires de la transmission du droit au maintien dans les lieux, la personne à charge n’y figure plus ; le concubin ne peut donc plus invoquer ce droit19.
C’est la loi du 22 juin 198220 (dite « loi Quillot » ), qui fut la première à ouvrir dans cette hypothèse d’abandon ou de décès, à la concubine notoire la possibilité de faire continuer le bail à son profit.
Ces dispositions furent ensuite reprises une première fois par la loi du 23 décembre 198621, puis par celle du 6 juillet 198922, tendant à l’amélioration des rapports locatifs, actuellement en vigueur. Aujourd’hui, la loi relative au pacte civil de solidarité a ajouté à la liste des bénéficiaires, les signataires du pacte23.
Dès lors, les trois statuts familiaux, conjoints, concubins et pacsés, sont alors visés par la politique de protection du logement
Ainsi, les évolutions personnelles, tout particulièrement familiales, qui touchent les locataires peuvent avoir des incidences notables sur leur situation juridique et, partant sur, leurs droits et leurs obligations. Dès lors diverses questions se posent. Quelle sera la situation du conjoint du locataire ? Quelle sera la nature des protections dont il bénéficiera ?
Si ces différentes questions doivent également être envisagées du côté de la situation des couples non mariés, une autre vient alors à l’esprit : Les droits des concubins et des pacsés du locataire sont-ils égaux à ceux des époux ?
L’idée, que l’on tentera de démontrer ici, est la très nette opposition entre les couples mariés ( PARTIE I ), pour lesquels le législateur a organisé un véritable statut protecteur du logement familial, et les couples non mariés ( PARTIE II ) étant soumis dans la plupart des cas au droit commun des baux.
C’est alors que l’on s’interroge sur la raison d’être de cette différence.
Peut-on envisager une amélioration des statuts ? Et si oui, sur quels fondements reposerait cette protection ?
PARTIE I : LA
SITUATION DES COUPLES MARIES
L’influence de la situation matrimoniale du locataire sur la détermination de ses droits n’a été reconnue que récemment. Au XIXe siècle, le régime du bail n’était pas affecté ni par le mariage ni par le divorce du preneur ; de ce point de vue il n’existait qu’un seul droit au bail.
Le législateur est venu apporter différentes dérogations afin d’établir une parfaite égalité entre époux en ce qui concerne le domicile conjugal.
Dans un premier temps, il accorda au conjoint survivant la possibilité de demander l’attribution préférentielle du droit au bail du local lui servant effectivement d’habitation, créant ainsi un droit au bail d’origine judiciaire.
Puis, la loi du 4 août 1962, introduisant dans le Code civil l’article 1751, a accordé au conjoint du locataire un véritable titre locatif. Traditionnellement conventionnel, le bail peut donc avoir aussi une source légale.
Ensuite, la réforme des régimes matrimoniaux a institué l’article 215 alinéa 3 interdisant aux époux de disposer seuls des droits par lesquels est assuré le logement de la famille.
Mais, ce n’est pas simplement cette recherche de l’égalité qui a affecté le régime du bail, mais c’est aussi la politique générale de protection des locataires qui a rejailli sur la condition réservée à leurs conjoints.
On constate avec aisance que la protection, accordée aux couples mariés, est accrue et diversifiée. C’est cette diversité que nous mettrons en exergue ( TITRE 1 ) toutefois il ne peut être fait abstraction de la complexité qui l’accompagne. En effet, les réformes qui fixent le statut du logement de la famille sont intervenues en ordre dispersé, risquant d’entraîner des interférences ou des contradictions entre les lois qui se sont succédées. Toutes ces règles fixent donc, autour du logement familial un réseau d’une étonnante complexité.
Les textes s’entrelacent et s’entremêlent, ce qui crée des difficultés afin d’appréhender quelle sera la protection à mettre en jeu. Mais, il faut également soulever que la teneur des protections varie, et crée ainsi des disparités entre couples mariés, certains seront plus ou moins bien protégés.
On
tentera alors de proposer une certaine harmonisation des protections.
Pour fonder cette démarche, il faut s’interroger sur la
raison d’être d’une telle évolution
législative et s’inspirer par la suite des principes
directeurs des différentes protections afin de justifier leur
harmonisation ( TITRE 2 ).
La législation sur le logement familial résulte de la convergence de préoccupations diverses : défense de l’individu, sauvegarde de l’entreprise familiale, protection de la famille, mais également, souci qu’au-delà de la séparation des époux, du fait de leur mésentente ou de la mort, la famille survive et conserve sa cohésion24.
Conscience a été prise de ce que le mariage avait, et devait avoir certains effets après sa dissolution, dans de nombreux domaines, mais plus spécialement dans celui des rapports patrimoniaux.
A cette idée s’est superposée, dans l’hypothèse où l’un des époux viendrait à décéder, celle d’assurer au survivant une existence décente, aussi proche que possible de celle qu’il avait du vivant de son conjoint.
Ainsi s’explique que, lorsque l’on s’intéresse au logement des époux, on s’aperçoit que les règles applicables sont très différentes selon que ce couple est uni ou désuni. La préoccupation de protéger le logement se manifeste non seulement pendant la vie commune ( CHAPITRE 1 ) mais encore en période de crise ( CHAPITRE 2 ).
Durant le mariage, le logement familial doit être géré d’une manière conforme aux besoins communs du ménage et des enfants25. Au fil du temps, le législateur s’est montré soucieux de sauvegarder les droits de chaque époux sur l’habitation commune et plus précisément, d’assurer à chacun l’égale protection de ses chances de conserver le logis familial. Il est apparu nécessaire de mettre le conjoint à l’abri des conséquences de toute crise conjugale survenant au cours du mariage.
L’une des techniques, permettant de répondre à cet objectif, est allée jusqu’à créer un « droit au bail » au bénéfice du conjoint du locataire. En effet, c’est l’attribution de la qualité de locataire qui est affectée, puisque les époux sont désormais cotitulaires du bail ( article 1751 du Code civil ). Alors que traditionnellement le droit au bail est conventionnel, le législateur a mis en place une dévolution légale de ce droit ( SECTION 1 ). Cependant les conditions d’octroi de la cotitularité sont strictement encadrées, laissant alors certains couples démunis de toute protection.
C’est alors la deuxième technique, qui vient au secours du conjoint privé de protection. L’article 215 alinéa 3 du Code civil, inséré dans le cadre des textes sur le régime primaire impératif des époux, prévoit une cogestion des droits sur le logement pris à bail ( SECTION 2 ). Les termes généraux employés par le texte permettent d’affirmer qu’il a une portée plus large, permettant de combler certaines lacunes de l’article 1751 du Code civil.
Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 1751 du Code civil, institué par la loi du 4 août 1962, « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ».
Avant cette date, la situation de l’époux, non-signataire du bail correspondant au logis familial, était particulièrement précaire.
Le conjoint dont le nom ne figurait pas dans la convention locative, ne disposait pas de droit spécifique et personnel sur le logement de la famille26. Le conjoint était alors totalement dépendant de son époux, à la merci de ses décisions et ne bénéficiait pas des mêmes chances de conserver le logement familial.
Si désormais, le mariage confère à l’époux qui n’est pas intervenu à l’acte le droit de se prévaloir du contrat de bail, il ne peut toutefois s’en prévaloir que dans certaines conditions ( § 1 ).
Dans l’hypothèse où elles sont remplies, elles emportent alors de nombreux effets protecteurs ( § 2 ).
Les conditions d’octroi de la cotitularité sont de deux ordres. En premier lieu, elles sont relatives à la qualité des personnes ( A ) et ensuite elles dépendent de la qualité du local loué (B ).
Les personnes entendant se prévaloir des dispositions de l’article 1751 doivent être en mesure de justifier d’une double qualité, celle d’époux d’une part ( 1 ) et celle de locataire ( 2 ), d’autre part.
En usant du terme époux, l’article 1751 fait expressément référence à l’institution du mariage qui s’avère être une condition indispensable pour qu’il puisse recevoir application. Mais il s’agit également d’une condition exclusive écartant implicitement mais nécessairement tout autre statut tel que le concubinage ou le PACS.
La seule qualité d’époux crée une présomption d’attribution du droit au bail, peu importe leur régime matrimonial, et ce que le bail ait été conclu après, ou même avant le mariage. On peut déduire des termes « nonobstant toute convention contraire », que la présomption est irréfragable car l’un des époux ne pourrait, d’avance, renoncer au droit qu’il tient de la loi.
On dénote la pérennité d’un ordre public, d’un certain impératif dans le droit de la famille dont la vocation serait cette protection imposée. Ainsi ni la volonté des époux, ni celle du bailleur ne peut venir contourner ce régime.
Se dégage alors, une protection exclusivement liée au statut marital.
Si la qualité d’époux est déterminante, il n’en demeure pas moins que l’un des deux doit avoir la qualité de locataire.
L’article 1751 exige la conclusion d’un bail consenti à l’un des époux pour que l’autre puisse se prévaloir de la cotitularité. Il ne joue donc pas lorsque le droit de jouir de l’immeuble est un droit réel, ou un droit personnel autre qu’un droit au bail notamment le droit résultant de parts de société de construction27 ou de la qualité d’actionnaire28.
Le bail dont les deux époux acquièrent la cotitularité est celui qui est en vigueur29. Lorsque l’époux signataire, perd la qualité de locataire, la cotitularité n’a plus lieu de jouer. Ainsi, si avant le mariage, le bail avait été résilié de plein droit et que le mari se soit maintenu en fait et en droit, la femme ne peut prétendre au bénéfice de l’article 175130.
Si les occupants sans droit ni titre en vigueur sont exclus, c’est afin d’établir un certain équilibre. En effet, le droit dont bénéficie l’un des époux porte atteinte aux droits du propriétaire puisque son consentement n’est pas requis ; ainsi on comprend aisément la nécessité qu’il ait au moins consenti à ce que l’un d’entre eux ait un droit sur son bien pour qu’un certain équilibre soit respecté.
La qualité d’époux et de locataire est aussi nécessaire que la qualité du local donné à bail. En effet, c’est l’affectation et la nature de l’occupation qui détermineront l’octroi du droit au bail.
Le caractère impératif de la cotitularité ne s’applique pas à tout type de bail, ce dernier doit en effet avoir une destination familiale et non professionnelle. L’article 1751 exige que le local serve effectivement à l’habitation des deux époux ( 1 ), excluant ainsi le local commercial, professionnel ou à usage mixte ( 2 ). Il s’agit donc de définir les contours de la notion d’habitation commune avant d’envisager la notion d’habitation elle-même.
La question de savoir si le maintien d’une communauté de vie dans les locaux loués constitue une condition de la cotitularité du bail, est délicate.
En effet, le législateur a apparemment entendu attribuer aux deux époux le droit au bail même consenti à un seul d’entre eux mais à la condition qu’il s’agisse du local qui serve effectivement à l’habitation des époux.
A partir de cette formule, on pressent l’interprétation a contrario à laquelle elle peut donner lieu : si le local cesse d’être l’habitation commune des époux, notamment en cas de séparation de fait, l’une des conditions de la cotitularité fait défaut et celle-ci doit disparaître31.
En réalité comme l’ont écrit les premiers commentateurs du texte, « il ne serait pas conforme au vœu de la loi, bien que l’interprétation littérale y invite, de vouloir que le local soit au jour de l’exercice du droit de l’attribution, effectivement habité par les deux époux. Une séparation de fait ne constitue pas un obstacle au jeu de l’article 1751. Il suffira que le local ait constitué le domicile conjugal avant la séparation pour que le droit au bail y afférent appartienne à l’un et à l’autre »32.
La Cour de cassation est venue confirmer cette appréciation ; il faut et il suffit que le local ait effectivement servi à l’habitation des deux époux à une époque quelconque du mariage33 pour que la condition soit remplie.
Cette vision permet ainsi de comprendre qu’il en soit fait application alors même que les lieux ne seraient pas occupés de façon permanente par les époux34.
On comprend aussi pourquoi l’application est écartée, lorsque suite à la séparation, a été consenti un bail au seul nom de la femme alors qu’auparavant il était au nom des deux et que le mari n’a jamais habité l’appartement en cause35.
Toutefois, il faut exclure les résidences secondaires, bien que les époux puissent y cohabiter à certains moments36, car ce qui est protégé c’est le logement habituel et principal du ménage.
Cette vision reste tout de même extensive, elle exprime le souci, de la part des tribunaux, de protéger la famille. En effet, plus le domaine d’application de la cotitularité est entendu de manière large plus la protection est grande. On retrouve une certaine idée d’équité, il serait choquant que le conjoint qui aurait lui-même provoqué une rupture puisse profiter de la situation et empêcher son époux d’obtenir le droit de se maintenir dans le logement resté celui de la famille.
Ainsi, la notion d’habitation commune doit être entendue dans un sens particulièrement large : en est-il également de l’habitation elle-même ?
Faut-il trouver une limite à l’application de la loi en distinguant qu’il s’agit ou non de locaux d’habitation ?
L’article 1751 exclut en effet les locaux à caractère professionnel ou commercial37. Le caractère professionnel ou commercial du bail résulte de la destination qui a été donnée aux lieux loués soit dans le bail soit dans l’avenant postérieur, mais il reste indépendant de l’utilisation réelle des locaux38.
Le caractère automatique de cette exclusion est regrettable, il aurait été sans doute préférable d’accorder aux tribunaux le pouvoir de rechercher l’affectation principale des lieux et d’appliquer la cotitularité quand l’utilisation professionnelle ou commerciale présente un aspect accessoire par rapport à l’occupation familiale.
Cette critique peut être également soulevée pour les locaux à usage mixte. En effet, ces derniers sont exclus du champ de la protection,39 alors que, par définition le local est affecté à la profession certes mais également à l’habitation.
Monsieur Brière de l’Isle a considéré « qu’au-delà de la formule étroite de l’article 1751 du Code civil, et notamment au regard des réformes intervenues depuis la dernière rédaction de ce texte, les deux conjoints ont les mêmes droits sur le local qui leur servait d’habitation commune sans s’attacher au critère largement dépassé de l’identité du signataire du contrat d’origine et même si ce local est à usage mixte40 ». La jurisprudence n’a pas consenti, à ce jour, à ce que l’interprétation du texte fasse l’objet d’une semblable extension qui pourrait cependant être parfaitement justifiée, ce que l’on verra ultérieurement.
Ayant rempli les conditions d’octroi de la cotitularité, les copreneurs sont fondés à revendiquer certains avantages.
Les copreneurs jouissent en premier lieu de la stabilité du bail ( A ), mais ils peuvent également bénéficier d’avantages tirés du droit commun des baux tel que le droit de préemption ( B ).
Si le droit à la stabilité s’inscrit dans les principes généraux du droit de la location, il acquiert une certaine importance lorsque l’on analyse la situation des époux cotitulaires.
En effet, la protection de ce droit est double, d’une part il s’agit d’éviter les agissements intempestifs d’un des époux ( 1 ) et d’autre part de protéger la famille contre les agissements du bailleur ( 2 ).
Il est unanimement admis tant en doctrine41 qu’en jurisprudence42 que l’article 1751 a pour conséquence de créer entre les époux une indivision. C’est cette qualification qui justifie la cogestion.
Comme tout indivisaire, chaque époux est titulaire d’un droit de veto qui lui permet de s’opposer aux actes de l’autre, notamment s’ils doivent aboutir à son éviction. Ainsi cette indivision confère-t-elle à chacun des époux un droit locatif personnel. Dès lors, tout acte juridique visant à disposer du droit au bail de quelque manière que ce soit doit nécessairement recueillir l’adhésion des deux titulaires de celui-ci.
Les décisions importantes doivent être prises du consentement des deux époux.
Ainsi, le congé donné par un seul époux est inopposable à l’autre43 qui peut ainsi se maintenir dans les lieux. De même, l’échange d’appartement est soumis à l’exigence du double consentement44.
De plus la renonciation de l’un, par la signature d’un second contrat de location, aux avantages octroyés par la loi tel que le droit au maintien dans les lieux issu de la loi du 1er septembre 1948, n’est pas opposable à l’autre qui n’a pas signé ce contrat, en l’absence de preuve de l’accomplissement d’un acte positif de renonciation45.
Le législateur n’a pas prévu de sanction particulière en cas de violation de l’article 1751. Selon Yves Guyon46, il faut, semble-t-il en déduire que l’acte individuel de disposition portant sur le droit au bail est de nullité relative, comme tout acte de disposition portant au moins en partie sur la chose d’autrui. Cette nullité pourrait être invoquée pendant dix ans.
Cette cotitularité, liant les époux entre eux, s’impose également au bailleur, mais cela revient à s’interroger sur son opposabilité.
De par le seul fait du mariage, le bailleur a désormais deux locataires au lieu d’un et doit systématiquement les informer personnellement des décisions qu’il prend concernant le contrat de location.
La jurisprudence considère qu’il doit adresser à chacun d’eux tous les actes relatifs au bail quels qu’ils soient. Ce principe de la double notification ( a ) a été largement atténué par l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 ( b ), afin d’éviter que le bailleur ne soit trop facilement sanctionné.
Tous les actes, qu’un bailleur peut être à même d’adresser à son locataire, doivent être adressés aux deux époux.
De nombreux actes sont ainsi affectés par la cotitularité. Il s’agit dans un premier temps des actes de procédure tels que les commandements de payer ou encore les assignations48, et de la même façon y est soumise l’intention de vendre le local49.
L’application de ce principe mérite plus de précision concernant la notification du congé et de l’offre de renouvellement étant donnée la fréquence de ces actes, et le contentieux qu’ils soulèvent en jurisprudence.
Il faut noter une jurisprudence pointilleuse et extrêmement protectrice des intérêts familiaux souvent au dépens des intérêts du bailleur.
Les décisions jurisprudentielles rigoureuses en matière de congé exigent une double notification, c’est-à-dire l’envoi de deux lettres séparées50 par lettre recommandée avec accusé de reception, ce qui rend inopérant le congé adressé à « Monsieur et Madame »51 sauf si l’accusé de reception a été signé par chacun des époux52.
Les effets de la cotitularité doivent-ils se produirent également en cas de renouvellement du bail moyennant un nouveau loyer53 ?
Les tribunaux d’instance et les chambres de la Cour d’appel de Paris se sont prononcés à plusieurs reprises sur ce problème mais ont laissé régner une incertitude quant à la solution. En effet, certaines décisions estimaient que la notification d’un nouveau loyer n’ayant pas pour but de mettre fin au bail et les intérêts des copreneurs étant identiques, les précautions destinées à protéger les locataires apparaissent moins justifiées. Dès lors, la notification au seul époux signataire du bail serait valable et opposable au conjoint, en vertu du pouvoir de représentation mutuelle conféré à chaque époux par l’article 220 du Code civil54.
Parallèlement d’autres décisions estimaient qu’il fallait respecter à la lettre l’article 1751 du Code civil et faire jouer la cotitularité à l’égard de tous les actes portant sur le logement de la famille, justifiant cette solution par le caractère indivisible du bail55.
La Cour de cassation a mis fin à ces divergences, prenant position pour une nécessaire notification aux deux époux56.
On constate que la jurisprudence entend soumettre au régime de la cotitularité la quasi-totalité des actes relatifs au logement, allant, une fois de plus, dans le sens d’une protection accrue des intérêts du couple et de leur droit personnel sur le logement.
A cela s’ajoute la rigueur de la sanction. En effet, l’acte non notifié à l’un des époux lui est inopposable57, alors qu’il reste valable à l’égard de l’autre58. Ainsi le conjoint, à qui l’acte n’a pas été adressé, peut seul tirer le moyen de l’inopposabilité59 et conserver la qualité de locataire, ce qui empêche notamment le bailleur de récupérer le logement. Ne pouvant soulever la théorie du mandat tacite60, il lui reste la possibilité de notifier un nouvel acte mais compte tenu des délais imposés par la loi 1989, il subira une reconduction tacite du bail61.
Cette sanction s’est révélée choquante lorsque le bailleur n’avait pas connaissance de la situation matrimoniale de son locataire, situation fréquente lorsque le mariage intervenait en cours de bail. C’est une intervention législative qui est venue tempérer ce déséquilibre critiqué.
L’objectif déclaré de la loi du 21 juillet 1994 a été de « combattre une jurisprudence qui, se fondant sur cet article (1751), tend à donner raison à des plaideurs, en considérant que l’on aurait dû leur notifier des décisions, alors que leur existence n’était pas connue du bailleur62 ». Cette loi a ainsi introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 9-1.
Cet article prévoit désormais que :
«Nonobstant les dispositions de l’article 1751 du Code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposable au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ».
L’opposabilité de la cotitularité est désormais subordonnée à une obligation d’information à la charge du locataire.
Ainsi a-t-il été jugé qu’un commandement de payer, bien que libellé à l’ordre seul du mari, était opposable de plein droit à la femme dans la mesure où elle ne justifiait pas que le bailleur ait été informé de son mariage63. Et la même solution vaut pour la proposition de nouveau loyer au seul preneur en titre64.
Mais, la loi nouvelle ne prévoit aucune condition de forme pour porter à la connaissance du bailleur l’existence d’un époux. L’expression « portée à la connaissance du bailleur » semble imposer, une démarche positive65, un acte exprès véhiculant une information précise et paraît exclure que la connaissance du lien conjugal puisse être implicitement déduit de la simple apparence : le bailleur pouvant ne pas être en mesure de faire la distinction entre le mariage et le concubinage66.
Mais, la jurisprudence pourrait être plus libérale et plus souple dans l’interprétation du texte, afin de protéger au mieux les intérêts du couple. Elle pourrait admettre que la preuve de cette connaissance puisse émaner d’un acte du bailleur (une notification antérieure adressée aux deux époux), et reconnaîtra très probablement la preuve de l’information par tout moyen étant donné l’absence de condition de forme.
Un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier67 va dans ce sens, en reconnaissant que le bailleur informé de l’existence du conjoint du locataire à l’occasion de l’exécution d’une expertise ne peut prétendre que le jugement de résiliation et d’expulsion signifié au seul mari est opposable à la femme, par application de l’article 9-1.
En tout état de cause, lorsque le bailleur a connaissance de la situation matrimoniale de son locataire, le principe de la double notification joue, et l’inopposabilité redevient la sanction.
Cette obligation pesant désormais sur les époux enlève t-elle toute obligation au bailleur de s’informer ?
Le bailleur n’est pas exempt de toute obligation. En effet, lors de la signature du bail, il appartient au bailleur de se renseigner sur la situation de famille de son locataire. Si le bailleur n’a pas l’obligation de procéder à une enquête sur le statut matrimonial du preneur, il lui sera reproché de ne pas lui avoir demandé des précisions lors de la signature du bail, au besoin, en l’invitant à produire une fiche d’état civil68.
Mais, cette obligation vaut également en cas de vente de l’immeuble loué. Il appartient au nouveau bailleur de s’informer de la situation matrimoniale, ne serait-ce qu’en lisant le bail69. C’est pour cela que la locataire n’a pas à réitérer l’information déjà donnée lors de la signature du bail.
Le bailleur doit donc tout de même prendre ses précautions. La prudence et son intérêt commandent le bailleur de s’informer. En effet, les juges admettent plus facilement l’oubli de bonne foi du locataire, lors de la signature, de signaler qu’il est marié que celui du bailleur considéré comme bien plus averti en la matière.
Ce bref aperçu des relations entre le bailleur et son locataire marié met en avant, malgré l’insertion d’un tempérament imposant aux époux une obligation d’information, une large protection des intérêts du couple visant à leur assurer un maximum de sécurité.
Si les copreneurs jouissent en définitive de la stabilité du bail ils vont pouvoir obtenir le transfert de propriété à travers le droit de préemption dont ils sont également bénéficiaires.
La reconnaissance d’un droit de préemption au profit du locataire s’inscrit dans le cadre d’une politique de protection de l’habitat et d’accession à la propriété du cadre de vie qui confère à cette prérogative un caractère éminemment personnel. Le bailleur désireux de vendre le bien objet du bail doit donner congé à son locataire qui vaudra offre de vente au profit de ce dernier70. Le congé doit, en sus, d’être donné dans le respect des conditions de forme et de délais71, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ces informations sont nécessaires pour permettre au locataire d’exercer ou non son droit de préemption. En cas de refus de l’offre de vente par le locataire, le propriétaire retrouve sa liberté de vendre le bien à un tiers, à la condition que les conditions et le prix de vente soient restés les mêmes. Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, la nouvelle offre doit être notifiée au locataire sous peine de nullité de la vente72.
Le régime du droit de préemption très protecteur des intérêts du locataire prend un sens tout particulier lorsque le locataire est marié. En effet, les époux titulaires, d’un droit personnel au bail, se voient reconnaître chacun un droit personnel au bénéfice de la préemption.
Un arrêt de la Cour de cassation73 est intéressant en ce domaine. Il relève qu’« il résulte de l’article 11 de la loi du 22 juin 1982, rapproché des dispositions de l’article 1751 du Code civil, qu’en cas de vente de l’immeuble servant à l’habitation de deux époux, chacun d’eux bénéficie du droit de préemption aux conditions fixées par le propriétaire et que l’épouse est en droit de ne pas se prévaloir de l’inopposabilité du congé à son égard ».
En effet, l’épouse cotitulaire du bail n’avait pas reçu le congé adressé à son conjoint. Elle pouvait donc au regard de l’article 1751 du Code civil revendiquer qu’il ne lui soit pas opposable afin de rester dans les lieux. Mais tel n’était pas son projet. Etant titulaire du bail, elle a usé des droits ouverts à tout locataire à savoir dans l’espèce, le droit de préemption. Elle a alors notifié son intention d’acquérir l’immeuble. Le bailleur n’y pouvait rien, la cotitularité du bail emportant cobénéfice du droit de préemption74.
Cette décision est favorable aux époux et en ce sens la présente décision retient l’attention car pour la première fois la Cour de cassation a l’occasion d’étendre le droit de préemption au conjoint non informé75.
La cotitularité a pour effet essentiel la recherche d’une stabilité maximale. Le but étant de permettre une jouissance stable du droit au bail allant jusqu’à permettre l’accès à la propriété.
Certes cette protection est accrue, mais l’équilibre est assuré par l’existence de garanties au bénéfice du bailleur : la solidarité ménagère entre époux76.
La protection de l’habitation familiale est complétée et renforcée par l’article 215 alinéa 3 du Code civil, qui institue la cogestion des droits dont les époux sont titulaires sur le logement.
Pour assurer à la famille la stabilité du logement familial, l’article 215 alinéa 377 du Code civil, énonce en effet que « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni (…) ».
Sans modifier les droits de chaque époux, un partage des pouvoirs s’impose quant à la gestion des biens qui assurent le cadre matériel de la vie familiale.
Proche dans son esprit, de l’article 1751, l’article 215, applicable à tous les époux quel que soit leur régime matrimonial, a une portée plus étendue. Il vise tous les droits par lesquels est assuré le logement, ce qui permet de couvrir tous les types d’occupation.
Mais ce qui nous intéresse ici, c’est de relever en quoi l’article 215 peut être un complément de protection pour les époux, concernant le logement objet d’un bail, par rapport à celle issue de la cotitularité.
Lorsque nous avions étudié la cotitularité, nous avions été étonnés de remarquer que les locaux à usage mixte, comprenant une activité professionnelle et surtout un local servant à l’habitation de la famille, étaient exclus de la protection.
C’est précisément en ce domaine que l’article 215 apporte une protection78 que nous étudierons brièvement en passant par son régime ( §1 ) et ses sanctions ( §2 ).
L’impératif de conservation de la destination familial impose aux époux une cogestion. En effet, par le seul fait du mariage, le conjoint même séparé de bien unique titulaire du droit au bail par lequel est assuré le logement de la famille au moins pour partie, perd la faculté d’en disposer librement.
L’étude du domaine de la cogestion ( A ) fait apparaître une protection efficace mais réduite, sans pour autant qu’il s’agisse d’une règle paralysante puisque des dérogations sont possibles ( B ).
En s’intéressant au domaine de l’article 215 alinéa 3, on constate que la protection du logement contre les agissements de l’époux titulaire du droit au bail est efficace ( 1 ) eu égard aux actes soumis au double consentement mais cette protection reste tout de même plus réduite que celle issue de la cotitularité ( 2 ).
Comme nous l’avons déjà précisé, l’article 215 est intéressant dans l’étude de la protection du logement familial assuré par un bail, pour le local à usage mixte. Alors que pour le local exclusivement familial, l’article 1751 octroi un droit personnel à chaque époux, l’article 215 impose une cogestion pour certains actes.
En interdisant de disposer des droits par lesquels est assuré le logement familial, l’article 215 alinéa 3, suggère a priori de se référer purement et simplement aux actes de disposition, tels qu’entendus en droit commun.
Entrent ainsi en principe dans le champ de la prohibition légale toutes les aliénations, à titre gratuit comme à titre onéreux ( vente, promesse de vente, donation, apport en société…).
Toutefois, marqué du sceau de l’affectation familiale, l’interdiction de disposer, vaut plus exactement pour tout acte comportant ou risquant de compromettre la finalité familiale du logement alors même qu’il présenterait les traits d’un acte d’administration79.
Ainsi, sont donc également visés le bail consenti sur le logement, et le congé donné au propriétaire80. Tous ces actes requièrent l’accord des deux époux.
La notion de stabilité du cadre de vie, peut servir de clé d’interprétation des actes interdits. Tant que l’acte garantit à la famille le maintien dans les lieux par un droit équivalent, la règle de l’indisponibilité ne joue pas.
En revanche, la rédaction de l’article 215, quoique très compréhensive, ne permet pas de protéger la résidence de la famille contre les abstentions même volontaire qui tendent à la compromettre, du fait de l’emploi du terme « acte ». Faut-il conclure que les abstentions pourront impunément compromettre le logement familial ? Ainsi l’époux titulaire d’un bail pourra-t-il provoquer l’expulsion de sa famille en omettant de payer les loyers ? Ici l’article 215 n’est d’aucun secours il faut que l’époux demande une autorisation d’agir en justice sur le fondement de l’article 220-181.
Ainsi le conjoint non titulaire du bail à usage mixte est mis à l’abri, comme en matière de cotitularité, contre les actes intempestifs de son conjoint. Mais, c’est seulement en ce domaine que joue la protection, ainsi elle va apparaître plus réduite voir inexistante en d’autres domaines par rapport à la cotitularité de l’article 1751.
L’article 215 alinéa 3 n’est prévu que pour limiter les droits des époux sur un bien dont le droit au bail serait exclusivement attribué à un seul des deux. Il ne prévoit en aucun cas un régime protecteur contre les agissements du bailleur. Le bailleur contrairement à la situation de l’article 1751 ne se retrouve pas face à deux locataires. Cette différence est fondamentale. En effet, les règles relatives à la double notification ne sont pas ici applicables. Ainsi, le congé donné par le bailleur au seul titulaire du bail sera opposable à l’autre conjoint.
Le conjoint non titulaire du bail est donc beaucoup moins protégé, mais il reste tenu au même titre que le conjoint cotitulaire, des dettes de loyers relatifs au logement commun, laissant entrevoir un déséquilibre des protections et des obligations corrélatives.
De plus le conjoint ne bénéficiant pas d’un titre personnel sur le bail, ce dernier ne peut donc se prévaloir au même titre que le cotitulaire, du droit de préemption réservé au locataire.
