TITREIV
Du fonds de commerce
Section 1 : De l'acte de vente
Article
L141-1
I. - Dans
tout acte constatant une cession amiable de fonds de commerce, consentie même
sous condition et sous la forme d'un autre contrat ou l'apport en société d'un
fonds de commerce, le vendeur est tenu d'énoncer :
1º Le nom du précédent vendeur, la date et la nature de
son acte d'acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments
incorporels, les marchandises et le matériel ;
2º L'état des privilèges et nantissements grevant le
fonds ;
3º Le chiffre d'affaires qu'il a réalisé au cours de
chacune des trois dernières années d'exploitation, ou depuis son acquisition
s'il ne l'a pas exploité depuis plus de trois ans ;
4º Les bénéfices commerciaux réalisés pendant le même
temps ;
5º Le bail, sa date, sa durée, le nom et l'adresse du
bailleur et du cédant, s'il y a lieu.
II. - L'omission des
énonciations ci-dessus prescrites peut, sur la demande de l'acquéreur formée
dans l'année, entraîner la nullité de l'acte de vente.
Article
L141-2
(Loi nº 2005-882 du 2 août 2005 art. 32 Journal Officiel du 3 août 2005)
Au jour de la cession, le vendeur et l'acheteur visent tous
les livres de comptabilité qui ont été tenus par le vendeur durant les trois
exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la
durée de possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans, ainsi qu'un
document présentant les chiffres d'affaires mensuels réalisés entre la clôture
du dernier exercice et le mois précédant celui de la vente.
Ces livres font l'objet d'un inventaire signé par les parties
et dont un exemplaire est remis à chacune d'elles. Le cédant doit mettre ces
livres à la disposition de l'acquéreur pendant trois ans, à partir de son
entrée en jouissance du fonds.
Toute clause contraire est réputée non écrite.
Le vendeur
est, nonobstant toute stipulation contraire, tenu de la garantie à raison de
l'inexactitude de ses énonciations dans les conditions édictées par les articles 1644
et 1645 du code civil.
Les intermédiaires, rédacteurs des actes et leurs préposés,
sont tenus solidairement avec lui s'ils connaissent l'inexactitude des
énonciations faites.
L'action résultant de l'article L. 141-3 doit être intentée par l'acquéreur dans le délai d'une année, à compter de la date de sa prise de possession.
Section 2 : Du privilège du vendeur
Article
L141-5
Le
privilège du vendeur d'un fonds de commerce n'a lieu que si la vente a été
constatée par un acte authentique ou sous seing privé, dûment enregistré, et
que s'il a été inscrit sur un registre public tenu au greffe du tribunal de
commerce dans le ressort duquel le fonds est exploité.
Il ne porte que sur les éléments du fonds énumérés dans la
vente et dans l'inscription, et à défaut de désignation précise, que sur
l'enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et
l'achalandage.
Des prix distincts sont établis pour les éléments incorporels
du fonds, le matériel et les marchandises.
Le privilège du vendeur qui garantit chacun de ces prix, ou
ce qui en reste dû, s'exerce distinctement sur les prix respectifs de la
revente afférents aux marchandises, au matériel et aux éléments incorporels du
fonds.
Nonobstant toute convention contraire, les paiements partiels
autres que les paiements comptants s'imputent d'abord sur le prix des
marchandises, ensuite sur le prix du matériel.
Il y a lieu à ventilation du prix de revente mis en
distribution, s'il s'applique à un ou plusieurs éléments non compris dans la
première vente.
L'inscription
doit être prise, à peine de nullité, dans la quinzaine de la date de l'acte de
vente. Elle prime toute inscription prise dans le même délai du chef de
l'acquéreur ; elle est opposable aux créanciers de l'acquéreur en
redressement ou en liquidation judiciaire, ainsi qu'à sa succession
bénéficiaire.
L'action résolutoire, établie par l'article 1654 du code
civil, doit, pour produire effet, être mentionnée et réservée expressément dans
l'inscription. Elle ne peut être exercée au préjudice des tiers après
l'extinction du privilège. Elle est limitée, comme le privilège, aux seuls
éléments qui ont fait partie de la vente.
En cas de
résolution judiciaire ou amiable de la vente, le vendeur est tenu de reprendre
tous les éléments du fonds qui ont fait partie de la vente, même ceux pour
lesquels son privilège et l'action résolutoire sont éteints. Il est comptable
du prix des marchandises et du matériel existant au moment de sa reprise de
possession d'après l'estimation qui en est faite par expertise contradictoire,
amiable ou judiciaire, sous la déduction de ce qui peut lui rester dû par
privilège sur les prix respectifs des marchandises et du matériel, le surplus,
s'il y en a, devant rester le gage des créanciers inscrits et, à défaut, des
créanciers chirographaires.
Le vendeur
qui exerce l'action résolutoire doit la notifier aux créanciers inscrits sur le
fonds au domicile par eux élu dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut
intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
Le vendeur
qui a stipulé lors de la vente que, faute de paiement dans le terme convenu, la
vente serait résolue de plein droit, ou qui en a obtenu de l'acquéreur la
résolution à l'amiable, doit notifier aux créanciers inscrits, aux domiciles
élus, la résolution encourue ou consentie, qui ne deviendra définitive qu'un
mois après la notification ainsi faite.
Lorsque la
vente d'un fonds est poursuivie aux enchères publiques, soit à la requête d'un
administrateur judiciaire ou d'un mandataire judiciaire, soit judiciairement à
la requête de tout autre ayant droit, le poursuivant doit la notifier aux
précédents vendeurs, au domicile élu dans leurs inscriptions, avec déclaration
que, faute par eux d'intenter l'action résolutoire dans le mois de la
notification, ils sont déchus, à l'égard de l'adjudicataire, du droit de
l'exercer.
(Loi nº 2005-845 du 26 juillet 2005 art. 1 I Journal Officiel du 27 juillet 2005 en vigueur le 1er janvier 2006)
Les articles L. 624-11 à L. 624-18 ne sont
applicables ni au privilège ni à l'action résolutoire du vendeur d'un fonds de
commerce.
