bail rural doc

Baux ruraux

    •    Comment mettre fin à un bail rural ?
    •    Loi d’Orientation Agricole : un nouveau bail, le bail cessible
    •    La jouissance de terres par le biais d’un prêt à usage
    •    Modifier un bail
    •    Le bail de carrière
    •    Bail rural : l'heure de la retraite
    •    Bail rural et assurances, qui paye quoi ?
    •    Echanger des parcelles louées
    •    Bail de chasse, bail rural qui a le droit de chasser ?
    •    Céder ou résilier son bail rural : que choisir ?
    •    Quelques grands principes du statut du fermage
    •    Comment calculer son fermage ?
    •    Règlement des fermages
    •    Fixer le montant du fermage
    •    Le bail de 18 ans
    •    Bail rural et contrôle des structures
    •    Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux
    •    La résiliation du bail rural pour cause d’urbanisme
    •    Le bail verbal

Comment mettre fin à un bail rural ?

Le contrat de bail rural est très encadré par les textes législatifs. Il en découle que pour mettre fin à ce contrat, il convient de respecter certaines règles et délais. Les motifs et délais diffèrent selon que le bailleur ou le preneur est à l’initiative de la rupture du contrat.

Les motifs permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sont limitativement énumérés par le Code Rural. Il s’agit :

- de deux défauts de paiement de fermages constatés et ayant persisté après un délai de trois mois après mise en demeure,
- des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation des biens loués (défaut d’entretien…),
- du fait que le preneur ait atteint l’âge légal de la retraite (60 ans à ce jour) ; il est aussi possible de limiter le nouvellement du bail à la fin de la période triennale à l’issue de laquelle le preneur aura atteint cet âge,
- du fait que le preneur ait sous-loué les biens,
- du fait que le preneur ait cédé son bail à une personne autre que son conjoint ou ses descendants (sauf dans le cas d’un bail cessible), ou sans accord du bailleur,
- du fait que le preneur ait mis à disposition d’une société les biens loués sans en avoir informé le bailleur et si cela cause un préjudice à ce dernier,
- du fait que le preneur ait procédé à des échanges de parcelles avec d’autres agriculteurs sans avoir eu l’accord du bailleur,
- enfin, du fait que le bailleur souhaite reprendre les biens loués pour les exploiter.
Il doit informer le fermier du non-renouvellement du bail, par acte d’huissier, au minimum 18 mois avant la date d’échéance du contrat.

Résiliation

Un bailleur peut demander la résiliation du bail, avant son terme, pour les motifs suivants :

- les parcelles louées sont devenues constructibles dans un document d’urbanisme de la commune (délai 1 an),
- construire une maison pour lui ou ses descendants (délai 18 mois),
- constituer des dépendances pour son habitation (délai 18 mois).

Dans ces situations, un congé adressé au preneur par acte d'huissier suffit.
Dans toute autre situation, le bailleur devra faire appel au tribunal paritaire qui devra se prononcer sur le bien fondé de la demande en résiliation de bail.
Les autres motifs permettant de demander la résiliation du contrat sont les mêmes que ceux qui justifient le non-renouvellement du bail, sauf le motif lié à l’âge du fermier et celui fondé sur la reprise pour exploiter par le bailleur, ses descendants ou son conjoint.

A l’initiative du preneur
… les mêmes procédures existent mais les motifs sont différents voire même allégés. En effet, le fermier peut ne pas renouveler le bail dont il est titulaire sans invoquer un motif particulier. Il doit juste faire part de ses volontés à son bailleur, au minimum 18 mois avant la date d’échéance du contrat.

Concernant les possibilités de résilier le contrat, la loi prévoit deux situations bien précises :

- quand le fermier atteint l’âge de la retraite, il peut résilier le bail à condition qu’il prévienne le bailleur 12 mois avant la date d’arrêt d’activité,
- quand le fermier doit réduire sa surface exploitée pour se mettre en conformité par rapport au contrôle des structures (autorisations d’exploiter), il n’est tenu de respecter aucun délai d’information.

En dehors de ces deux possibilités de résiliation visées par le Code Rural, le preneur devra obtenir l’accord de son bailleur.

Il existe un type de contrat
…où la fin du bail est automatique : le bail de 25 ans conclu ou renouvelé depuis le 15 juillet 2006 qui est un contrat à durée déterminée sans renouvellement automatique, sauf à le préciser dans le contrat. Le bailleur n’a pas besoin d’adresser un congé à son preneur, le bail se termine automatiquement à l’échéance.

Il est toutefois possible de prévoir un renouvellement de ce contrat, il convient alors d’insérer une clause dans le contrat qui indique que ledit bail se renouvellera.

Pour les baux de 25 ans conclus avant juillet 2006 sans clause de reconduction, ils se renouvellent par période de neuf ans. Ils sont donc soumis au respect du préavis de 18 mois par acte d’huissier avec obligation d’indiquer le motif du non-renouvellement.
En dehors de toutes les situations citées ou des délais imposés, il est possible de rompre un bail rural si toutes les parties sont d’accord ; on parle alors de résiliation amiable. Il est prudent de prévoir cette résiliation amiable par écrit afin d’éviter tout risque de contestation ultérieure.

Loi d’Orientation Agricole : un nouveau bail, le bail cessible

La loi d’orientation agricole* du 5 janvier 2006 a créé une nouvelle catégorie de bail : le bail rural cessible. Ce bail offre la possibilité de transmettre une exploitation en faire-valoir indirect, hors du cadre familial.
Ce nouveau contrat s’ajoute à la liste des baux spéciaux. Il est régi par un statut différent de celui du bail de 9 ans. Il faut cependant relativiser car, en l’absence de règles spécifiques au bail cessible, les règles du statut du fermage s’appliquent.

Techniquement, ce contrat est un bail rural avec une clause prévoyant la possibilité pour le preneur de céder son bail à une personne autre que celles définies par l’article L 411-35, à savoir autre que le conjoint et les descendants. Le bail rural cessible est soumis à des règles juridiques précises qu’il convient de présenter.

La conclusion

Deux conditions sont nécessaires pour la validité du bail cessible. Premièrement, le bail doit être passé devant notaire. La durée minimale est de 18 ans. Deuxièmement, les parties doivent préciser qu’elles souhaitent que le contrat soit soumis au régime du bail rural cessible. Ces deux conditions sont obligatoires. En cas de non-respect, la clause de cession introduite dans le bail est nulle. Cela revient à dire que le but initial de cession du bail hors du cadre familial ne pourra être atteint.
Un état des lieux est fortement conseillé en début de bail. Le preneur d’un bail rural cessible est tenu du respect des dispositions relatives au contrôle des structures.

Le prix

Le loyer d’un bail cessible est celui applicable dans le statut du fermage. Il peut toutefois être majoré de 50 %.

Le contenu

Les parties peuvent déroger par écrit :
- aux dispositions prévoyant pour le preneur d’engranger les récoltes,
- aux dispositions relatives au retournement de parcelles,
- aux dispositions relatives à la possibilité de réunir des parcelles,
- à l’obligation pour le preneur de cultiver en bon père de famille.

Elles peuvent aussi déroger par écrit aux règles applicables entre preneur sortant et preneur entrant. Toutes ces dérogations doivent faire l’objet d’une validation de la part de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux.

