ASPECTS JURIDIQUES DE L'INDIVISION SANS CONVENTION

 

 

Parfois l'indivision est voulue et elle peut être organisée par les articles 1873-1 et suivants du Code Civil. Mais il arrive fréquemment que des concubins fassent l'acquisition indivise d'un immeuble, que l'indivision soit créée par la dissolution d'un mariage ou d'une société. La situation rencontrée le plus souvent est l'indivision successorale : les héritiers ne procèdent pas au partage pour éviter un morcellement de la propriété ou parce que la vente du bien serait désavantageuse, dans le cas, par exemple, où la maison serait louée ou encore en raison de mauvaises conditions économiques (récession ou forte inflation entraînant des taux d'intérêts élevés pour l'acquéreur emprunteur). Les choses restant en l'état, de telles indivisions peuvent durer longtemps sans être régies par une convention et leur statut relève des articles 815 et suivants du Code Civil, dispositions que nous nous proposons d'examiner lorsqu'elles peuvent être utiles aux huissiers de justice en respectant le plan suivant :

 

- Les actes conservatoires

- Les actes d'administration 

- Les actes de disposition

- La gestion des biens indivis

- Les conflits entre indivisaires

 

LES ACTES CONSERVATOIRES.

 

Définition :

 

La cour de cassation a fourni une définition des actes conservatoires au sens où il faut l'entendre en matière d'indivision. Ce sont les actes matériels et juridiques ayant pour objet de soustraire les biens indivis d'un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires.

 

La jurisprudence a été amenée à donner des exemples :

 

- une mise en demeure adressée au preneur de payer les fermages.

 

- l’expulsion contre un occupant sans droit, ni titre, en vertu d'une décision définitive.

 

- une action possessoire relative à un immeuble indivis, telle que la complainte exercée contre un trouble à la possession de l'immeuble commun.

 

- une demande de relèvement, en appel, de l'indemnité d'expropriation pour cause d'utilité publique fixée par le premier juge  

 

- une mesure nécessaire à la conservation des biens indivis.

 

- une action tendant à faire constater l'aggravation d'une servitude de passage.

 

- une action tendant à faire reconnaître le droit d'exploiter une carrière.

 

Par contre, il a été jugé :

 

-qu'une action en suppression de poutres placées sur un mur non mitoyen et en démolition de l'exhaussement d'un mur mitoyen exercée par un indivisaire contre le propriétaire de l'immeuble contigu ne constituait pas un acte conservatoire parce que la solidité de ]'Immeuble n'était pas en péril .

 

-qu'une action engagée en vue du rétablissement à son hauteur antérieure d'un mur séparatif de deux propriétés ne rentrait pas dans la catégorie des actes conservatoires.

 

Mise en oeuvre - intérêts de la distinction des actes conservatoires

 

Pour exercer un acte conservatoire, un indivisaire, quelque soit l'importance de sa quote-part, n'a pas besoin de recueillir l'avis des autres. Chacun peut agir seul, de plein droit, pour assurer directement la conservation du bien, sans autorisation. Ce pouvoir est opposable aux co-indivisaires et aux tiers et aussi à l'usufruitier tenu des réparations. Les frais incombent à l'indivision, même sur un bien déterminé qui sera attribué ultérieurement à l'un des indivisaires. A moins que les frais de conservation soient engagés à raison d'une faute de l'un des indivisaires : en ce cas c'est le fautif qui en supporte la charge.

 

L'argent étant le nerf de la guerre, où trouver les fonds ?

 

- L'indivisaire en détient parce qu'il perçoit des revenus en vertu d'un mandat tacite ou non : il peut les employer pour un acte conservatoire sans solliciter l'avis des autres.

 

- Celui qui veut agir n'a pas de fonds mais il en existe au sein de l'indivision il peut contraindre l'indivisaire qui les détient à fournir une provision, au besoin par ordonnance du président du tribunal de grande instance.

 

- L'indivision ne détient pas de fonds : l'auteur de l'acte conservatoire peut obliger les autres à faire avec lui les dépenses nécessaires. Tous devront payer de leurs propres deniers.

 

 

LES ACTES D’ADMINISTRATION.

 

Ils se répartissent en trois catégories qui toutes, pour les passer, nécessitent 1'unanimité des indivisaires : les baux, les actions en justice, les constructions sur le terrain indivis.

 

Les baux.

