Cession de bail

1 Textes

Les textes de base sont les articles 1690 et 1717 du Code civil et les articles L145-15 et L145-16 du nouveau code de commerce

2 Définition

La cession du bail est l'acte juridique, fait à titre onéreux ou à titre gratuit, par lequel le locataire cède le bénéfice de son bail à un tiers qui se substitue à lui pour l'exécuter.

Ainsi, le locataire (le cédant) transmet à un tiers, le cessionnaire, son droit à la jouissance des lieux ; le cessionnaire devient débiteur , à l'égard du propriétaire, le cédé, des obligations mises à la charge du locataire par le bail.

La cession du bail met fin aux rapports entre le bailleur et son locataire, lequel est remplacé par le cessionnaire, sauf à rester garant de la bonne exécution du contrat par ce dernier.

3 Principes

Le Code civil place la cession sous le même régime que la sous-location : sauf stipulation contraire du bail, le locataire peut librement céder celui-ci.

Deux principes s'opposent :

- la nécessité, pour le locataire, de pouvoir céder librement et rapidement son bail, voire son fonds de commerce ;

- le nécessaire droit de regard du propriétaire sur une opération qui conduit à une substitution de débiteur.

Le législateur, contrairement au cas de la souslocation, a maintenu le principe de liberté des conventions, mais en l'assortissant d'une réserve essentielle.

Les parties sont libres de convenir que le droit de céder sera totalement libre ou, au contraire, soumis à des conditions particulières, telles qu'agrément du cessionnaire, appel du bailleur à concourir à l'acte, clause d'acte authentique, etc. Seules sont prohibées les clauses ayant pour objet ou pour effet d'interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.

4 Clauses prohibitives et clauses restrictives

Seules les clauses emportant interdiction absolue de céder à l'acquéreur du fonds sont frappées de nullité. Ne sont pas par conséquent prohibées les clauses restrictives, même en cas de cession concomitante du bail et du fonds, telles que clauses d'agrément ou celles qui imposent des formalités particulières. A contrario, le bail peut licitement interdire la cession à un tiers qui ne serait pas acquéreur du fonds de commerce.

Sont considérées comme nulles les clauses qui, interdisant la cession à une catégorie d'acquéreur (les sociétés par exemple), ont les mêmes effets qu'une clause d'interdiction absolue.

Les clauses d'agrément du cessionnaire sont licites même si celui-ci est l'acquéreur du fonds. A la différence du refus opposé à une sous-location, le refus du bailleur d'autoriser la cession projetée est soumis à un contrôle judiciaire de la motivation ; si le refus est justifié, le tribunal ne peut autoriser la cession.

5 Signification de la cession au bailleur

La cession de bail est considérée comme une cession de créance (le droit de jouissance contre le propriétaire).

Elle est donc soumise, outre les éventuelles clauses contractuelles, à la formalité de l'article 1690 du Code civil qui impose la signification, celle-ci pouvant au demeurant être remplacée par l'acceptation du débiteur - le propriétaire -, dans un acte authentique.

Cette formalité substantielle rend la cession opposable au bailleur et confère droit et titre au cessionnaire.

Si, cas le plus fréquent, le locataire cède en même temps son fonds de commerce, la formalité de la signification se conjugue avec l'observation des exigences formelles du nouveau code de commerce ( ancienne loi du 17 mars 1909.)

La signification doit comporter les éléments suffisants pour faire connaître au bailleur l'existence et les conditions du transfert des droits cédés.

Sauf clause contraire du bail, la signification peut être faite à tout moment, tant que le bail est encore en cours.

6 Formalités conventionnelles éventuelles

Les clauses touchant à la for-me de la cession sont licites : elles doivent être respectées, faute de quoi la cession serait irrégulière.

Le bailleur peut être appelé à concourir à l'acte, selon les mêmes modalités qu'en cas de sous-location. Si le bailleur intervient à l'acte, il peut renoncer à la signification en mentionnant « dispense de signification » ou « se tient la cession pour signifiée ».

Le bail peut avoir prévu une clause d'acte authentique ; dans ce cas le bailleur se verra remettre la « grosse ».

7 Condition suspensive

Les parties qui veulent se lier, une fois les négociations terminées, sans attendre de consulter le bailleur ou de le convoquer à l'acte, peuvent prévoir une condition suspensive relative à la condition ou à la formalité manquante. La réalité de l'obligation dépend naturellement de l'accomplissement de la condition : tant que celle-ci n'est pas réalisée, la cession n'est pas effective et le bailleur ne peut formuler aucune critique à l'égard de l'acte.

8 Publicité légale

Pour permettre aux opposants de se manifester dans les délais légaux, un avis de cession est publié dans un journal habilité à recevoir les annonces légales.

ANNEXE

Article 1690 du code civil

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.

Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.

Article 1717 du code civil

Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804

Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur.

Article L145-15 du nouveau code de commerce

Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

En cas de fusion de sociétés ou d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 236-22 la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l'apport est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

En cas de cession, de fusion ou d'apport, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes.

MODELE D'ACTE : Cession de bail - Signification au Bailleur

 
L'an <année>, le <date>, à la requête de Monsieur <> (indiquer les nom et prénoms du Preneur), né le <date> à <lieu>, exerçant la profession de <>, demeurant à <adresse>, élisant domicile en mon étude, j'ai moi, Maître <prénoms, nom>, huissier à <adresse>, notifié à Monsieur <> (indiquer les nom et prénoms du Bailleur) demeurant à <adresse>.

 
Que suivant acte <> (selon le cas : sous seing privé ou reçu en la forme authentique par Maître < prénoms, nom>) en date du <> à <lieu>, le requérant est devenu locataire de locaux à usage commercial sis à <adresse> où il exploite le fonds de commerce de <> (préciser l'activité professionnelle) appartenant au susnommé.

 
Que le requérant lui notifie par les présentes qu'il a par acte sous seing privé en date du <> à <lieu>, cédé son bail à Monsieur <> (indiquer les nom et prénoms du Cessionnaire).

 
Que la présente notification est faite en application de l'article1690 du Code civil.

 
Qu'en conséquence, je lui ai remis un exemplaire de l'acte de cession du bail dûment enregistré à la recette de <lieu>, bordereau n?<>, casen?<>, dont les caractéristiques essentielles sont ci-dessous énoncées:

 
- droit cédés : <> (préciser)
 
- prix de cession : <> euros
 
- date d'effet : <> 

- clause de garantie solidaire <oui ou non>

Sous toutes réserves.