Renouvellement et résiliation du bail

En l’absence de congé délivré, par acte d’huissier, 18 mois avant le terme du bail, le contrat se renouvelle pour une période de 5 ans minimum. La durée du renouvellement peut être augmentée par un accord entre les parties mentionné dans le bail. Le bail renouvelé reste un bail cessible, les conditions sont celles du bail initial. Cette règle n’étant pas impérative, les parties peuvent y déroger.
Les motifs de non-renouvellement ou de résiliation du bail cessible correspondent à ceux du bail classique de 9 ans, à savoir défaut de paiement du fermage, agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du bien loué. Attention, à la différence du droit classique des baux ruraux, un seul défaut de paiement du fermage ayant persisté pendant une durée de 3 mois faisant suite à une mise en demeure faite par acte d’huissier, peut entraîner le non-renouvellement ou la résiliation.
Une différence est à noter en matière de bail cessible quant à la possibilité pour le bailleur de reprendre ses biens. Le propriétaire a la faculté de mettre fin au bail moyennant un congé délivré 18 mois avant la fin du bail par acte d’huissier. Ce congé peut être adressé sans motif. Cette possibilité offerte au bailleur se traduit pour le preneur en un droit à indemnité d’éviction. Ce droit à indemnité est d’ordre public, les parties ne peuvent pas en écarter l’application par une clause du contrat. L’évaluation de cette indemnité correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement. La liste des éléments permettant la fixation de la somme n’est pas exhaustive.

La cession du bail

Élément fondateur de ce bail, la cessibilité est soumise à un ensemble de conditions. La cession ne nécessite pas l’agrément du bailleur mais une notification. Cette dernière doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit contenir l’identité du cessionnaire ainsi que la date de cession projetée.
Le bailleur peut s’opposer au projet de cession en saisissant le tribunal paritaire dans un délai fixé par voie réglementaire. Son opposition doit être justifiée par un motif légitime laissé à l’appréciation du tribunal. La sanction du défaut d’information du bailleur est la nullité de la cession, mais aussi, à la demande du bailleur, la résiliation du bail.
Les parties peuvent prévoir qu’en cas de cession du bail isolément, c’est-à-dire non inclus dans un fonds agricole, le bailleur pourra l’acquérir par préférence. Le cessionnaire, preneur entrant, est soumis à la réglementation relative au contrôle des structures.

Le régime fiscal

Le régime fiscal du bail rural cessible est aligné sur celui des baux ruraux à long terme. La conclusion est exonérée de taxe de publicité foncière. Les biens loués sont exonérés de droits de mutations à titre gratuit (droits de succession et droits en cas de donation) à hauteur des trois quarts de leur valeur à concurrence de 76 000 €, puis à hauteur de la moitié au-delà de cette somme.

Les biens loués sont exonérés d’impôt de solidarité sur la fortune à hauteur des trois quarts de leur valeur. Lorsque le bail rural cessible a été consenti à un membre de la famille, la qualification de bien professionnel permet au bail de ne pas être inclus dans l’assiette de calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune.

La loi d’orientation agricole a été publiée au Journal Officiel le 6 janvier 2006 mais il faudra attendre la publication des décrets d’applications pour qu’elle puisse avoir une portée pratique.

* article 2 de la loi et articles L 418-1 à L 418-5 du Code Rural.

La jouissance de terres par le biais d’un prêt à usage

Le prêt à usage, également appelé "commodat", peut être, sous certaines conditions, une alternative à la conclusion d’un bail rural.

Il est défini, à l’article 1875 du code civil, comme un contrat par lequel une personne (appelée le prêteur) met un bien à disposition d’une autre (appelée l’emprunteur). À charge pour l’emprunteur de restituer ce bien après usage. Ce type de contrat peut se pratiquer dans le monde agricole.
Pour qu’un contrat soit qualifié de prêt à usage, il doit remplir certaines conditions. Tout d’abord la mise à disposition à l’emprunteur doit se faire sans aucune contrepartie financière : c’est un contrat à titre gratuit. Cela signifie qu’aucune redevance ne peut être mise à la charge de l’emprunteur (exploitant) mais aussi qu’aucun remboursement de charges incombant au propriétaire ne peut être imposé à l’emprunteur.

La durée du contrat … doit être fixée lors de sa conclusion. Pour les immeubles ruraux, la durée envisageable peut être la référence à l’année culturale. À défaut d’un terme convenu, le prêt se termine quand l’usage de la chose est fini. Quand aucun terme n’est prévu dans le contrat de prêt de terres agricoles, comme l’usage peut être qualifié de permanent car aucun terme naturel ne peut être déterminé, l’emprunteur ne peut prétendre au maintien "perpétuel" dans les lieux. Il appartient alors au propriétaire de faire constater de manière judiciaire la fin du prêt.
Il est possible de prévoir une tacite reconduction du prêt. Afin d’éviter tout litige quant à la durée et au renouvellement, il est conseillé de procéder à la réalisation d’un écrit indiquant les parcelles concernées et la durée du prêt.
Concernant les obligations des parties, l’emprunteur doit entretenir les biens et, au terme du contrat, les restituer. Le prêteur doit quant à lui laisser l’emprunteur jouir paisiblement des biens. Si pendant la durée du prêt le prêteur fait valoir un besoin pressant et imprévu, le juge peut contraindre l’emprunteur à restituer le bien avant le terme (article 1889 du code civil).

Au niveau des formalités… à accomplir, il est conseillé de procéder à la rédaction d’un écrit ; celui-ci n’a pas pour obligation d’être passé devant notaire. Un état des lieux lors de l’entrée en jouissance est aussi recommandé. L’emprunteur doit être en règle avec les dispositions relatives à l’autorisation d’exploiter. C’est lui aussi qui sera immatriculé au niveau de la MSA en tant qu’exploitant agricole.
Le contrat de prêt n’a pas à être publié à la conservation des hypothèques mais cela n’est pas interdit. Ce contrat doit être distingué du contrat de bail portant sur des terres agricoles. Le prêt n’est pas soumis au statut du fermage, et laisse donc plus de souplesse quant à sa gestion. Il n’y pas de droit de préemption sur les terres louées, le délai de préavis à respecter avant de mettre fin au contrat est déterminé par les parties.
Le plus souvent ce type de contrat se rencontre quand un propriétaire entend faire exploiter ses biens sans avoir besoin de contrepartie financière ou quand il souhaite rester relativement libre quand à la possibilité de reprendre ses biens. Le propriétaire ne se trouve pas engagé pour une durée de 9 ans comme dans le bail rural.

Le prêt à usage est un contrat utile pour un propriétaire qui entend donner une destination autre que rurale à ses biens dans un délai assez court. En cela, c'est un contrat qui peut fragiliser une exploitation. Convention précaire par essence, il est à utiliser avec prudence et ne doit jamais être considéré comme un outil de gestion agricole à long terme, à la différence du statut du fermage.

Modifier un bail

Mon propriétaire souhaite modifier mon bail de 9 ans en un bail à long terme. Que puis-je faire ?

Le propriétaire est tout à fait autorisé à demander la conversion du bail classique en un bail à long terme. Il faut cependant que vous soyiez d'accord sur l'ensemble des clauses proposées. Il faut aussi que la durée à compter de la reprise soit au minimum égale à 18 ans sauf si vous êtes à plus de 9 ans et à moins de 18 ans de la retraite auquel cas la durée peut être réduite au nombre des années qu¹il vous reste à effectuer. Il est tout à fait possible que le fermage reste le même lors de la conversion en bail à long terme.

Techniquement, la conversion se fait par la résiliation amiable du bail de 9 ans et par la conclusion du bail à long terme. Il vous est possible de refuser ce changement mais sachez que, si le propriétaire désire seulement modifier la durée du bail, votre refus vous fera perdre la faculté que vous aviez de céder votre bail à un descendant, d'obtenir le renouvellement de votre bail, ainsi que la possibilité d'apporter votre bail à une société.

Le bail de carrière

Pour calquer votre bail sur votre carrière agricole.