 

Il faut le consentement de tous les indivisaires et leur concours pour donner à bail un bien indivis. Les huissiers de justice, rédacteurs de baux sous seings privés doivent prêter attention à cette règle maintes fois rappelée par la jurisprudence.

 

Un co-indivisaire ne peut agir seul pour conclure un bail quelconque ou le renouveler (commercial, habitation, rural, mixte) ou bien il doit avoir reçu un mandat spécial. Un pouvoir aux fins de déclaration d'une succession est insuffisant : un mandat spécial du co-indivisaire absent est nécessaire.

 

Si, en principe, les co-indivisaires peuvent se voir opposer un bail consenti par l'un d'eux, lorsque, à la suite du décès de ce dernier, ils ont accepté la succession purement et simplement ; en revanche, un bail irrégulier du fait de l'intervention d'un seul, est inopposable aux autres pour le tout.

 

Les indivisaires écartés peuvent demander la nullité de la convention.

 

Le problème est que l'indivisaire ne peut être autorisé à faire régulariser un acte antérieurement accompli au mépris de la loi.

 

Le bail irrégulier n'est cependant pas nul dans les rapports bailleur/preneur : l'un et l'autre ne pourraient invoquer le vice pour se dégager du contrat.

 

De même, le consentement de tous les indivisaires est nécessaire pour modifier le bail ou y mettre fin :

 

-renouvellement

 

-refus de renouvellement  

 

-révision du prix  

 

-résiliation  

 

-action en expulsion  

 

-congé, validité de congé, échange d'appartements et reprise pour habiter.

 

 

A noter que l'on peut donner à bail à l'un des indivisaires, un bien indivis, moyennant une indemnité envers l'indivision et non envers l'un ou l'autre.

 

Cette indemnité ne se confond pas avec un loyer ; le juge peut apprécier souverainement son montant en fonction des circonstances. Elle peut correspondre à la perte des fruits et revenus subie par l'indivision pendant la durée de la jouissance privative. Une juridiction a reconnu compétence au président du tribunal de grande instance pour fixer à titre provisoire l'indemnité pour jouissance privative de la chose indivise.

 

A noter aussi que le gérant d'une indivision ne pourrait recouvrer la part de l'indemnité d'occupation abandonnée par un co-indivisaire à un tiers logé gracieusement parce que chaque cohéritier a un droit sur sa quote-part indivise.

Les actions en justice.

 

Un indivisaire ne peut exercer seul une action en justice relative à la gestion d'un bien indivis (cessation de bail gratuit  ; action en responsabilité pour troubles de voisinage ; action en expulsion -. Mais un indivisaire seul peut demander à un huissier de justice d'expulser un occupant quand il existe un titre exécutoire car ce n'est évidemment plus une action judiciaire mais un acte conservatoire.

 

Il va de soi qu'une action de nature personnelle est étrangère aux actes d'administration relatifs aux biens indivis.

 

A l'inverse, les actes dirigés contre les indivisaires doivent l’être contre tous.

 

Le problème des constructions édifiées sur un terrain indivis.

 

L'accord de tous les indivisaires est indispensable. Sinon quel est le sort de l'immeuble construit sans un consentement unanime ? Ceux qui n'ont pas donné leur assentiment peuvent exiger la démolition et le rétablissement des lieux en l'état primitif à moins qu'ils ne souhaitent que la construction devienne propriété commune des indivisaires  en remboursant au constructeur le profit qu'elle leur procure.

 

LES ACTES DE DISPOSITION.

 

- Un indivisaire, seul, ne peut vendre le bien indivis sans le consentement de tous les autres (art. 815-3 c Civ.). Une vente irrégulière produit effet entre les contractants : l'acte n'est donc pas nul mais l'opération est inopposable aux co-indivisaires non consentants.

 

- L'hypothèque de l'immeuble indivis est englobée parmi les actes de disposition.

 

 

En principe, il n'existe pas de problème quand un indivisaire constitue une hypothèque conventionnelle sur sa quote-part ou quand l'hypothèque est consentie par tous. Mais qu'en est-il lorsque la constitution émane d'un seul ? La difficulté est que l'indivision est dépourvue de personnalité morale : au contraire, chacun des indivisaires a un droit réel de propriété s'exerçant directement sur l'immeuble, de sorte que l'opinion dominante reconnaît la validité d'une hypothèque consentie sur le bien indivis par un seul indivisaire sur sa part. ce qui est d'ailleurs fragile parce que le sort définitif de l'hypothèque est subordonné aux résultats du partage ultérieur.