(Loi nº 2003-7 du 3 janvier 2003 art. 50 II Journal Officiel du 4 janvier 2003)
(Loi nº 2005-845 du 26 juillet 2005 art. 161 I Journal Officiel du 27 juillet 2005 en vigueur le 1er janvier 2006 sous réserve art. 190)
Sous réserve des dispositions relatives à l'apport en société
des fonds de commerce prévues aux articles L. 141-21 et L. 141-22,
toute vente ou cession de fonds de commerce, consentie même sous condition ou
sous la forme d'un autre contrat, ainsi que toute attribution de fonds de
commerce par partage ou licitation, est, sauf si elle intervient en application
de l'article L. 642-5, dans la quinzaine de sa date, publiée à la
diligence de l'acquéreur sous forme d'extrait ou d'avis dans un journal
habilité à recevoir les annonces légales dans l'arrondissement ou le département
dans lequel le fonds est exploité et, dans la quinzaine de cette publication,
au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. En ce qui concerne
les fonds forains, le lieu d'exploitation est celui où le vendeur est inscrit
au registre du commerce et des sociétés.
La
publication de l'extrait ou de l'avis faite en exécution de l'article précédent
doit être, à peine de nullité, précédée soit de l'enregistrement de l'acte
contenant mutation, soit, à défaut d'acte, de la déclaration prescrite par les
articles 638 et 653 du code général des impôts. Cet extrait doit, sous la
même sanction, rapporter les date, volume et numéro de la perception, ou, en
cas de simple déclaration, la date et le numéro du récépissé de cette déclaration
et, dans les deux cas, l'indication du bureau où ont eu lieu ces opérations. Il
énonce, en outre, la date de l'acte, les noms, prénoms et domiciles de l'ancien
et du nouveau propriétaire, la nature et le siège du fonds, le prix stipulé, y
compris les charges ou l'évaluation ayant servi de base à la perception des
droits d'enregistrement, l'indication du délai ci-après fixé pour les
oppositions et une élection de domicile dans le ressort du tribunal.
(Loi nº 2003-7 du 3 janvier 2003 art. 50 II Journal Officiel du 4 janvier 2003)
Dans les dix jours suivant la dernière en date des
publications visées à l'article L. 141-12, tout créancier du précédent
propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu,
par simple acte extrajudiciaire, opposition au paiement du prix. L'opposition,
à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient
une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds. Le bailleur
ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant
toutes stipulations contraires. Aucun transport amiable ou judiciaire du prix
ou de partie du prix n'est opposable aux créanciers qui se sont ainsi fait
connaître dans ce délai.
Au cas d'opposition
au paiement du prix, le vendeur peut, en tout état de cause, après l'expiration
du délai de dix jours, se pourvoir en référé devant le président du tribunal de
grande instance afin d'obtenir l'autorisation de toucher son prix malgré
l'opposition, à la condition de verser à la Caisse des dépôts et consignations,
ou aux mains d'un tiers commis à cet effet, une somme suffisante, fixée par le
juge des référés, pour répondre éventuellement des causes de l'opposition dans
le cas où il se reconnaîtrait ou serait jugé débiteur. Le dépôt ainsi ordonné
est affecté spécialement, aux mains du tiers détenteur, à la garantie des
créances pour sûreté desquelles l'opposition aura été faite et privilège
exclusif de tout autre leur est attribué sur ledit dépôt, sans que, toutefois,
il puisse en résulter transport judiciaire au profit de l'opposant ou des
opposants en cause à l'égard des autres créanciers opposants du vendeur, s'il
en existe. A partir de l'exécution de l'ordonnance de référé, l'acquéreur est
déchargé et les effets de l'opposition sont transportés sur le tiers détenteur.
Le juge des référés n'accorde l'autorisation demandée que
s'il lui est justifié par une déclaration formelle de l'acquéreur mis en cause,
faite sous sa responsabilité personnelle et dont il est pris acte, qu'il
n'existe pas d'autres créanciers opposants que ceux contre lesquels il est
procédé. L'acquéreur, en exécutant l'ordonnance, n'est pas libéré de son prix à
l'égard des autres créanciers opposants antérieurs à ladite ordonnance s'il en
existe.
Si
l'opposition a été faite sans titre et sans cause ou est nulle en la forme et
s'il n'y a pas instance engagée au principal, le vendeur peut se pourvoir en
référé devant le président du tribunal de grande instance, à l'effet d'obtenir
l'autorisation de toucher son prix, malgré l'opposition.
L'acquéreur
qui paie son vendeur sans avoir fait les publications dans les formes
prescrites, ou avant l'expiration du délai de dix jours, n'est pas libéré à l'égard
des tiers.
Si la
vente ou cession d'un fonds de commerce comprend des succursales ou
établissements situés sur le territoire français, l'inscription et la
publication prescrites aux articles L. 141-6 à L. 141-17 doivent être
faites également dans un journal habilité pour recevoir les annonces légales au
lieu du siège de ces succursales ou établissements.
(Loi nº 2005-845 du 26 juillet 2005 art. 161 II Journal Officiel du 27 juillet 2005 en vigueur le 1er janvier 2006 sous réserve art. 190)
Pendant les vingt jours qui suivent la publication au
Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales prévue à l'article
L. 141-12, une copie authentique ou l'un des originaux de l'acte de vente
est tenu, au domicile élu, à la disposition de tout créancier opposant ou
inscrit pour être consulté sans déplacement.
Pendant le même délai, tout créancier inscrit ou qui a formé
opposition dans le délai de dix jours fixé par l'article L. 141-14 peut
prendre, au domicile élu, communication de l'acte de vente et des oppositions
et, si le prix ne suffit pas à désintéresser les créanciers inscrits et ceux
qui se sont révélés par des oppositions, au plus tard dans les dix jours qui
suivent la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et
commerciales prévue à l'article L. 141-12, former, en se conformant aux
prescriptions des articles L. 141-14 à L. 141-16 une surenchère du
sixième du prix principal du fonds de commerce, non compris le matériel et les marchandises.
La surenchère du sixième n'est pas admise après la vente
judiciaire d'un fonds de commerce ou la vente poursuivie à la requête d'un
administrateur judiciaire ou d'un mandataire judiciaire, ou de copropriétaires
indivis du fonds, faite aux enchères publiques et conformément aux articles
L. 143-6 et L. 143-7, ou selon les dispositions de l'article
L. 642-5.
L'officier public commis pour procéder à la vente doit
n'admettre à enchérir que des personnes dont la solvabilité lui est connue, ou
qui ont déposé soit entre ses mains, soit à la Caisse des dépôts et
consignations, avec affectation spéciale au paiement du prix, une somme qui ne
peut être inférieure à la moitié du prix total de la première vente, ni à la
portion du prix de ladite vente stipulée payable comptant, augmentée de la
surenchère.