Ce bail, défini à l’article L 416-5 du code rural, est un de bail à long terme. Sa durée est au minimum de 25 ans et il prend fin l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite au sens de la MSA (60 ans). Il ne faut donc pas que le preneur, lors de la signature du bail, ait plus de 35 ans. Cette longue durée entraîne la nécessité de passer devant un notaire pour le rédiger. Ce bail doit porter sur une exploitation constituant une unité économique ou sur un lot de terres dont la superficie est supérieure à la surface minimum d’installation.

Le prix d’un tel bail est identique à celui d’un bail de 9 ans. Cependant les parties peuvent prévoir une majoration du loyer du fait de la durée. Cette majoration ne peut excéder 1% par année de validité du bail. Ainsi pour un bail de 30 ans, on peut appliquer une majoration de 30 %. Les obligations du propriétaire sont identiques à celles du bail de 9 ans car le bail de carrière est soumis lui aussi au statut du fermage. On peut donc citer l’obligation de délivrer la chose louée, d'effectuer les travaux lui incombant ou de ne pas causer de troubles à l’exploitation du preneur.
De son côté, le locataire doit respecter aussi les obligations du statut, à savoir, payer le prix, exploiter en bon père de famille, demander les autorisations nécessaires pour la réalisation de travaux et la cession du bail au profit du conjoint et des descendants. Attention, en cas de cession au profit d’un descendant, le terme du bail n’est pas modifié. Il reste l’année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite. Le descendant ne pourra exploiter que jusqu’à la date prévue initialement. En effet, le descendant ne peut avoir plus de droit que son auteur et donc la loi exclut tout renouvellement au profit du descendant.
Le régime fiscal de ce bail est avantageux pour le bailleur. Il permet l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit en cas de succession ou de donation du bien loué. Cette exonération entraîne la prise en compte de seulement un quart de la valeur du bien jusqu’à hauteur de 76 000 € et la moitié de la valeur au-delà de 76 000 €. La même exonération est prévue en matière d’impôt de solidarité sur la fortune.
De plus, comme tout bail à long terme, le bail de carrière est exonéré du paiement de la taxe de publicité foncière.

La conclusion d’un tel bail donne l’assurance au propriétaire de récupérer son bien à une date précise et, au locataire, la stabilité en supprimant la remise en cause éventuelle du contrat à la fin de chaque période de 9 ans, que l’on retrouve dans le bail rural classique.

Bail rural : l'heure de la retraite


La génération du "baby boom" d'après-guerre a aujourd'hui près de 60 ans et s'interroge sur la retraite et sur les démarches à effectuer pour rompre leurs baux ruraux. Voici quelques règles pour ne pas être pris de court.

Prévenir son propriétaire

Dans le cadre d'un bail de 9 ans (que celui-ci se soit renouvelé ou non), le preneur à bail peut résilier celui-ci pour prendre sa retraite à chaque échéance annuelle du bail. Pour ce faire, il préviendra son propriétaire au minimum 12 mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans ce courrier, il exposera les raisons légales de son congé (c'est-à-dire la prise de sa retraite). Attention, dans le cadre d'un bail de 18 ans, le délai de préavis est de 18 mois avant l'échéance annuelle.
Il est important d'être vigilant sur le respect des délais car le propriétaire pourrait contester la validité d'un congé délivré trop tardivement. Vous ne pourriez alors libérer les parcelles qu'à l'issue de l'échéance annuelle suivante. L'intérêt pour le propriétaire peut alors être de disposer d'un temps supplémentaire pour trouver un nouveau fermier.
Bien entendu, rien n'impose à un agriculteur de prendre sa retraite alors même qu'il aurait assez cotisé pour pouvoir en bénéficier. Par convenance personnelle, il peut en effet souhaiter poursuivre l'exploitation et repousser la prise de la retraite. Cette possibilité comporte cependant quelques limites dans la mesure où le bailleur peut s'y opposer.

Conditions de résiliation du bail

Le Code rural permet au bailleur de rompre le bail lorsque son fermier a atteint l'âge de la retraite. Cet âge est aujourd'hui fixé à 60 ans. Quand bien même le fermier n'aurait pas assez cotisé pour prendre sa retraite, le simple fait pour lui d'avoir atteint cet âge peut mettre en péril son bail.
En effet, dès lors que le fermier a 60 ans, le bailleur a la possibilité de résilier le bail de 9 ans à l'issue de chaque période triennale de celui-ci moyennant un préavis de 18 mois avant l'échéance. Dans le cadre d'un bail de 18 ans, le propriétaire peut résilier à chaque échéance annuelle suivant les 60 ans de son fermier moyennant un préavis de 18 mois.
Par ailleurs, il est à noter qu'aucun congé de ce type ne peut être délivré sur une parcelle
dite de subsistance.

Le fermier ne peut alors opposer aucune contestation ou opposition à ce congé si celui-ci a été délivré à temps et dans les formes prescrites (notamment en recommandé avec demande d'avis de réception). Le fait que la rupture du bail déséquilibre voire mette en péril l'exploitation du fermier n'est pas un motif susceptible de mettre en échec le congé.
Cela n'empêche cependant pas le fermier de demander la cession du bail au profit d'un conjoint ou d'un enfant agriculteur.
En effet, sachez qu'en dehors de ces procédures prévues par le Code rural, rien n'empêche fermier et bailleur de convenir d'une résiliation amiable du bail.

Bail rural et assurances, qui paye quoi ?


Dans le cadre d’un bail rural, bailleur et preneur doivent souscrire un certain nombre
d’assurances afin d’éviter toute mauvaise surprise en cas de sinistre. Ne pas s’assurer peut être lourd de conséquences en terme de responsabilité : soyez vigilant !

Obligations du bailleur et du preneur

C’est au bailleur d’assurer les biens loués (maison d’habitation, bâtiments agricoles…) contre l’incendie. Les primes sont donc exclusivement à sa charge.
Ce principe étant d’ordre public, toute clause contraire est nulle. Cela signifie qu’on ne peut jamais mettre à la charge du fermier le paiement de ces primes.
De son côté, l’agriculteur doit être couvert contre les risques locatifs. De plus, il doit également veiller à être assuré contre la tempête, la grêle et la neige (assurance dite TGN) et contre l’incendie de son mobilier, de son matériel et de sa récolte.

Responsabilité en cas d’incendie

Le preneur ne sera déclaré responsable (et pourra alors faire jouer son assurance) que s’il est prouvé que le sinistre est dû à une faute grave commise par lui-même ou des membres de sa famille ou de son exploitation. A titre d’exemple, les juges ont déjà retenu comme fautes graves :
- le fait d’engranger entre deux couches de foin sec, une couche de foin humide,
- l’installation d’éleveuses à mazout à proximité de matière facilement inflammable.

Si aucune faute grave ne peut être reprochée au fermier, c’est le propriétaire qui doit assumer la responsabilité du sinistre. Ce dernier est alors tenu de reconstruire le bâtiment détruit à concurrence des sommes qui lui seront versées par son assureur.

Attention, aucune assurance ne joue en cas de faute intentionnelle !


Déclarez les sinistres en temps et en heure !
En cas de sinistre, l’assuré a l’obligation de le déclarer dès qu’il en a connaissance et au plus tard, dans les cinq jours ouvrés.
Ce délai est ramené à deux jours pour l’assurance vol et à 24 h en cas de mortalité du bétail.
Ces délais peuvent cependant être prolongés dans certains contrats d’assurance.

Echanger des parcelles louées


Un exploitant agricole titulaire d'un bail rural a pour obligation d'exploiter les parcelles ainsi louées. Afin d’obtenir de meilleures conditions d’exploitation (commodité géographique d'exploitation des parcelles notamment) il est cependant parfois opportun pour le fermier d'échanger cette parcelle avec un autre agriculteur.