 

Ce qui est interdit-, c'est de consentir seul, sans l'accord des autres, une hypothèque SUR LA TOTALITE de l'immeuble.

 

Quand un indivisaire veut vendre SA QUOTE-PART à un étranger à l'indivision, il doit le signifier par acte d'huissier de justice aux autres indivisaires et usufruitiers (le cas échéant) pour qu'ils puissent exercer leur droit de préemption. Cette signification ne vaut pas offre de vente, l'indivisaire auteur de la signification pouvant renoncer à son projet.

 

Nous proposons deux modèles d'actes que les huissiers de justice sont susceptibles de délivrer

 

SIGNIFICATION DE CESSION DE DROITS

 

(Article 815-14 Code Civil)

 

Le ...

 

Me X huissier de justice

 

à

 

M. A ... (indivisaire nu-propriétaire)

 

Mme B ... (usufruitière)

 

A la demande de M. C... (indivisaire cédant)

 

Élisant domicile en mon Étude

 

Je vous signifie, conformément à l'article 815-14 du Code Civil que le requérant entend céder la totalité des droits en nue-propriété dans l'immeuble sis à ... qu'il possède en indivision pour moitié avec M. A .... moyennant le prix de ... F. payable en CINQ ANS en 60 mensualités égales de ... euros. chacune s'échelonnant du ... au

 

comprenant le principal et les intérêts à …. %.

 

En outre, le cessionnaire : M. P .... ingénieur, demeurant à .... prendra en charge les frais de notaire, les droits de mutation et les salaires du conservateur des hypothèques.

 

Je déclare à M. A ... qu'il peut dans le délai d'UN MOIS qui suit la présente

 

signification faire connaître au requérant par acte d'huissier de Justice qu'il exerce un  droit de préemption sur les biens ci-dessus désignés aux prix et conditions qui lui sont indiqués dans le présent acte.

 

A toutes fins utiles, il est précisé à Mme B ..., usufruitière, qu'elle ne peut acquérir la part de M. C ... en nue-propriété que si M. A ... ne s'en porte pas acheteur dans le délai d'UN mois.

 

Je vous déclare qu'en cas de préemption, vous disposez d'un délai de DEUX MOIS, à compter de la date de l'acte contenant l'exercice de votre droit, pour réaliser la convention de vente. Passé ce délai, votre déclaration de préemption serait nulle de plein droit, QUINZE JOURS après une mise en demeure infructueuse sans préjudice de tous dommages intérêts.

 

SIGNIFICATION DE L'EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION

 

(Article 815-14 Code Civil)

 

Le ...

 

Me Y ... huissier de justice ...

 

à

 

M. C ... (indivisaire cédant)

 

A la demande de M. A ... (indivisaire acquéreur)

 

Elisant domicile en mon Étude

 

Je vous fais connaître que le requérant entend exercer le droit de préemption sur la cession à M. P ... de la totalité des droits en nue-propriété dans l'immeuble sis à ... que vous possédez en indivision pour moitié avec lui, aux prix et conditions signifiés par acte de Me X ... huissier de justice à .... le ...

 

La signification du projet de vente s'applique à toutes les indivisions mais elle ne concerne que les cessions de participation dans les biens indivis à un étranger à l'indivision. Elle est faite à la requête du cédant et non pas à celle du cessionnaire Le défaut de signification entraîne la nullité de la cession. L'action est à introduire dans les CINQ ANS à la requête des indivisaires non avertis ou par leurs héritiers .

 

La notion de mandat apparent du vendeur est inopérante : l'acheteur ne peut s'en prévaloir et subit la nullité.

 

A noter enfin, que le délai d’UN MOIS pour exercer le droit de préemption est un délai préfix (Paris, 21 novembre 1979).

 

- En cas d'adjudication des droits d'un indivisaire, l'avocat ou le notaire doit informer les autres, grâce à une notification (adressée aux nus-propriétaires et usufruitiers) UN MOIS avant la vente. Cette formalité ne concerne que la « situation qui vient d'être décrite mais non la vente des biens indivis eux-mêmes.