L’article 215 alinéa 3 n’est qu’un palliatif de protection au bénéfice des locaux à usage mixte sans pour autant octroyer les même droits au conjoint qui ne peut être cotitulaire du bail. Ce dernier peut donc parfois se retrouver dans des situations plus précaires, d’autant qu’il ne connaît pas une réduction de ses obligations.
La cogestion peut, parallèlement devenir source de paralysie lorsque l’époux projetant d’accomplir un acte de disposition ne peut recueillir le consentement de son conjoint. Or, une rigoureuse fixité du logement ne sert pas toujours l’intérêt de la famille, d’où l’existence de dérogations.
Le législateur de 1965 a introduit deux mécanismes qui permettent de passer outre le refus ou l’absence de consentement de l’un des époux.
Il s’agit tout d’abord de l’autorisation judiciaire pour agir seul. Que son conjoint soit empêché de manifester sa volonté ou qu’il refuse de consentir, l’époux peut dès lors solliciter l’autorisation judiciaire de passer seul l’acte nécessitant en principe le double consentement sur le fondement de l’article 217 du Code civil82. C’est uniquement si le refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille que l’époux demandeur sera effectivement autorisé à y passer outre83.
L’action individuelle de l’époux autorisé se substitue à la cogestion, à des fins d’efficacité.
Il s’agit en second lieu de la représentation d’un époux par l’autre.
L’article 218 du Code civil84 permet à l’un des époux de donner à son conjoint le mandat de le représenter dans l’exercice des pouvoirs que le régime matrimonial lui attribue. Ainsi, la comparution personnelle des deux époux à l’acte n’est pas exigée par le jeu de la technique de la représentation conventionnelle entre époux.
De plus, lorsque l’un des époux se trouve dans l’impossibilité de manifester sa volonté, son conjoint peut se faire habiliter par le juge à le représenter d’une manière générale ( c’est-à-dire pour tous les actes pour lesquels le double consentement est requis ), ou spéciale ( pour certains de ces actes seulement ) dans l’exercice des pouvoirs résultant du régime matrimonial85.
On constate que les règles légales de protections sont orientées pour assurer au mieux une collaboration entre époux dans la jouissance du logement. Cette remarque vaut également en ce qui concerne la sanction prévue en cas de violation des règles de la cogestion.
L’article 215 alinéa 3 sanctionne expressément la violation de l’exigence de collaboration conjugale en ouvrant au conjoint non consentant une action en nullité. Il s’agit d’une nullité relative, traduisant une mesure de protection individuelle et apparemment non familiale.
Toutefois notre propos doit être nuancé. En effet, si l’époux ne soulève pas la nullité, cela signifie qu’indirectement il consent à la décision prise par son conjoint. On comprend par-là que la sanction respecte l’intérêt commun des époux et présume de cet accord implicite une action en faveur de l’intérêt de la famille.
S’il s’agit d’une nullité de droit, échappant à toute appréciation en opportunité du juge, l’époux titulaire de l’action doit respecter certains impératifs.
D’une part, il ne peut agir que s’il y a intérêt86.
D’autre part, il doit agir dans un délai légal d’une année « à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte », sans pouvoir intenter l’action plus d’un an après la dissolution du régime87.
Ici encore, le régime diffère, et de manière défavorable, du régime de la cotitularité dont le délai de nullité est porté à dix ans. Il n’en reste pas moins qu’elle est possible et permet tout de même de sanctionner l’époux agissant à l’encontre des intérêts familiaux.
La nullité, une fois admise, fait perdre au tiers bénéficiaire de l’acte litigieux tous ses droits sur le logement.
Cette protection de l’article 215 concourt à la stabilité du logement lorsque le bail est à usage mixte. Ainsi, le logement familial assuré par un bail bénéficie d’une protection accrue mais complexe durant le mariage.
Mais, si le besoin de protection du logement est permanent, il s’impose à l’évidence avec beaucoup plus de vigueur lorsque le couple se trouve en période de crise. Cette prise en compte d’une nécessaire protection n’a pas laissé indifférent le législateur qui s’est attelé à prévoir un régime bien spécifique.
Les règles de protection du logement vont varier en fonction de la nature de la séparation des époux qu’il s’agisse d’une séparation de droit le divorce ( §1 ) ou de fait ( §2 ).
Les règles applicables, pendant l’instance en divorce, diffèrent de celles, de caractère plus définitif, qui s’appliquent après la décision de divorce.
Lors de l’instance en divorce, le juge au titre des mesures provisoires, peut attribuer à l’un ou à l’autre la jouissance du logement familial88. L’attribution n’étant que provisoire il est dès lors plus intéressant de s’attarder sur les dispositions permettant l’octroi définitif du droit au bail à l’un ou l’autre des époux.
L’alinéa 2 de l’article 1751 du Code civil prévoit expressément qu’en cas de divorce ou de séparation de corps, le droit au bail peut être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, à l’un des époux par la juridiction saisie de la demande.
L’attribution n’étant que facultative pour le juge, il apprécie souverainement les circonstances ( garde des enfants, facilités pour l’un des époux de se reloger89, le tort des époux dans le prononcé du divorce90…) afin de choisir l’attributaire91.
A la cotitularité qui était la règle pendant le mariage, succède l’attribution unique, le bail se poursuivant désormais avec un seul époux. En effet, l’attribution fait entrer d’une manière totale et définitive dans le patrimoine de l’un des époux le bénéfice d’un contrat sur lequel il n’avait qu’un droit limité.
Ce texte assure au mieux la protection du logement en tenant compte des intérêts sociaux et familiaux, en remarquant que le propriétaire du logement n’a rien à dire92. Il faut remarquer que cette attribution judiciaire est exorbitante à l’égard du conjoint et du bailleur. Le conjoint du demandeur se voit purement et simplement privé du droit qu’il tenait du contrat ou de la loi. Le bailleur, quant à lui, subit une diminution de ses garanties de paiement qui résultaient de la présence de deux débiteurs.
La loi accorde ici une prééminence à la protection du conjoint divorcé dans le besoin par rapport au droit de propriété du bailleur.
Mais, ce texte, éminemment protecteur, comporte toutefois une limite étant donné que son domaine d’application reste restreint.
En effet, le domaine de l’attribution est le même que celui de la cotitularité dont il est le corollaire. Etant cotitulaire du bail, les deux époux peuvent demander de se le faire attribuer.
Cela signifie que ce droit est exclusivement réservé à des époux divorçant et ne peut jouer que pour des locaux servant exclusivement à l’habitation excluant ainsi les locaux à usage mixte.
L’époux non-signataire du bail d’habitation à usage mixte, va alors se retrouver démuni, laissé sans aucune protection. N’ayant aucun titre sur le local, seul l’époux signataire pourra conserver le logement, l’autre pourra être expulsé. L’article 215 alinéa 3, n’ayant pas vocation à assurer la stabilité du logement familial au-delà de la dissolution du mariage93 et ne créant aucun titre juridique sur le bail au bénéfice de l’époux non-signataire, ne sera alors d’aucun secours.
C’est alors l’éventuel droit au maintien dans les lieux qui vient au secours de certains conjoints en situation précaire. En effet, l’article 5 II de la loi du 1er septembre94 prévoit qu’« en cas de divorce ou de séparation de corps, la juridiction saisie attribue à l’un des époux l’éventuel droit au maintien dans les lieux en considérations des intérêts sociaux ou familiaux en cause ». Ce droit permet au conjoint de se maintenir dans les lieux, aux clauses et conditions du contrat primitif95. Il ne bénéficie pas de la qualité de locataire mais d’occupant de bonne foi. Cependant, le champ d’application de ce droit demeure très restreint, la loi n’étant applicable qu’aux logements construits avant son entrée en vigueur et situés dans certaines communes96. Ainsi le nombre de conjoint protégé en cas de divorce, lorsque le logement est un local à usage mixte, tend à diminuer. La protection est alors en voie d’extinction.
La situation apparaît dés lors très défavorable aux couples logés dans un local mixte. Aussi étonnant que cela puisse être, ces couples vont être mieux protéger dans certains cas lors d’une séparation de fait qu’en cas de divorce.
L’idée, qui gouverne la solution juridique retenue ici, est l’ignorance par le droit des situations de fait97 en général et de la séparation de fait des époux en particulier. « Si, en réalité, la séparation de fait met fin à toute communauté de vie, de sentiment, de pensée, entre époux, conduisant ainsi à la disparition de toute réalité matrimoniale vécue comme telle, il n’en reste pas moins qu’en droit le mariage demeure, et avec lui les règles protégeant le logement familial, qui produisent d’ailleurs, en cette circonstance, tout leur effet 98». La cotitularité va donc pouvoir continuer à produire ces effets quelle que soit la nature de la séparation.
Le conjoint délaissé invoquera en priorité la cotitularité eu égard à la simplicité de l’opération ( A ). Mais, dans les cas où les conditions de cette dernière ne sont pas remplies, le législateur n’est pas resté insensible à la détresse de l’époux, prévoyant un droit à la continuation du bail ou un droit au maintien dans les lieux, à condition qu’il soit abandonné ( B ).
La cotitularité du droit au bail restant la règle, l’abandon du domicile par l’époux signataire du contrat ne fait pas obstacle à la continuation du bail avec l’autre conjoint99.
Comme nous avions pu le développer précédemment la rédaction de l’article était quelque peu ambiguë. En effet, en interprétant a contrario l’expression « servant effectivement à l’habitation des époux », on pourrait penser que si le local cesse d’être l’habitation commune des époux, notamment en cas de séparation de fait, l’une des conditions de la cotitularité ferait défaut et celle-ci ne pourrait plus jouer.
Mais, la Cour de cassation est venue donner une interprétation, une fois de plus, favorable au conjoint délaissé en estimant qu’il faut et qu’il suffit que le local ait effectivement servi à l’habitation des deux époux à une époque quelconque du mariage pour que la condition soit remplie100. Ici, c’est le fait qui fonde le titre juridique car, il faut impérativement que le conjoint ait occupé les lieux à un moment donné pour que l’article 1751 puisse jouer. On peut prendre pour exemple un arrêt de la Cour d’appel de Paris qui a refusé l’application de la cotitularité lorsque au moment de la signature du bail l’épouse était en instance de divorce et n’avait jamais résidé dans l’immeuble loué101.
La cotitularité est en cas de séparation le moyen le plus simple afin d’obtenir protection. En effet, elle ne requiert aucune intervention du juge, aucune signature d’un nouveau bail, le conjoint est automatiquement protégé sans devoir manifester sa volonté.
Toutefois, cette règle très protectrice des intérêts de l’époux délaissé ne joue que si les conditions restrictives de la cotitularité sont réunies et l’on pense évidemment à l’affectation du bail comme local à usage mixte.
Le conjoint abandonné ne se retrouve pas totalement démuni et peut faire appel à des règles issues du droit spécial des baux d’habitation : on pense alors à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un droit à la continuation du bail en cas d’abandon, ainsi qu’à l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, qui octroie un droit au maintien dans les lieux.
Lorsque les locaux loués sont à usage mixte, le conjoint simplement délaissé n’a pas de recours légaux pour faire face à la séparation. Seule la preuve d’un abandon, c’est-à-dire un départ brusque et imprévisible, :
D’une part, le bail se continuera à son profit en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Pour cela, diverses conditions doivent être remplies, qui seront ultérieurement développées avec plus de précisions102, méritent toutefois d’être évoquées ici. L’époux délaissé doit rapporter la preuve d’un abandon, ainsi que sa qualité de conjoint. Toutefois, sa qualité de conjoint suffit ; il n’est pas nécessaire qu’il prouve une durée minimale de cohabitation. Il peut toutefois se retrouver en concours avec d’autres bénéficiaires désireux eux aussi d’obtenir la continuation du bail. C’est alors au juge de trancher le litige en fonction des intérêts en présence, formule suffisamment large pour englober les intérêts d’ordre matériel, moral, familial.
D’autre part, l’article 40 II de la loi du 6 juillet 1989 précise que l’article 14 n’est pas applicable aux logements dont les loyers sont fixés en application des dispositions du chapitre III de la loi du 1er septembre 1948103. Ainsi, en ce qui concerne ces logements, la loi du 1er septembre 1948 a mis en place au bénéfice du conjoint abandonné un droit au maintien dans les lieux104. De par sa seule qualité de conjoint, l’époux devient occupant de bonne foi même s’il n’habite pas effectivement dans les lieux.
Quoiqu’il en soit, en cas de séparation il faut reconnaître que le parcours pour accéder à la protection reste plus complexe et parfois même moins protecteur lorsque le local est à usage mixte alors que parallèlement les obligations demeurent les mêmes. Il existe donc une rupture d’égalité entre les différents couples mariés.
Qu’en est-il en cas de décès de l’un des époux ?
La loi du 3 décembre 2001105 portant réforme des successions a amélioré le sort du conjoint survivant locataire. Dans un premier temps, elle lui accorde divers avantages. Pour appuyer notre démonstration, dans le sens de la diversité des dispositions protectrices du logement des époux, nous pouvons noter que l’époux sera logé gratuitement pendant un an après le décès du conjoint et bénéficiera d’un droit d’usage du mobilier.
Ensuite et surtout, elle organise à son profit la transmission du droit au bail. Les innovations, apportées par la loi du 3 décembre 2001, amènent à distinguer selon que le conjoint survivant peut se prévaloir ou non des dispositions de l’article 1751 du Code civil. Si tel est le cas il a alors, dès le décès de son conjoint, un droit exclusif sur le bail ( §1 ), dans le cas contraire il bénéficie soit d’un transfert du bail soit d’un droit au maintien dans les lieux mais ici le conjoint survivant n’est alors qu’un bénéficiaire parmi les autres ( §2 ).
« En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément106 ».
Pour pouvoir bénéficier d’un tel droit il faut entrer dans les conditions de la cotitularité et notamment que le couple soit marié et que le local serve exclusivement à l’habitation des deux époux.
Situation fréquente en pratique, le conjoint bénéficie d’un droit exclusif sur le bail sans avoir à le partager avec les héritiers, excluant ainsi tout problème d’attribution préférentielle. Ce droit n’est pas transmis à titre successoral, il est indépendant de ses droits dans la succession et de l’option que le conjoint prendra ( il en bénéficiera donc même s’il renonce à la succession)107.
Seule une renonciation expresse au bénéfice de ce droit par le conjoint survivant lui-même pourrait le lui faire perdre.
Apparaît clairement une nette promotion des intérêts du conjoint survivant. Il prime sans conteste les descendants et peut jouir paisiblement des lieux sans être inquiété d’un éventuel concours. C’est en effet une innovation majeure apportée par la loi du 3 décembre 2001. Auparavant, le conjoint pouvait demander l’attribution préférentielle du droit au bail. Cependant le conjoint pouvait être confronté à deux obstacles, qui ne se retrouvent plus avec le régime actuel. D’une part l’attribution n’était que facultative et donc soumise à l’appréciation du juge. Et d’autre part, le droit ne lui était pas exclusivement réservé, confronté à une pluralité de demandes concurrentes, c’était alors au juge de statuer en fonction des intérêts en présence.
Désormais le conjoint survivant bénéficie d’un droit exclusif sur le bail, mais une fois encore les conditions restrictives de la cotitularité excluent la protection aux locaux à usage mixte, servant pourtant en partie d’habitation aux époux. C’est précisément en ce domaine que la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celle du 1er septembre 1948 viennent compléter cette carence de protection.
Dans le cas où, le conjoint survivant est logé dans un local à usage mixte, deux cas sont possibles :
D’une part, dans la rédaction qui lui a été donné par la loi du 3 décembre 2001, l’article 14 alinéa 7, de la loi du 6 juillet 1989 précise que lors du décès du locataire le contrat de location est transféré « au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du Code civil ». C’est uniquement dans le cas où la cotitularité ne pourrait pas jouer, que le transfert du bail au conjoint survivant est alors possible. C’est donc en présence d’un conjoint survivant logé dans un local à usage mixte, que le texte prend tout son ampleur. En effet, il accorde le « transfert » du bail au conjoint survivant. Mais, le conjoint peut se retrouver en concours avec les autres bénéficiaires énumérés par ce texte et si les uns ou les autres souhaitent bénéficier du transfert, le juge devra arbitrer en fonction des intérêts en présence.
D’autre part, le conjoint survivant peut, si le logement est régi par la loi du 1er septembre 1948, bénéficier du droit au maintien dans les lieux. Or, lorsque le conjoint entre en concours avec les enfants et qu’ils remplissent tous deux les conditions prévues par l’article 5, ils ont droits conjointement au maintien. La législation actuelle ne permet pas de choisir entre eux. Le conjoint n’est donc pas titulaire du droit au maintien dans les lieux de manière exclusive108.
Ainsi, quoiqu’il en soit, le conjoint se trouve dans une situation plus précaire, puisqu’il n’est pas certain d’obtenir un droit sur le bail, du seul fait qu’une partie du local soit affectée à une activité professionnelle. Nous venons de mettre en exergue une différence de traitement des couples mariés en ce qui concerne la teneur des protections, or une fois de plus les obligations ne suivent pas les variations créant un réel déséquilibre.
Que ce soit, par séparation de fait, par divorce ou par décès, la rupture du couple comme d’ailleurs la vie commune entraîne l’application d’un ensemble de règles protectrices et très diversifiées. On pourrait peut être même dire qu’il se dégage une grande complexité et un certain déséquilibre des obligations lorsque l’on examine le statut protecteur des époux, empêchant d’y voir un statut du logement unifié et cohérent.
C’est tout particulièrement sur ce problème que nous allons nous pencher : Comment tenter d’harmoniser cette protection ? C’est en recherchant les principes directeurs de cette protection accrue et confuse que l’on tentera de proposer un réel statut du logement des époux.
Le législateur a offert aux époux un éventail de protections à tel point qu’il y règne une certaine complexité. Si la protection du logement des époux apparaît aussi complexe, c’est tout simplement que les réformes qui fixent le statut du logement de la famille sont intervenues en ordre dispersé.
Mais si l’ordre fut dispersé, la cohésion gardée, il n’en demeure pas moins que ces réformes ont tenté de répondre à un but identique et précis.
C’est tout justement en recherchant le pourquoi de ces réformes, en analysant les différents principes directeurs ( CHAPITRE 1) de cette protection accrue et diversifiée que l’on pourra trouver un fil directeur. Une fois le fil directeur trouvé, l’on tentera de proposer un « statut du logement des époux » plus unifié, justifié par l’existence de ces principes ( CHAPITRE 2 ). Le but étant d’atteindre, une certaine égalité dans les protections ainsi que dans les obligations à supporter.
Les deux fils conducteurs de la protection sont le « logement » ( SECTION 1 ) et la « famille » ( SECTION 2 ).
La protection, telle que nous venons de la développer, est une protection exorbitante. En effet, elle porte atteinte au droit de propriété du bailleur sur son bien. C’est pourquoi le législateur a entendu délimiter strictement ces droits, au local servant effectivement à l’habitation du couple. C’est la destination du bien et son affectation, sa nature de « nid » commun qui permet de déclencher sur ce dernier un régime spécifique.
En répondant à la question qu’est-ce que le législateur cherche à protéger, on s’aperçoit que le droit s’attache aujourd’hui volontiers à la destination des choses. Ainsi l’immeuble à usage d’habitation n’est-il plus un bien comme un autre. Prenant conscience de la valeur fonctionnelle première du logement, le législateur en assure la protection et consacre au fil du temps un droit au logement ( §1 ).
Si le droit au logement peut, d’une certaine manière, être qualifié de droit fondamental, il devient intéressant de se demander si la protection actuelle répond au mieux à ce droit ( §2 ).
Que doit-on entendre par « droit au logement » ?
Il faut tout d’abord éviter une confusion entre le droit du logement et le droit au logement.
Le droit du logement est défini comme « l’ensemble des règles et institutions juridiques qui ont pour objet ce logement (…), y entrent les règles relatives à la construction des logements, à l’accession à la propriété de ceux-ci, aux relations entre bailleurs et locataires109 ». Ce droit désigne des règles de droit objectif, c’est à dire « l’ensemble des règles régissant la vie en société et sanctionné par la puissance publique110 ».
En revanche, parler de droit au logement, du fait de la locution « au », c’est reconnaître que « toute personne est titulaire d’un pouvoir qui lui permet d’exiger d’autrui d’être logé111 », allant jusqu’à pouvoir exiger un titre afin de se maintenir dans les lieux.
La protection accordée à l’époux non titulaire du bail est très significative, elle donne un exemple. Dans un premier temps, cette personne n’est titulaire d’aucun droit sur le local, n’ayant signé aucun bail, elle n’est pas dans une relation conventionnelle locataire bailleur. C’est la loi qui va lui octroyer le droit d’opposer au bailleur la possibilité de se maintenir dans les lieux, en lui offrant un titre juridique. L’époux sera soit cotitulaire, soit locataire par un transfert ou une continuation du contrat soit enfin occupant de bonne foi. La mise en œuvre de ces textes consacre un droit au logement générateur de prérogatives individuelles au sein de la cellule familiale qui a déjà un
logement et à l’égard duquel un membre souhaiterait le conserver112. L’objet de ces dispositions est de conférer un droit d’habitation sur le logement à celui qui n’a, au départ, pas contracté avec le bailleur.
C’est donc le propriétaire qui assume les conséquences de la volonté du législateur de garantir un toit au conjoint du locataire113.
Depuis quelques décennies le droit au logement connaît une avancée constante.
Dans un premier temps, il n’a été consacré que par des textes législatifs relatifs aux rapports locatifs ; et ce n’est que bien plus tard qu’il a accédé au rang constitutionnel.
La loi du 23 juin 1982114 a, la première, affirmé l’existence d’un droit fondamental à l’habitat. Puis, c’est la loi régissant actuellement le bail d’habitation115 qui a réaffirmé le principe d’un droit fondamental mais en évoquant désormais « le droit au logement ».
C’est en définitive avec la loi Besson du 31 mars 1990116 que l’Etat s’engage dans la voie d’une solution au problème de logement des plus démunis117. L’article premier précise que « garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la Nation » et reconnaît à « toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières (…), le droit à une aide de la collectivité ( …) pour accéder à un logement décent et indépendant ou s’y maintenir ».
Ces affirmations préalables, circonscrites dans la relation bailleurs et preneurs, ont été complétées par une nouvelle exigence : la recherche d’un certain équilibre. Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives.
Ces affirmations montrent la finalité des législations relatives au logement, le but poursuivi par le législateur : permettre à chaque citoyen d’avoir un toit. Le législateur fait peser la charge de ce droit soit sur les pouvoirs publics soit sur le propriétaire bailleur.
Parallèlement, le droit au logement n’en est pas resté à des affirmations législatives. Le Conseil constitutionnel a eu par deux fois l’occasion de se prononcer sur la valeur du droit au logement. Lors de la saisine relative à la constitutionalité de la loi Besson, le Conseil n’a pas examiné en lui-même le droit au logement118. Cependant, en estimant que sa mise en œuvre n’était pas inconstitutionnelle, il a reconnu implicitement le rattachement de ce droit au bloc de constitutionnalité et a précisé que la promotion du logement des personnes défavorisées répondait à « une exigence d’intérêt national »119.
Le Conseil constitutionnel a, par la suite, rendu une deuxième décision120 dans laquelle il a précisé la valeur de ce droit dans la hiérarchie des normes : il s’agit d’un objectif à valeur constitutionnelle. Ce dernier peut être assimilé à des directives qui traduisent les aspirations exprimées par la Constitution et que le législateur doit mettre en œuvre en fonction du contexte politique, économique et social. Même s’il ne s’agit pas d’une obligation de faire, le législateur se voit interdire d’y porter atteinte. Le terme d’objectif doit être entendu comme un but vers lequel il faut tendre et justifie que le législateur puisse porter atteinte à d’autres droits fondamentaux121, notamment le droit de propriété, afin d’y parvenir.
Cet objectif va dans la ligné de la reconnaissance, par le Conseil constitutionnel, du droit de mener une vie familiale normale122. Pour qu’un individu puisse mener une vie familiale dite normale, il faut des moyens psychologiques et affectifs, mais aussi des moyens matériels, c’est-à-dire un revenu minimum, mais aussi un logement minimal.
Ainsi l’objectif est de permettre l’accès à un logement, et tout particulièrement, concernant notre étude l’accès à un titre locatif.
Si l’on doit reconnaître les efforts fait en ce domaine par le législateur, il convient de se demander si les dispositions protectrices actuelles, relative au logement de la famille, répondent suffisamment aux exigences de cet objectif.
Le législateur et les juges ont depuis longtemps pris conscience de la nécessité d’assurer une protection adaptée au logement familial, en faisant de ce bien, un élément patrimonial d’une nature particulière obéissant à un statut juridique spécifique. Diverses institutions ont été créées afin de répondre au besoin de stabilité familiale, mais surtout au besoin de logement d’un époux dépourvu de titre locatif.
Si le législateur satisfait, dans une certaine mesure, à l’objectif constitutionnel, en permettant à un époux d’accéder à un titre sur le logement ( Cotitularité, droit au maintien dans les lieux, transfert ou continuation du bail ), il reste que dans certains cas la protection semble être insuffisante eu égard au « droit au logement » désormais objectif à valeur constitutionnelle. Pour appuyer cette affirmation, deux exemples seront envisagés le cas où le local est exclusivement professionnel ou commercial ( A ), et le cas du local à usage mixte ( B ).
La loi précise formellement que la protection ne peut jouer que si le local est sans caractère professionnel ou commercial. Cette délimitation de la protection semble répondre à l’objectif, car le droit au logement, suffisamment évocateur d’ailleurs, ne vise que le lieu de vie et non le lieu professionnel.
Cependant, pour déterminer la nature de l’affectation, le juge se réfère à la destination que les parties ont entendu donner aux locaux dans le contrat123.
Il est critiquable, à deux égards, de ne tenir compte que des termes du contrat et non de l’affectation réelle des lieux.
Tout d’abord, elle semble ne pas respecter l’intention du législateur, recherchant à protéger le logement de fait des époux. En effet, en utilisant les termes « effectivement »124 il semblerait que ce soit le fait qui fonde le titre juridique, imposant au juge de ne pas s’arrêter à la destination fixée par les parties. Le juge ne devrait-il pas être maître de la juste qualification ?
Ensuite, cette solution est critiquable au regard du droit au logement. Un époux peut se trouver démuni de toute protection, donc de logement du seul fait que son conjoint ait stipulé le local à usage professionnel. Si l’objectif est de permettre d’accéder, notamment à un titre locatif, rendu possible par certaines dispositions, la volonté de l’autre conjoint ne devrait pas pouvoir aller à l’encontre par une simple stipulation dans le contrat de location, seul le juge devrait pouvoir vérifier la réelle destination des lieux.
Le conjoint non titulaire de droit devrait pouvoir démontrer, qu’il est dans le besoin d’un logement et que le local dans lequel il désire se maintenir n’est en fait qu’affecté à l’habitation.
On pourrait tenter d’expliquer cette restriction par le fait que le juge cherche peut-être à moraliser l’attitude d’un locataire se prétendant titulaire d’un local professionnel désireux de bénéficier implicitement des avantages liés à cette affectation. Pour cela, il refuse d’accorder à lui et à sa famille la protection qui leur serait due s’il recherchait la réelle affectation des lieux. Si tel est le cas, on peut alors lui reprocher de ne pas tenir assez compte du droit au logement, laissant le conjoint, théoriquement protégé, totalement démuni à la merci d’une éventuelle expulsion selon les cas.
Certaines dispositions, telles que la cotitularité et ces droits qui en sont liés, excluent de leur champ de protection ces locaux alors que d’autres, telles que la cogestion, le droit au maintien dans les lieux, ou encore celles issues de la loi du 6 juillet 1989, les incluent dans leur domaine.
Cette discordance met en exergue le manque de cohérence entre les diverses dispositions.
Les dernières prennent en considération l’existence non seulement de fait mais également de droit d’un « logement ». En effet, la famille du preneur habite effectivement dans les lieux, mais le contrat de bail indique clairement cette affectation.
Ces règles prennent en compte la spécificité du bien, c’est exactement parce qu’il y a un logement que la protection doit jouer et peu importe que l’affectation soit exclusive. La seule présence d’un logement fait enclencher la protection à la différence du premier corps de règles qui ignorent la présence d’un tel bien.
Cette limitation crée une regrettable incohérence et ajoute de la complexité au droit.
De plus, elle est critiquable au regard du droit au logement. En effet, il est certain que le local serve en partie à l’habitation de la famille, cependant le juge comme le législateur ont toujours refusé de reconnaître au conjoint non-signataire du bail un titre locatif sur ce bien du seul fait qu’il soit également affecté à une activité professionnelle ou commerciale. Si le droit au logement est désormais vu par le législateur comme par le constituant comme un droit fondamental, devant permettre à tout individu d’accéder à un titre locatif, pourquoi ne pas accorder à tous les conjoints la qualité de cotitulaire ? Elargir le champ d’application de ce droit, c’est-à-dire permettre à plus de personne d’obtenir un titre juridique sur un bien ayant la qualification de « logement », ne serait-ce pas répondre au mieux à l’objectif constitutionnel ?
C’est cette solution que nous envisagerons
ultérieurement mais pour cela il faut au préalable
s’intéressé au second principe directeur de cette
protection, il s’agit de l’intérêt de la
famille.
Avant de rechercher, en quoi la famille est un principe directeur de la protection ( §2 ), il faut auparavant se demander de quelle famille s’agit-il ( §1 ). Quelle famille est protégée ?
Lorsque la vie familiale se laisse enserrer dans des règles juridiques, la notion même de famille demande à être précisée. Tant de définitions en ont été données que ce terme, apparemment si simple et évocateur, est chargé d’équivoques et de malentendus125.
La famille peut être conçue très largement mais également peut être envisagée comme un groupe restreint formé par les enfants et le couple vivant au même foyer126.
En matière de logement, le législateur semble protéger le couple marié principalement c’est-à-dire la famille-ménage.
On doit donc envisager la famille en considérant qu’elle commence avec le mariage. Elle s’appuie sur les deux époux principalement et éventuellement leurs enfants vivant avec eux. Cependant, il faut bien noter que cette définition de la famille est relative c’est-à-dire s’adapte aux règles qui l’enserrent.
En effet, la quasi-totalité des règles protectrices ne fait référence qu’au couple. La protection est centrée sur le conjoint du locataire, définit comme cotitulaire, ou encore comme co-gestionnaire, ou encore bénéficiaire de la continuation du bail sur l’ex-conjoint bénéficiaire d’une attribution préférentielle, ou du droit au maintien dans les lieux et enfin sur le conjoint survivant titulaire d’un droit exclusif sur le bail, d’un droit au transfert du bail, ou encore titulaire du droit au maintien dans les lieux. La personne visée apparaît être le « conjoint », ainsi nous déduisons de la protection un caractère familial restreint qui est celui du couple marié.
En effet, la famille visée par les différentes protections, n’est pas simplement un couple purement naturel, elle repose également sur un fondement moral. L’union est nécessaire mais elle ne suffit pas ; la volonté de créer un groupe stable et durable, de se soumettre à un statut juridique consacrant la permanence et l’exclusivité du groupe, est indispensable127.