Concrètement, cet échange consistera à faire exploiter par un autre agriculteur, tout ou partie des parcelles qu’il exploite en vertu de ce bail. En contrepartie, il exploitera les parcelles de cet autre exploitant, co-échangiste. Pour que l’échange soit juridiquement valable, il faut que celui-ci ait pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation du fonds. Ce type d’échange doit faire l’objet d’une information particulière auprès du propriétaire-bailleur. Le preneur n’est donc pas tout à fait libre de ses choix.

Quelles parcelles le preneur peut-il échanger ?
La Commission consultative départementale des baux ruraux fixe pour chaque région agricole la part de surface de fonds loué susceptible d’être échangé.
Si l’échange ne peut porter en général que sur une partie des biens loués, il pourra cependant concerner l’ensemble des biens loués si la surface totale est inférieure à 1/5 de la surface minimum d’installation (cf tableau).

Le cinquième de la SMI est différent pour chaque région naturelle
Bessin    5 ha 00 a
Bocage    4 ha 40 a
Pays d'Auge    5 ha 00 a
Plaine    6 ha 60 a

Quelles formalités faut-il accomplir ?Avant toute opération d’échange, le preneur dot notifier ce projet à son propriétaire-bailleur et ce, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le propriétaire qui entend s’opposer à cet échange doit faire saisir le tribunal paritaire des baux ruraux et ce, dans les deux mois suivant la notification qui lui a été faite. S'il ne s’est pas manifesté durant ces deux mois, le bailleur est réputé avoir accepté l’opération.

Attention ! Il est primordial de notifier en bonne et due forme le projet d’échange à son propriétaire. A défaut, ce dernier pourrait demander et obtenir la résiliation pure et simple du bail. En effet, l’opération serait alors considérée comme une sous-location.

Quelles incidences sur le bail initial ?
Les rapports entre le bailleur et le preneur restent inchangés. L’exploitant-preneur reste tenu de toutes les obligations découlant de son bail et il répond des éventuels manquements de son "co-échangeur". C’est-à-dire qu’en cas de défaut d’entretien des parcelles, compromettant la bonne exploitation du fonds et pourtant imputables à son coéchangiste il encourra la résiliation de son bail. En outre, le preneur conserve son droit de préemption sur les parcelles louées même si elles ont fait l’objet d’un échange.

Bail de chasse, bail rural qui a le droit de chasser ?

En cette nouvelle saison de chasse, beaucoup de personnes s'interrogent… Ai-je le droit de chasse sur l'exploitation que je loue ? Faut-il obtenir l'autorisation de mon bailleur ? Voici quelques éléments de réponse à ces interrogations.

Le bail de chasse

Les baux de chasse ne sont pas des baux ruraux. Ils ne sont donc pas soumis aux dispositions d'ordre public qui régissent ces derniers (et notamment en terme de durée, de montant de la location…).
Aucune disposition légale n'impose une durée quelconque. Une convention écrite précisant notamment le montant et la durée de la location du droit
de chasse est bien entendu toujours préférable. Concernant la forme que doit prendre cet acte, la forme notariée est requise seulement si la durée du bail est d'au moins 12 ans.
Il est, par exemple, toujours possible de prévoir dans une convention écrite que la durée initiale du bail est de 1 an, renouvelable automatiquement et par tacite reconduction sauf si l'une des parties a notifié son intention de ne pas renouveler la location quelques mois avant la fin du bail.

Droit de chasse et bail rural

Même si le contrat de bail rural ne le mentionne pas expressément, le preneur a le droit de chasser sur les biens qu'il loue. Le propriétaire ne peut lui interdire d'exercer ce droit, sauf si le locataire l'a informé au préalable qu'il y renonçait. Le preneur peut exercer ce droit personnellement. Concrètement, seul(s) le(les) titulaire(s) du bail rural peut(vent) en bénéficier. Ni un voisin ou un ami, ni même un membre de la famille n'est autorisé à chasser, quand bien même il serait accompagné du preneur à bail rural.
Ce droit qui est accordé au preneur n'est pas le droit de chasse en tant que tel, lequel appartient au propriétaire qui peut exercer ce droit de chasse ou le céder à une autre personne.
Le détenteur du droit de chasse et le preneur à bail peuvent donc tous deux chasser sur le même fonds.

En pratique, on peut avoir sur un même domaine deux contrats de bail consentis par le propriétaire :
- un bail rural, lequel comprend automatiquement le droit de chasser au profit de l'exploitant
- un bail de chasse

Ces deux baux peuvent même être consentis à la même personne. Dans cette hypothèse, seul le preneur peut chasser.

Céder ou résilier son bail rural : que choisir ?

L’exploitant agricole peut souhaiter cesser son activité agricole pour de multiples raisons : préretraite, retraite, incapacité ou bien encore pour simple convenance personnelle.
L’agriculteur peut alors librement disposer des parcelles dont il est propriétaire c’est-à-dire qu’il peut les louer, les vendre ou bien encore les prêter. Les terres qu'il loue, quant à elles, peuvent être soit rendues au propriétaire, soit cédées.

Demander la cession du bail

Au préalable il faut savoir que, par principe, le bail rural n’est pas cessible. Une exception est cependant faite lorsque la cession intervient au profit du conjoint ou de descendants du fermier en place.
Le fermier peut en effet céder son bail avec l’autorisation du propriétaire ou, à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux.
Demander l’autorisation de cession est absolument indispensable. Si aucune autorisation n’a été sollicitée ou si le fermier cède le bail en cours au mépris du refus qui lui a été opposé, il encourt la résiliation de son bail.
Par ailleurs, il faut noter que la possibilité de demander la cession du bail est réservée au fermier diligent, c’est-à-dire, à l’exploitant qui a toujours respecté ses obligations et qui est en règle avec le contrôle des structures.

Résilier le bail

Il ne faut pas perdre de vue que le bail rural est avant tout un contrat. Le propriétaire-bailleur est, en général, tenu d’attendre la fin du bail ou de l’un de ses renouvellements pour en demander la résiliation. De son côté, l’exploitant agricole s’est engagé par ce contrat à attendre également la fin d’une échéance de neuf ans pour le résilier.
Le preneur à bail qui souhaite purement et simplement résilier son bail devra en avertir le(s) propriétaire(s) au moins 18 mois avant l’échéance. Si l’exploitant envisage de résilier le bail pour prendre sa retraite ou sa préretraite, il peut donner congé au propriétaire à chaque échéance annuelle du bail moyennant un préavis de 18 mois.
A l’échéance visée, le fermier doit, selon le cas, avoir au moins 60 ans ou être effectivement bénéficiaire de la préretraite.
En toute hypothèse, le congé doit être adressé dans les délais par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et ce, à l’ensemble des propriétaires-bailleurs s’il y en a plusieurs.
Enfin, il ne faut pas négliger la faculté offerte aux parties de résilier de façon amiable le bail, c’est-à-dire en dehors de toute procédure particulière. Comme son nom l’indique, la résiliation amiable suppose un accord sans réserve du propriétaire comme du preneur sur les conditions de la résiliation (date de résiliation, éventuelles indemnités de sortie de ferme …)

Quelques grands principes du statut du fermage

Le statut du fermage règle les droits et obligations du propriétaire (bailleur) et du locataire (preneur) dans le cadre du bail rural.
Selon le Code Rural, est soumise aux dispositions du statut du fermage toute "mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter". art. L.411-1 al 1er
Il peut être verbal ou écrit. Dans cette dernière hypothèse, il peut être conclu devant un notaire ou sous seing privé, c’est à dire directement entre le propriétaire et l’exploitant.

La conclusion du bail

Qu’il soit verbal ou écrit, le bail est soumis au statut du fermage. Ce statut s’applique automatiquement si la superficie des terres mises à bail est d’une superficie au moins égale à 1ha (pour le Calvados).
Le fermage, autrement dit le loyer, n’est pas libre. Il doit s’inscrire dans les minima et maxima du barème préfectoral en vigueur au jour de la conclusion du bail. Ce fermage est indexé tous les ans (au 1er octobre) en fonction des indices arrêtés par le Préfet du Calvados.