 

Le défaut de notification qui peut être faite par lettre recommandée avec accusé de réception (la prudence commande qu'elle soit faite par acte) entraîne la nullité de la licitation L'action est ouverte dans les CINQ ANS à la demande des indivisaires non avertis ou de leurs héritiers. Un ou plusieurs indivisaires peut se substituer à l'acquéreur dans le délai d'UN MOIS, à compter de l'adjudication par déclaration au greffe du tribunal de grande instance ou auprès du notaire. Le cahier des charges doit d'ailleurs faire mention des droits de substitution pour éveiller l'attention des acquéreurs éventuels (art. 815-15 c CIV)

 

LA GESTION DES BIENS INDIVIS.

 

- Parfois, il peut exister de nombreux indivisaires, aussi ces derniers peuvent donner à l'un d'eux ou à plusieurs d'entre eux un mandat général d'administration.

 

Une partie de la doctrine considère que l'on peut donner le même mandat à un tiers qui fait profession de gérer les biens, en cas d inaptitude des indivisaires ou s'il existe de graves mésententes entre eux ; mais cette opinion est contestée par quelques auteurs (cf. Dagot, J.C.P. 1977, 1, 2858, no 203). En pratique, les huissiers de justice - administrateurs d'immeubles, les notaires le font à juste raison.

 

Pareil mandat peut être conféré à un usufruitier : en pratique, le conjoint survivant, bénéficiaire de l'usufruit ; les nus-propriétaires sont souvent les enfants. Le propriétaire de son vivant avait confié l'administration de ses immeubles à un gérant. Après son décès, les immeubles indivis continuent à bénéficier de la même organisation.

 

En principe, il ne peut être mis fin à un mandat de gérer une indivision que par décision unanime et le mandataire peut avoir qualité de salarié des cohéritiers. La jurisprudence est donc bien fixée : sauf convention contraire, quand plusieurs indivisaires ont donné mandat, l'un d'eux ne peut seul le révoquer sans l'accord des autres

 

Conçu en termes généraux, le mandat conféré à un indivisaire ne concerne que les actes relatifs à l'exploitation normale des biens indivis. Pour les actes de disposition et également pour la conclusion et le renouvellement des baux (art. 815-3 C. civ) il faut donner un mandat spécial. M. Dagot susnommé conseille d'englober tout ce qui met en cause le bail.

 

La forme du mandat général et spécial obéit au droit commun : en théorie, il est gratuit, ce qui est injuste en raison de la lourde tâche d'administrer, aussi est-il toujours prévu une rétribution.

 

- Le mandat tacite :

 

Un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis au su des autres, sans opposition de leur part.

 

Dans ce cas, l'intervenant est censé avoir reçu un mandat tacite POUR LES SEULS ACTES D'ADMINISTRATION A L'EXCLUSION DE LA CONCLUSION ET DU RENOUVELLEMENT DES BAUX.

 

Par exemple, s'il signe une quittance donnant quitus du paiement d'une indemnité réparant l'endommagement d'un immeuble, avant l'ouverture de toute instance, cette démarche interdit aux autres de réclamer par la suite (Conseil d'État  Il décembre 1987 : D.S. 1988, 209).

 

Le gérant est responsable lorsqu'il commet une faute dans l'accomplissement du mandat à la suite d'une imprudence

 

Sa rémunération n'est pas limitée aux résultats de la gestion sauf à tenir compte de sa responsabilité éventuelle

 

Cas de l'indivisaire hors d'état de manifester sa volonté.

 

L'incapable est représenté par son tuteur ou son représentant légal selon le droit commun. Sinon, un autre indivisaire peut se faire habiliter par justice pour représenter cet indivisaire, selon ce que décide le juge (administration, baux, actes de disposition).

 

A défaut de pouvoir légal, de mandat ou d'habilitation judiciaire, l'article 815-4 C. Civ. applique la règle de la gestion d'affaires, ce qui a pour conséquence que l'acte a effet à l'égard du représenté.

 

La gestion proprement dit

 

L'indivisaire gérant (ou le professionnel) reçoit les revenus et règle les frais faits pour le compte de l'indivision. Il en fait un état à la disposition des indivisaires et est redevable des produits nets de la gestion, sous déduction de sa rémunération amiable ou déterminée par le tribunal statuant au fond.

 

A défaut de partage provisionnel ou d'accord, les loyers sont versés à l'indivision et l'action en paiement de l'indemnité contre l'indivisaire occupant se prescrit par CINQ ANS.

 

En proportion de ses droits dans l'indivision, chacun a droit aux revenus et supporte les charges. Sauf convention contraire, ce partage des recettes et dépenses est annuel en fonction de la quotité des droits indivis de chacun qui peut s'établir par acte notarié (acte d'achat - testament). A défaut de précisions, on retient l'égalité des droits entre indivisaires.