C’est la famille, définit comme le couple légitime, qui s’adapte au mieux aux règles qui l’enserrent.
Après avoir constaté que c’était le couple qui était la source de la protection, nous nous attarderons à démontrer qu’il est aussi le vecteur de la protection.
Il s’agit ici d’apporter des exemples qui permettent d’affirmer que c’est l’intérêt de la famille, donc du couple qui sert de vecteur à la protection et que certaines règles sont interprétées en fonction des intérêts des époux.
Tout d’abord, on peut prendre comme exemple l’exigence d’habitation commune présente dans les articles 1751 et 215 du Code civil pour constater que la jurisprudence entend cette notion dans un sens particulièrement large afin de permettre de protéger la famille et tout particulièrement l’époux délaissé.
En effet, la solution est aujourd’hui constante, il faut, mais il suffit, que le local ait effectivement servi à l’habitation des deux époux, à une époque quelconque du mariage.
Un arrêt de la Cour de cassation128 reconnaît ainsi à la femme séparée de fait le bénéfice de la cotitularité lorsque le mari a quitté le domicile conjugal.
Ainsi s’exprime le souci, de la part des juges, de protéger la famille : dans l’espèce, c’était la femme, toujours présente dans les lieux ayant constitué le domicile commun, qui maintenait, malgré la séparation de fait, la pérennité de la vie familiale. L’époux innocent se voit donc protégé dans sa séparation de fait.
Ensuite, si l’on prend comme exemple l’analyse des effets de la cotitularité des actes qui ponctuent le cours du bail, on s’aperçoit que les apparentes fluctuations jurisprudentielles traduisent la recherche d’une casuistique en fonction des effets positifs ou négatifs de l’acte notifié aux époux.
Abstraction faite de l’obligation d’information qui pèse sur les époux, le commandement de payer délivré à un seul époux est sans effet à l’égard de l’autre129, tout comme la décision d’expulsion unilatéralement notifiée130, ces actes étant éminemment défavorables aux époux. En revanche, le formalisme de la double notification connaît des vicissitudes, s’agissant de la proposition de renouvellement du contrat à laquelle les législations ont attaché, suivant les cas, des effets positifs ou négatifs pour le locataire. A la lumière de cette casuistique, l’unité d’interprétation de l’article 1751 se trouve restaurée. En effet, en matière de congé donné par le bailleur, on conçoit aisément que ce texte produise la plénitude de ses effets, lorsque le congé est uniquement extinctif et qu’il n’a pas pour but de préserver l’obligation mais de l’anéantir. Mais que décider lorsque le congé constitue une condition d’ouverture d’un droit de préemption ?
L’inopposabilité ne joue plus, c’est alors le mécanisme de la représentation qui recouvre ses effets puisqu’il s’agit d’un acte favorable aux coobligés. C’est en ce sens, que la Cour de cassation s’est prononcée, elle a étendu le droit de préemption au conjoint non informé131. L’offre de vente faite à l’un des époux emporte ses effets à l’égard de l’autre lorsqu’il y va de son intérêt. Cette notion d’intérêt que la Cour met en exergue, autorise l’épouse à renoncer à se prévaloir de l’inopposabilité du congé à son égard.
D’autre part, l’on peut prendre à l’appui l’exemple de l’interprétation qui est faite par les juges de l’article 9-1 de la loi de 1989. Ce texte dérogatoire à l’article 1751, rédigé en faveur du bailleur, prévoit que le bailleur ne peut se voir reprocher de ne pas avoir tenu compte de la cotitularité si l’existence du conjoint locataire n’a pas été préalablement portée à sa connaissance. Malgré l’expression légale « n’a pas été portée à la connaissance du bailleur », les juges n’exigent pas une démarche positive132 du locataire, matérialisé par un écrit notamment. L’important est que le bailleur ait été informé de l’existence d’un mariage, que ce soit directement ou plus indirectement. En l’espèce, les juges ont évité en interprétant ainsi le texte que le jugement de résiliation et d’expulsion soit opposable à la femme
La protection guidée par l’intérêt de la famille, essentiellement par celui du couple, apparaît de manière flagrante avec l’ascension du conjoint survivant consacré par la loi du 3 décembre 2001. Le conjoint, lorsqu’il rempli certaines conditions, bénéficie désormais d’un droit exclusif sur le bail sans que le problème de l’attribution préférentielle puisse se poser et surtout celui du concours avec d’autres bénéficiaires tels que les descendants. Le conjoint prend alors une place à par entière, il prime en matière de logement les enfants et cela de manière impérative.
Ce qui semble désormais très étonnant, c’est de constater que malgré les efforts entrepris afin d’assurer au mieux la protection de ce groupe d’individu qui est le couple, il n’en demeure pas moins que tous ne sont pas soumis au même traitement et ne connaissent ainsi pas tous le même niveau de protection. Si tous les couples légitimes nécessitent une certaine stabilité afin de s’épanouir pourquoi ne pas leur reconnaître une protection identique ?
Pourquoi admettre que certains conjoints seraient mieux protégés que d’autres, du seul fait que le local ne soit pas exclusivement affecté à l’habitation alors que le vecteur de la protection c’est l’intérêt du couple ?
La protection du logement de la famille obéit à des règles propres, empreintes d’une préoccupation familiale. Toutefois, le régime manque parfois de cohérence et de simplicité. C’est au regard des principes directeurs de la protection que nous proposons d’harmoniser la protection afin d’y satisfaire.
Nous avons pu au fil de notre étude mettre en exergue, l’abondante protection accordée aux couples mariés. Mais de cette diversité, il en ressort une certaine confusion allant jusqu’à créer des divergences dans l’échelle des protections entre les couples mariés. Après avoir constaté que la complexité résultait d’une distinction entre locaux exclusivement à usage d’habitation et locaux à usage mixte, on s’interroge sur une harmonisation des protections en utilisant les principes directeurs comme fondement de l’aménagement. Quelle pourrait être la protection à retenir afin d’harmoniser la situation ? ( SECTION 1 ). Dès lors, quels seront les éventuels enjeux d’une telle protection. ( SECTION 2 ).
Le système actuel est très riche, c’est en puisant dans les institutions déjà connues et développées que nous tenterons d’envisager de lege feranda des solutions harmonisées pour protéger le couple durant sa vie commune ( §1 ) comme en période de crise ( §2 ).
Après avoir fait un certain état des lieux des dispositions régissant le logement familial des époux, on a pu constater que le régime protecteur de la cotitularité exclut les locaux à usage mixte obligeant de recourir à d’autres dispositions moins protectrices des intérêts des époux.
Ainsi pour assurer aux époux une protection plus cohérente et plus uniforme, il suffirait d’étendre la cotitularité aux locaux à usage mixte.
Pourquoi retenir l’institution de la cotitularité comme unique protection ?
La cotitularité semble être la mieux à même de garantir la stabilité, la sécurité car elle permet de faire face aux agressions de l’un des membres du couple mais aussi aux agressions du bailleur. De plus, elle ne confère pas seulement un pouvoir mais un titre locatif, ce qui semble répondre au mieux à l’objectif constitutionnel du droit au logement. Elle ouvre ainsi plus de possibilités à des personnes démunies de titre sur un logement d’en obtenir un.
Nous avons mis en avant, que tant la jurisprudence que le législateur, cherche à protéger le « logement » ainsi que la « famille ».
Or le local à usage mixte n’est autre qu’un local servant à une activité professionnelle mais surtout pour partie au logement. Ecarter la protection, signifierait qu’on occulterait l’affectation d’habitation d’un tel local, le professionnel prendrait le pas sur le personnel.
Le besoin de protection est le même pour la famille qu’elle habite dans un local mixte ou exclusivement réservé à l’habitation. Les difficultés restent les mêmes et les préoccupations de stabilité sont tout aussi indispensables. Si l’objectif est d’accorder un maximum de stabilité à une famille, pourquoi le lui retirer du seul fait que le local soit en partie affecté à une activité professionnelle ?
Les principes directeurs de la protection pourraient être les critères de déclenchement de la cotitularité. A partir du moment, où un local sert de lieu d’habitation à des conjoints, peu importe que l’affectation soit exclusive, la cotitularité doit jouer, afin d’octroyer à tous ces couples la même protection.
Ce qui peut aller dans notre sens, c’est de relever que si l’article 1751 datant d’une loi du 4 août 1962 ne tient pas compte des locaux à usage mixte, les différentes lois successives, notamment la loi du 6 juillet 1989, protectrice des intérêts du locataire et également de sa famille ne se réduit pas aux locaux exclusivement réservés à l’habitation et englobe dans son champ de protection les locaux à usage mixte. On peut tirer de cette évolution législative une volonté de prendre en compte l’existence d’un « logement » lorsque le bail est à usage mixte.
Si le législateur a entendu tenir compte dans toutes les autres dispositions protectrices des locaux à usage mixte, on peut peut-être considérer que le régime restrictif de la cotitularité ne correspond plus à l’intention actuelle du législateur. Ainsi, élargir le domaine de la cotitularité, pour aboutir à un système uniforme, semble évoluer dans le sens actuel de la protection tel que vu par le législateur.
En dernier lieu, il est intéressant de relever à l’appui de cette volonté d’élargissement, le fait qu’en Belgique la cotitularité prévue par l’article 215 §2 du Code civil, protége l’immeuble loué « affecté en tout ou partie au logement principal de la famille ». Dès lors les baux mixtes tombent dans le champ d’application de la cotitularité133. La Belgique pourrait être un exemple à suivre.
Si on envisage d’étendre le domaine d’application de la cotitularité cela va rejaillir sur d’autres droits issus de ce droit au bail personnel attribué aux époux.
Comme nous avons pu le constater134, lorsque les époux traversent une période de crise, la préoccupation de protection est presque encore plus manifeste. Il s’agit dans la mesure du possible d’assurer la continuité de la vie familiale après la séparation des époux, au-delà du mariage.
Toutefois, ici encore, nous avions soulevé que le domaine de protection était restreint aux locaux exclusivement affectés à l’habitation, puisque aussi bien l’attribution du droit au bail après le divorce que le droit exclusif au bail en cas de décès sont liés au domaine de la cotitularité.
Le conjoint, exclu de la protection lorsque le bail est à usage mixte, peut recourir à d’autres dispositions afin de bénéficier de quelques droits notamment ceux issus de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, la protection est d’une part plus difficile d’accès, étant donné qu’elle est soumise à de nombreuses conditions et au concours d’autres bénéficiaires des même droits.
Au regard des différentes institutions mises en place par le législateur, les plus complètes et protectrices des intérêts du couple sont l’attribution préférentielle en cas de divorce et le droit exclusif au bail en cas de décès
Ici encore, eu égard à la complexité et au manque d’unité, on s’interroge sur le fait d’exclure du domaine de protection les locaux à usage mixte. Afin de remédier à cette restriction, il semble qu’il faille, au même titre que la cotitularité, étendre les dispositions qui y sont directement liées.
En clair, l’attribution préférentielle du bail en cas de divorce ainsi que le droit exclusif au bail en cas de décès pourraient jouer en présence d’un local à usage mixte.
Etendre le domaine d’application se justifie, d’une part par le fait que ces droits sont le résultat du droit personnel accordé à chaque époux par la cotitularité, donc étendre le domaine de la cotitularité justifie l’étendue de ces dispositions.
Mais, outre cette justification directement rattachée à la cotitularité, on peut ici encore se servir des principes directeurs comme fondement de l’élargissement.
En effet, le logement prend une importance toute particulière en cas de crise, il faut rechercher au mieux une certaine continuité de la vie familiale et peu importe que le local soit mixte. Afin de répondre au mieux au droit au logement, il faut permettre d’assurer à la personne du couple même non-signataire du bail, dans le besoin de logement, l’obtention d’un titre juridique qui s’imposera à l’autre époux et au bailleur ; objectif auquel répond l’attribution préférentielle et le droit exclusif au bail.
De plus le local à usage mixte peut être affecté à l’habitation d’une famille, qui doit être tout autant protégée. En reconnaissant à tous les couples légitimes la même protection, on satisfait ainsi l’un des principes directeurs : la protection du couple marié.
Après avoir répondu à la question de quelle protection s’agit-il et justifié cette protection, nous allons nous intéresser aux enjeux qu’elle suscite.
Etudier les enjeux c’est envisager à la fois les avantages de l’instauration d’une nouvelle protection ( §1 ), mais également soulever les inconvénients possibles ( §2 ).
L’élargissement de la protection fait apparaître au moins deux avantages majeurs, d’une part le système gagnera en simplicité ( A ) et d’autre part il sera plus protecteur des intérêts en cause ( B ). Il devrait ressortir de cet élargissement un système plus cohérent.
Les couples mariés n’auront plus à jongler entres les différentes dispositions protectrices prévues à leur égard.
Ainsi dans un premier temps, les époux habitant dans un local à usage mixte bénéficieront d’un droit personnel sur le bail et de tous les avantages de la cotitularité. Ils n’auront plus à recourir à l’article 215 du Code civil ce qui simplifie le système de protection durant la vie commune du couple, mais ce n’est pas tout.
En période de crise, la simplification est encore plus présente. En effet, tous les couples mariés bénéficiant d’un local d’habitation ou mixte bénéficieront en cas de divorce, non pas du droit au maintien dans les lieux, mais de l’attribution préférentielle. Les dispositions protectrices, prévoyant la continuation du droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux, que dans le cas d’un abandon, ne sera plus d’aucune utilité, puisqu’ils seront cotitulaires du droit au bail. On évite ainsi de se référer à des dispositions diverses et éparses pour n’avoir qu’à évoquer l’article 1751 alinéa 1 et 2.
Cette simplification va également jouer en cas de décès l’élargissement de la protection aux locaux à usage mixte entraîne de facto la suppression du régime particulier du transfert du bail, ou du droit au maintien dans les lieux. Ici encore, un seul et même article pourra être invoqué, l’article 1751 alinéa 3 simplifiant par la même un régime qui paraissait confus.
Mais, outre cette simplification évidente, le régime est également plus protecteur des intérêts familiaux en jeu.
Si l’on tente de récapituler la situation des époux bénéficiant d’un bail mixte, on constate qu’ils sont largement défavorisés.
D’une part, lors de la vie commune, ils ne bénéficient pas d’un droit personnel sur le bail, et ne sont donc pas protégés contre les agissements du bailleur.
D’autre part, en période de crise, la seule possibilité d’obtenir le droit au bail est de prouver l’abandon. En cas de divorce ou de séparation de fait, rien n’est prévu sauf un droit au maintien dans les lieux. Et enfin, lors du décès, le conjoint survivant entre en concours avec les autres titulaires du droit au transfert du bail au lieu d’être titulaire exclusif.
Ainsi, en envisageant d’élargir la protection aux locaux à usage mixte, le système devient alors plus protecteur des intérêts du couple et donc des intérêts familiaux. Trois institutions, cotitularité, attribution préférentielle, droit exclusif au bail, formeraient le statut du logement de la famille.
Le système de protection est alors beaucoup plus cohérent, la protection est liée aux principes directeurs. Donner à celui qui en est dépourvu un titre locatif, est sans doute de nature à rendre effectif le droit au logement. On répond ainsi aux objectifs que le législateur cherche à atteindre c’est-à-dire accorder un droit au logement aux familles.
Enfin, le système est plus protecteur dans la mesure où tous les couples connaissent la même nature de protection pour la même étendue d’obligations. Le système ainsi envisagé, supprime les disparités entre les couples mariés pour établir un équilibre entre droits et obligations.
Toutefois il faut reconnaître que lorsque on élargit une protection quelle qu’elle soit, certains inconvénients peuvent émerger.
On peut relever deux inconvénients :
D’une part l’inconvénient majeur qui apparaît semble être l’absence de prise en compte à l’inverse du local professionnel. Ce dernier peut se retrouver alors sujet à un alourdissement des conditions pour organiser la gestion du local. En effet, si on privilégie l’intérêt familial, l’intérêt économique risque de passer au second plan pénalisant ainsi l’un des époux exerçant sa profession.
Prenons un exemple : Le local loué est en partie affecté à l’habitation de la famille, et pour l’autre partie affecté à l’exercice de la profession libérale du mari. Le couple décide de divorcer et la femme demande l’attribution préférentielle du local. Le juge doit alors apprécier en fonction des intérêts sociaux et familiaux. Si la résidence habituelle des enfants est attribuée à la femme et qu’elle se retrouve en plus dans le besoin, le local lui sera certainement attribué laissant alors le mari démuni.
Cette situation est fortement critiquable et c’est pour cela que l’on préconiserait la mise en place d’une possible scission du droit au bail. La partie professionnelle étant attribuée de préférence à celui qui exerce la profession et l’autre partie devant être attribuée en fonction des intérêts familiaux.
Cette idée de scission pourrait se retrouver également lors de la vie commune afin de permettre une gestion autonome de la partie professionnelle. On pourrait reconnaître une présomption de mandat tacite au bénéfice de l’époux qui travaille sans qu’il puisse pour autant mettre en péril les droits de son conjoint sur le local affecté à l’habitation.
Enfin, en cas de décès, le droit exclusif au bail pourrait être limité à la partie effectivement habitée. Le fait fonde le titre mais délimiterait également le contenu, c’est-à-dire que seule une partie du bail serait attribuée exclusivement au conjoint survivant.
D’autre part, nous pouvons relever comme autre inconvénient un alourdissement des obligations du bailleur et une atteinte plus large à son droit de propriété. Le bailleur devrait principalement notifier tous les actes relatifs au bail aux deux époux. Cette obligation serait plus lourde étant donné que le champ d’application serait étendu aux locaux à usage mixte. Toutefois, cet alourdissement des obligations se justifierait par le fait que les époux sont solidaires des dettes de loyers ayant pour but l’entretient du ménage, et que pour équilibrer les droits comme les obligations, il fallait augmenter les obligations du bailleur.
Il ne semble pas que les inconvénients prennent le pas sur les avantages. En élargissant le domaine des trois institutions, le statut du logement des époux deviendrait unique pour tous, et surtout moins complexe. Seulement une telle solution ne semble pouvoir s’envisager qu’à travers une réforme législative.
Nous avons à travers ce développement mis en exergue une protection accrue au bénéfice du couple marié. Le législateur a organisé un véritable statut protecteur du logement de la famille légitime mais qu’en est-il pour les couples non mariés ?
Le législateur a-t-il pris en compte de la même manière le besoin de protection des couples non mariés ou fait-il apparaître une nette opposition des régimes?
PARTIE II : LA
SITUATION DES COUPLES NON MARIES
Quel que soit le lien juridique unissant les membres du couple, le besoin de protection du logement est permanent. Mais, si le besoin se révèle être le même la protection elle diffère.
En effet, on verra que les couples non mariés bénéficient d’une protection plus limitée liée au statut social ( TITRE 1 ). Protection critiquable à certain égard, ce qui nous amènera à envisager des aménagements ( TITRE 2 ).
Les couples non mariés sont dans l’absolu démunis de toute protection lorsque l’un des membres du couple est seul titulaire d’un titre sur le logement l’autre se retrouve dépendant de son partenaire et sans droit ni titre ( CHAPITRE 1 ). Mais, face à des situations choquantes, le droit n’est pas resté longtemps insensible à la détresse du partenaire démuni, dans la mesure où il lui a reconnu progressivement à ces couples le bénéfice de certaines protections ( CHAPITRE 2 ).
De manière générale nous allons mettre en avant une absence totale de protection durant la vie commune du couple ( SECTION 1), comme en période de crise ( SECTION 2 ).
Pour le mariage, il existe deux types de dispositions protectrices, l’une octroyant un droit personnel à chaque époux sur le droit au bail que l’on dénomme la cotitularité, et l’autre imposant une cogestion pour la disposition des droits assurant le logement de la famille. Il n’est reconnu, légalement, aucun droit similaire aux couples non mariés et parallèlement la jurisprudence refuse d’étendre les règles du mariage au concubinage et au PACS, ne pouvant bénéficier ni de la cotitularité ( §1) ni de la cogestion ( §2 ).
Nous allons envisager séparément le cas des concubins dans un premier temps, ( A ) puis ensuite celui des partenaires pacsés dont un certain particularisme doit être mis en exergue ( B ).
Avant toute chose il convient de définir le concubinage ( 1 ), pour envisager ensuite la position adoptée en matière de cotitularité par la jurisprudence face à ce couple ( 2 ).
Le concubinage est une union de fait, c’est-à-dire dépourvue de célébration officielle, entre deux personnes vivant en couple.
C’est la loi du 15 novembre 1999136 sur le PACS qui a intégré au Code civil une définition légale du concubinage.
Il résulte désormais de l’article 515-8 du Code que : « le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ».
Etymologiquement, le terme de concubinage vient du latin ( cum cubare : être couché ensemble ). Dès lors, toutes personnes, ayant des relations charnelles ne serait-ce que d’une nuit, pourraient être considérées comme vivant en concubinage137. L’acception était trop large, et il fallait rechercher des critères permettant de définir ce statut de concubinage138.
Avant la loi du 15 novembre 1999, la jurisprudence voyait dans le concubinage quelques constantes. La jurisprudence exigeait une cohabitation entre les concubins avec une certaine durée en recherchant la stabilité de la situation139. La relation de cohabitation devait être exclusive, c’est-à-dire que, n’est pas un concubinage la relation d’un homme avec deux femmes différentes140, ni la relation d’un homme et d’une femme entretenant en même temps d’autres relations alors même qu’ils y avaient consenti réciproquement141.
Enfin, la jurisprudence définissait, de manière constante, le concubinage, par référence au mariage, comme ne pouvant être qu’une relation entre personnes de sexe différent, excluant ainsi le concubinage homosexuel142.
La loi du 15 novembre 1999 confirme ces critères, à l’exception du dernier puisque désormais le concubinage peut être formé par deux personnes du même sexe143.
Même si le concubinage se rapproche nettement de la situation des couples mariés ( hormis le fait qu’il puisse désormais être homosexuel ), ce n’est pas pour autant qu’il bénéficie des règles protectrices prévues pour ces derniers.
La jurisprudence refuse de manière constante l’application aux concubins des règles de la cotitularité144. Il est vrai que le texte est bien clair et que les propriétaires n’auront donc pas à prendre à l’égard des concubins les précautions prévues à l’égard des personnes mariées. Si un seul des concubins est locataire, l’autre demeure pour le bailleur, un tiers. La cotitularité du bail ne peut être de plein droit et automatique, elle ne peut avoir qu’une origine conventionnelle145.
Mais, si l’application de 1751 n’est pas possible au concubin, il n’existe pas d’équivalent à leur égard.
Ainsi, lorsque le bail n’est signé que par l’un des concubins, le droit au bail appartient à lui seul, et il peut, de son seul consentement, sous-louer le local, renoncer au droit au maintien dans les lieux ou résilier le bail. La décision s’impose à l’autre concubin dont la situation, comparée à celle de l’époux non-signataire du bail, apparaît pour le moins précaire. Le concubin non-signataire du bail est considéré comme un tiers vis-à-vis du bailleur et également vis-à-vis de son propre concubin tenu d’aucune obligation. Le seul intérêt, que peut trouver le concubin non-signataire à cette situation, consiste dans le fait qu’il n’est pas juridiquement tenu du paiement des loyers. En effet, un arrêt récent a affirmé que « l’article 220 du Code civil, qui institue une solidarité de plein droit des époux en matière de dettes contractées pour l’entretient du ménage et l’éducation des enfants, n’est pas applicable en cas de concubinage »146. Ainsi, le concubin titulaire d’aucun droit sur le local d’habitation ne peut être recherché pour les dettes relatives à ce dernier.
La situation du concubin durant la vie commune, n’en demeure pas moins, on ne peut plus, précaire. Il vit dans la dépendance de son concubin et des relations qu’il entretient avec son bailleur. Cette situation s’explique par le fait, qu’en se plaçant délibérément hors du cadre protecteur prévu pour le mariage en choisissant l’union libre, les concubins ont implicitement renoncé au secours de la loi. Selon la célèbre formule de Bonaparte : « Les concubins se passent de la loi, la loi se désintéresse d’eux ». Le choix d’un statut social sans engagement pour l’avenir et de son corollaire la liberté suppose qu’ils doivent assumer le choix de la précarité et de l’instabilité. Cette logique ne vaut désormais que pour les couples hétérosexuels. Les couples homosexuels, se voyant refuser l’accès au mariage, ne peuvent se retourner que vers le PACS.
D’où l’interrogation : Qu’en est-il des partenaires d’un PACS qui eux à la différence du concubinage ont choisi d’entrer dans un cadre légal ? Ce cadre légal est-il aussi protecteur que celui octroyé aux époux ?
Comme pour le concubinage, il faut tout d’abord définir le PACS ( 1 ), pour ensuite connaître les droits et obligations en matière de logement attachés à ce statut ( 2 ), et enfin pour pouvoir s’interroger sur la modification apportée par la loi du 13 décembre 2000 à l’article 9-1 en ce qui concerne les pacsés ( 3 ).
D’après l’article 515-1 du Code civil, le PACS est « un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune ».
Pourquoi traiter du PACS dans une étude consacrée à la comparaison des protections accordées aux différents types de famille alors que le PACS est clairement défini comme étant un contrat ?
Si l’on envisage le PACS dans une étude consacrée en partie à la famille, c’est qu’au-delà de sa nature contractuelle, il s’agit également d’une institution, et cela pour plusieurs raisons.
D’abord, sa place dans le Code civil dans le livre I sur les personnes fait penser qu’il ne s’agit pas uniquement d’un contrat mais également d’un statut crée pour régir la vie d’une personne147.
Ensuite, le Conseil constitutionnel a contribué à la « matrimonialisation du PACS »148. Il a précisé que « la notion de vie commune ne couvre pas seulement une communauté d’intérêts et ne se limite pas à l’exigence d’une simple cohabitation entre deux personnes ; que la vie commune mentionnée par la loi déférée suppose, outre une résidence commune, une vie de couple, qui seule justifie que le législateur ait prévu des causes de nullité du pacte qui soit reprennent les empêchements à mariage visant à prévenir l’ inceste soit évitent une violation de l’obligation de fidélité découlant du mariage (…)149 ».
Enfin, le Tribunal de grande instance de Lille tire commande de sanctionner toute forme d’infidélité entre partenaires au motif que le devoir de vie commune doit être exécuté loyalement.150
Pour le PACS comme pour le concubinage, la vie commune est l’élément central de la relation des partenaires et des concubins. Elle évoque spontanément l’idée d’un toit partagé mais plus largement l’idée du noyau dur familial que constitue le couple.
La loi apporte-t-elle des garanties aux partenaires en matière de logement ? Comme le mariage pour les époux, l’existence du PACS entraîne-t-elle par exemple l’affirmation de principe de la cotitularité du bail ?
Le législateur en 1999 n’a pas fait ce choix. A l’instar du concubin, le partenaire, signataire d’un pacte civil de solidarité avec un locataire, n’est pas du seul fait de la signature du pacte, cotitulaire du bail pour le logement commun151.
En conséquence, le locataire en titre exerce seul les prérogatives nées du bail telles que la délivrance d’un congé, l’acceptation d’une offre de renouvellement, et sera seul informé des décisions prises par le bailleur concernant ce bail. Ainsi, le bailleur n’est tenu d’aucune obligation supplémentaire dans l’exécution du bail152.
On aurait pu se demander si des textes, existant avant le PACS et réservant leur bénéfice aux seuls époux, sont illégaux car contraires au principe d’égalité. Le Conseil d’Etat153 a répondu à cette interrogation en affirmant que « les liens juridiques qui unissent les personnes ayant conclu un PACS ont été organisés de manière différente, notamment du point de vue de leur intensité et de leur stabilité de ce qui existe entre deux conjoints ; que ces deux catégories de personnes étant placées dans des situations juridiques différentes, le principe d’égalité n’impose pas qu’elles soient traitées, dans tous les cas, de manière identique ».
Le partenaire du pacte se trouve donc, lui aussi, dans une situation précaire. Mais, à la différence du concubin qui est tiers au contrat de bail et non solidaire des loyers, le partenaire pacsé est lui aussi tiers au contrat mais il doit supporter les charges relatives à ce dernier154. La différence est fondamentale, le pacsé, logé par son partenaire, ne bénéficie d’aucun droit sur le logement mais son statut génère à son égard des obligations considérables puisqu’il devient solidairement responsable des dettes liées au bail155. En effet, le législateur de 1999, a prévu un nouveau cas de solidarité passive au sein du couple : le couple pacsé156. Le créancier peut exiger de l’un quelconque des membres du couple le paiement de la totalité des créances, et tout particulièrement celles relatives au logement. Désormais, deux types de solidarité ménagère d’origine légale existent, celle des époux et des partenaires du PACS tandis que les concubins ne sont solidairement obligés qu’en vertu d’une stipulation conventionnelle.
On constate alors que le législateur a mis à la charge des partenaires du pacte de lourdes obligations sans pour autant prévoir en contre partie une protection à la mesure de ces dernières.
La situation crée alors un déséquilibre des protections, entre d’une part les concubins et les pacsés, ayant tous deux aucun droit, le deuxième supporte des charges que l’autre ne subit pas ; et d’autre part entre le conjoint et le pacsé, ayant tous deux les même obligations de solidarité, mais pas les même droits sur le logement.
Outre le fait que le législateur précarise la situation du partenaire, il se montre peu cohérent dans l’articulation des textes.
L’article 9-1 issu de la loi du 21 juillet 1994157, complété par la loi du 13 décembre 2000158, est qualifié par certains auteurs « d’anomalie juridique »159. L’article 9-1 concernait, on le rappel, les conjoints et venait déroger aux effets de la cotitularité lorsque le locataire n’avait pas averti le bailleur de son mariage. Cette solution a été étendue aux locataires pacsés160. Vouloir rapprocher la situation des pacsés de celle des époux est une chose ; mais encore faut-il que ce rapprochement soit juridiquement possible, ce qui n’est pas le cas.
En effet, pour que ce texte ait un sens, il faudrait que les pacsés soient cotitulaires du bail, comme le sont les époux. Seule cette cotitularité permettrait de comprendre que lorsque le bailleur ignore l’existence d’un PACS, la règle de la double notification ne s’applique pas et soit remplacée à titre de sanction par une opposabilité de plein droit au partenaire du pacsé.
Or, cette cotitularité n’existe pas. Il n’y a pas dans la loi sur le PACS de texte similaire à l’article 1751 qui donne un titre locatif personnel au partenaire du locataire pacsé161.
Pour donner un sens à l’article 9-1, on ne peut même pas considérer que le contenu de cet article vaut reconnaissance implicite d’une cotitularité légale car il faudrait un texte exprès comme celui de l’article 1751 du Code civil pour déroger à la règle selon laquelle seul celui qui a manifesté son consentement prend la qualité de locataire.
Les pacsés peuvent bien sûr être cotitulaires conventionnels du bail, c’est-à-dire avoir tous les deux cosignés le bail. Mais, le bailleur sait alors qu’il a deux locataires envers lesquels il doit satisfaire en principe à l’exigence de la double notification des actes. Il n’a donc pas à être protégé et informé sur l’existence d’un PACS.
Le texte ne vise donc ni le cas de la cotitularité conventionnelle, ni celle d’une cotitularité légale qui n’existe pas.