Durée, renouvellement et fin de bail

La durée initiale du bail est de 9 ans. A défaut de congé délivré par le preneur ou par le propriétaire, le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une nouvelle période de neuf ans. Sauf si les parties souhaitent apporter des modifications au bail initial, ce dernier se renouvelle dans les mêmes conditions.

Résiliation et non-renouvellement du bail :

Le code rural prévoit de façon restrictive et exhaustive les cas dans lesquels les parties peuvent résilier le bail ou ne pas le renouveler.

A l’initiative du bailleur…
...demande de résiliation pour faute du preneur : il s’agit en général du défaut de paiement d’une ou de plusieurs échéances du fermage ou du défaut d’entretien ou d’exploitation des parcelles mises à bail. Il peut également s’agir de faits de sous-location commis par le preneur,
...demande de résiliation pour changement de destination des parcelles (qui deviennent constructibles),
...demande de non-renouvellement pour reprise : le propriétaire peut en effet donner congé au preneur pour exploiter lui même ou faire exploiter par son conjoint ou par un descendant les parcelles dont il est propriétaire,
...demande de non-renouvellement ou de résiliation en raison de l’âge du preneur : le propriétaire peut donner congé au preneur ayant atteint l’âge de la retraite.

Attention ! si les époux sont cotitulaires du bail, il peuvent exiger la prorogation du bail jusqu’à la retraite du plus jeune des deux époux.

A l’initiative du Preneur…
cessation d’activité,
il atteint l’âge de la retraite et souhaite la prendre.

LA RESILIATION AMIABLE EST POSSIBLE A TOUT MOMENT

En tout état de cause, des indemnités pour les améliorations apportées par le preneur doivent être versées par le propriétaire le cas échéant (la durée d’amortissement étant à prendre en compte).

La transmission du bail
La sous-location est totalement prohibée en matière de bail rural, quand bien même le propriétaire le permettrait à son locataire. C’est une cause de résiliation du bail.
Le preneur peut céder son bail à son conjoint ou à un de ses descendants directs avec l’autorisation du propriétaire. En cas de contestation, le tribunal paritaire tranche le litige en pesant les intérêts du preneur et ceux du propriétaire. Force est de constater que les tribunaux donnent souvent gain de cause au preneur, à moins que ce dernier n’ai eu un comportement fautif à l’égard du propriétaire. Toute autre cession à un tiers est inopposable au propriétaire, c’est à dire que ce dernier peut la refuser sans avoir de motif à avancer.
En cas de décès du preneur, le bail ne s’éteint pas mais se transmet aux successeurs. En cas de décès du bailleur, le bail s’impose aux nouveaux propriétaires.

Comment calculer son fermage ?


Depuis 1995, la méthode de calcul des fermages a été modifiée en profondeur. D’un fermage exprimé en quintaux de blé, litres de lait ou bien encore en kilogrammes de viandes, nous sommes passés au 1er février 1995 à un loyer exprimé en francs. La prochaine étape passe aujourd’hui par l’euro.
Que les baux soient exprimés en denrées ou en francs, ils doivent tous passer ce nouveau cap. Si les fermages des baux conclus avant 1995 sont censés avoir été convertis en francs depuis lors, force est de constater que ce premier pas n’a été franchi pour tous les baux.
Dès lors, avant de convertir votre fermage exprimé en denrées en euros, vous devez passer au préalable par le franc. Une fois cette première actualisation effectuée, vous pourrez alors le convertir en euros.

1ère étape : actualiser son fermage en francs
Cas d'un fermage exprimé en denrées
Ceci concerne les baux conclus au plus tard le 2 janvier 1995. Le fermage de référence à prendre en compte est fixé en fonction du cours des denrées, tel qu’arrêté au 25 décembre 1994. Une fois converti en francs, ce fermage constitue la référence de base (indice 100). Chaque année, il conviendra simplement d’indexer ce fermage en fonction du nouvel indice fixé par l’arrêté préfectoral du Calvados.

Exemple : Un bail relatif à des terres situées dans le Bocage a été conclu en 1992 et le fermage est fixé à 10 quintaux de blé. Ce fermage est versé en une échéance unique annuelle. Au 25 décembre 1994, le taux du quintal de blé à été arrêté à 124,50 F/quintal. Le fermage de base exprimé en monnaie est donc de 1245 francs. A compter du 1er octobre 2001 et jusqu’au 30 septembre 2002, l’indice pour le Bocage est fixé à 101.
Pour actualiser ce fermage, il faut donc appliquer cet indice au fermage de référence : 1 245 x 101 = 1 257,45 francs
100

Cas d'un fermage exprimé en francs
Il convient de procéder à ce calcul quand le bail rural a été conclu ou renouvelé à compter du 3 janvier 1995. Le fermage a alors été fixé en francs dès la conclusion du bail. L’opération est plus simple dans la mesure où il convient simplement d’appliquer le nouvel indice pour actualiser le fermage d’années en années.

Exemple : Un bail relatif à des parcelles situées dans la Plaine a été conclu le 15 novembre 1996. Il prévoit une échéance unique fixé au 25 décembre. Montant du fermage fixé à 16 000 francs, l’indice en vigueur à cette époque étant de 102,1. A compter du 1er octobre 2001 et jusqu’au 30 septembre 2002, l’indice est de 103,3.
Pour actualiser ce fermage, il faut donc appliquer cet indice au fermage initial :
16 000 x 103,3 = 16 188,05 francs
102,1

2ème étape : convertir son fermage en euros
Le principe est de ne pratiquer la conversion que sur le résultat final du fermage obtenu en francs. Une fois l’une ou l’autre des opérations précédentes effectuées, vous devez convertir en euros votre fermage exprimé et actualisé en francs.
Ainsi dans notre 1er exemple, le fermage de 1 257,45 exprimé en francs correspond à 191,697 euros, soit un arrondi de 191,70 euros. Ce fermage une fois converti servira de base pour le calcul des prochaines échéances. Il sera désormais inutile de passer par le fermage de référence exprimé en francs ou en denrées dans les baux initiaux.

Accéder à l'outil de calcul des fermages

Règlement des fermages


Le paiement des fermages est bien entendu une des obligations essentielles auxquelles s’engage le preneur lorsqu’il signe un bail rural. Le code rural précise que le bailleur impayé peut, dans certaines conditions, demander la résiliation du bail si le preneur ne règle pas ses fermages.

La mise en demeure et la résiliation du bail

Le défaut de paiement des fermages ne peut être sanctionné par la résiliation du bail rural que si deux conditions sont remplies (art L.411-53 du Code rural) :
1- Deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage. Les deux défauts de paiement peuvent être séparés par le règlement d’un ou plusieurs termes puisque la loi n’exige pas qu’ils se suivent.
2- Persistance du défaut de paiement après mise en demeure : il faut que le défaut de paiement persiste à l’expiration d’un délai de 3 mois après mise en demeure (art. L.411-53 du Code rural)

Une seule mise en demeure suffit si le paiement de deux termes distincts est demandé en même temps. Si ce n’est pas le cas, une seconde mise en demeure doit être adressée à l’issue d’une période de 3 mois suivant la première restée infructueuse.
Attention ! la mise en demeure doit reproduire, sous peine de nullité, les termes de l’article L.411-53 du Code rural relatifs à la perte du droit au renouvellement pour défaut de paiement des loyers.
La résiliation est encourue si le preneur ne s’est pas libéré de sa dette dans les trois mois de la seconde mise en demeure.