L'adjudication sur surenchère du sixième a lieu aux mêmes
conditions et délais que la vente sur laquelle la surenchère est intervenue.
Si l'acquéreur surenchéri est dépossédé par suite de la
surenchère, il doit, sous sa responsabilité, remettre les oppositions formées
entre ses mains à l'adjudicataire, sur récépissé, dans la huitaine de
l'adjudication, s'il ne les a pas fait connaître antérieurement par mention
insérée au cahier des charges. L'effet de ces oppositions est reporté sur le
prix de l'adjudication.
Lorsque le
prix de la vente est définitivement fixé, qu'il y ait eu ou non surenchère,
l'acquéreur, à défaut d'entente entre les créanciers pour la distribution
amiable de son prix, est tenu, sur la sommation de tout créancier, et dans la
quinzaine suivante, de consigner la portion exigible du prix, et le surplus au
fur et à mesure de l'exigibilité, à la charge de toutes les oppositions faites
entre ses mains ainsi que des inscriptions grevant le fonds et des cessions qui
lui ont été notifiées.
Sauf s'il
résulte d'une opération de fusion ou de scission soumise aux dispositions du
quatrième alinéa de l'article L. 236-2 et des articles L. 236-7 à
L. 236-22, tout apport de fonds de commerce fait à une société en
constitution ou déjà existante doit être porté à la connaissance des tiers dans
les conditions prévues par les articles L. 141-12 à L. 141-18 par
voie d'insertion dans les journaux d'annonces légales et au Bulletin officiel
des annonces civiles et commerciales.
Toutefois, si par suite de l'application des dispositions
législatives et réglementaires en vigueur relatives à la publication des actes
de société, les indications prévues par ces articles figurent déjà dans le
numéro du journal d'annonces légales où les insertions doivent être effectuées,
il peut être procédé par simple référence à cette publication.
Dans ces insertions, l'élection de domicile est remplacée par
l'indication du greffe du tribunal de commerce où les créanciers de l'apporteur
doivent faire la déclaration de leurs créances.
Dans les
dix jours de la dernière en date des publications prévues aux articles
L. 141-12 et L. 141-13, tout créancier non inscrit de l'associé apporteur
fait connaître au greffe du tribunal de commerce de la situation du fonds, sa
qualité de créancier et la somme qui lui est due. Le greffier lui délivre un
récépissé de sa déclaration.
A défaut par les associés ou l'un d'eux de former dans la
quinzaine suivante une demande en annulation de la société ou de l'apport, ou
si l'annulation n'est pas prononcée, la société est tenue, solidairement avec
le débiteur principal, au paiement du passif déclaré dans le délai ci-dessus et
justifié.
En cas d'apport d'un fonds de commerce par une société à une
autre société, notamment par suite d'une fusion ou d'une scission, les
dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsqu'il y a lieu à
application des articles L. 236-14, L. 236-20 et L. 236-21 ou
lorsque est exercée la faculté prévue à l'article L. 236-22.
CODE DE COMMERCE
(Partie Législative)
Chapitre II : Du nantissement du fonds de commerce
Les fonds
de commerce peuvent faire l'objet de nantissements, sans autres conditions et
formalités que celles prescrites par le présent chapitre et le chapitre III
ci-après.
Le nantissement d'un fonds de commerce ne donne pas au
créancier gagiste le droit de se faire attribuer le fonds en paiement et
jusqu'à due concurrence.
Sont seuls
susceptibles d'être compris dans le nantissement soumis aux dispositions du
présent chapitre comme faisant partie d'un fonds de commerce : l'enseigne
et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage, le
mobilier commercial, le matériel ou l'outillage servant à l'exploitation du
fonds, les brevets d'invention, les licences, les marques, les dessins et
modèles industriels, et généralement les droits de propriété intellectuelle qui
y sont attachés.
Le certificat d'addition postérieur au nantissement qui
comprend le brevet auquel il s'applique suit le sort de ce brevet et fait
partie, comme lui, du gage constitué.
A défaut de désignation expresse et précise dans l'acte qui
le constitue, le nantissement ne comprend que l'enseigne et le nom commercial,
le droit au bail, la clientèle et l'achalandage.
Si le nantissement porte sur un fonds de commerce et ses
succursales, celles-ci doivent être désignées par l'indication précise de leur
siège.
Le contrat
de nantissement est constaté par un acte authentique ou par un acte sous seing
privé, dûment enregistré.
Le privilège résultant du contrat de nantissement s'établit
par le seul fait de l'inscription sur un registre public tenu au greffe du tribunal
de commerce dans le ressort duquel le fonds est exploité.
La même formalité doit être remplie au greffe du tribunal de
commerce dans le ressort duquel est située chacune des succursales du fonds comprise dans le nantissement.
(Loi nº 2005-845 du 26 juillet 2005 art. 1 I Journal Officiel du 27 juillet 2005 en vigueur le 1er janvier 2006)
L'inscription doit être prise, à peine de nullité du
nantissement, dans la quinzaine de la date de l'acte constitutif.
En cas de redressement ou de liquidation judiciaires, les
articles L. 632-1 à L. 632-4 sont applicables aux nantissements de
fonds de commerce.
Le rang des créanciers gagistes entre eux est déterminé par la date de leurs inscriptions. Les créanciers inscrits le même jour viennent en concurrence.
CODE DE COMMERCE
(Partie Législative)
Section 1 : De la réalisation du gage et de la purge des créances inscrites
En cas de
déplacement du fonds de commerce, les créances inscrites deviennent de plein
droit exigibles si le propriétaire du fonds n'a pas fait connaître aux
créanciers inscrits, quinze jours au moins d'avance, son intention de déplacer
le fonds et le nouveau siège qu'il entend lui donner.
Dans la quinzaine de l'avis à eux notifié ou dans la
quinzaine du jour où ils ont eu connaissance du déplacement, le vendeur ou le
créancier gagiste doivent faire mentionner, en marge de l'inscription
existante, le nouveau siège du fonds, et si le fonds a été transféré dans un
autre ressort, faire reporter à sa date l'inscription primitive avec
l'indication du nouveau siège, sur le registre du tribunal de ce ressort.
Le déplacement du fonds de commerce, sans le consentement du
vendeur ou des créanciers gagistes, peut, s'il en résulte une dépréciation du
fonds, rendre leurs créances exigibles.
L'inscription d'un nantissement peut également rendre
exigibles les créances antérieures ayant pour cause l'exploitation du fonds.