Reste que dans la version finale, le nouveau texte invite à rechercher le fondement de la cotitularité, qui seule peut le justifier, dans l’article 515-4 du Code civil. A l’instar de l’article 220 du Code civil pour les époux, la disposition impose de considérer qu’ils sont solidaires des loyers dus en vertu du bail qui sert au logement commun des partenaires. Mais, la solidarité n’implique pas la cotitularité : si, lorsqu’un locataire contracte un PACS, son partenaire devient ipso facto codébiteurs solidaires, mais il ne devient pas pour autant cotitulaire du bail. Le fait, que la Cour de cassation paraisse aujourd’hui disposée à admettre que la cotitularité implique la solidarité162, ne permet pas de renverser la règle pour déduire la cotitularité de la solidarité163.
« Ce texte n’a donc aucun sens ni aucune justification si ce n’est celle d’avoir voulu appliquer aux pacsés la même règle qu’aux époux 164».
Reste que ce texte est de droit positif et que les juges en seront probablement saisis. Considèreront-il que faute d’avoir informé personnellement le partenaire de son intention de mettre fin au bail, le bailleur sera tenu d’une reconduction tacite du contrat pour une nouvelle période de trois ans, alors même que la personne qui en bénéficierait, n’est pas locataire ?
On ne peut que regretter la rédaction d’un tel texte apportant en ce domaine une confusion et une incohérence.
La précarité est alors reine lorsque l’on traite de la protection du logement des couples non mariés. Toutefois on peut s’interroger sur une éventuelle existence d’une règle qui sans prévoir une dualité de droit sur le bail imposerait une cogestion dans les décisions le concernant.
Le développement sera plus bref étant donné que ni pour les concubins ( A ) ni pour les pacsés une disposition similaire à celle de l’article 215 du Code civil n’a été prévue165.
En ce qui concerne les concubins, une fois de plus, les règles du régime primaire ne leur sont pas étendues166. Il s’agit des même raisons que pour la cotitularité, désireux de liberté et d’une union sans contrainte, ils doivent alors assumer leur choix allant jusqu’à créer des situations de dépendance totale d’un concubin envers l’autre.
Sauf convention contraire, le concubin qui n’est pas locataire n’a aucun droit de regard sur les actes de disposition effectués par le titulaire du droit. Seul le signataire est engagé par le bail, il décidera seul d’accepter ou non l’offre de renouvellement du bail, ainsi que le droit au maintien dans les lieux, il pourra donner congé seul sans l’accord de l’autre.
Si cette précarité présentée comme subie alors qu’elle a été tout de même voulue, se justifie pour les concubins hétérosexuels qui peuvent accéder au mariage ; cette affirmation ne vaut pas pour les concubins homosexuels car le PACS ne constitue pas un remède à la précarité.
Pour le pacsés, la situation est la même, mais elle reste toutefois plus critiquable.
Le silence gardé sur cette question par la loi relative au PACS place le partenaire non titulaire de droit et les enfants du couple dans une situation de grande précarité. Certes, il n’existe pas de disposition semblable à celle de l’article 1751, mais il n’existe pas non plus de disposition impérative imposant une cogestion sur logement commun.
Peut-on envisager que si le bail d’habitation est conclu en cours de PACS, à raison de la règle de l’indivision présumée des « autres biens » posées par l’article 515-5 alinéa 2 du Code civil167, les partenaires deviennent alors co-indivisaire du bail ?168
L’intérêt de l’argument est évident les partenaires indivisaires ne pourraient disposer l’un sans l’autre des droits nés du bail169. Mais, ce serait cependant faire abstraction du caractère personnel des droits et obligations nés du bail. Ce serait également considérer que le bail constitue un bien dont les partenaires seraient susceptibles de devenir propriétaires, à titre onéreux, postérieurement à la conclusion du pacte. Il y a une contradiction à considérer que la jouissance conférée par la location du bien s’assimile à un droit de propriété sur ce même bien170. Ainsi, le bail ne peut être considéré comme indivis, et les règles protectrices imposant une gestion commune ne peuvent jouer.
Dés lors, le partenaire ne peut s’opposer à la décision arbitraire du partenaire titulaire du droit de quitter l’immeuble affecté au logement commun, il pourra être contraint de partir dans de courts délais sans avoir eu le temps de prendre ses dispositions171.
Certes, imposer une rigidité dans la gestion du logement contreviendrait à l’esprit du PACS profondément marqué par la liberté d’y mettre un terme, à la volonté de chaque partenaire et sous bref délai. Mais, la négligence, dont le législateur a fait preuve sur cette question, peut paraître toutefois surprenante.
D’une part, parce que la décision de disposer du logement commun prise par le partenaire propriétaire risque de porter atteinte à l’obligation de cohabitation dont le législateur ainsi que le Conseil constitutionnel ont voulu qu’elle soit impérative. Disposer seul du logement commun et porter atteinte à la cohabitation, ne remettrait-elle pas en cause l’essence même du PACS ? Ne pourrait-elle pas être interprétée comme une rupture unilatérale de ce dernier ?
D’autre part, les partenaires ont adhéré à une structure légale prévue pour organiser leur vie commune, elle devrait donc nécessairement pour la protéger commencer par imposer la prise des décisions en commun concernant le lieu où se réalise cette communauté de vie.
L’idée qui domine est, l’existence d’une multiplicité de règles spécifiques pour les couples mariés qui contraste avec l’absence de statut particulier durant la vie commune des couples non mariés.
Ce contraste va-t-il se retrouver lorsque les couples sont confrontés à une période de crise et tout particulièrement en cas de rupture ?
L’absence de protection se révèle lorsqu’il s’agit d’envisager la séparation du couple non marié. En effet, ce n’est qu’en présence d’une rupture banale que l’on constate l’absence totale de protection. Lorsque la crise du couple résulte d’un décès, le législateur a prévu certaines dispositions que l’on analysera ultérieurement.
Nous n’allons envisager que l’hypothèse, où un seul des partenaires est titulaire du bail alors que l’autre ne bénéficie d’aucun droit sur ce dernier et qu’aucune cotitularité conventionnelle n’a été prévue.
C’est seulement dans ce cas que le concubin ( §1 ) ou le pacsé ( §2 ) non titulaire peut se retrouver, à la rupture, sans logement si aucune disposition n’est prévue.
Lors de la rupture de leurs relations, les concubins se retrouvent dans une situation précaire ( A ). Pour y remédier, diverses techniques de droit commun peuvent venir palier cette absence de protection. Nous nous attarderons tout particulièrement à la technique de la société créée de fait ( B ).
En l’absence de toute cotitularité imposée par la loi, le concubin, victime d’une rupture amiable ou conflictuelle ( en dehors du cas de l’abandon ), ne peut se maintenir dans les lieux172. Le concubin, étant considéré comme un tiers vis-à-vis du bailleur, ne peut exiger de ce dernier un droit quelconque sur le bail. De plus la loi ne prévoit aucun système similaire à celui de l’attribution du droit au bail en cas de rupture en considération des intérêts sociaux et familiaux alors même qu’il est concevable que de mêmes intérêts soient en cause lors de la rupture du concubinage.
Le bailleur n’a en principe de rapports qu’avec son locataire et le concubin peut se voir refuser le droit de faire tierce opposition à un jugement de résiliation du bail173.
Face à une rupture conflictuelle, le concubin locataire peut, à tout moment, mettre un terme à l’hébergement gratuit de son concubin, au besoin procéder à son expulsion174. Mais, « les juges ont montré qu’ils pouvaient avoir parfois du cœur », en reconnaissant une faute délictuelle indépendante de la rupture, ils ont condamné à verser des dommages et intérêts à une concubine, laissée sans ressources, sans indemnisation et assignée brutalement en expulsion pour occupation sans droit ni titre de la maison où elle était installée175.
C’est en recourant à une technique de droit commun, la responsabilité délictuelle, que les juges remédient à une situation de précarité dans laquelle se trouve le concubin non-signataire du bail. Il arrive également que soit invoquée la création d’une société de fait, ce sur quoi nous allons nous attarder.
Le concubin mis à la porte, doit alors rechercher dans les institutions de droit commun, pour obtenir un minimum d’aide pour faire face à la rupture. Il peut tenter de démontrer l’existence d’une société créée de fait, titulaire du droit au bail, et demander le versement d’une indemnité pour la perte d’un droit qui lui reviendrait de moitié à la dissolution de celle-ci. Cependant la solution reste douteuse car la jurisprudence exerce un contrôle sévère des éléments constitutifs de la société176 ( apport, participation au risque et aux profits, affectio societatis ) relevant généralement que la simple cohabitation prolongée de concubins ne suffit pas et que par ailleurs les éléments constitutifs font défaut.
Toutefois, un arrêt de la Cour d’appel de Paris177 intéresse tout particulièrement notre étude. La Cour a affirmé que l’article 1751 n’était pas applicable aux concubins en cas de demande d’attribution du droit au bail mais que « leur séparation doit être assimilée à une société crée de fait ». Le procédé a été reçu mais de manière critiquable puisque la référence qu’elle fait à la société créée de fait n’est nullement précédée d’une démonstration de la réunion des éléments constitutifs. « Cet arrêt participerait de cette attitude de certaines juridictions du fond, à reconnaître d’une manière très libérale l’existence d’une société créée de fait afin, sans doute, de donner un cadre à la liquidation des biens des concubins 178».
Il semblerait que les juges cherchent dans une certaine mesure à apporter une solution appropriée à certaines situations difficiles.
Si la situation du concubin est précaire, le régime accordé aux pacsés n’est pas plus favorable.
Le partenaire pacsé non titulaire du droit au bail se retrouve lui aussi largement démuni. Il n’est ni cotitulaire ni bénéficiaire d’une attribution du droit au bail en cas de séparation ; il est lui aussi tiers vis-à-vis du bailleur pouvant se retrouver occupant sans droit ni titre ou expulsé du logement. Cette situation de précarité peut surprendre.
En effet, le goût pour la liberté reproché au concubin dans une situation de précarité, ne peut être reproché aux pacsés. En ce liant par le PACS, les partenaires renoncent, dans une certaine mesure, à leur liberté et leur indépendance pour adhérer à un cadre légal.
Et pourtant, en cas de séparation, le partenaire devra normalement quitter les lieux. Certes l’article 515-6 du Code civil prévoit que « Les dispositions de l’article 832 sont applicables entre partenaires d’un pacte civil de solidarité en cas de dissolution de celui-ci (…) ». L’article 832 du Code civil prévoit une possibilité d’attribution préférentielle d’un droit, notamment d’un droit au bail du local d’habitation, dans le cadre d’un partage de succession. Toutefois cette possibilité d’attribution ne peut jouer que dans la mesure où l’un des futurs attributaires est titulaire au préalable d’un titre. Or, le partenaire pacsé au locataire du bail non-signataire ne bénéficie ni d’un titre de cotitulaire ni d’indivisaire, ce qui signifie qu’en cas de séparation le droit au bail ne peut lui être attribué.
Le partenaire est d’autant plus démuni que le PACS peut être rompu librement à tout moment, laissant ainsi le partenaire sans aucun moyen de défense et de protection afin d’exiger de son maintien dans les lieux.
Cette situation diverge avec certaines législations européennes telles que celle du Pays-Bas puisque la loi relative au partenariat enregistré renvoi en grande partie au droit matrimonial179.
Le concubin ou le pacsé, qui vit habituellement avec le locataire seul titulaire du droit au bail, a certes un titre d’occupation légitime, mais reste entièrement soumis au droit du locataire puisqu’il n’occupe les lieux que du chef de ce dernier. C’est dire la fragilité de sa situation180.
Le risque d’une telle situation a été atténué par la législation récente. Certains textes permettent au concubin ou au pacsé, même s’il n’a pas participé à la conclusion du contrat, d’opposer sa situation au bailleur, afin de rester dans les lieux loués.
Lorsque la situation de crise résulte du décès d’un des membres du groupe ou d’un abandon, on ne peut plus parler d’absence de protection même si celle-ci n’est pas comparable à celle octroyée aux époux.
On voit apparaître une amorce de protection au bénéfice des couples non mariés dans des situations extrêmes.
Le concubin ou le partenaire, n’ayant pas pris part à la signature du bail, va pouvoir dans certaines conditions ( SECTION 1 ) bénéficier du contrat de location, emportant avec lui divers effets ( SECTION 2 ).
Le décès du preneur ou l’abandon des lieux implique a priori la résiliation de plein droit du bail181conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Ce faisant, la loi innove par rapport au Code civil dont l’article 1742182 prévoit que le décès du preneur ou du bailleur ne met pas fin au contrat de location, le droit au bail passant à ses héritiers. Conscient du risque pour les proches parents, notamment l’un des membres du couple, d’être privés de logement si le bail venait à cesser, le législateur à prévu, dans l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la continuation du bail et son transfert au profit de certains occupants, lorsque le locataire abandonne les lieux ou décède ( §2 ).
En fait, ce texte participe de la volonté législative de protection de certains tiers au contrat de bail, car il aboutit à instituer à leur profit un véritable droit acquis à la poursuite du bail mais corrélativement certaines exigences sont requises ( §1 ).
Le droit à la poursuite du bail n’est octroyé que si certaines exigences sont satisfaites : l’existence préalable d’un contrat en cours ( A ) mais également une qualité personnelle spéciale permettant d’entrer dans le cercle des bénéficiaires ( B ) .
Le régime de la loi du 6 juillet 1989 exige l’existence avant toute chose d’un contrat de location mais devant être impérativement en cours pour être « continué » ou « transféré ». Si le contrat n’est plus en cours à la date du décès ou de l’abandon, par suite d’un congé donné par le preneur183 ou par le bailleur184 ou d’une résiliation intervenue, les occupants du chef du locataire ne peuvent prétendre se maintenir dans les lieux en vertu du contrat expiré185.
En effet, si le contrat a été résilié, les bénéficiaires éventuels de la transmission ne peuvent tenir de droits d’un auteur qui n’est plus locataire186.
Si la loi exige avant toute chose l’existence d’un contrat en cours, elle n’entend pas accorder la protection à tous types de contrat de bail, seul le bail d’habitation est visé. C’est par une prise en compte d’un besoin de protection juridique du logement que le législateur a entrepris de doter les baux d’habitation d’un statut spécifique dont est issu le droit acquis à la poursuite du bail.
Il est intéressant de noter que la loi dans son article 2 alinéa 1187 prévoit d’appliquer la protection au bénéfice de locaux à usage d’habitation principale mais aussi au bénéfice des locaux à usage mixte. Ainsi, la protection accordée aux couples non mariés prend directement en considération l’existence d’un local servant effectivement en tout ou partie à l’habitation.
C’est dans un esprit de protection des proches du preneur que l’article 14 a été édicté. Ainsi, la poursuite du bail et son transfert ne se fera qu’au bénéfice de certains occupants titulaires de la qualité de bénéficiaire.
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 a fixé une liste limitative de personnes susceptibles de devenir titulaire du bail : le conjoint, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ainsi que le concubin, les descendants, les ascendants, et les personnes à charge, à la condition, dans ces quatre derniers cas, qu’ils aient vécu avec le locataire pendant au moins un an à la date du décès ou de l’abandon de celui-ci.
Le contrat ne peut s’opposer à cette poursuite, le texte étant d’ordre public. Ici, l’idée d’impératif réparait afin de s’assurer que la protection puisse jouer et qu’elle ne soit pas détournée par des clauses conventionnelles.
Parmi cette liste, figurent les trois types de couples objet de notre étude. Tout d’abord le conjoint du locataire préside la liste. Nous avions pu constater précédemment l’utilité de cette qualité comme complément de protection, ce sur quoi nous ne reviendrons pas. Ensuite apparaît le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ( 1 ) ainsi que le concubin notoire ( 2 ) que nous étudierons successivement étant donné la différence de traitement. Enfin, il peut arriver des cas où plusieurs personnes s’estiment bénéficiaire du droit, quelles sont alors les modalités pour résoudre ce conflit ? ( 3 )
Ce bénéficiaire du droit à la poursuite du bail a été ajouté à l’article 14 par la loi du 15 novembre 1999188 relative au pacte civil de solidarité.
Il s’agit donc de la personne qui aura conclu avec le locataire un PACS, qu’elle soit de sexe différent ou de même sexe.
Aucune condition de cohabitation n’est exigée expressément par le texte, qui n’exige pas non plus de condition de durée de vie commune antérieure à l’abandon ou au décès du locataire. D’ailleurs le Conseil constitutionnel189 a énoncé que la vie commune mentionnée dans la définition du PACS supposait une « vie de couple ». Cependant cette exigence ne devrait pas néanmoins remettre en cause la faculté pour les pacsés, d’avoir, à l’instar des époux un domicile distinct190. La situation du partenaire du PACS se rapproche de celle du conjoint, le partenaire poursuit le bail même s’il ne vivait pas dans les lieux au moment de l’abandon ou du décès191.
Aussi le texte assure-t-il la poursuite du bail au profit du partenaire du PACS bien que n’étant pas colocataire et c’est là son intérêt. Il suffira, semble-t-il, que le PACS ait été conclu et déclaré au greffe du tribunal d’instance avant l’abandon ou le décès, puisque « l’inscription sur le registre du lieu de résidence confère date certaine au pacte civil de solidarité et le rend opposable aux tiers »192.
Il appartiendra au partenaire du PACS, revendiquant le droit à la poursuite du bail, d’établir la preuve du pacte et sa date.
Les conditions d’octroi ainsi que les preuves nécessaires à l’obtention du droit pour le partenaire pacsé du locataire sont relativement aisées à établir : Qu’en est-il pour le concubin ?
Dans un premier temps, c’est la loi du 1er septembre 1948, qui reconnaît la première de manière implicite un droit au maintien dans les lieux au bénéfice du concubin. En effet, elle reconnaît aux occupants de bonne foi un droit au maintien dans les lieux ; l’article 5 de la loi accorde le bénéfice de ce droit en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant, « aux personnes membres de sa famille ou à sa charge qui vivaient habituellement avec lui depuis plus de six mois »193. Aucune référence n’est faite au concubinage, mais c’est bien ce dernier qui est visé en qualité de « personne à charge »194, ainsi qu’en témoignent les débats auxquels le vote de cet article donna lieux à l’assemblée Nationale195. Le bénéfice du droit au maintien dans les lieux trouve son origine dans la cohabitation, mais seulement dans la mesure où celle-ci s’accompagne d’une dépendance économique, et la jurisprudence a toujours rappelé que si le concubin peut se prévaloir des dispositions de l’article 5, c’est à condition de démontrer qu’il est bien une personne totalement à la charge du locataire196. La personne à charge peut être définit comme une personne dont les ressources sont insuffisantes pour lui permettre de subvenir personnellement à ses besoins essentiels et qui bénéficient de l’aide effective et nécessaire de l’occupant197. Cependant, l’article 27 de la loi du 23 décembre 1986 a modifié la liste des bénéficiaires de la transmission du droit au maintien dans les lieux, la personne à charge n’y figure plus198. Le concubin ne peut donc plus bénéficier du droit au maintien dans les lieux199.
On mesure dès lors l’évolution qui s’est produite lorsqu’on constate qu’aujourd’hui, la loi du 6 juillet 1989, dans son article 14, prévoit qu’en cas d’abandon ou de décès, le contrat de location se poursuit au bénéfice du concubin notoire, qualité distincte de celle de personne à charge. Désormais pour bénéficier de la continuation ou du transfert, le concubin n’a plus à démontrer qu’il dépendait économiquement du locataire ; l’existence du concubinage constitue en tant que telle la condition de l’obtention du droit.
Dans ce cas, la situation diffère par rapport au PACS. Certes, le concubin notoire bénéficie en tant que tel du droit à la poursuite du bail, mais les conditions d’obtention se révèlent moins faciles : la preuve du concubinage ainsi que la preuve d’une cohabitation d’au moins un an.
En tant que situation de fait, le concubinage peut être prouvé par tous moyens et c’est au concubin d’en rapporter la preuve200, mais cela reste tout de même moins simple que de prouver un enregistrement au greffe.
Si le Code civil à l’article 515-8 donne désormais les critères de définition légale du concubinage : « le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple » ; la loi du 6 juillet 1989 ne donne pas la définition de la « notoriété » du concubinage201.
Il semblerait que par cette formule, le législateur a entendu ne considérer que les relations publiques, connues de tous et non équivoques. Cette exigence de notoriété s’expliquerait par l’absence de publicité d’une telle relation, ainsi ne seraient opposables au bailleur que les relations dont il aurait pu avoir connaissance202.
Le législateur impose au concubin de rapporter la preuve d’une cohabitation d’au moins un an avant le décès ou l’abandon. Ce délai légal, imposant au concubin de vivre depuis au moins un an avec le locataire, est qualifié par certains auteurs de délai d’épreuve : « il ne s’agirait non plus d’éprouver la solidité d’un ouvrage mais d’éprouver la solidité d’un lien affectif 203».
Toutefois la loi n’apporte aucune précision sur cette cohabitation, n’exigeant même pas du bénéficiaire qu’il ait vécu effectivement avec le locataire. Cette différence de rédaction avec les textes antérieurs ( Voir Loi 22 juin 1982, article 16) ou actuels ( Voir Loi du 1er septembre 1948, article 5) ne doit pourtant pas tromper. Le législateur n’a certainement pas voulu protéger une personne qui ne réside qu’épisodiquement dans les lieux litigieux, en effet c’est à un besoin de logement auquel la loi répond. Cette analyse a été confortée par la jurisprudence imposant une communauté de vie dans les lieux loués204.
Le concubin s’écarte de la situation du partenaire, il doit franchir plus d’obstacles que ce dernier pour pouvoir bénéficier du droit à la poursuite du bail. Mais, quoiqu’il en soit les deux bénéficiaires peuvent se retrouver en concurrence avec d’autres personnes susceptibles d’être titulaires de ce droit.
Sauf en cas d’application de l’article 1751 du Code civil, plusieurs bénéficiaires peuvent prétendre à un droit à la continuation ou au transfert du contrat. L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 confie au juge le soin de se prononcer en fonction des intérêts en présence. Le texte ne fixe aucun ordre de préférence entre les ayants-droit qu’il désigne, et la jurisprudence ne semble pas avoir eu l’occasion jusqu’à présent de se prononcer sur la question. Les droits entre eux sont égaux. Rien ne permet de préjuger du choix du magistrat205.
En ce cas le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence et tiendra compte de l’existence d’un autre logement ou de la faculté de s’en procurer un, ou encore des ressources, de l’âge et de l’état de santé des bénéficiaires206. Il faut à l’évidence noter qu’à la différence de la situation des époux, les pacsés comme les concubins ne sont assurés de rien quant à l’octroi d’un droit sur le bail.
Quoiqu’il en soit le partenaire comme le concubin doivent tous deux, prouver l’une des deux clauses de déclenchement du droit à la poursuite du bail: le décès ou l’abandon.
Le droit de poursuite du bail est un droit restreint par des causes de déclenchement respectivement encadrées ( A ). Le texte utilise une différence de terminologie et prévoit que le contrat « continue » en cas d’abandon et qu’il est « transféré » en cas de décès, ce qui nous pousse à nous interroger sur la nature du droit à la poursuite du bail ( B ).
Pour bénéficier du droit à la poursuite du bail, le concubin ou le pacsé doit se retrouver face à des conditions extrêmes, le décès du locataire ( 1 ) ou l’abandon du domicile par ce dernier ( 2 ).
Le cas du décès est l’hypothèse la plus simple. En effet, il suffit d’apporter l’acte d’état civil pour prouver l’existence du décès et bénéficier des droits qui en découlent. L’hypothèse ne peut être plus claire et précise.
S’agissant de l’abandon la situation est moins simple il faut pour la définir se référer à la jurisprudence. L’abandon du domicile doit s’entendre d’un départ brusque et imprévisible sans esprit de retour207.
Ainsi, il n’y a pas d’abandon, lorsque la séparation des concubins a été préalablement convenue entre eux208 et que le locataire s’est engagé à quitter les lieux209, ni lorsque leur séparation a été progressive210. C’est le cas du locataire qui informe le bailleur de son départ, étant désireux de retourner vivre dans son pays211.
En revanche, l’abandon sera retenu si le locataire quitte brutalement sa concubine ou son partenaire à la suite d’une scène violente212 ou s’il déménage son mobilier alors que sa compagne est sur son lieu de travail213.
En principe, un départ précédé d’un congé ne peut constituer un abandon de domicile car il est volontaire et prémédité214. Mais, la solution peut être différente en fonction des circonstances. C’est le cas lorsque après la rupture avec sa concubine, le locataire a donné congé et quitté le jour même les lieux. Les juges ont estimé que l’article 14 ne distinguait pas entre l’abandon de fait du logement et l’abandon de celui-ci par un congé régulier215.
La conception de l’abandon est plus que restrictive, elle pourrait s’expliquer par la volonté d’éviter les concerts frauduleux destinés à imposer un locataire au propriétaire.
La protection ne s’étend pas à tout concubin ou tout partenaire sans logement lors de la rupture du couple. Elle n’a vocation qu’à pallier l’imprévoyance de la personne non-signataire du bail, qui, du fait de la brutalité et de l’imprévisibilité de l’abandon, n’a manifestement pas eu le temps d’envisager de changer de logement216.
Si les clauses de déclenchement du droit paraissent assez bien définies, la nature de ce dernier reste encore ambiguë.
Il a été soutenu qu’il ne fallait pas accorder d’importance particulière à cette différence terminologique, « continuation du contrat » ou « transfert du contrat », le législateur ayant simplement voulu dire qu’il n’y avait pas de nouveau contrat217.
Selon le professeur Giverdon il aurait mieux valu dire que le contrat était transféré puisque, aussi bien en cas d’abandon qu’en cas de décès, il s’agit bien d’un transfert218.
Si certains inscrivent dans un moule identique les deux techniques, d’autres les distinguent nettement. Ainsi, le professeur Christian Atias voit, quant à lui, entre la continuation et le transfert une différence qui apparaît clairement. « La première technique maintient le locataire dans la relation contractuelle bien qu’il ait, de sa propre initiative, cessé de profiter de l’exécution de l’obligation principale du bailleur ; la seconde technique remplace purement et simplement le locataire décédé, en soustrayant son droit personnel de jouissance au régime successoral de ses autres biens219 ».
Enfin, d’autres auteurs220 démontrent que le transfert comme la continuation s’apparente à la création par l’effet de la loi d’un nouveau contrat liant le bailleur et le bénéficiaire du droit à la poursuite, aux même conditions que l’ancien contrat, et dont la durée serait équivalente au temps restant à s’écouler pour que le terme de ce dernier s’achève. Cette théorie expliquerait ainsi l’intransmissibilité des dettes locatives aux bénéficiaires du transfert du bail221, ainsi que l’octroi du droit lorsque l’abandon s’accompagne d’un congé222. En effet, ici c’est la notion de continuation qui est mise à rude épreuve, car si le contrat a juridiquement pris fin, comment ce contrat pourrait-il être continué ?
La meilleure façon selon l’auteur d’expliquer juridiquement la continuation du contrat est d’admettre la création légale d’un nouveau contrat identique au précédent.
Qu’il y ait abandon ou décès, peu importe la nature retenue, cession forcée du contrat, substitution légale de locataire, ou l’hypothèse d’un nouveau contrat identique, le bénéficiaire poursuivra le contrat selon les mêmes clauses et conditions: Loyer et durée.
Lorsque les conditions d’octroi du droit à la poursuite du bail sont réunies diverses questions se posent.
Tout d’abord, le décès ou l’abandon du locataire entraîne-t-il, sans qu’il y ait lieu à une quelconque manifestation de volonté de la part des personnes visées à l’article 14, la substitution desdits bénéficiaires au locataire décédé ou parti ? C’est la question du caractère automatique de la transmission du bail ( §1 ).
Qu’il s’agisse d’un transfert de plein droit ou subordonné à une manifestation de volonté, qu’elles sont les obligations découlant du contrat de location que le bénéficiaire doit supporter ? On analysera tout particulièrement le sort des dettes locatives ( §2 ).
Après avoir constaté que la jurisprudence est favorable au bénéficiaire, on relèvera que le bailleur n’est informé de rien et ne bénéficie pas de droit d’opposition, le laissant parfois dans une situation bien défavorable ( §3 ).
La loi emploi les termes suivant : « …le contrat continue », ou « …le contrat est transféré ». L’usage du présent de l’indicatif laisse penser qu’il s’agit d’un transfert automatique opéré de plein droit même à l’insu du bénéficiaire sans le concours de sa volonté dès lors qu’il réunit les conditions de la continuation ou du transfert. C’est en ce sens que s’est exprimé le Garde des sceaux, selon lequel la continuation ou le transfert s’opère de par le seul fait de la loi et ne requiert aucune manifestation de volonté223.
La doctrine est, elle aussi, plutôt favorable à l’automaticité du transfert224. La jurisprudence semble quant à elle hésitante ( A ) mais toujours favorable au bénéficiaire ( B ).
Dans un premier temps, un certain nombre de décisions semblait favorable au caractère facultatif du transfert225. Notamment la Cour d’appel de Paris226 a clairement affirmé que le maintien dans les lieux du concubin notoire n’implique pas acceptation du transfert à son profit du contrat de location, laissant à ce dernier une faculté d’en solliciter le bénéfice.
L’idée d’un transfert seulement facultatif s’appuie sur l’opinion selon laquelle il serait excessif d’imposer au bénéficiaire l’obligation de demeurer dans les lieux qu’il souhaite ou doit quitter étant dans l’incapacité d’en acquitter les loyers.
Dans un second temps, cette position jurisprudentielle ne se retrouva pas dans les arrêts ultérieurs. La Cour de Paris227 implicitement puis la cour de Rennes228 explicitement ont affirmé l’automaticité du transfert. Ainsi, lorsqu’une personne visée par la loi remplit les conditions fixées par elle pour bénéficier de ce droit, il lui est acquis automatiquement. Cependant, cette automaticité ne va pas jouer dans tous les cas de façon parfaitement mécanique. En effet, il est des hypothèses où la personne, résidant dans les lieux, devra prouver qu’elle remplit bien les conditions posées par la loi ou encore devra attendre l’arbitrage du juge en cas de pluralité de demandes.
Si l’analyse de ces décisions ne donne pas pour le moment de solution réellement définitive, il paraît intéressant de souligner que la tendance jurisprudentielle joue en faveur du bénéficiaire.
Les solutions seraient orientées afin d’accorder au mieux la protection du supposé bénéficiaire.
Pour être plus précis, on peut dans un premier temps relever que les deux premiers arrêts ont retenu la solution du transfert facultatif afin de faire échapper au concubin, non désireux d’obtenir le droit au bail, le paiement des loyers. En l’espèce, les deux concubins n’étaient pas dans le besoin de logement ( l’ayant d’ailleurs quitté ) et a fortiori ne réclamaient aucun droit sur ce bien. L’automaticité du droit ne leur conférait aucun avantage et parallèlement les soumettait au paiement des loyers, ce que les tribunaux ont écarté en retenant la technique du transfert facultatif.