Le bailleur ne peut saisir le tribunal paritaire et demander la résiliation du bail si le paiement, bien que tardif, a été totalement exécuté à la date de l’introduction de l’instance. En revanche, le paiement partiel des fermages au jour de l’introduction de l’instance par le preneur n’est pas libératoire et la résiliation peut alors être demandée.
Pour engager une action en résiliation du bail pour non paiement des loyers, le bailleur doit envoyer une lettre en recommandé avec demande d’avis de réception ou un acte d’huissier au secrétariat du Greffe du Tribunal paritaire des baux ruraux.
La demande doit fournir certaines informations permettant d’identifier les parties (nom, prénom, domicile) ; elle mentionne l’objet de la demande (résiliation pour non paiement des fermages) et expose sommairement les motifs (référence à l’article L 411-53 du Code rural).
En premier lieu, le juge convoquera les parties pour une tentative de conciliation. En cas d’échec de la conciliation, il fixera une date d’audience.
Les parties pourront se faire assister d’un conseil ou se faire représenter à l’audience.

Les cas d’excuse

Les manquements du preneur à ses obligations de règlement du fermage n’entraînent pas la résiliation s’ils sont dus à un cas de force majeure ou à des raisons sérieuses et légitimes. Les excuses alléguées par le preneur sont appréciées par le juge du tribunal paritaire des baux ruraux. Le juge a ainsi pu admettre comme excuse la grave maladie du preneur.

Fixer le montant du fermage


En matière agricole, le prix de la location des terres n’est pas libre. Le propriétaire ne peut faire jouer la loi de l’offre et de la demande afin de louer ses parcelles au plus offrant.
Le Préfet du Calvados prend tous les ans un arrêté déterminant la valeur locative des terres agricoles mises à bail (1).

Un barème dit "d’ordre public"
Le barème fixe le montant des fermages en fonction de deux paramètres :
- La région naturelle dans laquelle se situent les parcelles (Plaine de Caen-Falaise, Bessin, Pays d’Auge ou Bocage)
- La catégorie de la parcelle. Les parcelles agricoles sont en effet, classées de 1 à 9 en fonction de leur qualité agronomique. Ce classement figure sur les relevés parcellaires ainsi que sur les relevés cadastraux de propriété.
A titre d’exemple, l'arrêté préfectoral du 30 septembre 2002 fixe le montant des fermages pour les nouveaux baux conclus entre le 1er octobre 2002 et le 30 septembre 2003.
Ce barème est "d’ordre public" c’est-à-dire qu’il s’impose au bailleur et au preneur à bail, lesquels ne peuvent prévoir un fermage supérieur ou inférieur à celui-ci.
Ce barème s’applique lorsque les parcelles sont destinées à la culture ou à l’élevage. Présence de quota ou non, surfaces primables ou non, les fermages doivent toujours être fixés conformément à cet arrêté. En revanche, ce barème n’est pas applicable pour les baux portant sur des cultures spécifiques tels que le maraîchage ou bien encore l’exploitation des vergers.

La sanction prévue : la révision du fermage

La demande en révision du fermage est ouverte au bailleur et au preneur si le fermage fixé dans le bail est supérieur ou inférieur à 10% de ce que prévoit l’arrêté. La comparaison entre le prix fixé au bail et celui qui devrait être pratiqué est faite en fonction de l’arrêté en vigueur à la date de conclusion du bail ou de son dernier renouvellement.
L’action en révision du fermage n’est pas ouverte à tout moment. Elle doit être intentée au cours de la 3ème année de jouissance du bail initial ou renouvelé.

Les baux de petites parcelles

Par principe, le montant du loyer relatif à la location de petites parcelles (superficie de moins de 1 ha dans le département du Calvados sauf exception) est totalement libre.

Les baux à long terme

Le statut du fermage dans le département du Calvados précise que les fermages relatifs aux baux de 18 ans et plus peuvent être majorés de 15 % sous certaines conditions.

Les effets de la révision du fermage

Sauf révision amiable, la demande en révision se fait devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux. Le nouveau fermage sera calculé en fonction de l’arrêté en vigueur lors du dernier renouvellement du bail.
La révision n’est pas rétroactive, c’est-à-dire que le nouveau fermage tel que fixé par le Tribunal s’applique à compter de la prochaine échéance.

(1) Téléchargez l'arrêté préfectoral annuel constatant le nouvel indice des fermages et la valeur locative des terres agricoles mises à bail.

Le bail de 18 ans

Le bail de 18 ans est un bail type parfois utilisé en matière de location d’exploitations agricoles. Il fait partie de la catégorie des baux à long terme parmi lesquels figurent notamment le bail decarrière et le bail de 25 ans.
Soumis au statut du fermage, il comporte cependant quelques spécificités qui en font son attrait.

Une garantie de stabilité pour l’exploitant

Le statut du fermage a pour objectif principal d’apporter une certaine garantie de stabilité et de durée sur l’exploitation qu’un fermier prend à bail.
Si le fermier titulaire d’un bail de neuf ans bénéficie du droit au renouvellement de son bail, il n’est jamais à l’abri de l'exercice du droit de reprise par le propriétaire.
Un bail de dix huit ans est, de ce point de vue, plus sécurisant pour l’exploitant dont l’outil de travail ne pourra (sauf exception) être mis en péril avant la fin de la période de dix huit ans.
Le renouvellement du bail de dix huit ans se fait (comme le bail de neuf ans) par tacite reconduction mais par périodes de neuf ans.
Afin d’inviter les propriétaires fonciers à conclure ce type de bail, le législateur a prévu des dispositions fiscales incitatives.

Les avantages fiscaux incitatifs

La conclusion d’un bail rural de dix huit ans (et de façon générale à long terme) permet de bénéficier d’avantages fiscaux en matière de droit de mutation. La transmission en propriété des biens par donation ou par succession est exonérée à hauteur de 3/4 et jusqu’à 76 000 euros et de la moitié au-delà.
Quand le bien loué est transmis par donation au fermier ou à ses proches parents, l’exonération ne s’applique que si le bail est consenti depuis plus de deux ans.
En outre, le bénéficiaire doit rester propriétaire des biens pendant au moins cinq ans.
Le propriétaire bénéficie également d’exonérations totales ou partielles sur l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).
Ces avantages fiscaux s’appliquent, non seulement, pendant la durée initiale du bail, mais également durant ses renouvellements successifs (de neuf ans). Lorsqu’un bail de dix huit ans arrive à échéance, il n’est donc pas nécessaire de conclure un nouveau bail à long terme pour bénéficier de ces avantages. En cas de reconduction tacite, il peut, cependant être utile de procéder simplement à l’enregistrement du renouvellement du bail.

Principales particularités du bail de dix huit ans

- Le recours au notaire : le bail de dix huit ans est obligatoirement conclu par écrit et devant notaire. Le bail sera également publié au bureau des hypothèques.
- Le prix du bail : si les règles de fixation du fermage sont les mêmes que celles d’un bail de neuf ans (c’est-à-dire par référence à l’Arrêté Préfectoral en vigueur), une majoration de 15 % est prévue dans le Calvados (par Arrêté Préfectoral).
Sauf accord contraire entre propriétaire et exploitant, le bail est renouvelé par périodes de neuf ans et ce, dans les mêmes conditions.
A défaut d’accord amiable, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux fixe le prix et les conditions contestées du bail.

Bail rural et contrôle des structures

La validité d’un bail rural établi en bonne et due forme suppose que le preneur se soit au préalable mis en règle au regard du contrôle des structures.

Si le fermier exploite des terres malgré un refus d’autorisation ou sans avoir souscrit une demande d’autorisation dans le délai imparti par le Préfet, le bail rural est nul.