Les demandes en déchéance du terme formées en vertu des deux
alinéas précédents devant le tribunal de commerce sont soumises aux règles de
procédure édictées par le quatrième alinéa de l'article L. 143-4.
Le
propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel
s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande
aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs
inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la
notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un
mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux
domiciles élus.
Tout
créancier qui exerce des poursuites de saisie-exécution et le débiteur contre
lequel elles sont exercées peuvent demander, devant le tribunal de commerce
dans le ressort duquel s'exploite le fonds, la vente du fonds de commerce du
saisi avec le matériel et les marchandises qui en dépendent.
Sur la demande du créancier poursuivant, le tribunal de
commerce ordonne qu'à défaut de paiement dans le délai imparti au débiteur, la
vente du fonds a lieu à la requête dudit créancier, après l'accomplissement des
formalités prescrites par l'article L. 143-6.
Il en est de même si, sur l'instance introduite par le
débiteur, le créancier demande à poursuivre la vente du fonds.
S'il ne le demande pas, le tribunal de commerce fixe le délai
dans lequel la vente du fonds doit avoir lieu à la requête du débiteur, suivant
les formalités édictées par l'article L. 143-6, et il ordonne que, faute
par le débiteur d'avoir fait procéder à la vente dans ledit délai, les
poursuites de saisie-exécution sont reprises et continuées sur les derniers
errements.
Le
tribunal nomme, s'il y a lieu, un administrateur provisoire du fonds, fixe les
mises à prix, détermine les conditions principales de la vente, commet pour y
procéder l'officier public qui dresse le cahier des charges.
La publicité extraordinaire, lorsqu'elle est utile, est
réglée par le jugement ou, à défaut, par ordonnance du président du tribunal de
commerce rendue sur requête.
Ce dernier peut, par la décision rendue, autoriser le
poursuivant, s'il n'y a pas d'autre créancier inscrit ou opposant, et sauf
prélèvement des frais privilégiés au profit de qui de droit, à toucher le prix
directement et sur sa simple quittance, soit de l'adjudicataire, soit de
l'officier public vendeur, selon les cas, en déduction ou jusqu'à concurrence
de sa créance en principal, intérêts et frais.
Le tribunal de commerce statue, dans la quinzaine de la
première audience, par jugement non susceptible d'opposition, exécutoire sur
minute. L'appel du jugement est suspensif. Il est formé dans la quinzaine de sa
signification à partie et jugé par la cour dans le mois. L'arrêt est exécutoire
sur minute.
Le vendeur
et le créancier gagiste inscrits sur un fonds de commerce peuvent également,
même en vertu de titres sous seing privé, faire ordonner la vente du fonds qui
constitue leur gage, huit jours après sommation de payer faite au débiteur et
au tiers détenteur, s'il y a lieu, demeurée infructueuse.
La demande est portée devant le tribunal de commerce dans le
ressort duquel s'exploite ledit fonds, lequel statue comme il est dit à
l'article L. 143-4.
Le
poursuivant fait sommation au propriétaire du fonds et aux créanciers inscrits
antérieurement à la décision qui a ordonné la vente, au domicile élu par eux
dans leurs inscriptions, quinze jours au moins avant la vente, de prendre communication
du cahier des charges, de fournir leurs dires et observations et d'assister à
l'adjudication, si bon leur semble.
La vente a lieu dix jours au moins après l'apposition
d'affiches indiquant : les noms, professions, domiciles du poursuivant et
du propriétaire du fonds, la décision en vertu de laquelle on agit, une
élection de domicile dans le lieu où siège le tribunal de commerce dans le
ressort duquel s'exploite le fonds, les divers éléments constitutifs dudit
fonds, la nature de ses opérations, sa situation, les mises à prix, les lieu,
jour et heure de l'adjudication, les nom et domicile de l'officier public
commis et dépositaire du cahier des charges.
Ces affiches sont obligatoirement apposées, à la diligence de
l'officier public, à la porte principale de l'immeuble et de la mairie de la
commune où le fonds est situé, du tribunal de commerce dans le ressort duquel
se trouve le fonds, et à la porte de l'étude de l'officier public commis.
L'affiche est insérée dix jours avant la vente dans un
journal habilité à recevoir les annonces légales dans l'arrondissement ou le
département dans lequel le fonds est situé.
La publicité est constatée par une mention faite dans le
procès-verbal de vente.
Il est
statué, s'il y a lieu, sur les moyens de nullité de la procédure de vente
antérieure à l'adjudication, et sur les dépens, par le président du tribunal de
grande instance de l'arrondissement où s'exploite le fonds. Ces moyens doivent
être opposés, à peine de déchéance, huit jours au moins avant l'adjudication.
Le quatrième alinéa de l'article L. 143-4 est applicable à l'ordonnance
rendue par le président.
Le
tribunal de commerce, saisi de la demande en paiement d'une créance se
rattachant à l'exploitation d'un fonds de commerce, peut, s'il prononce une
condamnation et si le créancier le requiert, ordonner par le même jugement la
vente du fonds. Il statue dans les termes des premier et deuxième alinéas de
l'article L. 143-4 et fixe le délai après lequel, à défaut de paiement, la
vente pourra être poursuivie.
Les dispositions du quatrième alinéa de l'article
L. 143-4 et des articles L. 143-6 et L. 143-7 sont applicables à
la vente ainsi ordonnée par le tribunal de commerce.
Faute par
l'adjudicataire d'exécuter les clauses de l'adjudication, le fonds est vendu à
la folle enchère, selon les formes prescrites par les articles L. 143-6 et
L. 143-7.
Le fol enchérisseur est tenu, envers les créanciers du
vendeur et le vendeur lui-même, de la différence entre son prix et celui de la
revente sur folle enchère, sans pouvoir réclamer l'excédent s'il y en a.
Il n'est
procédé à la vente séparée d'un ou plusieurs éléments d'un fonds de commerce
grevé d'inscriptions, poursuivie soit sur saisie-exécution, soit en vertu des
dispositions du présent chapitre, que dix jours au plus tôt après la
notification de la poursuite aux créanciers qui se sont inscrits quinze jours
au moins avant ladite notification, au domicile élu par eux dans leurs
inscriptions. Pendant ce délai de dix jours, tout créancier inscrit, que sa
créance soit ou non échue, peut assigner les intéressés devant le tribunal de
commerce dans le ressort duquel s'exploite le fonds, pour demander qu'il soit
procédé à la vente de tous les éléments du fonds, à la requête du poursuivant
ou à sa propre requête, dans les termes et conformément aux dispositions des
articles L. 143-3 à L. 143-7.