Dans un second temps les juges ont opté pour la technique de l’automaticité. Mais, ici les faits sont nettement différents, les concubins étaient désireux de se maintenir dans le logement et obtenir ainsi le droit à la poursuite du bail. Certes, ils n’en avaient pas demandé le bénéfice mais remplissaient les conditions d’octroi du droit. Face à une certaine détresse des deux concubins, les tribunaux ont opté pour une technique protectrice de leurs intérêts celle de l’automaticité du droit. Le guide de lecture de ces arrêts semble être la recherche d’une protection des proches du locataire.
Mais, cette recherche de protection ne s’arrête pas là, notamment lorsqu’il s’agit de déterminer la charge des obligations qui pèse sur le bénéficiaire.
Il n’est pas douteux que le bénéficiaire doive supporter les obligations résultant du contrat de location à compter de la date du transfert à son profit.
En effet, le bénéficiaire devient personnellement titulaire du contrat de location il peut donc en jouir librement mais doit parallèlement en assumer les charges.
Mais, qu’en est-il des obligations antérieures au transfert qui n’auraient pas été exécutées par le locataire ? On fera un point tout particulier en ce qui concerne les dettes de loyers ( A ), pour voir ensuite et plus brièvement les autres droits et obligations attachés au contrat de bail ( B ).
Ce point fut l’objet de controverses doctrinales, optant soit en faveur de l’obligation au paiement des dettes antérieures, appuyée par une réponse ministérielle, soit en affirmant leur hostilité à faire peser sur le bénéficiaire des charges auxquelles il n’aurait pas du être tenu en cas de présence du locataire.
C’est dans un arrêt du 16 février 2000229 que la Cour de cassation s’est prononcée. Après avoir exempté le bénéficiaire de la charge de l’arriéré locatif, il soumet cette dette au processus successoral normal c’est à dire qu’il doit être acquitté par les héritiers acceptants. Il y a une scission des différentes qualités : celle de bénéficiaire et celle d’héritier.
Il faut cependant distinguer selon qu’on est en présence d’un décès ( 1 ) ou d’un abandon ( 2 ).
Lorsque le locataire décède deux solutions peuvent se rencontrer, soit le bénéficiaire est également héritier ( a ) soit il ne cumule pas les deux qualités ( b ).
Si le bénéficiaire du transfert est héritier du défunt, sa qualité de bénéficiaire l’exempte du paiement des loyers antérieurs. Mais, de part sa qualité d’héritier, il sera tenu au paiement de l’arriéré. Cependant il ne peut y avoir de condamnation solidaire, eu égard au fait que chacun des héritiers n’est tenu au paiement qu’à concurrence de sa part dans la succession230. Le créancier doit donc poursuivre séparément les héritiers acceptants. Mais, rien n’empêchent ces derniers de renoncer à la succession tout en recueillant le bénéfice du transfert du bail.
Toutefois, parmi les personnes qui cumulent la qualité de bénéficiaires et d’héritier, il en est une qu’il faut mettre à part : le conjoint. En effet, il faut distinguer le conjoint héritier des autres tels que les descendants ou ascendants. En vertu de l’article 220 du Code civil231, celui-ci est tenu solidairement des dettes ménagères nées antérieurement au décès, au nombre desquelles figure la dette de loyers afférente au logement familial, le bailleur sera protégé de façon efficace en présence d’un bénéficiaire ayant la qualité de conjoint. Ainsi le conjoint ne peut échapper au paiement des loyers antérieurs.
Si le bénéficiaire n’est pas héritier, hypothèse qui nous intéresse tout particulièrement concernant le concubin et le partenaire d’un PACS, dans ce cas sa seule qualité de bénéficiaire ne suffit pas pour lui faire supporter les dettes antérieures au décès. Si on peut penser que cette solution aboutit à priver de tout débiteur le bailleur en cas de succession insolvable, cette affirmation doit être largement nuancée car il ne faut pas oublier le régime instauré par la loi relative au PACS.
En effet, cette dernière a créé un nouveau cas de solidarité légale232 prévu à l’article 515-4 alinéa 2, disposant que « les partenaires sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante et pour les dépenses relatives au logement commun ». Le partenaire d’un PACS ne peut alors échapper au paiement des dettes antérieures et constitue ainsi au profit du bailleur un réel débiteur.
C’est tout particulièrement sur ce point que l’on peut constater une différence de traitement entre le conjoint, le partenaire d’un PACS et le concubin. Ce dernier ne peut être recherché des dettes engagées par son concubin233, il sera réellement exempté de toutes charges n’ayant ni la qualité d’héritier ni la qualité de débiteur solidaire. Le créancier est alors d’avantage protégé lorsque son locataire laisse un bénéficiaire conjoint ou pacsé.
Cela peut paraître surprenant voire même paradoxal. En effet, on peut légitimement s’attendre à ce qu’une personne lorsqu’elle adhère à un contrat, un cadre légal soit en quelque sorte plus protégée qu’une personne désireuse de vivre sans contrainte. Mais alors, n’y a-t-il pas un certain hiatus entre la situation du concubin, exempté du paiement des loyers correspondant à une période où il a eu la jouissance du local, et celle de l’époux et du partenaire, tenu solidairement des charges locatives, alors même qu’il n’habitait peut-être pas dans les lieux ?
Mais quand est-il à présent du cas où le locataire abandonne les lieux ?
Le problème du paiement des loyers se pose un peu différemment étant donné que le locataire n’est pas ici décédé mais seulement disparu. Il faut alors distinguer selon que la dette est née avant l’abandon ( b ) ou après ( a ).
En ce qui concerne les loyers postérieurs à l’abandon, la question de la nature du droit à la poursuite du bail ressurgit pour déterminer les droits et obligations du locataire initiale. Certains avaient soutenu qu’il ne fallait pas prêter attention aux termes de « continuation » et de « transfert », mais d’autres avaient contesté cette opinion. En cas de décès, il y aurait transmission légale du contrat au bénéficiaire désigné, alors qu’en cas d’abandon de domicile la situation serait différente. Le contrat « continue » signifierait que le locataire malgré l’abandon de domicile ne perdrait pas la qualité de locataire qu’il partagerait cependant, dorénavant avec le bénéficiaire du droit à la poursuite du bail. La conséquence serait que le locataire initial qui aurait négligé de donner congé, resterait en ce cas contractuellement lié au bailleur qui peut lui demander le paiement des loyers tant que le bail se poursuit.
Nous aurions tendance à considérer que le locataire, abandonnant les lieux sans donner de congé au bailleur, doit être considéré comme locataire malgré l’abandon et malgré l’existence d’un bénéficiaire. Cette solution pourrait être justifiée par le fait qu’en l’absence de bénéficiaire, le locataire qui a abandonné les lieux sera tenu des loyers tant que le bail se poursuit234. Pourquoi l’émergence d’un nouveau titulaire du droit au bail l’exempterait de la charge de loyer qu’il aurait du supporter en l’absence de bénéficiaire ?
Ainsi, le bailleur bénéficierait de deux débiteurs qui selon les cas pourraient être tenus solidairement des dettes. En effet, tant que le divorce n’est pas prononcé et le PACS officiellement rompu, la solidarité entre conjoints et partenaires continue à jouer et à produire ses effets. Ici, le déséquilibre avec le concubin se manifestera par le fait que ces derniers ne seront pas tenus de manière solidaire de la dette de loyer, ils seront soumis à la règle de la divisibilité des dettes.
Concernant les loyers antérieurs, ici il n’y a pas de doute qu’en au fait que le locataire qui abandonne les lieux ne peut se prévaloir de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour prétendre être libéré du paiement des loyers antérieurs à sa disparition235.
Etant donné qu’il s’agit d’un abandon et non d’un décès la dette ne peut être qualifiée de dette successorale et ne sera pas supportée par les héritiers acceptants. Le bénéficiaire n’ayant que cette seule qualité et ne pouvant la cumuler avec celle d’héritier ne sera en principe pas tenu au paiement des loyers antérieurs à la disparition. Le bailleur ne pourrait se retourner que contre son locataire initial. Or le paiement de la dette semble difficile à obtenir étant donné la disparition du débiteur. Reste alors au bailleur la possibilité d’exiger le paiement solidaire de la dette si le bénéficiaire cumul sa qualité avec celle de conjoint ou de partenaire d’un PACS.
Ici encore, le déséquilibre est flagrant ; alors que le conjoint bénéficiaire et le partenaire pacsé seront tenus au paiement de la dette et de manière solidaire, le concubin sera exempté de toute charge bénéficiant pourtant du même droit.
Quel est le sort des autres droits et obligations locatifs et en particulier ceux consécutifs à une mauvaise exécution du contrat par le locataire décédé ?
Si la Cour de cassation défend le principe de l’intransmissibilité de la dette d’arriéré de loyers, il faudrait logiquement appliquer la même règle à l’ensemble des droits et obligations issus du contrat de bail, car on voit mal comment juridiquement justifier le cantonnement de l’intransmissibilité des charges locatives au seul paiement des loyers impayés.
Ce sont toutes les causes d’inexécution du contrat antérieures au transfert (non-paiement des loyers, dégradations…) qui doivent être inopposables au bénéficiaire.
S’il n’est pas certain que le transfert s’opère à l’insu et contre la volonté du bénéficiaire, en revanche, il est indiscutable qu’il intervient de plein droit à l’égard du bailleur qui n’a pas la possibilité de s’y opposer.
La loi du 6 juillet 1989, comme celles du 22 juin 1982 ou du 23 décembre 1986, n’a pas organisé l’information du bailleur ni obligé le bénéficiaire à se manifester d’une manière quelconque auprès de lui.
Le bailleur ignore ainsi à qui délivrer les commandements, les propositions de loyer ou encore les congés. Pourra-t-il adresser les demandes à l’ancien locataire décédé ou disparu ou ces actes seront inopérants ?
Il semble que le bailleur ne pourra se contenter d’adresser les demandes au nom de l’ancien locataire car par l’effet de la continuation ou du transfert réalisé, le bénéficiaire devient locataire à part entière avec les droits et obligations résultant du contrat de bail. Il est désormais titulaire de droits et peut exiger d’être personnellement informé des décisions concernant le devenir de son droit ou encore des charges qu’il devra supporter.
Le bailleur peut se retrouver démuni ne pouvant recueillir les renseignements identifiant de certains bénéficiaires notamment ceux du concubin ou encore même du partenaire pacsé. En effet, en l’absence de communication spontanée des informations par les intéressés, en l’absence de signature d’un nouveau bail, leur identité devient plus difficile d’accès.
Concernant le concubin, la relation entretenue avec le locataire n’est sujette à aucune publicité ni aucun enregistrement à la différence du partenaire pacsé ce qui explique la difficulté que peut rencontrer le bailleur pour connaître l’identité de son nouveau locataire.
Mais, la difficulté n’est pas résolue concernant le partenaire pacsé, car le créancier ne peut pas, en l’état actuel des textes, accéder aux informations consignées au greffe du tribunal qui a procédé à l’enregistrement du PACS236.
Un certain déséquilibre apparaît entre les droits et les devoirs. Des droits sont octroyés sans créer un minimum de devoir au bénéfice du bailleur, auquel la loi impose un nouveau locataire, sans bénéficier corrélativement du droit de connaître l’identité de ce dernier.
Au fil de ce développement, nous avons pu largement apercevoir que si la protection d’un des membres du couple est prise en compte par la loi, elle reste tout de même embryonnaire. Mais, ce qui frappe surtout c’est le manque de cohérence entre les textes et surtout le déséquilibre entre les protections accordées et les obligations à supporter variant d’un statut à un autre sans respecter une certaine égalité, une certaine harmonie. Après avoir fait l’inventaire des différentes critiques du système nous nous attarderons à rechercher d’éventuelles solutions afin d’y remédier.
De plus, la protection fait preuve d’une discrimination à l’encontre des homosexuels ( SECTION 1 ), lacune de la loi fort critiquable étant donné qu’il s’agissait du domaine où l’intervention du législateur s’imposait, au regard des évolutions contemporaines de la société française.
A l’heure actuelle le PACS ne met pas fin aux discriminations des couples homosexuels.
En effet, les couples hétérosexuels pourront bénéficier de trois statuts : le concubinage, situation de fait productrice d’effets de droits minimaux ; le PACS, situation intermédiaire ; et le mariage, consécration suprême du couple par le droit français. Les couples homosexuels demeureront quant à eux face à la seule alternative du PACS et du concubinage. Or, il se trouve que dans toute une série de domaine, le régime du PACS est autrement moins protecteur que celui du mariage.
Concernant le logement de la famille l’exemple est révélateur. Les couples hétérosexuels bénéficient d’une option en matière de logement : ils peuvent recourir au PACS comme au concubinage pour bénéficier du droit à la poursuite du bail mais ils peuvent également décider de se marier et bénéficier ainsi des règles de la cotitularité, ce que le couple homosexuel ne pourra jamais obtenir.
Pour résumer, le couple homosexuel ne peut bénéficier des même droits au logement que le couple hétérosexuel.
Ces insuffisances de prise en considération des besoins juridiques des couples de même sexe sont en fait directement liées à une situation de « double bind »237 législatif très bien résumé par Irène Théry : « Ceux qui ne veulent pas se marier ont été pris en otage du désir d’union de ceux qui n’ont pas accès au mariage. Ceux qui ne peuvent pas se marier ont été pris en otage du mariage possible des autres, dont il fallait se distinguer »238.
Mais, peut-on quand même parler de discrimination liée au sexe des personnes ?
Selon un auteur239, il faut distinguer les droits à accorder aux différents couples. La critique ne sera pas la même si le droit a une nature sociale ou civile. En effet, le droit civil de la famille, à la différence du droit social, n’a pas pour objet de protéger les personnes dans le besoin ; il a pour fin première d’encadrer et de guider les familles pour permettre le développement harmonieux de la vie de famille et l’épanouissement des enfants.
Selon elle, on ne peut pas refuser une protection sociale à des personnes qui vivent ensemble sous prétexte qu’elles sont homosexuelles, ce serait de la discrimination. En revanche, on peut refuser à ces mêmes personnes, des droits civils tels que le droit d’avoir un enfant, « parce que cela reviendrait à faire accéder à la normalité une relation qui ne représente pas un modèle socialement acceptable »240.
Il ne s’agit pas ici de se prononcer sur cette affirmation, mais de retirer de cette distinction l’idée selon laquelle les droits sociaux doivent bénéficier à toutes les personnes vivant en couple même si elles sont homosexuelles car il n’existe aucune justification objective et raisonnable de le leur refuser.
Or, la question du logement ne relève plus à proprement parler, du domaine du droit civil mais de celui du droit social. En effet, ne peut-on pas considérer que la perte du logement est bien aujourd’hui considérée comme un risque social dans l’opinion commune. De plus, comme nous avons pu le constater antérieurement, un droit au logement s’est progressivement affirmé dans la catégorie juridique des droits et libertés fondamentaux. Spécialement, depuis sa décision du 19 janvier 1995241, le Conseil constitutionnel voit dans « la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent » un « objectif à valeur constitutionnelle ». D’une façon générale, la protection contre les risques sociaux doit exister au profit de chacun.
Ainsi, les couples homosexuels devraient pouvoir bénéficier des même chances d’obtenir un logement que les couples hétérosexuels.
Outre l’existence d’une certaine discrimination, la protection des pacsés peut être qualifiée d’insuffisante eu égard aux obligations qu’ils supportent.
Dans un premier temps, on expliquera en quoi la protection accordée aux pacsés peut être qualifiée d’insuffisante ( §1 ). Dans un second temps, on relèvera que, tout en se posant comme un statut souple, le PACS instaure une solidarité des dettes de logements sans pour autant prévoir une protection adéquate à ces obligations ( §2 ).
Si le PACS est présenté comme un statut différent de celui du concubinage, on se demande pourquoi le régime relatif au logement lui ne diffère pas, rendant ainsi la protection accordée aux pacsés inutile en ce domaine ( A ). Si l’absence de régime spécifique par rapport aux concubins laisse perplexe, elle demeure également un paradoxe au regard de l’objet de ce nouveau statut ( B ).
A. La protection accordée au concubinage étant suffisante : L’oubli du plus faibleAvec la loi du 6 juillet 1989 et celles qui l’ont modifiée, on trouve dans la liste des bénéficiaires du droit à la poursuite du bail les concubins définis désormais comme pouvant être de sexes différents ou de même sexe et les partenaires d’un PACS qui ont les mêmes caractéristiques.
On peut se demander si l’extension du bénéfice de l’article 14 aux « pacsés » est une véritable faveur. En effet, le PACS est relativement neutre par rapport au bail. Il n’apporte aucun droit supplémentaire au partenaire pacsé. L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 accorde bien au partenaire du locataire le droit de continuer le bail en cas de décès ou d’abandon de domicile de ce dernier mais il ne s’agit pas d’un avantage spécifique puisqu’il existe au profit de tout concubin même non pacsé.
En définitive, conclure un PACS, n’apporte aucune garantie supplémentaire au couple, le statut de concubin suffit à lui seul pour lui accorder les mêmes droits sur le logement. Or instituer le PACS, n’était-ce pas dans le but d’accorder un régime différent de celui des concubins, voire même d’accorder des garanties auxquels ces derniers ne pourraient avoir droit ?
On le voit les garde-fous sont bien minces, si ce n’est quasi-inexistants. Irène Théry déclarait qu’il s’agissait d’une « union qui ne donne aucun appui au plus faible, comme si la fonction du droit civil était d’incarner une norme de relations idéales, et non pas de donner des garanties en cas de difficultés. C’est un contrat fait pour des individus parfaitement libres, parfaitement égaux, parfaitement de bonne foi »242.
Le pacs n’accorde donc pas plus d’attention à la protection du plus faible que le concubinage, pourtant il s’agit de l’une des fonctions de la règle de droit.
Si l’absence de distinction entre le PACS et le concubinage surprend, l’absence de régime spécifique sur le logement commun apparaît comme un paradoxe par rapport à l’objet du PACS.
Aucun impératif supranational, notamment européen, n’obligeait la France à consacrer une forme d’union distincte du mariage243. La France a, en toute liberté, décidé de créer un nouveau cadre juridique : le PACS.
Le PACS présenté et défini comme un contrat, constitue par la même une certaine institution. Il définit les contours d’un nouveau genre, d’un nouveau statut. En effet, le PACS est défini comme un contrat prévu pour organiser « la vie commune » des partenaires sans pour autant que le législateur fournisse plus de précision quant à la définition de cette notion.
C’est le Conseil constitutionnel qui a profité de l’occasion qui lui était offerte de se prononcer sur la constitutionalité de l’article 515-1 du Code civil pour fixer une interprétation de ce texte et poser une exacte définition du concept de « vie commune ». Selon le Conseil constitutionnel, « la notion de vie commune ne recouvre pas seulement une communauté d’intérêts et ne se limite pas à l’exigence d’une simple cohabitation entre deux personnes ; ( … ) la vie commune mentionnée par la loi déférée suppose, outre une résidence commune, une vie de couple »244. Le droit crée ainsi un statut visant à prendre en considération non pas tout type de personnes désireuses de vivre ensemble, mais des personnes ayant une volonté de vivre en couple.
Le Conseil constitutionnel a même tenu à préciser que la condition de vie commune ainsi définie revêt un caractère obligatoire et s’impose à tous les partenaires contractant un PACS. Ainsi décrite, l’obligation de communauté de vie issue du PACS n’est pas sans rappeler la même obligation mise à la charge des époux245.
Que le PACS ait pour objet l’organisation d’une vie de couple est essentiel car cela implique notamment, d’un point de vue matériel, une communauté de toit. Comme les époux, les partenaires doivent en principe, habiter ensemble quotidiennement et de manière continue. La communauté de toit est alors une composante de la communauté de vie ce qui se traduit par une nécessité pour les partenaires d’avoir une résidence commune246.
Comment peut-on vouloir créer un nouveau statut dont l’objet et l’objectif est d’organiser une vie commune sans penser mettre en place un régime particulier relatif au logement commun ? Le droit ne doit-il pas avoir, dans ce cas, pour fonction de donner les moyens nécessaires pour garantir au couple une vie commune ?
Le logement est l’élément de base, le socle indispensable pour permettre à un couple de partager une vie commune, il est également l’élément indispensable à la communauté de toit ; il aurait paru donc évident d’organiser un régime particulier pour ce bien tout aussi particulier.
Au-delà d’être insuffisante, on verra pourquoi la protection peut également être qualifiée d’inadéquate.
Pourquoi qualifier la protection d’inadéquate ? Il semble nécessaire de mettre en avant le fait que le PACS crée des charges excessives par rapport aux droits qu’il accorde ( A ), ce que nous illustrerons par la suite par deux exemples ( B ).
Le PACS semble inutile quant aux droits qu’il crée sur le logement, en revanche, il génère des obligations puisque les pacsés sont tenus solidairement des dettes de loyers247. Le PACS accorde une protection quasi-similaire à celle des concubins mais crée des obligations à leur charge dont les concubins sont exempts.
Parallèlement, le PACS connaît les mêmes obligations sur le logement que les époux, sans bénéficier des même droits. Le constat semble parler de lui-même, la protection est inadéquate au regard des obligations supportées par les pacsés.
La recherche de l’équilibre entre droit et devoir semble faire défaut en ce qui concerne le PACS dans le domaine du logement. Si on affirme qu’il ne peut y avoir de droit sans devoir, l’inverse devrait également tenir lieu de principe ; il ne devrait pas y avoir de devoir sans droit.
Nous allons prendre pour illustrer ce constat deux exemples.
Imaginons trois couples, l’un dans les liens du mariage, l’autre pacsé et enfin le troisième en situation de concubinage ; ils vivent tous les trois dans un local exclusivement réservé à l’habitation ( pour le premier exemple) puis mixte (pour le deuxième exemple). Quels seront les droits et obligations de ces derniers ?
Dans le premier cas, le local est exclusivement réservé à l’habitation du couple. Les époux bénéficient du régime très protecteur de la cotitularité alors que les concubins et les pacsés sont soumis au régime du droit à la poursuite du bail. La différence entre le concubin et le conjoint peut s’expliquer aisément par le fait que le premier ne connaît aucune obligation et que le second est soumis à la règle de la solidarité des dettes ménagères. Toutefois, il devient plus difficile d’expliquer à la fois la différence entre le partenaire pacsé et le conjoint et la similitude des droits entre le concubin et le pacsé. En effet, les pacsés sont eux aussi solidaires des dettes et très précisément des dettes relatives au logement commun alors que seulement titulaire d’un droit à la poursuite du bail. Les similitudes et les différences ne devraient-elles pas être interverties ?
Dans le deuxième cas, les trois couples logent dans un local à usage mixte. Le conjoint, ainsi que le partenaire du PACS bénéficient des même droits que le concubin c’est-à-dire le droit à la poursuite du bail mais supportent du fait de leur statut plus de charge étant donné qu’ils sont tous deux soumis à la solidarité.
Ne peut-on pas considérer qu’il existe un déséquilibre entre le degré de protection accordée et les charges à supporter ?
Si l’on retient la solution envisagée au profit des conjoints, d’étendre la cotitularité au bénéfice des locaux à usage mixte, leur domaine de protection devient ici plus large et justifie alors la différence quant aux charges qui pèsent sur ces derniers.
En ce qui concerne le partenaire d’un PACS, l’incohérence demeure.
Se pose alors la question de savoir quelles peuvent-être les solutions envisageables pour remédier à ces diverses critiques ?
Nous venons de relever que le système actuel de protection du logement des couples non mariés se révèle insatisfaisant. Suite à ce constat, deux questions se posent :
D’une part, quelles protections peuvent-elles être envisagées et pour quels couples ? ( SECTION 1) et d’autre part, quels seraient les enjeux d’une telle solution ? ( SECTION 2 ).
En tentant de répondre à la question, il semblerait qu’il faille envisager une nature différente de protection en fonction du statut auquel adhérera le couple ( §1 ), mais le régime des protections devrait reposer sur une même obligation : l’information ( §2 ).
Le législateur contemporain semble avoir opté pour créer un statut divergent de celui du concubinage. En effet, il était question au départ d’envisager une simple reconnaissance légale du statut de concubinage sans pour autant créer un autre cadre juridique. Ainsi, le législateur a mis en place volontairement un statut divergent de celui du concubinage. Les protections, que nous allons envisager poursuivent cette direction, elles maintiennent ainsi une différence entre pacsés et concubins. Le but étant de rétablir une certaine égalité tout en tenant compte de la différence, la protection variera en fonction du statut de pacsé ( A ) ou de concubin ( B ).
Le PACS doit permettre durant la vie commune, puisque le but étant de l’organiser, de maintenir au mieux cette communauté en passant par la création d’un statut particulier du logement pendant cette période ( 1 ). Mais, si le PACS est affecté par le sceau de la précarité il ne doit pas pour autant en oublier le plus faible en cas de rupture de ce dernier ( 2 ).
Il existe deux types de protections envisageables, l’une imposant une cogestion sur le logement ( a ), l’autre créant un droit personnel sur ce dernier ( b ).
A la lumière du régime instauré pour les époux, il serait tout à fait envisageable de créer un système de cogestion des droits par lesquels serait assuré le logement du couple pacsé. Les décisions relatives au logement seraient prises d’un commun accord protégeant ainsi d’avantage le partenaire non titulaire de droit sur le bail contre les agissements intempestifs de l’autre. L’objectif est alors de s’assurer que la vie commune ne dépend pas du bon vouloir d’un seul des deux membres du couple.
En ce liant par le PACS, les partenaires renoncent, dans une certaine mesure à leur liberté et à leur indépendance pour s’engager ensemble à gérer leur vie commune. Ainsi, le système de la cogestion prolongerait cette idée de coopération au sein du couple. De plus, cette cogestion instaurerait une garantie de stabilité afin de répondre au mieux au devoir de logement commun.
Si ce système combine à la fois protection et souplesse, il ne semble pas totalement répondre aux diverses critiques ultérieurement soulevées. C’est pourquoi il s’agit désormais d’envisager l’élargissement de la cotitularité aux pacsés.
Ici encore, à la lumière du régime instauré pour les époux, il serait envisageable de créer un système de cotitularité sur le bail du logement d’habitation.
Le système de la cotitularité est plus protecteur encore que celui de la cogestion. En effet, il protége le partenaire non-signataire du bail contre les agissements intempestifs de l’autre mais également contre ceux du bailleur. En conséquence le locataire en titre n’exercerait pas seul les prérogatives nées du bail telles que la délivrance d’un congé, l’acceptation d’une offre de renouvellement. Par ailleurs, le bailleur serait tenu de respecter un formalisme supplémentaire dans l’exécution du bail c’est-à-dire respecter le principe de la double notification pour congé, paiement des loyers…
De plus, il répond de manière plus sûre au droit au logement étant donné qu’il octroi non seulement des pouvoirs mais également un titre sur le bail.
La simple signature du PACS permettrait au partenaire non-locataire d’être alors considéré à son tour comme titulaire d’un droit personnel sur le bail peu importe que le bail ait été conclu avant la conclusion du PACS.
Quel serait le domaine d’application de cette cotitularité ? Il semble presque inutile, voir saugrenu de préciser quelle viserait les locaux à usage exclusif d’habitation. Mais, la question se pose pour les locaux à usage mixte. En effet, si l’on se calque sur le système actuel de la cotitularité réservée aux époux, ces derniers seraient exclus du domaine de la protection. Toutefois, les objections faites à ce sujet devraient également permettre d’envisager une cotitularité, au bénéfice des pacsés, étendue aux locaux à usage mixte, évitant ainsi incohérence et complexité.
Quand est-il en cas de séparation du couple pacsé ? Quelles peuvent-être les solutions envisageables pour améliorer le sort du plus faible ?
En dehors du cas très particulier de l’abandon, situation qui n’est pas tout à fait majoritaire, le partenaire pacsé non-locataire se trouve dans une situation de grande précarité en cas de séparation avec son partenaire.
Ainsi si l’on retient le système de la cotitularité, il devient, alors, tout à fait envisageable de prévoir un système d’attribution préférentielle en cas de séparation du couple pacsé. Le juge se prononcerait en fonction des intérêts en présence. Le droit au bail serait attribué, par exemple, au pacsé dans le besoin de logement, en difficulté pour en retrouver un.
A la cotitularité qui était la règle pendant la vie de couple, succèderait l’attribution unique, le bail se poursuivant désormais avec un seul pacsé. Certes l’un des partenaires se retrouverait démuni mais chacun aurait eu les mêmes chances d’obtenir un logement, et surtout ce système tiendrait désormais compte du plus faible.
Ce système serait également une réponse au droit au logement en octroyant le bail à celui qui en aurait le plus besoin.
Après nous être intéressés aux éventuels aménagements de la protection des pacsés, qu’en est-il de la protection liée au statut de concubin ?
La protection, actuellement prévue pour les concubins, ne semble pas fondamentalement critiquable. En effet, ces derniers sont reconnus juridiquement et bénéficient de droits sur le logement. Le droit à la poursuite du bail, accordé aux concubins, est un système protecteur de leurs intérêts et surtout adapté à l’esprit de l’union libre qui tient compte du besoin de logement en cas de détresse de l’un d’eux. Certes leurs droits sont limités à des cas de crise extrême mais parallèlement ils ne supportent aucune charge, ni aucune obligation. Ainsi, il ne semble pas convenir d’envisager d’élargir la nature de leurs droits mais peut-être objecté quant au domaine de ces derniers.
On pense alors tout particulièrement à la définition restrictive de « l’abandon » de domicile. La jurisprudence exige de manière constante de rechercher si le départ avait eu un caractère brusque et imprévisible. « Or il est permis de s’interroger sur la légitimité de cette exigence, en dépit de son ancienneté, laquelle ne constitue pas une autorité intrinsèque »248. La notion d’« abandon », seule visée par les textes en cause, implique-t-elle véritablement par elle-même un caractère « brusque et imprévisible » ?
« Rien ne permet de le penser. Dans les autres occurrences où il est fait état d’un abandon ( abandon de famille, d’un bien, etc…), ce caractère brusque et imprévisible n’est jamais exigé.
La notion d’abandon se caractérise semble-t-il, par une volonté d’agir de façon définitive ou du moins durable et par le caractère unilatéral de cette action. Mais, un délaissement prévisible ou progressif ne serait-il pas un abandon ? »249. Pourquoi, dans le cas précis de l’abandon de domicile par le locataire, la notion d’abandon serait-elle plus restrictive ?
Il semblerait que la Cour de cassation ait en définitive ajouté une condition que la loi ne prévoit pas en exigeant qu’un abandon, pour permettre la continuation du bail, présente un caractère brusque et imprévisible. Aucune particularité propre à la matière ne justifie d’ailleurs cette exigence supplémentaire. Et, même bien au contraire, il semble que cette exigence soit en contradiction avec la prise de conscience grandissante juridique et sociale du droit au logement.
De plus, « l’abandon est, depuis la loi de 1948, traité en même temps que le décès : personne n’a jamais exigé, pour faire produire cet effet translatif au décès, qu’il présente un caractère brusque et imprévisible ! »250.
Ainsi, il serait possible d’envisager de recourir à une notion plus souple de « l’abandon » que celle retenue actuellement par la jurisprudence afin de reconnaître le droit à la poursuite du bail en cas d’abandon progressif ou prévisible. Cette solution aurait le mérite de répondre à l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement. Pour éviter les abus ou les fraudes, il est possible d’envisager un contrôle du juge et d’exiger de la personne abandonnée de prouver le besoin de logement.