 

En cas de contestation, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé, une répartition provisionnelle, sous réserve des comptes à faire.

 

Précisément, nous allons aborder la dernière partie de cette étude consacrée aux conflits entre indivisaires.

 

LES CONFLITS ENTRE INDIVISAIRES.

 

La pratique révèle qu'ils peuvent trouver leur origine dans bien des circonstances, que ce soit

 

-Parce qu'il n'y a pas unanimité sur l'acte envisagé, alors qu'il faut le consentement de tous et il existe dans l'intérêt commun un péril à tarder plus longtemps.

 

 

Il faut obtenir une autorisation judiciaire à passer seul l'acte qui sera opposable à celui qui refusait. Le péril de l'intérêt commun doit être démontré.

 

Exemples :

 

- Un cohéritier refuse de consentir une aliénation des biens indivis pour assurer le paiement des droits de succession.

 

- Introduction d'une action en justice.

 

- Modification du bail pour obtenir une meilleure rentabilité de l'immeuble indivis : 4 indivisaires ont un immeuble loué à une société dont 3 seulement des indivisaires sont associés. Ces derniers n'ont pas intérêt à accepter un loyer plus élevé mais le quatrième lui y a tout avantage.

 

Ces mesures ne concernent que l'intérêt commun DES SEULS INDIVISAIRES, à l'exclusion des tiers (créanciers) : donc l'action oblique est refusée).

 

L'autorisation ne sera pas accordée si le refus de l'indivisaire de concourir à l'acte ne met pas en péril l'intérêt commun. Le juge a un pouvoir souverain d'appréciation, par exemple, pour refuser à un indivisaire l'autorisation de la conclusion d'un bail portant sur une exploitation vinicole dépendant d'une indivision, en l'absence de péril.

 

Toujours s'il y a urgence dans l'intérêt commun, le juge peut nommer un administrateur ou un séquestre choisi parmi les indivisaires ou non.

 

Un co indivisaire ne peut user du bien commun que pour l'usage auquel il est destiné. Par exemple, il ne pourra pas changer la destination des locaux sans l'accord unanime des autres.

 

Tout indivisaire est en droit de faire cesser les actes accomplis par un autre qui ne respecterait pas la destination de l'immeuble (boutique transformée en appartement) ou qui porterait atteinte à ses droits égaux et concurrents .

 

Par exemple : Le stationnement abusif de voitures dans une cour privée. Les indivisaires peuvent faire cesser le trouble de l'usage irrégulier par l'un d'eux.

 

Un indivisaire peut, avant le partage, demander la réparation du préjudice causé par  la destruction d'un bâtiment préexistant.

 

-Un héritier se fait consentir une avance sur des deniers détenus par un notaire pour le compte de l'indivision : en ce qui concerne les intérêts, cet héritier contracte une dette envers les autres indivisaires et il doit leur en tenir compte.

 

Voici donc quelques exemples de «tiraillements » révélés par la pratique mais pour leur règlement contentieux, il faut bien distinguer, au point de vue compétence judiciaire. Entre :

 

- L'habilitation de passer outre au refus d'un indivisaire dont le consentement est nécessaire, ce qui met en péril l'intérêt commun : en principe, le tribunal seul est compétent pour donner l'autorisation opposable à cet indivisaire récalcitrant et non pas le juge des référés.

 

- La décision du président du tribunal de grande instance statuant en la forme st des référés (art. 808 NCPC inapplicable : qui peut prescrire ou autoriser toute mesure urgente qui requiert l'intérêt commun (désaccord entraînant une paralysie de l'indivision : désignation d'un administrateur, d'un séquestre, travaux urgents, perception des fonds auprès des débiteurs de l'indivision pour financer ces travaux, réglementation de l'exercice du droit de chaque indivisaire à l'usage des biens, à titre provisoire en cas de désaccord (articles 815-6, 815-7 et 815-9 C. Civ.). Ce magistrat peut encore ordonner une répartition provisionnelle des profits, en cas de contestation (art. 815-11 C. Civ.) et aussi une avance en capital sur les droits de l'indivisaire dans le partage à intervenir.

 

- Le juge de la mise en état est compétent au lieu du juge des référés pour ordonner les mesures de l'article 815-6 du Code Civil quand il est saisi de l'ensemble des problèmes relatifs à une succession donnée.

 

La solution semble conforme à l'actuel article 771 NCPC .