Le matériel et les marchandises sont vendus en même temps que
le fonds sur des mises à prix distinctes, ou moyennant des prix distincts si le
cahier des charges oblige l'adjudicataire à les prendre à dire d'experts.
Il y a lieu à ventilation du prix pour les éléments du fonds
non grevés des privilèges inscrits.
Aucune
surenchère n'est admise lorsque la vente a eu lieu dans les formes prescrites
par les articles L. 141-19, L. 143-3 à L. 143-8, L. 143-10
et L. 143-13 à L. 143-15.
Les
privilèges du vendeur et du créancier gagiste suivent le fonds en quelques
mains qu'il passe.
Lorsque la vente du fonds n'a pas eu lieu aux enchères
publiques conformément aux articles mentionnés à l'article L. 143-11
l'acquéreur qui veut se garantir des poursuites des créanciers inscrits est
tenu, à peine de déchéance, avant la poursuite ou dans la quinzaine de la
sommation de payer à lui faite, d'effectuer des notifications à tous les
créanciers inscrits, dans des conditions définies par décret.
Tout
créancier inscrit sur un fonds de commerce peut, lorsque l'article
L. 143-11 n'est pas applicable, requérir sa mise aux enchères publiques,
en offrant de porter le prix principal, non compris le matériel et les
marchandises, à un dixième en sus et de donner caution pour le paiement des
prix et charges ou de justifier de solvabilité suffisante.
Cette réquisition, signée du
créancier, doit être, à peine de
déchéance, signifiée à l'acquéreur
et au débiteur précédent propriétaire dans
la quinzaine des notifications, avec assignation devant le tribunal de
commerce
de la situation du fonds, pour voir statuer, en cas de contestation,
sur la
validité de la surenchère, sur l'admissibilité de
la caution ou la solvabilité
du surenchérisseur, et voir ordonner qu'il sera
procédé à la mise aux enchères
publiques du fonds avec le matériel et les marchandises qui en
dépendent, et
que l'acquéreur surenchéri sera tenu de communiquer son
titre et l'acte de bail
ou de cession de bail à l'officier public commis. Le
délai de quinzaine
ci-dessus n'est pas susceptible d'augmentation à raison de la
distance entre le
domicile élu et le domicile réel des créanciers
inscrits.
A partir
de la signification de la surenchère, l'acquéreur, s'il est rentré en
possession du fonds, en est de droit administrateur séquestre et ne peut plus
accomplir que des actes d'administration. Toutefois, il peut demander au
tribunal de commerce ou au juge des référés, suivant les cas, à tout moment de
la procédure, la nomination d'un autre administrateur. Cette demande peut
également être formée par tout créancier.
Le surenchérisseur ne peut, même en payant le montant de la
soumission, empêcher par un désistement l'adjudication publique, si ce n'est du
consentement de tous les créanciers inscrits.
Les formalités de la procédure et de la vente sont accomplies
à la diligence du surenchérisseur et, à son défaut, de tout créancier inscrit
ou de l'acquéreur, aux frais, risques et périls du surenchérisseur et sa
caution restant engagée, selon les règles prescrites par les articles
L. 143-4, L. 143-5 à L. 143-7 et par le troisième alinéa de
l'article L. 143-10.
A défaut d'enchère, le créancier surenchérisseur est déclaré
adjudicataire.
L'adjudicataire
est tenu de prendre le matériel et les marchandises existant au moment de la
prise de possession, aux prix fixés par une expertise amiable ou judiciaire,
contradictoirement entre l'acquéreur surenchéri, son vendeur et
l'adjudicataire.
Il est tenu, au-delà de son prix d'adjudication, de
rembourser à l'acquéreur dépossédé les frais et loyaux coûts de son contrat,
ceux des notifications, ceux d'inscription et de publicité prévus par les
articles L. 141-6 à L. 141-18, et, à qui de droit, ceux faits pour
parvenir à la revente.
L'article L. 143-9 est applicable à la vente et à
l'adjudication sur surenchère.
L'acquéreur surenchéri, qui se rend adjudicataire par suite
de la revente sur surenchère, a son recours tel que de droit contre le vendeur
pour le remboursement de ce qui excède le prix stipulé par son titre et pour
l'intérêt de cet excédent à compter du jour de chaque paiement.
CODE DE COMMERCE
(Partie Législative)
Chapitre IV : De la location-gérance
Nonobstant
toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire
ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en
concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à
ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre.
Le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Il est soumis
à toutes les obligations qui en découlent.
Lorsque le fonds est un établissement artisanal, le locataire-gérant est immatriculé au répertoire des métiers
et est soumis à toutes les obligations qui en découlent.
(Ordonnance nº 2004-274 du 25 mars 2004 art. 10 I Journal Officiel du 27 mars 2004)
Les personnes physiques ou morales qui concèdent une
location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds
ou l'établissement artisanal mis en gérance.
Le délai
prévu par l'article L. 144-3 peut être supprimé ou réduit par ordonnance
du président du tribunal de grande instance rendue sur simple requête de
l'intéressé, le ministère public entendu, notamment lorsque celui-ci justifie
qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds personnellement ou par
l'intermédiaire de préposés.
(Ordonnance nº 2004-274 du 25 mars 2004 art. 10 II Journal Officiel du 27 mars 2004)
L'article L. 144-3 n'est pas applicable :
1º A l'Etat ;
2º Aux collectivités territoriales ;
3º Aux établissements de crédit ;
4º Aux majeurs faisant l'objet d'une mesure de
protection légale ou aux personnes hospitalisées en raison de troubles mentaux
dans les conditions fixées par les articles L. 3211-2 et L. 3212-1 à
L. 3212-12 du code de la santé publique, en ce qui concerne le fonds dont
ils étaient propriétaires avant la mesure de protection légale ou avant la
survenance de l'hospitalisation ;
5º Aux héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un
artisan décédé, ainsi qu'aux bénéficiaires d'un partage d'ascendant, en ce qui
concerne le fonds recueilli ;
6º A l'établissement public créé par l'article
L. 325-1 du code de l'urbanisme ;
7º Au conjoint attributaire du fonds de commerce ou du
fonds artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsque ce
conjoint a participé à son exploitation pendant au moins deux ans avant la
dissolution du régime matrimonial ou son partage. ;
8º Au loueur de fonds de commerce, lorsque la
location-gérance a pour objet principal d'assurer, sous contrat d'exclusivité,
l'écoulement au détail des produits fabriqués ou distribués par lui-même ;
9º Aux loueurs de fonds de commerce de cinéma, théâtres
et music-halls.