Prévoir un régime particulier au bénéfice des pacsés différent de celui des concubins ne semble pas contraire au principe d’égalité.
Le Conseil constitutionnel justifie la constitutionnalité des droits particuliers accordés aux signataires d’un PACS en affirmant que « les obligations auxquelles sont assujettis les signataires d’un pacte civil de solidarité les placent dans une situation différente de celle des personnes vivant seules ou en concubinage (…) ; que dès lors, il était loisible au législateur, sans méconnaître le principe d’égalité » d’accorder de tel droit aux pacsés. « Contrairement aux personnes qui vivent en concubinage, les partenaires d’un tel pacte sont assujettis à certaines obligations, que cette différence de situation justifie au regard de l’objet de la loi, la différence de traitement critiquée entre personnes vivant en concubinage et personnes liées par un pacte civil de solidarité »251.
Dès lors cette justification donnée par le Conseil constitutionnel permet de considérer un système de protection du logement plus favorable au pacsé.
Ainsi dans l’union libre le plus faible est moins protégé, mais c’est bien toute la différence entre le droit et le non droit.
Il n’en demeure pas moins que les deux régimes successivement envisagés doivent pour ne pas porter atteinte au principe d’équilibre répondre à une obligation d’information.
Ces divers statuts de protection, n’ont en vue que des intérêts catégoriels, ceux des locataires et de leur famille, au détriment d’une autre catégorie : les propriétaires. C’est donc la recherche d’un équilibre dans les rapports contractuels issus du louage qu’il faut rechercher252.
C’est pour rétablir un certain équilibre au bénéfice du bailleur qu’une obligation d’information doit peser sur les couples non mariés ( A ). Mais, est-ce pour autant que le bailleur sera déchargé de toute obligation de s’informer ? ( B )
L’obligation d’information à la charge des partenaires pacsés existe déjà, il s’agit de l’article 9-1 sujet de nombres critiques ( 1 ). Il conviendra alors de tenter de lui donner une certaine cohérence. En ce qui concerne les concubins, rien n’est encore prévu, c’est donc ce que nous allons envisager ( 2 ).
L’article 9-1 rend toutes significations ou notifications, faites par le bailleur, opposables de plein droit au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire si l’existence de ce dernier n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
Cet article est vivement critiqué par la doctrine253, car « cet amendement présenté comme de bon sens, a dès lors toutes les allures d’un non-sens »254. Pour rappeler brièvement, cet article est venu déroger aux effets de la cotitularité lorsque le locataire n’avait pas averti le bailleur de la conclusion d’un PACS. Or les partenaires pacsés ne sont pas cotitulaires.
Cependant, si l’on retient le système de la cotitularité au bénéfice des partenaires pacsés, le texte prend alors tout son sens et la cohérence de la protection reprend le pas.
En effet, si les partenaires pacsés sont considérés comme cotitulaires du bail, le bailleur doit alors être protégé des éventuels abus au même titre que les époux. Ainsi, l’obligation d’information à la charge de ces derniers s’explique : ils font connaître au bailleur l’existence d’un nouveau locataire, l’obligeant à prendre les mesures nécessaires pour rendre opposable les décisions relatives au bail.
La formule « pas de droit sans devoir » semble parfaitement jouer en ce domaine, la protection issue de la cotitularité ne pourrait jouer que dans la mesure où le partenaire respecte son obligation d’information.
Si l’obligation d’information était prévue pour les pacsés sans les droits corrélatifs, il semble que l’inverse se pose pour les concubins, et qu’il faille envisager de prévoir une obligation d’information à la charge de ces derniers.
La protection accordée aux concubins semble, comme nous venons de le voir, ne pas devoir être aménagée dans sa nature. Cela signifie que le droit à la poursuite du bail doit être maintenu à leur profit. Cependant, nous avions relevé que ce système de protection était en certain point défavorable au bailleur255 et notamment sur le plan de l’information. Aucune obligation ne pèse sur le bénéficiaire de ce droit, laissant le bailleur face à un nouveau locataire inconnu.
Il faudrait, pour rééquilibrer les droits et obligations, imposer au concubin désireux de se maintenir dans les lieux et de bénéficier du bail de décliner au bailleur son identité afin qu’il puisse lui faire parvenir tous documents utiles concernant le bail. A défaut d’information, la sanction envisageable pourrait être de considérer l’acte adressé à l’ancien locataire opposable au nouveau.
S’il est important de prévoir un minimum d’information à la charge des couples non mariés pour éviter que le bailleur ne subisse sans le savoir les conséquences de la situation personnelle de ses locataires, il n’en demeure pas moins déchargé de son obligation de s’informer.
Le bailleur doit demeurer vigilant. Si l’un de ses locataires change de statut, il doit s’informer sur les conséquences éventuelles de ce changement de statut.
Parallèlement, il doit faire preuve de la prudence la plus élémentaire. Plus précisément, il doit, et ceci dans son intérêt, lors de la signature du bail s’informer de la situation familiale de son futur locataire, en l’invitant à produire les pièces justificatives précisant la nature de son statut familial.
Lors de la signature du contrat de bail, si c’est un professionnel qui fait établir l’acte, il doit, sous peine d’engager sa responsabilité, aviser le locataire de l’intérêt pour lui d’informer son bailleur de sa situation familiale, qu’elle soit actuelle ou qu’elle se forme ultérieurement256.
Mais, si lors de la signature du bail c’est le bailleur qui établit l’acte, étant plus à même à connaître les implications d’un mariage, d’un PACS, ou encore d’un concubinage, il doit alors prendre toutes les précautions nécessaires pour s’informer de l’existence de ces divers statuts à défaut, il risque malgré l’article 9-1 de se voir reprocher une négligence coupable rendant l’acte inopposable.
Après avoir envisager de nouveaux aménagements de la protection du logement des couples non mariés, il s’agit de s’intéresser aux enjeux qu’ils peuvent alors susciter.
Etudier les enjeux c’est envisager à la fois les avantages de l’instauration d’une nouvelle protection ( §1 ), mais également soulever les inconvénients possibles ( §2 ).
Il semble que l’on puisse retenir deux avantages majeurs. Dans un premier temps, le système ainsi envisagé peut paraître plus « juste » ( A ), puis dans un second temps, il permet de maintenir un système plus souple ( B ).
Deux arguments peuvent être avancés pour nous permettre de considérer ce système comme plus juste.
D’une part, étendre la cotitularité et ses dispositions accessoires aux pacsés, supprime en matière de logement la discrimination maintenue à l’encontre des homosexuels. En effet, ces derniers pourront bénéficier des même avantages qu’un couple hétérosexuel. Ils bénéficieront eux aussi d’un choix entre une protection moindre et une protection accrue. Ainsi le droit au logement, serait accordé indistinctement sans considération du sexe de l’un des membres du couple.
D’autre part, prévoir un tel système au seul bénéfice des pacsés en excluant ainsi les concubins, permet de rétablir une cohérence entre droits et obligations. Ainsi, les lourdes charges supportées par les pacsés seraient compensées par l’octroi de droits plus importants. Les couples solidaires des dettes de logement connaissent un régime de protection similaire alors que les couples, exempts de toutes obligations, ne peuvent alors bénéficier que d’un régime moins protecteur. Il s’agit de rétablir d’une certaine manière une égalité entre les couples.
Si le système peut apparaître comme plus juste, il a également l’avantage de maintenir en parallèle un système plus souple.
Etablir une différence de statut pour les concubins c’est tenter de préserver l’essence de cette union.
En effet, au-delà de la définition juridique, des caractères qu’elle propose et de la représentation sociale de l’union libre, ce qui fait réellement l’essence de cette union, c’est bien la liberté : liberté quant à la constitution, quant à son organisation, et enfin quant à sa dissolution.
La liberté se définissant comme la faculté laissée à chaque individu d’exercer une activité ou d’agir sans entrave, le concubinage échappe alors a priori à la contrainte et à la réglementation. Ne pas élargir la protection du logement aux concubins permet de répondre à cette volonté de liberté.
Maintenir ainsi, un système plus souple, permet à tous types de couple de pouvoir exercer des choix de vie, donc corrélativement de choisir les protections correspondantes. Pourquoi se plaindre de la liberté laissée à chacun de choisir entre un statut protecteur vecteur d’obligation et un qui l’est moins mais vecteur d’une plus grande liberté ( D’autant qu’il est possible, dans ce dernier cas, d’organiser une protection du logement familial aussi efficace en utilisant judicieusement le droit commun ) ? Ainsi, concernant les concubins, il semble que plus d’information puisse être la solution, sans qu’il soit nécessaire d’envisager plus de législation.
Les candidats à la vie commune ont le choix du modèle juridique ; il faut éclairer et respecter ce choix.
Si ce système envisagé peut être considéré comme un gage d’équilibre, il n’en demeure pas moins sujet à inconvénients.
Mettre en place un tel système risque d’aboutir à l’oubli de l’union libre.
Bien que l’union libre ait fait l’objet d’une reconnaissance légale en matière de logement, il se pourrait qu’elle soit la grande perdante de la nouvelle donne juridique. En effet, le raisonnement semble s’orienter vers la formule « pas de droits sans devoirs » au risque de reproduire l’exclusion des concubins. En exigeant des concubins une formalisation de leur union pour obtenir des droits, le PACS participe d’une logique de normalisation sociale qui s’inscrit dans une perspective strictement inverse des valeurs de l’union libre257.
Le risque est de voir, des centaines de milliers de couples, ayant à leur crédit de nombreuses années de vie commune, privés de droits auxquels une prise en compte réelle de l’union libre aurait pu leur donner accès. Le mode de penser du « pas de droit sans devoir » implique en effet pour les concubins une diminution de l’espoir de voir s’améliorer leur situation juridique en droit social notamment en matière de logement.
Si au fil du temps, des progrès ont été accomplis en matière de protection du logement de la famille, notre étude révèle certaines carences. Dans un premier temps, l’étude met en exergue, certes une protection accrue au bénéfice des couples mariés mais surtout une protection complexe, dans certain cas, insuffisante et déséquilibrée.
Puis, dans un second temps, elle relève que la protection tient compte des couples non mariés mais qu’elle est, à certains égards, inégale, discriminatoire voire inutile.
La prise en compte du changement des mœurs et des civilisations semble encore trop timide dans le domaine tout particulier du logement. En effet, nul ne songerait récuser certains préceptes moraux : procurer du pain à ceux qui n’en ont pas, donner un toit aux sans-abri, constituent des vertus plus proches de l’équité que de la charité258.
Ainsi, quelques réformes permettraient de donner plus de cohésion à un ensemble de notions afin de tendre vers un statut du logement de la famille quelle qu’elle soit.
Certes, c’est vers plus de protection que ces
réformes sont envisagées, afin de permettre à
chaque famille d’avoir les mêmes chances de pouvoir
bénéficier des mêmes protections. Mais, il n’en
demeure pas moins que le pluralisme est une philosophie qu’il
serait inopportun de contrarier, fût-ce dans une optique
protectrice259.
« Le droit de la famille a besoin de passion, de conviction,
mais aussi de prudence et de modestie »260
Les numéros renvoient aux pages du mémoire
I. OUVRAGES :
A. Ouvrages généraux :
- Carbonnier ( Jean ), Droit civil, La famille, l’enfant, le couple, tome 2, 21ème éd., Thémis droit privé, PUF, 2002.
- Depollier ( Emmanuelle ), Les droits de la famille, le guide pratique, coll. Le droit en poche, 2000.
- des Lyons ( Hervé ) et Rouquet ( Yves ), Baux d’habitation, 2ème éd., 2002, coll. Delmas.
- Garé ( Thierry ), Droit des personnes et de la famille, 2ème éd., Montchrestien 2000, focus droit.
- Giverdon ( Claude ), Nouveaux rapports de location, éd. Litec, 1984.
- Hugot ( Jean ), Lepeltier ( Daniel ) et Thuillier ( Henri ), Locataires et propriétaires, éd. Litec, 1982.
- Lafond ( Jacques ) et Pillebout ( Jean-François ), Le locataire et son logement, Juris Compact, sous la direction de François Terré, éd. 2002.
- Lafond ( Jacques ) et Lafond ( Francis ), Les baux d’habitation, 5ème éd., éd. Litec immo., 2002.
- Mazeaud ( Henri et Léon ), Mazeaud ( Jean ), Chabas ( François ), Leçons de droit civil : La famille, Tome I, Montchrestien, 7ème éd., 1995.
- Pillebout ( Jean-François ) et Hugot ( Jean ), Le couple et son patrimoine, Juris-Classeur, sous la direction de François Terré, éd. Juris-Compact, 2002.
B. Ouvrages spéciaux :
- Albigès ( Christophe ), « Le droit au logement », in Liberté et droits fondamentaux sous la direction de Rémy Cabrillac, Marie-Anne Frison –Roche, Thierry Revet, Dalloz, 8ème éd., 2002.
- Carbonnier ( Jean ), « Parenthèse philosophique sur la législation de la famille », in Flexible droit, LGDJ, 1983.
- Chanteloup ( Hélène ) et Fauré ( Georges ), Conclure un PACS, Pratique Notariale, éd. Litec, 2001.
- Fell ( Martine ), Concubinage : La loi, le logement, les enfants, l’argent, le fisc, Le guide pratique, 1985, éd. Hachette.
- Perrot ( Michel ), « Manière d’habiter », in Histoire de la vie privée, tome 4, De la Révolution à la Grande Guerre, ouvrage publié sous la direction de Philippe Ariès et Georges Duby, éd. Du Seuil, Paris.
- Rondeau-Rivier ( Marie-Claire ), « Le Logement des concubins », in Les concubinages approche socio-juridique, sous la direction de Jacqueline Rubellin-Devichi, éd. CNRS 1986, tome II.
- Rubellin-Devichi ( Jacqueline ), Droit du logement, droit au logement et stratégies familiales, centre de droit de la famille, Presses Universitaires de Lyon, 1988.
- Théry ( Irène ), Le démariage, 2001, éd. Odile Jacob.
- Théry ( Irène ), PACS, sexualité et différence des sexes, Esprit, 1999.
- Vich-Y-Llado ( Dominique ), La désunion libre, préface de Françoise Dekeuwer-Défossez, éd. L’harmattan, 2001, coll. Logiques juridiques, p. 233.
II. MELANGES ET COLLOQUES :
- Carbonnier ( Jean ), « Famille, Législation et quelques autres » in Mélanges offerts à René Savatier, Dalloz, 1965.
- Derrupé ( Jean ), « Les rapports locatifs immobiliers à la fin du Xxe siècle », in études offertes à Pierre Catala, Le droit privé à la fin du XXe siècle, éd. Litec, 2001.
- Des concubinages, droit interne, droit international, droit comparé, Etudes offertes à Jacqueline Rubelin-Devichi, éd. Litec, 2002.
. Frank ( Rainer ), « Mariage et concubinage, réflexion sur le couple et la famille »,
. Rivier ( Marie-Claire ), « La solidarité entre concubins ».
- Godfrin ( Valérie ), « Le droit au logement, un exemple de l’influence des droits fondamentaux sur le droit de propriété », in Ethique, Droit et Dignité de la personne, Mélanges offerts à Christian Bolze, 1999.
- TRAVAUX DE L’ASSOCIATION H. CAPITANT, Le droit au logement, Les journées mexicaines, Tome XXXIII, 1982 ; les rapports de :
. Comporti ( Marco ), « Le logement et la famille, Rapport général »,
. GRIMALDI ( Michel ), « Le logement et la famille, Rapport français »,
. Saint-Alary ( Roger ), « Rapport de synthèse »,
. Verwilghen ( Michel ), «Le logement et la famille, Rapport Belge ».
III. DICTIONNAIRES ET ENCYCLOPEDIES :
A. Dictionnaires
- Bergel ( Jean-louis ), Eyrolles ( Jean-Jacques ), André ( Marc ) et Liard ( Jean-Jacques ), Lamy droit immobilier, éd. 2003, n°5096.
- GUILLIEN ( Raymond ) et VINCENT ( Jean ), Lexique des termes juridiques, Dalloz, 11ème éd., 1998.
B. Juris-Classeur
- Blatter ( Jean –Pierre ), « Bail d’habitation, Locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, Contrat de location, Continuation ou transfert », Juris-Classeur Bail à loyer, Art. 1708 à 1762, fasc. 137.
- Granet ( Frédérique ), « Concubinage », Juris-Classeur civil, Art. 515-8 du Code civil.
- Karm ( Anne ), « Mariage ; Organisation de la communauté conjugale et familiale ; Communauté de résidence ( art. 215, al 2 et 3 ) », Juris-Classeur civil, Art. 212 à 215, facs. 30.
- Thomas-Debenest ( Geneviève ), « Conséquences du divorce pour les époux ; Effets d’ordre patrimonial ; Effets quant aux biens des époux », Juris-Classeur civil, Art. 264-1 à 285-1, facs.10.
- Vial-Pedroletti ( Béatrice ), « Bail d’habitation, Logement de la famille », Juris-Classeur civil, Art. 1708 à 1762, fasc. 220.
C. Encyclopédie Dalloz
- Kornprobst ( Marie ), « Concubinage », Répertoire civil Dalloz.
- Lienhard ( Claude ), « Pacte civil de solidarité », Répertoire civil Dalloz.
IV. MEMOIRES ET THESES :
- RANIERI ( Caroline ), Le maintien dans le logement, Mémoire de DEA de droit immobilier privé et public, sous la direction de Anne Leborgne, Aix-Marseille, 1999.
- Senechal ( Aude ), Le droit au logement, Mémoire DEA de droit immobilier privé et public, sous la direction de Béatrice Vial-Pedroletti, Aix-Marseille 1998.
- ZITOUNI ( Françoise ), Le droit au logement, Thèse Aix-Marseille, Jury : Albert Lanza, Jacques de Lanversin, Hubert Charles, 1991.
V. TEXTES OFFICIELS :
- Code civil, éd. Dalloz, 2003.
- Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, D., 1949, p. 93.
- Loi n°82-526 du 22 juin 1982, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, JO 23 juin 1982, p. 1967
- Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dite loi « Méhaignerie », JO 24 décembre 1986, p. 1857.
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à l’amélioration des rapports locatifs, JO 8 juillet 1989, p. 8541.
- Loi n°90-449 du 31 mai 1990, visant à la mise en œuvre du droit au logement, JO 2 juin 1990, p. 6551.
- Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, relative à l’habitat, JO 24 juillet 1994, p. 10685.
- Loi n°94-624 du 21 juillet 1994, relative à l’habitat, JO débats parlementaires Sénat, séance du 2 juin 1994, p. 2164.
- Loi n°99-944 du 15 novembre 1999, relative au pacte civil de solidarité, JO 16 novembre 1999, p. 16959.
- Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain, JO 14 décembre 2000, p. 19867.
- Loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins modernisant diverses dispositions de droit successoral, JO 4 décembre 2001 ; Droit de la famille, février 2002, p. 4 ; JCP éd. G., 2001, II, 20 000.
- Réponse ministérielle n°25865, JO AN Q, 26 octobre 1987, p. 5966.
VI. ETUDES DOCTRINALES ET ARTICLES :
- Amzalac ( Victor ), « Les procès entre concubins à la suite de la rupture de leurs relations », JCP éd. G., 1969, I, 2216.
- Atias ( Christian ), « La loi tendant à favoriser l’investissement locatif : Reforme, refonte ou reformulation ? », Loyers et copr., février 1987, n°2, p. 1.
- Batteur ( Annick ) et Le Bars ( Thierry ), « Le droit au maintien du logement », JCP éd. N., 1995, p. 321.
- Beddeleem ( Camille ), « Concubinage et décès du locataire ( où l’union libre prend de la légitimité) », Ann. loyers, avril 1996, p. 445.
- Beddeleem ( Camille ), « Le pacte civil de solidarité dans les baux d’habitation et mixtes ( loi du 6 juillet 1989) », Ann. loyers, 2001, p. 8.
- Beddeleem ( Camille ), « PACS et concubinage dans la loi du 6 juillet 1989 ( La précarité de l’union dans la stabilité du logement) », Ann. loyers, 2000, n°2, p. 1132.
- Bihr ( Philippe ), « Le logement de la famille en secteur locatif », Droit et patrimoine, février 1998, n°57, p. 62.
- Blatter ( Jean-Pierre ), « Le PACS et le bail, mode d’emploi à l’usage des locataires, des bailleurs et des rédacteurs », Actualité juridique de droit immobilier, 10 février 2000, p. 113.
- Brémond ( Vincent ), « Réflexion autour du transfert à cause de mort du contrat de bail ( Deuxième partie) », JCP éd. N., 12 avril 2002, n°15-16, p. 586.
- Briand ( Philippe ), « Propriété indécente », AJDI, 10 mai 2002, p. 357.
- Brunetti-Pons ( Clotilde ), « L’émergence d’une notion de couple en droit civil », RTD civ., 1999, p. 27.
- Builly ( Jean ), « Le congé », Ann. loyers, 1964, n°25, p. 529.
- Calais-Auloy ( Marie-thérèse ), « Pour une définition claire de l’institution familiale », Petites affiches, 24 mars 2000, n°60, p. 4.
- Charbonneau ( Cyrille ), « Hominibus bonae voluntatis ( le PACS II) », Gaz. Pal., 21 novembre 2000, p. 1953.
- Chartier ( Yves ), « Domicile conjugal et vie familiale », RTD civ., 1971, p. 510.
- Courtray ( Françoise ), « Pacte civil de solidarité : une occasion manquée », Revue de droit sanitaire et sociale, janvier-mars 2000, p. 1.
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- de Belot ( Philippe ), « Incidence du décès du locataire sur son titre locatif », Administrer, août-septembre 2002, n°347, p. 24.
- Dekeuwer-Défossez ( Françoise ), « PACS et famille, Retour sur l’analyse juridique d’un contrat controversé », RTD civ., juillet-septembre 2001, p. 529.
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- Djigo ( Alioune ), « Le transfert du bail », Loyers et copr., Hors série novembre 1999, p. 20.
- Fau ( Guy ) et Debeaurain ( Jean ), « Le droit des époux sur le bail du logement », Ann. loyers, 1963, p. 242.
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- Galand ( Pierre ), « Les droits du conjoint du locataire ou de l’occupant d’un local d’habitation », Rev. loyers, 1968, p. 348.
- Gelinet ( Jean-Maurice ), « Le logement familial et la cotitularité du droit au bail à usage d’habitation ; L’alinéa 1er de l’article 1751 du Code civil », Administrer gérance et copropriété, mars 1990, n°210, p. 8.
- Grimaldi ( Michel ), « Logement et la famille », Defrénois, 1983, art. 33120, p. 1025.
- Grimaldi ( Michel ), « Réflexion sur le pacte civil de solidarité du droit français », Defrénois, 30 juin 2003, n° 12, article 37763, p. 813.
- Gyon ( Yves ), « Le statut du logement familial en droit civil », JCP éd. G., 1966, I, 2041.
- Hilt ( Patrice ), Mattéi ( Gaël ), Rihm ( Isabelle ), « Le sort du logement commun en cas de séparation du couple non marié : éléments de droit comparé », Actualité juridique de la famille, mai 2002, p. 174.
- Lafond ( Jacques ), « La loi SRU et les baux d’habitation », JCP éd. N., 2001, p. 573.
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- Laporte ( Christian ), « PACS et exécution », Procédures, août-septembre 2000, n°8-9, p. 3.
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- Maus ( René ) et Daujat ( Max ), « Commentaire de la loi n° 62-902 du 4 août 1962 », D., 1963, leg., p. 129.
- Molfessis ( Nicolas ), « La réécriture de la loi relative au PACS par le Conseil constitutionnel, JCP éd. G., 2000, I, 210, n°21.
- Nevissas-Fau ( Madeleine ), « Concubinage notoire et cohabitation », Ann. loyers, 1982, p. 800.
- Noirel ( Jean ), « Le droit civil contemporain et les situations de fait », RTD civ., 1959, p. 456.
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- Pierre ( Sylvie ), « La solidarité passive des partenaires du PACS », Droit de la famille, juillet-août 2000, p. 8.
- Rémy ( Jacques ) et Pialoux ( Michel ), « Les dispositions de la loi du 21 juillet 1994 relatives aux rapports locatifs », Administer, novembre 1995, n° 272, études et commentaires, p. 2.
- Rubellin-Devichi ( Jacqueline ), « La famille et le droit au logement », RTD civ., 1991, p. 245.
- Vassaux ( Joëlle ) et Vauvillé ( Frédéric ), « Le PACS : premières difficultés pratiques », Revue juridique personnes et famille, mai 2000, n°5, p. 6.
- Vauvillé ( Frédéric ), « PACS et SRU : un mauvais mariage », Revue juridique personnes et famille, mai 2001, n°5, p. 15.
- Vial-Pedroletti ( Béatrice ), « Le concubinage homosexuel sous les feux de l’actualité… et les foudres de la jurisprudence ! » Loyers et copr., avril 1998, n°4, p. 4.
- Vial-Pedroletti ( Béatrice ), « Les époux : L. 1989, art. 9-1 », Loyers et copr., novembre 1999, n°11 bis, p. 27.
- Vial-Pedrolleti ( Béatrice ), « Cotitularité du droit au bail, congé et notification de nouveau loyer », JCP éd. N., 1992, Etudes pratiques, p. 233.
- Vial-Predrolletti ( Béatrice ), « Le nouvel article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi SRU : un texte dénué de sens et d’utilité », Loyers et copr., avril 2001, n°4, p. 4.
-Yamba ( Germain ), « Les copreneurs », JPC éd. N., 1997, I, p. 87.
VII. JURISPRUDENCE :
Les décisions rendues par les tribunaux :
- Tribunal de Privas, 7 septembre 1993, Bull. inf. C. cass., 1993, n°377, p. 19.
- Tribunal de Saintes, 28 mars 1995, Gaz.Pal., 1996, somm. de jurisprudence, p.25.
- Tribunal de Vienne, 18 septembre 1997, Le Monde, 25 septembre 1997, p. 3.
- TGI de Lille, 5 juin 2002, D., 2003, n°8, p. 515, note de Xavier Labbée.
Les décisions rendues par les cours d’appel :
- CA Paris, 28 janvier 1963, Rev. Loyers, 1963, p. 436.
- CA Paris, 18 février 1964, JCP éd. G., 1964, II, 13598.
- CA Paris, 27 mai 1964, JCP éd. G., 1965, II, 13991.
- CA Paris, 7 décembre 1964, Gaz. Pal., 1965, 1, p. 292.
- CA Paris, 21 janvier 1965, JCP éd. G., 1965, II, 14092.
- CA Paris, 18 janvier 1967, Rev. loyers, 1967, p. 198.
- CA Paris, 6ème ch., 1 décembre 1969, JCP éd. G., 1970, II, 16211.
- CA Rouen, 1er ch., 11 juillet 1979, Gaz. Pal., 1979, 2, somm., p. 541 ; Rev. loyers, 1980, p. 25.
- CA Paris, 14ème ch. B, 18 juin 1980, Gaz. Pal., 1981, 1, somm., p. 144.
- CA Toulouse 2ème ch. civ., 2 mars 1982, Rev. loyers, 1982, p. 505.
- CA Montpellier, 8 juin 1982, D., 1983, p. 607, note Odile Dhavernas.
- CA Paris, 2 novembre 1983, Administer, mars 1984, p. 34.
- CA Paris, 29 octobre 1985, D., 1986, IR p. 126.
- CA Paris 1ère urgences, 7 janvier 1986, Juris-Data n°1986-020024.
- CA Paris 6ème ch. A, 10 février 1986, Juris-Data n° 1986-020114.
- CA Paris 2ème ch. A, 12 mars 1986, Juris-Data n° 1986-022201.
- CA Paris, 4 février 1988, D., 1988, IR 59.
- CA Paris, 15 décembre 1988, D., 1989, IR n°40.
- CA Paris, 13 septembre 1989, D., 1989, p. 250.
- CA Versailles 1ère ch., 21 décembre 1989, Juris-Data n° 046855.
- CA Paris 2ème ch. section B, 16 février 1990, D., 1990, somm., p. 315, note Philippe Bihr.
- CA Paris, 15 juin 1990, Loyers et copr., 1990, com. n°425.
- CA Paris 6ème ch. A, 30 octobre 1990, Loyers et copr., 1991, com. n° 146.
- CA Paris 6ème ch. B, 14 février 1991, Loyers et copr., 1991, com. n° 150.
- CA Paris, 1er ch. urgences A, 31 octobre 1991, Juris-Data n°024296 ; Loyers et copr., 1992, com. n°104.
- CA Paris, 29 janvier, 1992, Loyers et copr., mai 1992, com. n° 1995.
- CA Paris 6ème ch. B, 3 juillet 1992, Juris-Data n° 1992-0222332 ; Loyers et copr., 1992, com. n°464.
- CA Paris 6ème ch. C, 21 septembre 1992, Loyers copr., février 1993, n°2 , com. n°50, p. 4.
- CA Paris 6ème ch. C, 21 septembre 1992, Loyers et copr., février 1993, n°2, com. n° 49, p. 3.
- CA Paris 6ème ch. B, 15 octobre 1992, Loyers et copr., février 1993, n°2, com. n°51, p. 4.
- CA Paris 6ème ch. C, 8 juin 1993, Loyers et copr., octobre 1993, n°10, com. n°380, p. 3.
- CA Paris, 1 septembre 1993, Droit ouvrier, février 1994, p. 66.
- CA Paris, 17 septembre 1993, Droit ouvrier, février 1994, p. 70.
- CA Paris, 15 septembre 1995, D., 1995, IR 224.
- CA Paris, 19 février 1996, Loyers et copr., 1996, com. n°296.
- CA Paris 24ème ch. Section C, 20 mars 1996, Juris-Data n° 020960 ; Droit de la famille, novembre 1996, p. 7, obs. Hervé Lécuyer.
- CA Versailles 1ère ch., 20 septembre 1996, Juris-Data n°045081, Loyers et copr., mai 1997, p. 8, n°134.
- CA Paris 6ème ch. B, 27 mars 1997, Loyers et copr., 1997, com. n°222.
- CA Limoges, ch. civ., 2ème sect., 28 avril 1997, Juris-Data n°043467, Loyers et copr., février 1998, n°2, com. n°33, p. 10.
- CA Paris 8ème ch. B, 9 octobre 1997, Loyers et copr., janvier 1998, com. n°1.
- CA Nîmes, 2ème ch. A, 18 novembre 1997, Loyers et copr., novembre 1998, n°11, p. 7.
- CA Paris 6ème ch. C, 26 novembre 1997, Juris-Data n°023777.
- CA de Versailles, 28 novembre 1997, Bull. inf. C. cass. 1998, n°844.
- CA Lyon, 22 janvier 1998, Juris-Data n°041573.
- CA Paris 6ème ch. C, 5 mai 1998, Loyers et copr., septembre 1998, n° 9, p. 7.
- CA Versailles, 29 mai 1998, Gaz. Pal., 1998, 2, somm., p. 626.
- CA Paris, 6ème ch. C, 24 novembre 1998, Juris-Data n°023200.
- CA Paris 1ère ch., 17 décembre 1998, Juris-Data n°047643.
- CA Rennes 4ème ch., 6 mai 1999, Juris-Data n° 1999-041673 ; Loyers et copr., février 2000, com. n°37, obs. Béatrice Vial-Pedroletti.
