REGLES JURIDIQUES PROPRIETAIRES ET LOCATAIRES

Réglementations en vigueur

Le code civil

Toutes les relations locatives qui ne relèvent pas d'une réglementation spécifique sont régies par les articles 1713 et suivants du Code Civil. Tel est le cas notamment :

- des locations de résidence secondaires,

- des locaux loués indépendamment d'un local à usage d'habitation,

- des locaux loués à des personnes morales,

- des locaux meublés,

- des logements de fonction,

- des locations saisonnières,

-des locaux loués à usage d'habitation principale ou mixte avant 1948

Le bailleur est tenu à certaines obligations vis-à-vis de son locataire :

- usage paisible du logement : conformément à l'article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé de "délivrer au preneur la chose louée ; d'entretenir cette chose en l'état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée ; d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail..."

- bon état du logement : l'article 1720 du Code Civil indique que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce ; il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives"

- garantie des vices cachés : il s'agit des défectuosités non décelées lors de l'état des lieux ; l'article 1721 du Code Civil précise "qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connu lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser"

- circulaire DRT n°7 commentant l'application de l'arrêté du 26/02/2003

Le preneur peut contraindre le bailleur à la bonne exécution de sa mission par voie judiciaire ou demander la résiliation du contrat lorsque les défauts de la chose louée sont d'une telle ampleur qu'ils rendent la chose impropre à sa destination (article 1184 du Code Civil).

Il peut également avoir droit à une diminution de loyer et à des dommages et intérêts lorsque l'état de la chose louée lui aura causé un dommage.

Par ailleurs, la loi du 12 juillet 1967 autorise le bailleur et le preneur à procéder à certains travaux dans les locaux à usage d'habitation (ou ruraux) pour adapter le logement à des "normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort" fixées par le décret du 9 novembre 1968, et ce, sans attendre la fin du bail.

Les dépenses faites par le locataire pour la conservation ou l'amélioration des lieux loués doivent être remboursés par le bailleur au locataire.

Les réglementations spécifiques pour les locaux à usage d'habitation principale ou mixte

Il s'agit des lois du 1er septembre 1948, du 22 juin 1982, du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989 qui sont toutes d'ordre public, de sorte que les parties ne peuvent y déroger par convention.

1982 : une date charnière

Pour les locaux vacants loués à partir de la loi de 1982, les obligations de chaque partie sont énoncées beaucoup plus clairement et les rapports locatifs en sont considérablement simplifiés.

- un contrat écrit : le contrat de location est établi par écrit et un état des lieux est établi contradictoirement

- le bon état du logement : l'article 19 de la loi du 22 juin 1982 dispose que "le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, (…) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…), d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués"

 Bien que la loi du 22 juin 1982 ait été totalement abrogée par la loi du 23 décembre 1986, les dispositions de l'article 19 de la Loi de 1982 ont été reprises dans les articles 6 de la loi de 1986 puis de la loi de 1989, cette dernière ayant elle-même abrogé une grande partie de la loi de 1986.

1986 : les normes minimales à respecter

La volonté de précision du législateur se renforce encore à partir de 1986.

L'article 25 de la loi de 1986, auquel se réfère également la loi de 1989, précise que si les locaux "ne satisfont pas à des normes minimales de confort et d'habitabilité, le nouveau locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours. Cette demande doit être présentée dans un délai d'un an à compter de la date d'effet du contrat".

A défaut d'accord entre les parties, le Juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, qu'il peut même d'office assortir d'une astreinte. Il peut également se prononcer sur une demande de modification du loyer fixé par le bailleur ou proposé par le locataire.

Ces normes sont fixées par le décret du 6 mars 1987 : "le logement est alimenté en électricité (…). Ces alimentations (…) répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs. Les nouvelles installations électriques (…) sont conformes à la réglementation".

Les réformes apportées par la loi "SRU" du 13 décembre 2000 : obligation du bailleur de délivrer un logement décent

La loi du 30 décembre 2000 donne tout d'abord une nouvelle rédaction à l'article 1719 du Code Civil, dont le texte modifié est le suivant : "le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur de la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent".

La loi complète également l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en insérant les deux alinéas suivants : "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation" et "les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou mixte mentionnés au 1er alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements foyers qui sont soumis à des réglementations spécifiques".

Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret du 30 janvier 2002, lequel prévoit notamment que "le réseau électrique permet un éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le bon fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne (Art. 3 - alinéa 6)".

La loi du 30 décembre 2000 a donc eu pour effet d'étendre considérablement les obligations du bailleur, puisque l'obligation de remettre au locataire un logement décent va s'appliquer au premier chef aux locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, à savoir les baux à usage d'habitation principale ou mixte, mais également, en application de l'article 2 alinéa 2 de la loi, et compte tenu de la nouvelle rédaction de l'article 1719 du Code Civil, à diverses catégories de baux relevant soit du Code Civil, soit d'autre régimes locatifs.

Entrent donc désormais dans le champ d'application de la loi, notamment :

- les locations en meublé,

- les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi,

- les locations consenties aux travailleurs saisonniers,

- les logements foyer,

- les locations de logements conventionnés,

- les locations de logements appartenant à des organismes HLM, les locations soumises à la loi du 1er septembre 1948

Par ailleurs, la loi met en place des mécanismes incitatifs ou coercitifs pour obtenir que le logement soit conforme aux exigences de décence.

Ainsi, le droit à l'allocation logement est subordonné au fait que le logement réponde aux caractéristiques de décence. Par ailleurs, les organismes et services débiteurs des prestations familiales sont habilités à faire vérifier sur place que le logement est conforme aux normes définies par ce texte.

L'article 20-1 de la loi de 1989 introduit par la loi de 2000 prévoit que "si le logement ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité".

Il convient de préciser que la loi du 13 décembre 2000 a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un article 41-1 prévoyant que "les dispositions de l'article 20-1 sont applicables aux contrats en cours", ce qui implique que les locataires, titulaires d'un contrat avant l'entrée en vigueur de la loi, et dont les logements ne remplissent pas les exigences de "décence", vont pouvoir demander une mise en sécurité de l'installation et ce, à tout moment, sans contrainte de délai.

Si le bailleur ne procède pas aux travaux relatifs aux exigences de "décence" exigées, le locataire pourra saisir le Juge du Tribunal d'Instance, lequel pourra, soit déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, soit réduire le montant du loyer si pour des raisons matérielles ou techniques il est impossible de réaliser les travaux.