Qui peut demander la nullité du bail ?
Le fait de ne pas avoir sollicité une demande d’autorisation préalable ou d’exploiter malgré un refus emporte la nullité du bail.
L’action en nullité du bail rural conclu au mépris du contrôle des structures doit être intentée auprès du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
Le Préfet, le bailleur et la Safer (dans certaines circonstances) sont les seules personnes habilitées à exercer ce recours.

Attention !
La nullité du bail n’est pas la seule sanction à laquelle s’expose l’exploitant. Il peut, en outre, encourir des sanctions économiques (suppression des aides publiques à caractère économique) mais aussi des sanctions administratives pouvant aller jusqu’à des sanctions pécuniaires.

Le contrôle des structures
Le candidat à l’exploitation d’un bien agricole peut avoir l’obligation d’obtenir une autorisation administrative d’exploiter dans de multiples hypothèses et notamment :

Il ne justifie pas de l’obtention d’un diplôme ou d’un certificat d’un niveau reconnu équivalent au BEPA ou au BPA ou d’une expérience professionnelle en tant qu’aide familial, associé d’exploitation sur une surface au moins égale à 22 ha 50 pour le Bessin et le Bocage, de 27 ha 50 pour le Pays d’Auge et à 32 ha 50 pour la Plaine,

L’exploitant s’installe sur un ensemble de biens agricoles dont la superficie est supérieure à 95 ha pour la Plaine, 65 ha pour les autres régions agricoles naturelles (Bessin, Pays d’Auge, Bocage),

Le candidat a atteint l’âge de la retraite (fixé à 60 ans depuis le 1er janvier 1990) … (liste non exhaustive)

En matière de contrôle des structures, il n’y a plus de distinction entre les exploitations sous forme individuelle et les exploitations sociétaires.

Démarches à accomplir
Dossier à demander à la DDAF
Le délai de réponse de l’administration est de 4 mois (+ 2 mois supplémentaires à la demande du Préfet)
En cas de refus, des recours administratifs et contentieux peuvent être exercés.

Contrôle des structures et sanctions

Le contrôle des structures, anciennement appelé "réglementation des cumuls", a été modifié en profondeur par la Loi d’Orientation Agricole de 1999. Il n’est pas aujourd’hui systématiquement nécessaire de demander une autorisation d’exploiter avant de pouvoir mettre en valeur un fonds agricole.
La loi définit les situations dans lesquelles cette autorisation est requise (Loi d’Orientation Agricole du 9 juillet 1999). Il convient d’être vigilant à cet égard ; toute exploitation de terres agricoles effectuée en infraction de la réglementation des structures est passible de lourdes sanctions.

Contrôle de l’exploitation des terres
C’est le Préfet qui exerce ce contrôle. Pour ce faire, il dispose de larges sources d’informations. Les fichiers des Caisses de MSA, ceux du CFE (Centre de Formalités des Entreprises) et les données relatives aux références de production et autres droits à aide sont mis à sa disposition pour lui permettre d’exercer pleinement ce contrôle.
En cas d’infraction constatée, il existe tout un arsenal de sanctions :

Sanctions civiles
Si l’agriculteur est preneur à bail, la validité de ce dernier est liée au respect de la réglementation du contrôle des structures.
Cela signifie que l’exploitant contrevenant encourt la nullité de son bail rural.

Sanctions économiques
Le Code Rural est clair : "celui qui exploite un fonds en dépit d’un refus d’autorisation d’exploiter définitif ne peut bénéficier d’aucune aide publique à caractère économique accordée en matière agricole" (art L331-9). Preneurs à bail ou propriétaires exploitants, tous les contrevenants sont ici concernés.
CTE (Contrat Territorial d’Exploitation), DJA (dotation jeune agriculteur), PAM (Plan d’Amélioration Matérielle), prêts bonifiés, PHAE (Prime Herbagère Agro-Environnementale) ainsi que l’ensemble des primes prévues par la PAC ne peuvent bénéficier à un agriculteur qui exploite sans autorisation.

Sanctions administratives
Elles consistent en une amende pouvant s’élever de 300 € à 900 € par hectare. Cette amende n’est pas automatique puisqu’elle ne peut être prononcée que si l’exploitant a été mis en demeure :
• soit de déposer une demande d’autorisation d’exploiter les parcelles pour lesquelles il ne l’a jamais sollicitée,
• soit de cesser d’exploiter les terres concernées s’il exploite au mépris d’un refus d’autorisation.
C’est seulement dans l’hypothèse d’un refus d’obtempérer dans le délai fixé que le Préfet peut prononcer l’amende. La sanction peut être reconduite tous les ans si l’infraction persiste. La décision prise à l’encontre de l’exploitant et prononçant la sanction pécuniaire peut être contestée devant la Commission des recours.

La Commission des recours

C’est l’une des nouveautés instaurée par la Loi d’Orientation Agricole de 1999. Véritable instance de recours, elle examine les requêtes présentées par les agriculteurs qui ont fait l’objet d’une sanction administrative (pécuniaire). L’exploitant a un mois à compter de la décision prononçant la sanction pour exercer un recours auprès de cette Commission.
Attention! Il s’agit d’un recours préalable et exclusif, c’est-à-dire que tout recours contentieux contre la décision sera rejeté si la Commission n’a pas au préalable été saisie.
Cette Commission a été créée dans chaque région ; ses membres sont nommés pour 6 ans. Elle est présidée par un membre du corps des Tribunaux Administratifs et des Cours Administratives d’Appel. Elle comprend également:
- le Directeur Régional de l’Agriculture et la Forêt (ou son représentant),
- le Trésorier-Payeur Général de la région ou son représentant,
- deux personnalités choisies en raison de leur compétence en matière agricole, nommées par arrêté du Préfet de région sur proposition de la Chambre Régionale d’Agriculture.
La saisine de la Commission suspend la sanction administrative prononcée, l’exploitant n’a donc pas à la régler. La Commission doit instruire le dossier, convoquer les personnes de son choix et trancher dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine.
Trois options s’offrent à elle: soit elle confirme la sanction, soit elle réévalue l’amende en considération de la situation de la personne, elle peut aussi décider que la preuve de l’infraction n’est pas apportée et qu’aucune sanction ne s’impose.
Une fois que la décision de la Commission lui est notifiée, l’exploitant peut exercer un recours contentieux à l’encontre de la décision prise

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux

Les exploitations agricoles sont de plus en plus importantes en terme de superficie. Ainsi n’est-il pas rare aujourd’hui pour un agriculteur d’exploiter des parcelles appartenant à 4, 5 voire 6 propriétaires différents. Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux a été créé pour arbitrer les litiges opposant bailleurs et fermiers.

Une juridiction spécifique

Le Tribunal Paritaire a été créé en 1945 et siège auprès du Tribunal d’Instance. Dans le Calvados, il existe donc six Tribunaux Paritaires différents situés à Bayeux, Caen, Falaise, Lisieux, Pont-l’Evêque et Vire.
Les bailleurs et les preneurs siégeant auprès de ce Tribunal, et appelés "assesseurs", sont des juges élus pour une durée de six ans. Ils doivent obligatoirement avoir au moins 26 ans et jouir de leurs droits civils, civiques et professionnels. Ils doivent posséder depuis au moins cinq ans la qualité de preneur ou de bailleur.
Afin que l’impartialité des jugements soit assurée, les assesseurs peuvent, lors d’une affaire, être récusés :
• s’ils sont parents ou alliés de l’une des Parties (jusqu’au 4ème degré inclus),
• s’ils ont un intérêt personnel dans la contestation,
• si, dans les cinq dernières années, il y a eu une action judiciaire (civile ou criminelle) entre un assesseur et une des Parties au procès,
• s’ils ont donné à l’une ou l’autre des Parties un avis écrit dans l’affaire,
• s’ils sont patrons, ouvriers, employés, bailleurs ou preneurs de l’une des Parties en cause,
Les assesseurs ainsi récusés sont alors remplacés par leurs suppléants.