- CA Rennes, 4 juin 1999, Juris-Data n°044209 ; Droit de la famille, janvier 2000, p. 15, obs. Hervé Lécuyer.
- CA Paris 6ème ch. C, 1 juillet 1999, Juris-Data n°022305 ; Loyers et copr., 1999, com. n°62, p. 10.
- CA Rouen 1ère ch., 15 décembre 1999, Juris-Data n° 114827 ; Loyers et copr., décembre 2000, com. n° 270, p. 9.
- CA Paris 6ème ch. B, 16 décembre 1999, Juris-Data n°102719 ; Loyers et copr., avril 2000, n°4, p. 6, obs. Béatrice Vial-Pedrolleti.
- CA Grenoble, 10 janvier 2000, Juris-Data n° 114203 ; Loyers et copr., décembre 2000, com. n°138, p. 12.
- CA Paris 6ème ch. C, 11 janvier 2000, Juris-Data n°103868.
- CA Riom, 4 juillet 2000, Loyers et copr., décembre 2000, com. n°138, p. 12, obs. Hervé Lecuyer.
- CA Paris 6ème ch. C, 19 décembre 2000, Rev. loyers, 2001, p. 2994.
- CA de Paris 6ème ch., 24 avril 2001, Loyers et copr.,mars 2002, com. n°140.
- CA Paris 6ème ch. B, 10 mai 2001, AJDI, 2001, p. 706.
- CA Montpellier, 5ème ch. A, 19 novembre 2001, Juris-Data n°2001-167457 ; Loyers et copr., juin 2002, com. n° 145, p. 11.
- CA Versailles 1ère ch., 22 juin 2001, D., 30 mai 2002, n°21, p. 1720.
- CA Montpellier 2ème ch. B, 25 juin 2002, Juris-Data n° 2002-184066 ; Loyers et copr., janvier 2003, com. n° 7, p. 10, obs. Béatrice Vial-Pedroletti.
- CA Paris 2ème ch. B, 12 septembre 2002, Actualité juridique de la famille, janvier 2003, p. 27.
Les décisions rendues par la Cour de cassation :
- Cass. soc., 25 mars 1954, D., 1954, p. 364.
- Cass. soc., 14 mai 1956, JCP éd. G., 1956, II, 9515.
- Cass. soc., 9 novembre 1962, Bull. civ., 1962, IV, n°792, p. 659.
- Cass. 1ère civ., 10 décembre 1962, Bull. civ., 1962, I, n°528.
- Cass. soc., 16 juillet 1963, Rev. loyers, 1963, p. 435.
- Cass. soc., 27 octobre 1964, JCP éd. G., II, 13987.
- Cass. soc., 15 juin 1967, Bull. civ., 1967, IV, n° 482.
- Cass. 3ème civ., 19 février 1969, JCP éd. G., 1969, II, 15946.
- Cass. 3ème civ., 3 avril 1973, Rev. loyers,1974, p. 212.
- Cass. 1ère civ., 22 octobre 1974, Defrénois, 1975, art. 30954-15, p. 907, note Henri Souleau.
- Cass. 3ème civ., 27 avril 1976, Bull. civ., 1976, III, n°178, note Dominique Ponton-Grillet.
- Cass. crim., 2 mars 1982, JCP éd. G., 1983, II, 19972, note Philippe Le Tourneau.
- Cass. crim., 8 janvier 1985, JCP éd. G.,1986, II, 20588, note Gilles Endréo.
- Cass. 3ème civ., 23 janvier 1985, JCP éd. N., 1986, II, p. 73.
- Cass. 1ère civ., 23 juin 1987, Bull. civ.,1987, I, n°205.
- Cass. 3ème civ., 16 décembre 1987, JCP éd. N., 1988, prat. 412.
- Cass. 3ème civ., 10 mai 1989, Administer, octobre 1989, n°205, p. 45.
- Cass. soc., 11 juillet 1989, D., 1990, p. 582, note Philippe Malaurie.
- Cass. 3ème civ., 28 février 1990, Loyers et copr., mai 1990, com. n°200.
- Cass. 3ème civ., 16 octobre 1991, Juris-Data n° 002619 ; JCP éd. N.,1992, II, p. 329, note Dominique Ponton-Grillet ; Defrénois, 1992, art. 35220 ; Loyers et copr., janvier 1992, com. n°220.
- Cass. 3ème civ., 15 janvier, 1992, Bull. civ., 1992, III, n° 11, p. 6 ; Administer, août-septembre 1992, n° 237, p. 53, obs. Jacques Lafond.
- Cass. 3ème civ., 18 mars 1992, D., 1993, somm., p. 178, obs. Philippe Bihr.
- Cass. 3ème civ., 15 avril 1992, Loyers et copr., 1992, n°277.
- Cass. 3ème civ., 27 janvier 1993, Loyers et copr., 1993, com. n°125.
- Cass. 1ère civ., 23 juin 1993, JCP éd. N., 1994, II, p. 225, obs. Gorges Wiederkehr.
- Cass. 3ème civ., 9 mars 1994, Loyers et copr., 1994, com. n°229.
- Cass. 3ème civ., 20 juillet 1994, Bull. civ., 1994, III, n°149.
- Cass. 3ème civ., 15 février 1995, Loyers et copr.,1995, com. n°202.
- Cass. 3ème civ., 1 mars 1995, Gaz. Pal., 1995, p. 492.
- Cass. 3ème civ., 6 décembre 1995, Bull. civ., 1995, III, n°247 ; Loyers et copr.,1996, com. n°103 ; Revue de droit immobilier, 1996, p. 287 ; Defrénois, 1996, art. 36358, p. 810, obs. Alain Bénabent ; D., 1996, somm., p. 367.
- Cass. 3ème civ., 3 avril 1997, Loyers et copr., juin 1997, com. n°166.
- Cass. 3ème civ., 17 décembre 1997, D. 1998, p. 111 ; Rev. loyers, novembre 1998, p. 551, obs. Georges Teilliais.
- Cass. 3ème civ., 13 juillet 1999, Loyers et copr., novembre 1999, n°11, p. 12.
- Cass. 3ème civ., 2 février 2000, Bull. civ., 2000, III, n°18 ; Defrénois, 2000, p. 1177, obs. Alain Bénabent ; D., 2001, somm., p. 168.
- Cass. 3ème civ., 16 février 2000, Bull. civ., 2000, III, n°32, p. 23 ; D., 2001, p.2936, obs. Vincent Brémond ; JCP éd. N., mai 2000, p. 903, note Alioune Djigo ; Revue droit immobilier, avril-juin 2000, p. 250, obs. François Collart-Dutilleul et Jean Derrupé.
- Cass. 3ème civ., 29 novembre 2000, Bull. civ., 2000, III, n°176, p. 122.
- Cass. 1ère civ., 2 mai 2001, Juris-Data n°009338 ; Bull. civ., 2001, I, n°111, p. 73 ; D., 2002, n°7, somm. commentés, p. 612 ; JCP éd. G., 16 janvier 2002, II, 10009, p. 133, obs. Rémy Cabrillac.
- Cass. 3ème civ., 12 juin 2001, AJDI, mars 2002, n°3, p. 218, obs. Sébastien Beaugendre.
- Cass. 1ère civ., 26 juin 2001, Droit de la famille, 2002, com. n° 28.
- Cass. com., 9 octobre 2001, Droit de la famille, mai 2002, p. 17.
- Cass. 3ème civ., 12 mars 2002, Inédit titré, www ;legifrance.fr.
- Cass. 3ème civ., 13 mars 2002, Juris-Data n°2002-013507 ; Loyers et copr., juin 2002, n°6, p. 9, obs. Béatrice Vial-Pedroletti.
La décision rendue par le Conseil d’Etat :
- CE, 28 juin 2002, RFD adm., 2002, p. 723 ; JCP éd. G., 8 janvier 2003, p.15, obs. Hubert Bosse-Platière.
Les décisions rendues par le Conseil constitutionnel :
- Décision du Conseil constitutionnel n°274 DC, 22 mai 1990, Rec. Cons. Const., 1990, p.61.
- Décision du Conseil constitutionnel, Maîtrise de l’immigration, n°93-32513 DC, 13 août 1993, RFD adm., 1993, p. 871.
- Décision du Conseil constitutionnel n°94-359 DC, 19 janvier 1995, JO 21 janvier 1995, p. 1166.
- Décision du Conseil constitutionnel n°99-419 DC, 9 novembre 1999, JO 16 novembre 1999, p. 16962 ; Administer, janvier 2000, p. 119 ; Gaz. Pal., 8 janvier 2000, p. 3.
VIII. RESSOURCE INTERNET :
- www.legifrance.gouv.fr.
Faculté de Droit et de Sciences politiques 1
Mémoire présenté par Mademoiselle Caroline SIFFREIN-BLANC 1
Année universitaire 2002-2003 1
REMERCIEMENTS 2
A ma famille et mes parents, qu’ils trouvent ici le témoignage de ma sincère reconnaissance pour leur tendresse et leurs efforts nécessaires à la poursuite de mes études. 2
A mes amis, pour leur soutien, leur apport intellectuel et surtout pour tous les moments de complicité partagés. 2
Pour finir, un remerciement tout particulier à Laurent mon petit ami, qui par sa présence et son écoute, m’a permis d’y arriver. 2
TABLE DES PRINCIPALES ABREVIATIONS 3
SOMMAIRE 4
INTRODUCTION 5
PARTIE I : LA SITUATION DES COUPLES MARIES 12
TITRE 1: 14
Une protection accrue et diversifiée 14
CHAPITRE 1 : 14
La protection du logement durant la vie commune 14
SECTION 1 : La dévolution légale du droit au bail : La cotitularité 15
§1. Les conditions de la cotitularité 16
A. Les conditions relatives au locataire et au bénéficiaire 16
1. La qualité d’époux 17
2. La qualité de locataire de l’autre époux 17
B. Les conditions relatives au local objet du bail 18
1. Local « servant effectivement à l’habitation des époux » 19
2. L’exclusion du local commercial, professionnel ou à usage mixte 20
§2. Les effets protecteurs de la cotitularité 21
A. Une jouissance stable du droit au bail 21
1. Une protection contre les agissements de l’autre époux 22
2. Une protection contre les agissements du bailleur : l’opposabilité de la cotitularité 23
a. Le principe de la double notification 23
b. Le tempérament de l’article 9-1 apporté par la loi du 21 juillet 1994 25
- Une obligation d’information à la charge des époux 26
- L’abandon de l’obligation de s’informer pesant sur le bailleur ? 27
B. Le droit de préemption, moyen d’acquisition de la propriété de l’objet du bail 28
SECTION 2 : La cogestion des droits sur le logement pris à bail 29
§1. L’indisponibilité du logement affecté à la famille 30
A. Le domaine de la cogestion 30
1. Une protection efficace 31
2. Une protection néanmoins plus réduite que celle de la cotitularité 32
B. Les dérogations de cette protection 33
§2. La sanction du détournement de pouvoir 34
CHAPITRE 2 : 36
La protection du logement en période de crise 36
SECTION 1 : La protection du logement en cas de séparation des époux 36
§1. En cas de séparation de droit : le divorce, une dévolution judiciaire du droit au bail 36
§2. La séparation de fait 38
A. Le principe: la cotitularité comme support juridique de protection 39
B. La continuation du bail et le droit au maintien dans les lieux : 40
un complément de protection pour le logement à usage mixte 40
SECTION 2 : La protection du logement en cas de décès d’un des époux 41
§1. Un droit exclusif sur le bail : Le conjoint survivant un bénéficiaire exclusif 42
§2. Le transfert du droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux : Le conjoint survivant un bénéficiaire parmi d’autres 43
TITRE II : 45
L’émergence de principes directeurs de la protection comme support d’harmonisation 45
CHAPITRE 1 : 46
Les principes directeurs de la protection 46
SECTION 1 : Le « logement » objet du bail comme principe directeur de la protection 46
§1. Le droit au logement : Le fil conducteur de la protection 46
§2. La protection actuelle satisfait-elle les exigences relatives à ce droit ? 49
A. Le local exclusivement professionnel ou commercial 50
B. Le local à usage mixte 51
SECTION 2 : La « famille » comme principe directeur de la protection 52
§1. Quelle famille ? 53
§ 2 : L’intérêt familial vecteur de la protection 54
CHAPITRE 2 : 56
Vers une harmonisation de la protection 56
SECTION 1 : Quelles protections ? 57
§1. Durant la vie commune : Une cotitularité plus étendue 57
§2. En période de crise : Une attribution du droit au bail a fortiori plus étendue 59
SECTION 2 : Les enjeux de cet élargissement 60
§1. Les avantages de l’élargissement des protections 60
A. Un système simplifié 61
B. Un système plus protecteur 61
§2. Les inconvénients de l’élargissement 62
PARTIE II : LA SITUATION DES COUPLES NON MARIES 64
TITRE 1 : 65
Une protection limitée liée au statut social 65
CHAPITRE 1 : 66
Une absence de protection : un occupant sans droit ni titre 66
SECTION 1 : Absence de disposition protectrice durant la vie commune 66
§1. Le refus d’appliquer la cotitularité aux couples non mariés 66
A. Un refus jurisprudentiel constant pour les concubins 66
1. Définition du concubinage 67
2. La position de la jurisprudence en matière de cotitularité 68
B. Un refus légal pour les pacsés : une regrettable discrétion. 69
1. Définition du PACS 70
2. Création d’obligations concernant le logement sans création de droit 71
3. Une anomalie juridique: L’article 9-1 apporté par la loi du 21 juillet 1994 72
§2. Absence de règle imposant une cogestion sur les droits du logement 74
A. La situation du concubin 74
B. La situation du partenaire pacsé 75
SECTION 2 : Absence de disposition protectrice générale en cas de rupture des relations 77
§1. Le concubin du locataire face à la rupture des relations 77
A. Une situation précaire 77
B. Le recours à la société créée de fait 78
§2. Le partenaire pacsé du locataire face à la rupture des relations 79
CHAPITRE 2 : 80
L’amorce d’une protection : Le droit acquis à la poursuite du bail. 80
SECTION 1 : Les conditions de mise en œuvre de ce droit 81
§1. Les exigences requises pour l’octroi de ce droit 81
A. La nécessité d’un contrat en cours 81
B. Une protection liée à la qualité de « bénéficiaire » 82
1. Partenaire lié par un pacte civil de solidarité 83
2. Concubin notoire 84
a. La preuve du concubinage 85
b. La preuve d’une cohabitation d’au moins un an 86
3. Le cas de la pluralité de bénéficiaires 86
§2. Les causes d’obtentions de ce droit : Le décès ou l’abandon 87
A. Deux causes respectivement encadrées 87
1. Le décès du locataire 88
2. L’abandon des lieux par le locataire 88
B. Une nature ambiguë du droit à la poursuite du bail 89
SECTION 2 : Les effets consécutifs à ce droit 90
§1. Caractère automatique de la transmission du bail 91
A. Une position jurisprudentielle hésitante 91
B. La faveur accordée au bénéficiaire comme critère d’interprétation des arrêts 92
§2. Charge des obligations découlant du contrat de location 93
A. La question épineuse des loyers antérieurs à l’obtention du droit 93
1. En cas de décès 94
a. Bénéficiaire et héritier : le cumul des deux qualités 94
b. Absence de cumul des qualités de bénéficiaire et d’héritier 94
2. En cas d’abandon 95
a. Les dettes postérieures à l’abandon 96
b. Les dettes antérieures à l’abandon 96
B. Les autres droits et obligations locatifs antérieurs à l’octroi du droit 97
§3. Absence d’information organisée du bailleur et absence de droit d’opposition de sa part 98
TITRE 2 : 100
Une protection critiquable : 100
Vers un aménagement de la protection 100
CHAPITRE 1 : 100
Un système critiquable 100
SECTION 1 : Le maintien des discriminations à l’encontre des homosexuels 101
SECTION 2 : L’insuffisance du statut des pacsés eu égard aux obligations 103
§1. Une protection insuffisante 103
A. La protection accordée au concubinage étant suffisante : L’oubli du plus faible 103
B. L’absence de régime spécifique pour le logement commun : 104
un paradoxe par rapport à l’objet du PACS 104
§2. Une protection inadéquate 106
A. Des charges excessives au regard des droits accordés 106
B. Des exemples illustratifs 106
CHAPITRE 2 : 108
Les solutions envisageables 108
SECTION 1 : Quelles protections pour quels couples ? 108
§1. La nature des protections 108
A. Une protection liée au statut de pacsé 109
1. Les solutions envisageables lors de la vie commune 109
a. Un régime de cogestion sur le logement commun 109
b. Un régime de cotitularité sur le logement commun 110
2. L’attribution préférentielle du droit au bail en cas de crise 111
B. Une protection liée au statut de concubin 111
§2. Le régime de la protection : L’information réciproque 114
A.Une obligation d’information à la charge des couples non mariés 114
1. Une obligation d’information déjà prévue pour les pacsés : 114
L’article 9-1 114
2. L’instauration d’une obligation d’information à la charge des concubins 115
B. Une obligation de s’informer à la charge du bailleur ? 116
SECTION 2 : Les enjeux de cette solution 117
§1. Les avantages liés à un tel système 117
A. Un système plus juste 117
B. Le maintien d’un système plus souple 118
§2. Les inconvénients liés à un tel système 119
CONCLUSION 120
INDEX 121
BIBLIOGRAPHIE : 121
TABLES DES MATIERES 140
1 Michel Perrot, « Manière d’habiter », in Histoire de la vie privée, tome 4, De la Révolution à la Grande Guerre, ouvrage publié sous la direction de Philippe Ariès et Georges Duby, éd. Du Seuil, Paris.
2 Michel Verwilghen, « Le logement et la famille, Rapport Belge », in Le droit au logement, les journées mexicaines, Travaux de l’association Henri Capitant, Tome XXXIII, économica, 1982, p. 353.
3 Michel Grimaldi, « Le logement et la famille, Rapport français », in Le droit au logement, les journées mexicaines, Travaux de l’association Henri Capitant, Tome XXXIII, économica, 1982, p. 422.
4 Marco Comporti, « Le logement et la famille, Rapport général », in Le droit au logement, les journées mexicaines, Travaux de l’association Henri Capitant, Tome XXXIII, économica, 1982, p. 339.
5 Jacques Lafond, « Les critères du logement décent ( Décret du 30 janvier 2002) », JCP éd. N., 8 mars 2002, 1177, p. 393 ; Philippe Briand, « Propriété indécente », AJDI, 10 mai 2002, p. 357.
6 Aude Senechal, Le droit au logement, Mémoire DEA de droit immobilier privé et public, sous la direction de Béatrice Vial-Pedroletti, 1998, p. 77.
7 Clotilde Brunetti-Pons, « L’émergence d’une notion de couple en droit civil », RTD civ., 1999, p. 27 ; Philippe Malaurie, « Couple, procréation et parenté ( Colloque sur la notion juridique de couple, Reims, 20-21 juin 1997 ) », D., 1998, chr., p. 127 ; Hervé Lécuyer, « La notion juridique de couple », Droit et patrimoine, octobre 1997, n° 53, p. 62 ; Jean-Jacques Lemouland, « Le couple en droit civil », Droit de la famille, juillet-août 2003, p. 11.
8 Marie-Thérèse Calais-Auloy, « Pour une définition claire de l’institution familiale », Petites affiches, 24 mars 2000, n°60, p. 4.
9 Jacqueline Flauss Diem, « Couples de même sexe et famille, version anglaise ( à propos de la décision Fitzpatrick du 28 octobre 1999 ) », Droit de la famille, décembre 2000, p. 8.
10 Michel Grimaldi, « Le logement et la famille, Rapport français », in Le droit au logement, les journées mexicaines, Travaux de l’association Henri Capitant, Tome XXXIII, économica, 1982, p. 422.
11 Jacqueline Rubellin-Devichi, « La famille et le droit au logement », RTD civ., 1991, p. 245.
12 Fondation Abbè Pierre Pour le logement des Défavorisés, L’état du mal logement en France, rapport 1997, Imprimerie Artesienne.
13 Le Monde, 30 janvier 2002, p. 10.
14 Un grand nombre d’arrêts ont reconnu l’état de nécessité dans lequel se trouvaient des familles afin de leur octroyer un délai de grâce et de leur permettre de chercher un logement décent : CA Paris, 1 septembre 1993, Droit ouvrier, février 1994, p.66 ; CA Paris, 17 septembre 1993, Droit ouvrier, février 1994, p. 70 ; Cass. 3ème civ., 1 mars 1995, Gaz. Pal., 1995, p. 492 ; Tribunal de Saintes, 28 mars 1995, Gaz.Pal., 1996, somm. de jurisprudence, p.25 ; Tribunal de Vienne, 18 septembre 1997, Le Monde, 25 septembre 1997, p. 3.
15 CA Paris, 17 septembre 1993, Droit ouvrier, février 1994, p. 70.
16 Jacqueline Rubellin-Devichi, « La famille et le droit au logement », RTD civ., 1991, p. 245.
17 Christian Atias, « La loi tendant à favoriser l’investissement locatif : Reforme, refonte ou reformulation? », Loyers et copr., février 1987, n°2, p. 1.
18 Dominique Vich-Y-Llado, La désunion libre, préface de Françoise Dekeuwer-Défossez, éd. L’harmattan, 2001, coll. Logiques juridiques, p. 240.
19 Frédérique Granet, « Concubinage », Juris-Classeur civil, Art. 515-8 du Code civil, p. 26, n°75.
20 Loi n°82-526 du 22 juin 1982, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, JO 23 juin 1982, p. 1967, abrogée sauf quelques exceptions par la loi du 23 décembre 1986. Voir Article 16 : « En cas d’abandon de domicile par le locataire, le contrat de location continue, sans préjudice de l’application des dispositions de l’article 1751 du code civil, au profit de ses ascendants, de ses descendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient effectivement avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon de domicile ».
21 Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dite loi « Méhaignerie », JO 24 décembre 1986, p. 1857. Voir Article 13 : « En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil, au profit des descendants qui vivaient avec lui à la date de l’abandon de domicile, au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon de domicile ».
22 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à l’amélioration des rapports locatifs, JO 8 juillet 1989, p. 8541.
Voir Article 14 : « En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil, au profit des descendants qui vivaient avec lui à la date de l’abandon de domicile, au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile » Idem en cas de décès du locataire.
23 Loi n°99-944 du 15 novembre 1999, relative au pacte civil de solidarité, JO 16 novembre 1999, p. 16959. Voir Article 14 : « Après le troisième alinéa de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à l’amélioration des rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : - au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ».
24 Yves Chartier, « Domicile conjugal et vie familiale », RTD civ., 1971, p. 510.
25 Yves Gyon, « Le statut du logement familial en droit civil », JCP éd. G., 1966, I, 2041.
26 Jean-Maurice Gelinet, « Le logement familial et la cotitularité du droit au bail à usage d’habitation ; L’alinéa 1er de l’article 1751 du Code civil », Administrer gérance et copropriété, mars 1990, n°210, p. 8.
27 CA Paris, 27 mai 1964, JCP éd. G., 1965, II, 13991.
28 Cass. 3ème civ., 13 mars 2002, Juris-Data n°2002-013507 ; Loyers et copr., juin 2002, n°6, p. 9, obs. Béatrice Vial-Pedroletti.
29 Béatrice Vial-Pedroletti, « Bail d’habitation, Logement de la famille », Juris-Classeur civil, art. 1708 à 1762, fasc. 220, p. 4.
30 CA Paris, 18 janvier 1967, Rev. loyers, 1967, p. 198.
31 Philippe Bihr, « Le logement de la famille en secteur locatif », Droit et patrimoine, février 1998, n°57, p. 62.
32 René Maus et Max Daujat, « Commentaire de la loi n° 62-902 du 4 août 1962 », D., 1963, leg., p. 129.
33 Cass. Soc., 9 novembre 1962, Bull. civ., 1962, IV, n°792, p. 659 ; Cass. Soc., 16 juillet 1963, Rev. loyers, 1963, p. 435 ; CA Paris, 6ème ch., 1 décembre 1969, JCP éd. G., 1970, II, 16211.
34 CA Paris, 1er ch. urgences A, 31 octobre 1991, Juris-Data n°024296 ; Loyers et copr., 1992, com. n°104.
35 CA Paris, 14ème ch. B, 18 juin 1980, Gaz. Pal., 1981, 1, somm., p. 144.
36 CA Rouen, 1er ch., 11 juillet 1979, Gaz. Pal., 1979, 2, somm., p. 541 ; Rev. loyers, 1980, p. 25.
37 CA Paris, 19 février 1996, Loyers et copr., 1996, com. n°296.
38 CA Paris, 21 janvier 1965, JCP éd. G., 1965, II, 14092.
39 CA Paris, 13 septembre 1989, D., 1989, p. 250 ; CA Paris 6ème ch. B, 16 décembre 1999, Juris-Data n°102719 ; Loyers et copr., avril 2000, n°4, p. 6, obs. Béatrice Vial-Pedrolleti.
40 Cité par Jean-Maurice Gelinet, « Le logement familial et la cotitularité du droit au bail à usage d’habitation ; L’alinéa 1er de l’article 1751 du Code civil », Administrer gérance et copropriété, mars 1990, n°210, p. 8.
41 Jean Builly, « Le congé », Ann. loyers, 1964, n°25, p. 529. ; Guy Fau et Jean Debeaurain, « Le droit des époux sur le bail du logement », Ann. loyers, 1963, p. 242 ; Pierre Galand, « Les droits du conjoint du locataire ou de l’occupant d’un local d’habitation », Rev. loyers, 1968, p. 348.
42 Cass. 3ème civ., 10 mai 1989, Administer, octobre 1989, n°205, p. 45 ; CA Toulouse 2ème ch. civ., 2 mars 1982, Rev. loyers, 1982, p. 505.
43 Cass. 3ème civ., 20 février 1969, JCP éd. G., 1969, II, 15946 ; Cass. 3ème civ., 28 février 1990, Loyers et copr., mai 1990, com. n°200.
44 CA Paris, 18 février 1964, JCP éd. G., 1964, II, 13598.
45 Cass. 3ème civ., 29 novembre 2000, Bull. civ., 2000, III, n°176, p. 122.
46 Yves Guyon, « Le statut du logement familial en droit civil », JCP éd. G., 1966, I, doctr., 2041.
47 Jaqueline Rubellin-Devichi, Droit du logement, droit au logement et stratégies familiales, centre de droit de la famille, Presses Universitaires de Lyon, 1988, p. 12.
48 CA Versailles 1ère ch., 21 décembre 1989, Juris-Data n° 046855 ; CA Limoges, 28 avril 1997, Loyers et copr., 1998, com. n°33.
49 Cass. 3ème civ., 16 octobre 1991, Juris-Data n° 002619 ; JCP éd. N., 1992, II, p. 329.
50 Cass. 3ème civ., 18 mars 1992, D., 1993, somm., p. 178, obs. Philippe Bihr ; CA Paris 6ème ch. B, 15 octobre 1992, Loyers et copr., février 1993, n°2, com. n°51, p. 4.
51 CA Paris 6ème ch. C, 21 septembre 1992, Loyers copr., février 1993, n°2 , com. n°50, p. 4 ; Cass. 3ème civ., 15 février 1995, Loyers et copr.,1995, com. n°202.
52 CA Nîmes, 2ème ch. A, 18 novembre 1997, Loyers et copr., novembre 1998, n°11, p. 7.
53 Béatrice Vial-Pedrolleti, « Cotitularité du droit au bail, congé et notification de nouveau loyer », JCP éd. N., 1992, Etudes pratiques, p. 233.
54 CA Paris 2ème ch. section B, 16 février 1990, D., 1990, somm., p. 315, note Philippe Bihr.
55 CA Paris 6ème ch. B, 14 février 1991, Loyers et copr., 1991, com. n° 150 ; CA Paris 6ème ch. A, 30 octobre 1990, Loyers et copr., 1991, com. n° 146.
56 Cass. 3ème civ., 27 janvier 1993, Loyers et copr., 1993, com. n°125 ; Cass. 3ème civ., 20 juillet 1994, Bull. civ., 1994, III, n°149.
57 Cass. 3ème civ., 9 mars 1994, Loyers et copr., 1994, com. n°229 ; CA Paris, 6ème ch. C, 24 novembre 1998, Juris-Data n°023200 ; CA Montpellier 2ème ch. B, 25 juin 2002, Juris-Data n° 2002-184066 ; Loyers et copr., janvier 2003, com. n° 7, p. 10, obs. Béatrice Vial-Pedroletti.
58 Cass. 3ème civ., 19 février 1969, JCP éd. G., 1969, II, 15946.
59 Cass. 3ème civ., 23 janvier 1985, JCP éd. N., 1986, II, p. 73.
60 CA Paris 6ème ch. C, 8 juin 1993, Loyers et copr., octobre 1993, n°10, p. 3 ; Le mandat tacite ne peut faire échec au principe de la cotitularité du bail en raison du droit personnel sur le bail que l’épouse tient de la loi. Le bailleur n’est pas fondé à soutenir que l’acceptation du congé ou la non-acceptation du congé avec offre de vente constitue un acte d’administration courant relevant des seuls pouvoirs du mari.
61 Béatrice Vial-Pedroletti, « Les époux : L. 1989, art. 9-1 », Loyers et copr., novembre 1999, n°11 bis, p. 27.
62 Loi n°94-624 du 21 juillet 1994, relative à l’habitat, JO débats parlementaires Sénat, séance du 2 juin 1994, p. 2164.
63 CA Limoges, ch. civ., 2ème sect., 28 avril 1997, Juris-Data n°043467, Loyers et copr., février 1998, n°2, com. n°33, p.10 ; CA Paris 1ère ch., 17 décembre 1998, Juris-Data n°047643.
64 CA Paris 6ème ch. C, 11 janvier 2000, Juris-Data n°103868.
65 CA Paris 6ème ch. C, 26 novembre 1997, Juris-Data n°023777.
66 Jacques Rémy et Michel Pialoux, « Les dispositions de la loi du 21 juillet 1994 relative aux rapports locatifs », Administer, novembre 1995, n° 272, études et commentaires, p. 2.
67 CA Montpellier 5ème ch. A, 19 novembre 2001, Juris-Data n°2001-167457 ; Loyers et copr., juin 2002, n°6, p. 11.
68 CA Paris 6ème ch. C, 21 septembre 1992, Loyers et copr., février 1993, n°2, com. n° 49, p. 3 ; CA Paris 6ème ch. C, 8 juin 1993, Loyers et copr., octobre 1993, n°10, com. n°380, p. 3.
69 CA Paris 6ème ch. C, 1 juillet 1999, Juris-Data n°022305 ; Loyers et copr., 1999, com. n°62, p. 10.
70 Article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis »
71 Article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.
72 Aude Senechal, Le droit au logement, Mémoire DEA de droit immobilier privé et public, sous la direction de Béatrice Vial-Pedroletti, 1998, p. 76.
73 Cass. 3ème civ., 16 octobre 1991, Defrénois, 1992, art. 35220 ; Loyers et copr., janvier 1992, n°23, com. n°220.
74 Germain Yamba, « Les copreneurs », JPC éd. N., 1997, I, p. 87.
75 Cass. 3ème civ., 16 octobre 1991, JCP éd. N., 1992, II, jur., p. 329, note Dominique Ponton-Grillet.
76 Article 220 du Code civil : « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ».
77 Article 215 alinéa 3 du Code civil : « Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais intenter plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous ».