Au moment
de la location-gérance, les dettes du loueur du fonds afférentes à
l'exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le
tribunal de commerce de la situation du fonds, s'il estime que la
location-gérance met en péril leur recouvrement.
L'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans le
délai de trois mois à dater de la publication du contrat de gérance dans un
journal habilité à recevoir les annonces légales.
Jusqu'à la
publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de six mois à
compter de cette publication, le loueur du fonds est solidairement responsable
avec le locataire-gérant des dettes contractées par
celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.
Les
dispositions des articles L. 144-3, L. 144-4 et L. 144-7 ne
s'appliquent pas aux contrats de location-gérance passés par des mandataires de
justice, chargés, à quelque titre que ce soit, de l'administration d'un fonds
de commerce, à condition qu'ils aient été autorisés aux fins desdits contrats
par l'autorité de laquelle ils tiennent leur mandat et qu'ils aient satisfait
aux mesures de publicité prévues.
La fin de
la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à
l'exploitation du fonds ou de l'établissement artisanal, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance.
Tout
contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses
analogues, consenti par le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce
ne remplissant pas les conditions prévues aux articles ci-dessus, est nul.
Toutefois, les contractants ne peuvent invoquer cette nullité à l'encontre des
tiers.
La nullité prévue à
l'alinéa précédent entraîne à
l'égard des
contractants la déchéance des droits qu'ils pourraient
éventuellement tenir des
dispositions du chapitre V du présent titre réglant
les rapports entre
bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux
à loyer
d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou
artisanal.
Si le
contrat de location-gérance est assorti d'une clause d'échelle mobile, la
révision du loyer peut, nonobstant toute convention contraire, être demandée
chaque fois que, par le jeu de cette clause, ce loyer se trouve augmenté ou
diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé
contractuellement ou par décision judiciaire.
Si l'un des éléments retenus pour le calcul de la clause
d'échelle mobile vient à disparaître, la révision ne peut être demandée et
poursuivie que si les conditions économiques se sont modifiées au point
d'entraîner une variation de plus du quart de la valeur locative du fonds.
La partie
qui veut demander la révision doit en faire la notification à l'autre partie
par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte
extrajudiciaire.
A défaut d'accord amiable, l'instance est introduite et jugée
conformément aux dispositions prévues en matière de révision du prix des baux à
loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel.
Le juge doit, en tenant compte de tous les éléments
d'appréciation, adapter le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative
équitable au jour de la notification. Le nouveau prix est applicable à partir
de cette même date, à moins que les parties ne se soient mises d'accord avant
ou pendant l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente.
Les
dispositions des articles L. 144-11 et L. 144-12 ne sont pas
applicables aux opérations de crédit-bail en matière de fonds de commerce ou
d'établissement artisanal mentionnées au 3º de l'article 1er de la
loi nº 66-455 du 2 juillet 1966 relative aux entreprises
pratiquant le crédit-bail.
Les dispositions de l'article L. 144-9 ne sont pas
applicables lorsque le locataire-gérant qui a pris en
location par un contrat de crédit-bail un fonds de commerce ou un établissement
artisanal lève l'option d'achat.
Chapitre V
Du bail commercial
CODE DE COMMERCE
(Partie Législative)
Section 1 : Du champ d'application
I. - Les
dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux
dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un
commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des
sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des
métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1º Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à
l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à
compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du
local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de
pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au
vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2º Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été
édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage
commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient
été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
II. - Si le fonds est
exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du
présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes
dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du
commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
(Loi nº 2005-882 du 2 août 2005 art. 58 II Journal Officiel du 3 août 2005)
I. - Les dispositions du présent chapitre
s'appliquent également :
1º Aux baux des locaux ou immeubles abritant des
établissements d'enseignement ;
2º Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou
des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec
le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en
régie ;
3º Aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou
accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques
et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les
limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition
que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public ;
4º Sous réserve des dispositions de l'article
L. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l'Etat, aux
départements, aux communes et aux établissements publics, dans le cas où ces
locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L. 145-1 ou
aux 1º et 2º ci-dessus ;
5º Aux baux d'immeubles abritant soit des sociétés
coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des
sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d'épargne et de
prévoyance ;
6º Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à
cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus
auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par
l'article 98 A de l'annexe III du code général des impôts.
II. - Toutefois, les
dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux autorisations
d'occupation précaire accordées par l'administration sur un immeuble acquis par
elle à la suite d'une déclaration d'utilité publique. Elles ne sont également
pas applicables, pendant la période d'un an mentionnée au premier alinéa de
l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, aux fonds artisanaux, aux
fonds de commerce ou aux baux commerciaux préemptés en application de
l'article L. 214-1 du même code.
Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer. Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prévus aux articles L. 145-1 et L. 145-2, aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique.
(Partie Législative)
Section 2 : De la durée
Article
L145-4
La durée
du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la
faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes
et délai de l'article L. 145-9.
Le bailleur a la même faculté s'il entend invoquer les
dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21 et L. 145-24 afin
de construire, de reconstruire, de surélever l'immeuble existant ou d'exécuter
des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration
immobilière.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la
retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice
d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la
faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L. 145-9.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à
l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou
au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée,
lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Les
parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux
dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour
une durée au plus égale à deux ans.
Si, à l'expiration de cette durée,
le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont
l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou
de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas
applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Le
bailleur d'un local à usage commercial, industriel ou artisanal peut, au cours
du bail originaire ou d'un bail renouvelé, reprendre les lieux en tout ou
partie pour exécuter des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris
dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-3 et L. 313-4
du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues
auxdits articles, s'il offre de reporter le bail sur un local équivalent dans
le même immeuble ou dans un autre immeuble. Cette offre précise les
caractéristiques du local offert, lequel doit permettre la continuation de
l'exercice de l'activité antérieure du locataire. L'offre doit être notifiée un
an à l'avance.
Le locataire doit, dans un délai de deux mois, soit faire
connaître son acceptation, soit saisir des motifs de son refus la juridiction
compétente, faute de quoi il est réputé avoir accepté l'offre.
NOTA : Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 41 :
La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en
Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007.
(Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 29 Journal Officiel du 9 décembre 2005 en vigueur le 1er juillet 2007)
Le bailleur d'un local à usage commercial, industriel ou
artisanal peut, au cours du bail originaire ou d'un bail renouvelé, reprendre
les lieux en tout ou partie pour exécuter des travaux nécessitant l'évacuation
des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4
et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les
conditions prévues auxdits articles, s'il offre de reporter le bail sur un
local équivalent dans le même immeuble ou dans un autre immeuble. Cette offre
précise les caractéristiques du local offert, lequel doit permettre la
continuation de l'exercice de l'activité antérieure du locataire. L'offre doit
être notifiée un an à l'avance.
Le locataire doit, dans un délai de deux mois, soit faire
connaître son acceptation, soit saisir des motifs de son refus la juridiction
compétente, faute de quoi il est réputé avoir accepté l'offre.
NOTA : Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 41 :
La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en
Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007.
Le locataire dont le bail est
reporté a droit à une indemnité de dépossession qui comprend l'indemnisation
des conséquences dommageables de la privation temporaire de jouissance, compte
tenu, s'il y a lieu, de l'installation provisoire réalisée aux frais du
bailleur et du remboursement de ses frais normaux de déménagement et de
réinstallation.
Lorsque l'offre a été acceptée ou reconnue valable par la
juridiction compétente, et après l'expiration du délai d'un an à compter de la
ratification de l'offre, le locataire doit quitter les lieux dès la mise à la
disposition effective du local offert et le versement d'une indemnité
provisionnelle dont le montant est fixé dans les formes prévues à l'article
L. 145-19.
Les prix et les conditions accessoires du bail peuvent être modifiés
à la demande de la partie la plus diligente.
CODE DE COMMERCE
(Partie Législative)
Section 3 : Du renouvellement
Le droit
au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds
qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions
prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes,
avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui
ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction telle qu'elle
est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date
pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a
été faite, le terme d'usage qui suit cette demande.
Par
dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux
soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un
congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance.
A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par
tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à
l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa
précédent.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la
réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de
la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à
l'avance et pour un terme d'usage. Cette notification doit mentionner la
réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le
bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration
de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais
prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à
peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer
que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement
d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal
avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le
congé a été donné.
A défaut
de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire
la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le
cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.
La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur
par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la
part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement
adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la
recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut,
sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de
l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la signification de la demande en
renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au
demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A
défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est
réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement
doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester
le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité
d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration
d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de
renouvellement.
Le
bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir
une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article
L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à
l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi
le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite
ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat.
La durée
du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus
longue.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article
L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.
Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail
précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant
soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de
renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suit cette demande.
Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé,
soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le
bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend
effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par
acte extrajudiciaire.
Sous
réserve des dispositions de la loi du 28 mai 1943 relative à
l'application aux étrangers des lois en matière de baux à loyer et de baux à
ferme, les dispositions de la présente section ne peuvent être invoquées
par des commerçants, industriels ou personnes immatriculées au répertoire des
métiers de nationalité étrangère, agissant directement ou par personne
interposée, à moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n'aient
combattu dans les armées françaises ou alliées, ou qu'ils n'aient des enfants
ayant la qualité de Français.
L'alinéa précédent n'est pas applicable aux ressortissants
d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un Etat partie à l'accord sur
l'Espace économique européen.
CODE DE COMMERCE
(Partie Législative)
Section 4 : Du refus de renouvellement
Le
bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit,
sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au
locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le
défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du
fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée
éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi
que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf
dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Sont nuls
et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et
arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué
par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4,
L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42
et des articles L. 145-47 à L. 145-54.
Sont
également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à
interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent
chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
En cas de fusion de sociétés ou d'apport d'une partie de
l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues à l'article
L. 236-22 la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de
l'apport est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au
profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations
découlant de ce bail.
En cas de cession, de fusion ou d'apport, si l'obligation de
garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le
tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes.
I. - Le
bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement
d'aucune indemnité :
1º S'il justifie d'un motif grave et légitime à
l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution
d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de
l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article
L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si
elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du
bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de
nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et
reproduire les termes du présent alinéa ;
2º S'il est établi que l'immeuble doit être totalement
ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par
l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé
sans danger en raison de son état.
II. - En cas de
reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble
comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer
dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles
L. 145-19 et L. 145-20.
Le
bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou
reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé
l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14.
Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant
l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles
L. 313-3 et L. 313-4 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits
dans les conditions prévues audits articles.
Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de
cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses
besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité
compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de
son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et
d'emménagement.
Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article,
il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les
dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le
locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte
extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les
conditions prévues à l'article L. 145-58.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions
du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l'article
L. 145-56.
NOTA : Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 41 :
La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en
Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007.
(Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 29 Journal Officiel du 9 décembre 2005 en vigueur le 1er juillet 2007)
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail
pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au
locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14.
Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant
l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles
L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou
prescrits dans les conditions prévues audits articles.
Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de
cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses
besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité
compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de
son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et
d'emménagement.
Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article,
il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les
dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le
locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte
extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les
conditions prévues à l'article L. 145-58.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions
du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l'article
L. 145-56.
NOTA : Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 41 :
La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en
Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007.
Pour
bénéficier du droit de priorité prévu à l'article L. 145-17, le locataire
doit, en quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent,
notifier sa volonté d'en user au propriétaire, par acte extrajudiciaire, en lui
faisant connaître son nouveau domicile ; il doit notifier de même, sous
peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.
Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant
de louer ou d'occuper lui-même un nouveau local, aviser de la même manière le
locataire qu'il est prêt à lui consentir un nouveau bail. A défaut d'accord
entre les parties sur les conditions de ce bail, celles-ci sont déterminées
selon la procédure prévue à l'article L. 145-56.
Le locataire a un délai de trois mois pour se
prononcer ou
saisir la juridiction compétente. Ce délai doit, à
peine de nullité, être
indiqué dans la notification visée à
l'alinéa précédent. Passé ce délai,
le
propriétaire peut disposer du local.
Le propriétaire qui ne se conformerait pas aux dispositions
des alinéas précédents est passible, sur demande de son locataire, du paiement
à ce dernier de dommages-intérêts.
Lorsque
l'immeuble reconstruit, dans les conditions prévues à l'article L. 145-17,
possède une superficie supérieure à celle de l'immeuble primitif, le droit de
priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle
des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins
commerciaux que ces derniers.