Un domaine de compétence limité

Le Tribunal Paritaire est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux buraux. Les contestations relatives au droit de préemption, la demande de révision du montant des fermages ou bien encore la demande en résiliation d’un bail pour non paiement des fermages, sont dans le champ de compétences de ce Tribunal.
En revanche, un litige opposant preneur "sortant" et preneur "entrant" ne relève pas de la juridiction paritaire puisqu’il n’oppose pas un bailleur et un preneur.

La saisine du Tribunal

La demande doit être adressée au Secrétaire du Tribunal Paritaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Pour certaines demandes, l’acte d’huissier est obligatoire (ex : demande en nullité de la vente consentie à un tiers en violation du droit de préemption du fermier en place).
La demande doit identifier les Parties, préciser l’objet de la requête et résumer brièvement les motifs. C’est le Secrétaire de la juridiction qui convoque les Parties et ce, au moins quinze jours avant la date d’audience.
La première audience consiste en une tentative de conciliation entre les Parties. Elle permet, si cela est possible, d’éviter le procès. Néanmoins, et si la conciliation a échoué, les Parties seront convoquées pour une audience au Tribunal.
Les décisions sont prises par le Tribunal à la majorité des voix et doivent être motivées. Le jugement doit être notifié aux Parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de 3 jours. La décision du Tribunal Paritaire ne peut faire l’objet d’un appel que lorsque la demande est supérieure à 3 800 Euros ou est indéterminée.
Devant l’afflux des requêtes déposées auprès de cette juridiction, force est de constater que le monde agricole n’échappe pas à la tendance générale de la société où les conflits se règlent de plus en plus devant le Tribunal.

La résiliation du bail rural pour cause d’urbanisme

Un bailleur peut demander la résiliation d’un bail rural portant sur une ou plusieurs parcelles lorsque celles-ci perdent leur destination agricole. Le tribunal paritaire des baux ruraux n’a en principe pas à intervenir dans cette démarche.

En application de l’article L411-32 du Code rural, il est possible de résilier un bail rural (totalement ou partiellement) lorsque survient un changement de destination des biens loués en application d’un plan d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols. La règle est la même que la parcelle soit nue ou qu’elle comprenne des bâtiments.
La résiliation demandée par le bailleur intervient de plein droit à condition qu’il existe un plan local d’urbanisme ou un plan d’occupation des sols approuvé ou rendu public (POS ou PLU). Le POS ou le PLU en cours d’étude prévoyant le changement de destination des parcelles d’un bailleur n’autorise pas celui-ci à résilier le bail.
De plus, les parcelles visées doivent être situées dans une zone urbaine définie par le Plan d’Occupation des Sols. C’est à dire que si les parcelles concernées sont rendues constructibles en vertu de l’obtention d’un permis de construire mais demeurent toujours dans une zone inconstructible du POS, le propriétaire ne peut imposer au preneur en place de libérer les lieux. Il faut en effet que ces terres aient été reclassées en zone constructible au moment de la notification de la résiliation. En pratique, il faut entendre par "zone constructible" les zones classées "U".
Si les conditions pour faire appliquer l’article L.411-32 du Code Rural sont remplies, un certain formalisme doit être respecté.
Le bailleur doit notifier la résiliation par acte d’huissier, acte dans lequel est mentionné, à peine de nullité, son engagement à changer la destination du terrain dans les trois ans.
La résiliation prend effet un an après la notification du congé au preneur. La notification peut être adressée à tout moment, dès lors que les parcelles sont classées en zone constructible.
Le preneur a la possibilité de demander la résiliation totale du bail si cette résiliation partielle compromet gravement l’équilibre économique de son exploitation.
Le preneur a droit à une indemnité dont le montant est, en pratique, calculé à partir du barème départemental des expropriations. Il perçoit une indemnité provisionnelle avant sa sortie et ne pourra être contraint de quitter les lieux avant la fin de l’année culturale au cours de laquelle lui est versée cette indemnité.
Ce cas de résiliation prévu par le Code Rural est opposable au preneur, c’est à dire que ce dernier ne peut en aucun cas s’y opposer (sauf si les conditions de délivrance du congé ne sont pas respectées bien entendu).
En cas de résiliation partielle, il conviendra de corriger le bail afin de prendre en compte les modifications intervenues : modification de la surface mise à bail et rectification du fermage.

Le bail verbal

Si les baux commerciaux, les baux professionnels ou bien encore les baux d’habitation sont écrits, tel n’est pas toujours le cas du bail rural. Le Code rural précise pourtant que les contrats de baux ruraux sont nécessairement écrits, mais il s’agit d’une règle de preuve et non d’une condition nécessaire de validité du contrat.

Le bail rural non écrit n’est pas nul. Pour parer aux hypothèses d’un bail consenti verbalement, chaque département arrête un "contrat type"(1) destiné à réglementer les rapports entre le propriétaire et le locataire. Sa vocation est de pallier à l’absence de convention entre les parties. Par ce fait même, le bail consenti verbalement n’échappe pas au statut du fermage. Ainsi, un propriétaire ne pourra-t-il pas donner valablement congé à loisir à son locataire du seul fait qu’aucun écrit n’a été établi. Accord verbal ne signifie donc pas accord précaire.
Dès lors que l’existence de la mise à disposition à titre onéreux est établie, il convient de se référer à l’arrêté préfectoral précité. La durée minimale du bail sera de neuf ans, encore faut-il apporter la preuve de l’existence du bail.

La preuve de l’existence du bail

La difficulté essentielle que génère ce type de contrat verbal est de rapporter la preuve de son existence. Comment démontrer l’existence de ce contrat qui, par principe, ne laisse pas de trace ? Pour ce faire, le Code rural, il est vrai, laisse au preneur une certaine marge de manœuvre pour rapporter la réalité de la mise à disposition à titre onéreux. En effet, il prévoit que "la preuve de l’existence du contrat peut être apportée par tout moyen"(2). C’est à celui qui se prétend preneur à bail de convaincre les juges qu’une mise à disposition de parcelles lui a été consenti moyennant le règlement d’un fermage ou de son équivalent. Ce sont en effet les deux conditions suffisantes mais nécessaires pour que l’accord verbal soit qualifié de "bail rural". Une correspondance régulière échangée entre les parties, la délivrance de quittances ou de talons de chèques, le témoignage de voisins ayant assisté à plusieurs règlements de loyers sont autant d’éléments susceptibles d’emporter la conviction du juge.

Les principales règles de ce bail

Le bail verbal n’est pas un accord soumis à la simple volonté des parties. Ainsi, le prix de la location, autrement dit le fermage, n’est pas libre. L’arrêté préfectoral qui fixe la valeur locative des baux est opposable aux baux verbaux. Cet arrêté ayant un caractère impératif, les parties peuvent valablement demander la révision du fermage d’un bail verbal. De la même façon, le bailleur ne peut donner congé au preneur pour une cause autre que celles prévues par le statut du fermage (congé pour reprise, congé pour cause d’urbanisme...).
En réalité, c’est bien souvent à l’occasion de la naissance d’un litige entre les parties qu’apparaît la nécessité de saisir le juge afin "d’officialiser" le contrat passé. Il pourra s’agir notamment de la volonté du propriétaire de vendre à un tiers les parcelles ainsi mises à disposition. Dan cette hypothèse, il demande en général à l’exploitant de libérer ses terres dans les meilleurs délais et ce, en méconnaissance de son droit de préemption. La crainte de perdre une partie de son outil de travail peut conduire alors l’agriculteur à engager une procédure de reconnaissance de son bail rural.

(1) Arrêté Préfectoral du 9 octobre 1997 pour le Calvados
(2) Article L.411-1 du Code Rural