78 L’esprit de la loi commande d’admettre qu’entre dans le champ d’application de l’article 215 alinéa 3 du Code civil, les locaux à usages mixtes, peu importe la proportion de l’immeuble affecté à l’habitation par rapport à l’ensemble. Michel Grimaldi, « Logement et la famille », Defrénois, 1983, art. 33120, p. 1025, note 52 ; Jean-François Pillebout et Jean Hugot « Logement de la famille », Le couple et son patrimoine, Juris-Classeur, sous la direction de François Terré, éd. Juris-Compact, 2002, n°042-10, p. 553.
79 Anne Karm, « Mariage ; Organisation de la communauté conjugale et familiale ; Communauté de résidence (art. 215, al 2 et 3) », Juris-Classeur civil, Art. 212 à 215, facs. 30, p. 11.
80 Jacqueline Rubellin-Devichi, Droit du logement, droit au logement et stratégies familiales, centre de droit de la famille, Presses Universitaires de Lyon, 1988, p. 14.
81 Yves Gyon, « Le statut du logement familial en droit civil », JCP éd. G., 1966, I, 2041.
82 Article 217 du Code civil : « Un époux peut être autorisé en justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire, ci celui-ci est hors d’état de manifester sa volonté ou si son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille.
L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’époux dont le concours ou le consentement fait défaut, sans qu’il en résulte à sa charge aucune obligation personnelle ».
83 Cass. 1ère civ., 23 juin 1993, JCP éd. N., 1994, II, p. 225, obs. Gorges Wiederkehr.
84 Article 218 du Code civil : « Un époux peut donner mandat à l’autre de le représenter dans l’exercice des pouvoirs que le régime matrimonial lui attribue. Il peut, dans tous les cas, révoquer librement ce mandat ».
85 Article 219 du Code civil : « Si l’un des époux se trouve hors d’état de manifester sa volonté, l’autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d’une manière générale, ou pour certains actes particuliers, dans l’exercice des pouvoirs résultant du régime matrimonial, les conditions et l’étendue de cette représentation étant fixées par le juge.
A défaut de pouvoir légal, de mandat ou d’habilitation en justice, les actes faits par un époux en représentation de l’autre ont effet à l’égard de celui-ci, suivant les règles de la gestion d’affaire ».
86 CA Lyon, 22 janvier 1998, Juris-Data n°041573.
87 Article 215 alinéa 3, voir supra, note n°77.
88 Article 255-2 du Code civil : « Le juge peut notamment : - Attribuer à l’un d’eux la jouissance du logement et du mobilier du ménage, ou partager entre eux cette jouissance ( …) »
89 CA Paris, 28 janvier 1963, Rev. Loyers, 1963, p. 436.
90 CA Paris, 7 décembre 1964, Gaz. Pal., 1965, 1, p. 292.
91 Cass. 1ère civ., 10 décembre 1962, Bull. civ., 1962, I, n°528.
92 Geneviève Thomas-Debenest, « Conséquences du divorce pour les époux ; Effets d’ordre patrimonial ; Effets quant aux biens des époux », Juris-Classeur civil, Art. 264-1 à 285-1, facs.10, p. 22.
93 Cass. 1ère civ., 22 octobre 1974, Defrénois, 1975, art. 30954-15, p. 907, note Henri Souleau.
94 Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, D., 1949, p. 93.
95 Cass. soc., 25 mars 1954, D., 1954, p. 364.
96 Hervé Des Lyons et Yves Rouquet, Baux d’habitation, 2ème éd., 2002, coll. Delmas, p. 317.
97 Jean Noirel, « Le droit civil contemporain et les situations de fait », RTD civ., 1959, p. 456.
98 Jacqueline Rubellin-Devichi, Droit du logement, droit au logement et stratégies familiales, centre de droit de la famille, Presses Universitaires de Lyon, 1988, p. 21.
99 Jacques Lafond et Francis Lafond, Les baux d’habitation, 5ème éd., 2002, Litec immo., p. 317.
100 Voir supra, Développement relatif au :. Local servant effectivement à l’habitation des époux, p. 17.
101 CA Paris 8ème ch. B., 9 octobre 1997, Loyers et copr., janvier 1998, com. n°1.
102 Voir infra, Développement relatif au : Droit acquis à la poursuite du bail, p. 80.
103 Hervé Des Lyons et Yves Rouquet, Baux d’habitation, 2ème éd., 2002, coll. Delmas, p. 317.
104 Par principe, le droit au maintien dans les lieux est exclusivement attaché à la personne du locataire, selon l’article 17 de la loi du 1er septembre 1948. Par conséquent, il ne saurait être transmis. Le même article réserve cependant le cas de l’article 5 qui prévoit des exceptions au principe de l’intransmissibilité. « Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l’occupant de bonne foi, au conjoint, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs ».
105 Loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 relative au droits du conjoint survivant de des enfants adultérins modernisant diverses dispositions de droit successoral, JO 4 décembre 2001 ; Droit de la famille, février 2002, p. 4 ; JCP éd. G., 2001, II, 20 000.
106 Article 1751 alinéa 3 du Code civil.
107 Jacques Lafond et Francis Lafond, Les baux d’habitation, 5ème éd., 2002, Litec immo., p. 307.
108 Yves Gyon, « Le statut du logement familial en droit civil », JCP éd. G., 1966, I, 2041.
109 Roger Saint-Alary, « Le droit à l’habitat et les nouvelles relations entre propriétaires et locataires », D. 1982, chron., p. 239.
110 Définition du Lexique des termes juridiques, Dalloz, 11ème éd., 1998.
111 Roger Saint-Alary, « Rapport de synthèse », in Le droit au logement, les journées mexicaines, Travaux de l’association H. Capitant, Tome XXXIII, 1982, p. 12.
112 Chistophe Albigès, « Le droit au logement », in Liberté et droits fondamentaux sous la direction de Rémy Cabrillac, Marie-Anne Frison –Roche, Thierry Revet, Dalloz, 8ème éd., 2002, p. 817.
113 Annick Batteur et Thierry Le Bars, « Le droit au maintien du logement », JCP éd. N., 1995, p. 321.
114 Loi n°82-526 du 22 juin 1982, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, JO 23 juin 1982, p. 1967.
115 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à l’amélioration des rapports locatifs, JO 8 juillet 1989, p. 8541.
116 Loi n°90-449 du 31 mai 1990, visant à la mise en œuvre du droit au logement, JO 2 juin 1990, p. 6551.
117 Valérie Godfrin, « Le droit au logement, un exemple de l’influence des droits fondamentaux sur le droit de propriété», in Ethique, Droit et Dignité de la personne, Mélanges offerts à Christian Bolze, 1999, p. 137.
118 Décision du Conseil constitutionnel n°274 DC, 22 mai 1990, Rec. Cons. Const., 1990, p.61.
119 Valérie Godfrin, « Le droit au logement, un exemple de l’influence des droits fondamentaux sur le droit de propriété », in Ethique, Droit et Dignité de la personne, Mélanges offerts à Christian Bolze, 1999, p. 137.
120 Décision du Conseil constitutionnel n°94-359 DC, 19 janvier 1995, JO 21 janvier 1995, p. 1166.
121 Hélène Pauliat, « L’objectif constitutionnel de droit à un logement décent : vers le constat de décès du droit de propriété ? », D., 1995, ch., p. 284.
122 Décision du Conseil constitutionnel, Maîtrise de l’immigration, n°93-32513 DC, 13 août 1993, RFD adm., 1993, p. 871.
123 Cass. 3ème civ.,15 janvier, 1992, Bull. civ., 1992, III, n° 11, p. 6 ; Administer, août-septembre 1992, n° 237, p. 53, obs. Jacques Lafond.
124 Article 1751 du Code civil.
125 R. Prigent, Renouveau des idées sur la famille, Ouvrage collectif, 1954, cité par Yves Chartier, « Domicile conjugal et vie familiale », RTD civ., 1971, p. 514.
126 Jean Carbonnier, « Famille, Législation et quelques autres » in Mélanges offerts à René Savatier, Dalloz, 1965, p. 149.
127 Henri et Léon Mazeaud, Jean Mazeaud, François Chabas, Leçons de droit civil : La famille, Tome I, Montchrestien, 7ème éd., 1995, p. 35.
128 Voir supra, Développement relatif au : local servant effectivement à l’habitation des époux, p. 17.
129 Cass. soc., 15 juin 1967, Bull. civ., 1967, IV, n° 482.
130 Cass. 3ème civ., 27 avril 1976, Bull. civ., 1976, III, n°178, note Dominique Ponton-Grillet.
131 Cass. 3ème civ., 16 octobre 1991, JCP éd. N., 1992, II, n°43, p. 349.
132 CA Montpellier, 5ème ch. A, 19 novembre 2001, Juris-Data n°2001-167457 ; Loyers et copr., juin 2002, com. n° 145, p. 11.
133 Michel Verwilghen, « Le logement et la famille, Rapport belge », in Le droit au logement, les journées mexicaines, Travaux de l’association Henri Capitant, Tome XXXIII, économica, 1982, p. 353.
134 Voir supra, Développement relatif à : La protection du logement en période de crise, p. 35.
135 Rainer Frank, « Mariage et concubinage, réflexion sur le couple et la famille », in Des concubinages, droit interne, droit international, droit comparé, Etudes offertes à Jacqueline Rubelin-Devichi, éd. Litec, 2002, p. 3.
136 Loi n°99-944 du 15 novembre 1999, relative au pacte civil de solidarité, JO 16 novembre 1999, p. 16959.
137 Thierry Garé, Droit des personnes et de la famille, 2ème éd., Montchrestien 2000, focus droit, p. 52.
138 Voir pour plus de précision à ce sujet, Philippe de Belot, « Etudes et commentaires : Concubinage, PACS et … louage », Administer droit immobilier, juin 2000, n° 323, p. 11.
139 Cass. crim., 2 mars 1982, JCP éd. G., 1983, II, 19972, note Philippe Le Tourneau ; confirmé après l’adoption de la loi de 1999 : Cass. 3ème civ., 12 mars 2002, Inédit titré, www ;legifrance.fr.
140 Cass. crim., 8 janvier 1985, JCP éd. G.,1986, II, 20588, note Gilles Endréo.
141 CA Montpellier, 8 juin 1982, D. 1983, p. 607, note Odile Dhavernas.
142 Cass. soc., 11 juillet 1989, D. 1990, p. 582, note Philippe Malaurie ; Cass. 3ème civ., 17 décembre 1997, D. 1998, p. 111, Rev. loyers, novembre 1998, p. 551, obs. Georges Teilliais ; CA Paris 6ème ch. C, 5 mai 1998, Loyers et copr., septembre 1998, n° 9, p. 7 ; Béatrice Vial-Pedroletti, « Le concubinage homosexuel sous les feux de l’actualité… et les foudres de la jurisprudence ! » Loyers et copr., avril 1998, n°4, p. 4.
143 Frédérique Granet, « Concubinage », Juris-Classeur civil, Art. 515-8 du Code civil, p. 3 et s.
144 TI de Privas, 7 septembre 1993, Bull. inf. C. cass., 1993, n°377, p. 19 ; CA Paris 24ème ch. Section C, 20 mars 1996, Droit de la famille, novembre 1996, p. 7 ; CA Versailles, 29 mai 1998, Gaz. Pal., 1998, 2, somm., p. 626.
145 Marie-Claire Rondeau-Rivier, « Le Logement des concubins », in Les concubinages approche socio-juridique, sous la direction de Jacqueline Rubellin-Devichi, éd. CNRS 1986, tome II, p. 9.
146 Cass. 1ère civ., 2 mai 2001, Juris-Data n°009338 ; Bull. civ., 2001, I, n°111, p. 73 ; D., 2002, n°7, somm. commentés, p. 612 ; JCP éd. G., 16 janvier 2002, II, 10009, p. 133, obs. Rémy Cabrillac.
147 Françoise Dekeuwer-Défossez, « PACS et famille, Retour sur l’analyse juridique d’un contrat controversé », RTD civ., juillet-septembre 2001, p. 529.
148 Nicolas Molfessis, « La réécriture de la loi relative au PACS par le Conseil constitutionnel, JCP éd. G., 2000, I, 210, n°21.
149 Décision du Conseil constitutionnel n°99-419 DC, 9 novembre 1999, JO 16 novembre 1999,p. 16962 ; Administer, janvier 2000, p. 119 ; Gaz. Pal., 8 janvier 2000, p. 3.
150 TGI de Lille, 5 juin 2002, D., 2003, n°8, p. 515, note de Xavier.
151 Hervé des Lyons, « PACS et concubinage : Les nouveaux couples face aux baux d’habitation », Actualité juridique de la famille, mai 2002, n°5, p. 170.
152 Camille Beddeleem, « Le pacte civil de solidarité dans les baux d’habitation et mixtes ( loi du 6 juillet 1989) », Ann. loyers, 2001, p. 8.
153 CE, 28 juin 2002, RFD adm., 2002, p. 723 ; JCP éd. G., 8 janvier 2003, p.15, obs. Hubert Bosse-Platière.
154 Hervé des Lyons, « PACS et concubinage : les nouveaux couples face aux baux d’habitation », Actualité juridique de la famille, mai 2002, n°5, p. 170.
155 Article 515-4 alinéa 2 du Code civil : « Les partenaires sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante et pour les dépenses relatives au logement commun » ; Claude Lienhard, « Pacte civil de solidarité », Rep. civ. Dalloz, n°82, p. 12.
156 Sylvie Pierre, « La solidarité passive des partenaires du PACS », Droit de la famille, juillet-août 2000, n°7-8, p. 8.
157 Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, relative à l’habitat, JO 24 juillet 1994, p. 10685.
158 Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain, JO 14 décembre 2000, p. 19867 ; Jacques Lafond, « La loi SRU et les baux d’habitation », JCP éd. N., 2001, p. 573.
159 Béatrice Vial-Predrolletti, « Le nouvel article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi SRU : un texte dénué de sens et d’utilité », Loyers et copr., avril 2001, n°4, p. 4 ; Frédéric Vauvillé, « PACS et SRU : un mauvais mariage », Revue juridique personnes et famille, mai 2001, n°5, p. 15.
160 Article 9-1 : « Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du Code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposable au partenaire du pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ».
161 Jacques Lafond et Jean-François Pillebout, Le locataire et son logement, Juris Compact, sous la direction de François Terré, éd. 2002, § 017-14 à 017-21.
162 Cass. 3ème civ., 2 février 2000, Bull. civ., 2000, III, n°18 ; Defrénois, 2000, p. 1177, obs. Alain Bénabent ; D., 2001, somm., p. 168.
163 Frédéric Vauvillé, « PACS et SRU : un mauvais mariage », Revue juridique personnes et famille, mai 2001, n°5, p. 15.
164 Voir note supra n° 159.
165 Dominique Vich-Y-Llado, La désunion libre, préface de Françoise Dekeuwer-Défossez, éd. L’harmattan, 2001, coll. Logiques juridiques, p. 233.
166 Voir note supra n° 165, p. 239.
167 Article 515-5 alinéa 2 du Code civil : « Les autres biens dont les partenaires deviennent propriétaires à titre onéreux postérieurement à la conclusion du pacte sont présumés indivis par moitié si l’acte d’acquisition ou de souscription n’en dispose autrement ».
168 Jean-Pierre Blatter, « Le PACS et le bail, mode d’emploi à l’usage des locataires, des bailleurs et des rédacteurs », Actualité juridique de droit immobilier, 10 février 2000, p. 113.
169 Article 815-3 alinéa 1 du Code civil : « Les actes d’administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires.»
170 Camille Beddeleem, « Le pacte civil de solidarité dans les baux d’habitation et mixtes ( loi du 6 juillet 1989) », Ann. loyers, 2001, p. 18.
171 Hélène Chanteloup et Georges Fauré, Conclure un PACS, Pratique Notariale, éd. Litec, 2001, p. 100.
172 Emmanuelle Depollier, Les droits de la famille, le guide pratique, coll. Le droit en poche, 2000, p. 27.
173 CA Paris, 15 décembre 1988, D. 1989, IR n°40 ; Marie Kornprobst, « Concubinage », Répertoire civil Dalloz, p. 13, n°111.
174 Victor Amzalac, « Les procès entre concubins à la suite de la rupture de leurs relations », JCP éd. G., 1969, I, 2216.
175 CA Rennes, 4 juin 1999, Juris-Data n°044209 ; Droit de la famille, janvier 2000, p. 15, obs. Hervé Lécuyer.
176 Cass. 1ère civ., 23 juin 1987, Bull. civ.,1987, I, n°205 ; CA Grenoble, 10 janvier 2000, Juris-Data n° 114203 ; Loyers et copr., décembre 2000, com. n°138, p. 12 ; CA Riom, 4 juillet 2000, Loyers et copr., décembre 2000, com. n°138, p. 12, obs. Hervé Lecuyer ; Cass. 1ère civ., 26 juin 2001, Droit de la famille, 2002, com. n° 28 ; Cass. com., 9 octobre 2001, Droit de la famille, mai 2002, p. 17 ; CA Paris 2ème ch. B, 12 septembre 2002, Actualité juridique de la famille, janvier 2003, p. 27.
177 CA Paris 24ème ch. Section C, 20 mars 1996, Juris-Data n° 020960 ; Droit de la famille, novembre 1996, p. 7, obs. Hervé Lécuyer.
178 CA Paris 24ème ch. Section C, 20 mars 1996, Juris-Data n° 020960 ; Droit de la famille, novembre 1996, p. 7, obs. Hervé Lécuyer.
179 Patrice Hilt, Gaël Mattéi, Isabelle Rihm, « Le sort du logement commun en cas de séparation du couple non marié : éléments de droit comparé », Actualité juridique de la famille, mai 2002, p. 174.
180 CA Versailles 1ère ch., 22 juin 2001, D., 30 mai 2002, n°21, p. 1720.
181 Alioune Djigo, « Le transfert du bail », Loyers et copr., Hors série novembre 1999, p. 20.
182 Article 1742 du Code civil : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».
183 Cass. 3ème civ., 6 décembre 1995, Bull. civ., 1995, III, n°247 ; Loyers et copr., 1996, com. n°103.
184 CA Paris, 2 novembre 1983, Administer, mars 1984, p. 34 ; CA Paris, 29 janvier, 1992, Loyers et copr., mai 1992, com. n° 1995.
185 Jean-Pierre Blatter, « Bail d’habitation, Locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, Contrat de location, Continuation ou transfert », Juris-Classeur Bail à loyer, Art. 1708 à 1762, fasc. 137, p. 6.
186 Hervé des Lyons et Yves Rouquet, Baux d’habitation, 2ème éd., 2002, coll. Delmas, p. 234, n°1627.
187 Article 2 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Elles s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation ( … ) ».
188 Loi n° 99-944 du 15 novembre 1999, relative au pacte civil de solidarité, JO 16 novembre 1999, p. 16959.
189 Décision du Conseil constitutionnel n° 99-419 DC, 9 novembre 1999, JO 16 novembre 1999, p. 16962.
190 Jean-Pierre Blatter, « Bail d’habitation, Locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, Contrat de location, Continuation ou transfert », Juris-Classeur Bail à loyer, Art. 1708 à 1762, fasc. 137, p. 10.
191 Camille Beddeleem, « PACS et concubinage dans la loi du 6 juillet 1989 ( La précarité de l’union dans la stabilité du logement) », Ann. loyers, 2000, n°2, p. 1132.
192 Article 515-3 alinéa 7 du Code civil.
193 La durée fut portée à un an par une loi du 9 juillet 1970.
194 Martine Fell, Concubinage : La loi, le logement, les enfants, l’argent, le fisc,Le guide pratique, 1985, éd. Hachette, p. 163.
195 Marie-Claire Rondeau-Rivier, « Le logement des concubins », in Les concubinages approche socio-juridique, centre de droit de la famille, sous la direction de Jacqueline Rubellin-Devichi, éd. CNRS, 1986, tome II, p. 10.
196 Cass. 3ème civ., 3 avril 1973, Rev. loyers,1974, p. 212.
197 Cass. soc., 14 mai 1956, JCP éd. G., 1956, II, 9515 ; CA Paris 6ème ch. B, 3 juillet 1992, Juris-Data n° 1992-0222332 ; Loyers et copr., 1992, com. n°464.
198 Dominique Vich-Y-Llado, La désunion libre, préface de Françoise Dekeuwer-Défossez, éd. L’harmattan, 2001, coll. Logiques juridiques, p. 240.
199 CA Paris, 15 juin 1990, Loyers et copr., 1990, com. n°425.
200 CA de Versailles, 28 novembre 1997, Bull. inf. C. cass. 1998, n°844.
201 Madeleine Nevissas-Fau, « Concubinage notoire et cohabitation », Ann. loyers, 1982, p. 800.
202 On peut se poser la question de savoir si l’exigence de notoriété implique que la situation de concubinage soit connue du bailleur, ce qui impliquerait une sorte d’obligation d’information du locataire à l’égard du propriétaire. La réponse paraît être négative, le concubinage notoire devant s’entendre d’un concubinage connu par l’entourage.
203 Cass. 3ème civ., 12 juin 2001, AJDI, mars 2002, n°3, p. 218, obs. Sébastien Beaugendre.
204 CA Versailles 1ère ch., 20 septembre 1996, Juris-Data n°045081, Loyers et copr., mai 1997, p. 8, n°134 ; Cass. 3ème civ., 13 juillet 1999, Loyers et copr., novembre 1999, n°11, p. 12.
205 Camille Beddeleem, « Concubinage et décès du locataire ( où l’union libre prend de la légitimité) », Ann. loyers, avril 1996, p. 445.
206 Jean Hugot, Daniel Lepeltier et Henri Thuillier, Locataires et propriétaires, éd. Litec, 1982, n°21.
207 CA Paris 6ème ch. B, 27 mars 1997, Loyers et copr., 1997, com. n°222 ; CA Paris 6ème ch. C, 19 décembre 2000, Rev. loyers, 2001, p. 2994.
208 CA Paris, 15 septembre 1995, D., 1995, IR 224.
209 CA Paris, 29 octobre 1985, D., 1986, IR p. 126.
210 Ne peut être retenu comme un abandon le départ en conséquence d’une nouvelle organisation de la vie personnelle ou professionnelle du locataire : Cass. 3ème civ., 16 décembre 1987, JCP éd. N., 1988, prat. 412.
211 CA Paris 6ème ch. B, 10 mai 2001, AJDI, 2001, p. 706.
212 CA Paris, 4 février 1988, D., 1988, IR 59.
213 Cass. 3ème civ., 15 avril 1992, Loyers et copr., 1992, n°277.
214 Jean-louis Bergel, Jean-Jacques Eyrolles, Marc André et Jean-Jacques Liard, Lamy droit immobilier, éd. 2003, n°5096, p. 1964.
215 Cass. 3ème civ., 6 décembre 1995, Bull. civ., 1995, III, n° 247, p. 167 ; Revue de droit immobilier, 1996, p. 287 ; Defrénois, 1996, art. 36358, p. 810, obs. Alain Bénabent.
216 Dominique Vich-Y-Llado, La désunion libre, préface de Françoise Dekeuwer-Défossez, éd. L’harmattan, 2001, coll. Logiques juridiques, p. 246.
217 Jean-Pierre Blatter, « Bail d’habitation, location soumise à la loi du 6 juillet 1989, contrat de location, continuation et transfert », Juris-Classeur Bail à loyer, fasc. n°137, n°53, p. 16.
218 Claude Giverdon, Nouveaux rapports de location,éd. Litec 1984, n°334.
219 Christian Atias, « La loi tendant à favoriser l’investissement locatif : réforme, refonte ou reformulation ? », Loyers et copr., février 1987, n°13.
220Vincent Brémond, « Réflexion autour du transfert à cause de mort du contrat de bail ( Deuxième partie) », JCP éd. N., 12 avril 2002, n°15-16, p. 586.
221 Cass. 3ème civ., 16 février 2000, Bull. civ., 2000, III, n°32, p. 23 ; D., 2001, p. 2936, obs. Vincent Brémond ; JCP éd. N, mai 2000, p. 903, note Alioune Djigo ; Revue droit immobilier, avril-juin 2000, p. 250, obs ; François Collart-Dutilleul et Jean Derrupé.
222 Cass. 3ème civ., 6 décembre 1995, Bull. civ.,1995, III, n° 247, p. 167 ; D., 1996, somm., p. 367.
223 Réponse ministérielle n°25865, JO AN Q, 26 octobre 1987, p. 5966.
224 Jacques Lafond et Francis Lafond, Les baux d’habitation, Litec, 5ème éd., 2002, n°525 ; Jean-Pierre Blatter, « Bail d’habitation, location soumise à la loi du 6 juillet 1989, contrat de location, continuation et transfert », Juris-Classeur Bail à loyer, fasc. n°137, n°55, p. 17.
225 CA Paris 1ère urgences, 7 janvier 1986, Juris-Data n°1986-020024 ; CA Paris 6ème ch. A, 10 février 1986, Juris-Data n° 1986-020114.
226 CA Paris 6ème ch. A, 10 février 1986, Juris-Data n° 1986-020114
227 CA Paris 2ème ch. A, 12 mars 1986, Juris-Data n° 1986-022201.
228 CA Rennes 4ème ch., 6 mai 1999, Juris-Data n° 1999-041673 ; Loyers et copr., février 2000, com. n°37, obs. Béatrice Vial-Pedroletti.
229 Cass. 3ème civ., 16 février 2000, Bull. civ., 2000, III, n°32, p. 23 ; D., 2001, p. 2936, obs. Vincent Brémond ; JCP éd. N., mai 2000, p. 903, note Alioune Djigo ; Revue droit immobilier, avril-juin 2000, p. 250, obs. François Collart-Dutilleul et Jean Derrupé ; Confirmé par un arrêt de CA de Paris 6ème ch., 24 avril 2001, Loyers et copr.,mars 2002, com. n°140.
230 Article 1220 du Code civil : «L’obligation qui est susceptible de division, doit être exécutée entre le créancier et le débiteur comme si elle était indivisible. La divisibilité n’a d’application qu’à l’égard de leurs héritiers, qui ne peuvent demander la dette ou qui ne sont tenus de la payer que pour les parts dont ils sont saisis ou dont ils sont tenus comme représentant le créancier ou le débiteur ».
231 Article 220 alinéa 1 du Code civil : « Chacun des époux à le pouvoir de passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dettes ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ».
232 Pour plus de détail concernant la solidarité des partenaires d’un PACS, Sylvie Pierre, « La solidarité passive des partenaires du PACS », Droit de la famille, juillet-août 2000, p. 8.
233 Cass. 1ère civ., 2 mai 2001, Bull. civ., 2001, I, n°111, p. 73 ; JCP éd. G., 16 janvier 2002, 10 009, p. 133, obs. Rémy Cabrillac ; D., 2002, somm. commentés, p. 612.
234 Cass. 3ème civ., 3 avril 1997, Loyers et copr., juin 1997, com. n°166.
235 CA Rouen 1ère ch., 15 décembre 1999, Juris-Data n° 114827 ; Loyers et copr., décembre 2000, com. n° 270, p. 9.
236 Textes concernant le problème l’information des tiers : Hervé Lécuyer, « PACS : Pacte civil sans solidarité », Droit de la famille, janvier 2000, n°1, p. 3 ; Christian Laporte, « PACS et exécution », Procédures, août-septembre 2000, n°8-9, p. 3 ; Joëlle Vassaux et Frédéric Vauvillé, « Le PACS : premières difficultés pratiques », Revue juridique personnes et famille, mai 2000, n°5, p. 6 ; Cyrille Charbonneau, « Hominibus bonae voluntatis ( le PACS II) », Gaz. Pal., 21 novembre 2000, p. 1953.
237 Françoise Courtray, « Pacte civil de solidarité : une occasion manquée », Revue de droit sanitaire et sociale, janvier-mars 2000, p. 1.
238 Irène Théry, PACS, sexualité et différence des sexes, Esprit, 1999, p. 153.
239 Clotilde Brunetti-Pons, « L’émergence d’une notion de couple en droit civil », RTD civ., 1999, p. 27.
240 Clotilde Brunetti-Pons, « L’émergence d’une notion de couple en droit civil », RTD civ., 1999, p. 27.
241 Décision du Conseil constitutionnel n°94-359 DC, 19 janvier 1995, JO 21 janvier 1995, p. 1166.
242 Irène Théry, Le démariage, 2001, éd. Odile Jacob, p. 454.
243 Michel Grimaldi, « Réflexion sur le pacte civil de solidarité du droit français », Defrénois, 30 juin 2003, n° 12, article 37763, p. 813.
244 Décision du Conseil constitutionnel n°99-419 DC, 9 novembre 1999, JO 16 novembre 1999, p. 16962 ; Administer, janvier 2000, p. 119 ; Gaz. Pal., 8 janvier 2000, p. 3.
245 Article 215 alinéa 1 du Code civil : « Les époux s’obligent mutuellement à une communauté de vie ».
246 Hélène Chanteloup et Georges Fauré, Conclure un PACS, Pratique Notariale, éd. Litec, 2001, p. 55.
247 Philippe de Belot, « Incidence du décès du locataire sur son titre locatif », Administrer, août-septembre 2002, n°347, p. 24.
248 Cass. 3ème civ., 6 décembre 1995, Defrénois, 1996, art. 36358, p. 810, obs. Alain Bénabent.
249 Voir supra, les observations d’Alain Bénabent, note n° 248.
250 Voir supra, les observations d’Alain Bénabent, note n° 248.
251 François Courtray, « Pacte civil de solidarité : une occasion manquée », Revue de droit sanitaire et sociale, janvier-mars 2000, p. 1.
252 Jean Derrupé, « Les rapports locatifs immobiliers à la fin du Xxe siècle », in etudes offertes à Pierre Catala, Le droit privé à la fin du XXe siècle, éd. Litec, 2001, p. 653.
253 Voir supra, Développement relatif à : L’anomalie juridique : L’article 9-1, p. 72.
254 Frédéric Vauvillé, « PACS et SRU : un mauvais mariage », Revue juridique personnes et famille, mai 2001, n°5, p. 15.
255 Voir supra, Développement relatif à : L’absence d’information organisée du bailleur, p. 97.
256 Jean-François Pillebout et jean Hugot , Le couple et son patrimoine, Juris-Classeur, sous la direction de François Terré, éd. Juris-Compact, 2002, n°042-56, p. 563.
257 François Courtray, « Pacte civil de solidarité : une occasion manquée », Revue de droit sanitaire et sociale, janvier-mars 2000, p. 1.
258 Philippe Bihr, « Le logement de la famille en secteur locatif », Droit et patrimoine, février 1998, n° 57, p. 62.
259 Jean Carbonnier, « Parenthèse philosophique sur la législation de la famille », in Flexible droit, LGDJ, 1983, p. 213.
260 Marie-Claire Rivier, « La solidarité entre concubins », in Des concubinages, droit interne, droit international, droit comparé, Etudes offertes à Jacqueline Rubelin-Devichi, éd. Litec, 2002, p. 97.