Lorsque l'immeuble reconstruit ne permet pas la
réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires
titulaires des baux les plus anciens qui ont fait connaître leur intention
d'occuper les lieux.
Le
propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le
renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette
surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a
droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir
excéder trois ans de loyer.
Le
bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie
concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour
habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants,
ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la
reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et
à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
Toutefois, la reprise dans les conditions ci-dessus indiquées
ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé,
ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement.
De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire
établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un
trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et
les locaux d'habitation forment un tout indivisible.
Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur
ne peut bénéficier des dispositions du présent article que si son acte
d'acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement.
Le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la
disposition du locataire dont il reprend le local, le logement qui, le cas
échéant, pourrait être rendu vacant par l'exercice de ce droit.
Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le
loyer du bail renouvelé tient compte du préjudice causé au locataire ou à son
ayant droit dans l'exercice de son activité.
Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit
occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ
du locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi le
locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction en rapport avec
l'importance des locaux repris.
(Loi nº 2003-7 du 3 janvier 2003 art. 50 II Journal Officiel du 4 janvier 2003)
Les dispositions de l'article L. 145-22 ne sont pas
applicables aux bailleurs de nationalité étrangère, agissant directement ou par
personne interposée, à moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils
n'aient combattu dans les armées françaises ou alliées, ou qu'ils n'aient des
enfants ayant la qualité de Français.
L'alinéa précédent n'est pas applicable aux ressortissants
d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un Etat partie à l'accord sur
l'Espace économique européen.
Le droit
au renouvellement n'est pas opposable au propriétaire qui a obtenu un permis de
construire un local d'habitation sur tout ou partie d'un des terrains visés au
2º de l'article L. 145-1.
Ce droit de reprise ne peut, en tout état de cause, être
exercé que sur la partie du terrain indispensable à la construction. S'il a
pour effet d'entraîner obligatoirement la cessation de l'exploitation
commerciale, industrielle ou artisanale, les dispositions de l'article
L. 145-18 sont applicables.
Le
propriétaire ou le principal locataire qui, en même temps qu'il est bailleur
des lieux, est le vendeur du fonds de commerce qui y est exploité et qui a reçu
le prix intégral ne peut refuser le renouvellement qu'à la charge de payer
l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14, sauf s'il justifie
d'un motif reconnu grave et légitime à l'encontre du preneur.
Le
renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l'Etat, aux
départements, aux communes et aux établissements publics ne peut être refusé
sans que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l'indemnité
d'éviction prévue à l'article L. 145-14, même si son refus est justifié
par une raison d'utilité publique.
Au cas où
il viendrait à être établi à la charge du bailleur qu'il n'a exercé les droits
qui lui sont conférés aux articles L. 145-17 et suivants qu'en vue de
faire échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des
opérations de location et de revente, que ces opérations aient un caractère
civil ou commercial, le locataire a droit à une indemnité égale au montant du
préjudice subi.
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au
deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les
lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du
tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement
ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de
l'article L. 145-56.
En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.
L'indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa
seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise
des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et
sous réserve des réparations locatives.
En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.
Lorsque le délai de quinzaine prévu à l'article
L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de
repentir, l'indemnité d'éviction doit être versée au locataire ou,
éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la
date d'un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité,
reproduire le présent alinéa.
CODE DE COMMERCE
(Partie Législative)
Section 5 : De la sous-location
Sauf
stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale
ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé
à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de
la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation
correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut
d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret
en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son
intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis,
le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré
l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de
répondre, il est passé outre.
Le
sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire
principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.
Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article
L. 145-31.
A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu
au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la
sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant
l'objet du bail principal ne forment pas un tout
indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.
CODE DE COMMERCE
(Partie Législative)
Chapitre VI : Des gérants-mandataires
(inséré par Loi nº 2005-882 du 2 août 2005 art. 19 Journal Officiel du 3 août 2005)
Les personnes physiques ou morales qui gèrent un fonds de
commerce ou un fonds artisanal, moyennant le versement d'une commission
proportionnelle au chiffre d'affaires, sont qualifiées de "gérants-mandataires" lorsque le contrat conclu avec le
mandant, pour le compte duquel, le cas échéant dans le cadre d'un réseau, elles
gèrent ce fonds, qui en reste propriétaire et supporte les risques liés à son
exploitation, leur fixe une mission, en leur laissant toute latitude, dans le
cadre ainsi tracé, de déterminer leurs conditions de travail, d'embaucher du
personnel et de se substituer des remplaçants dans leur activité à leurs frais
et sous leur entière responsabilité.
Le gérant-mandataire est
immatriculé au registre du commerce et des sociétés et, le cas échéant, au
répertoire des métiers. Le contrat est mentionné à ce registre ou à ce
répertoire et fait l'objet d'une publication dans un journal habilité à
recevoir des annonces légales.
Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables
aux professions régies par le chapitre II du titre VIII du
livre VII du code du travail.
(inséré par Loi nº 2005-882 du 2 août 2005 art. 19 Journal Officiel du 3 août 2005)
Le mandant fournit au gérant-mandataire,
avant la signature du contrat, toutes informations nécessaires à sa mission,
telles que définies par décret, afin de lui permettre de s'engager en
connaissance de cause.
(inséré par Loi nº 2005-882 du 2 août 2005 art. 19 Journal Officiel du 3 août 2005)
Un accord-cadre conclu entre le mandant et les gérants-mandataires auxquels il est lié par un contrat, ou
leurs représentants, fixe notamment le montant de la commission minimale
garantie dans tous les contrats de gérance-mandat
conclus par ledit mandant. Cette commission minimale tient compte de
l'importance de l'établissement et des modalités de son exploitation.
A défaut d'accord, le ministre chargé des petites et moyennes
entreprises fixe cette commission minimale.
(inséré par Loi nº 2005-882 du 2 août 2005 art. 19 Journal Officiel du 3 août 2005)
Le contrat liant le mandant et le gérant-mandataire
peut prendre fin à tout moment dans les conditions fixées
par les parties. Toutefois, en cas de résiliation du contrat par le mandant,
sauf faute grave de la part du gérant-mandataire, le
mandant lui verse une indemnité égale, sauf conditions plus favorables fixées
par les parties, au montant des commissions acquises, ou à la commission
minimale garantie mentionnée à l'article L. 146-3, pendant les six mois
précédant la résiliation du contrat, ou pendant la durée d'exécution du contrat
si celle-ci a été inférieure à six mois.