PROCEDURES DE RECOUVREMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE

Lorsque le copropriétaire ne s'acquitte pas de sa dette enve copropriété, le syndic doit là encore le mettre en demeure d'avoir à payer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le copropriétaire n'a toujours pas payé suite à la mise en demeure le syndic doit agir en justice.

Différentes possibilités s'offrent à lui.

L'injonction de payer

Le recouvrement des charges peut faire l'objet d'une procédure rapide, l'injonction de payer, et cela quel que soit le montant di somme réclamée.

Si la créance est inférieure ou égale à 4000 euros, le juge de proximité est compétent; au-delà, le syndic présentera une requête au secrétariat greffe à l'intention du président du tribunal d'instance accompagnée de toutes pièces et justificatifs utiles (comptes de la copropriété, procès-verbaux d'assemblée, etc.).

Si le président du tribunal d'instance estime que la requête fondée, il rend une ordonnance portant injonction de payer, poui somme qu'il aura fixée.

Le syndic dispose alors d'un délai de 6 mois pour procéder à signification par huissier de l'ordonnance au débiteur. Celui-ci a mois pour réagir, faire opposition, par lettre recommandée ou déclaration au greffe et ainsi faire valoir ses arguments et obtenir des délais de paiement.

Dans ce cas, l'injonction de payer se transforme en une procédurei « normale », beaucoup moins rapide.

À défaut de réaction, le syndic peut demander au greffe du tribunal d'instance que l'ordonnance soit revêtue de la formule exécutoi afin de permettre d'éventuelles saisies.

La procédure en référé

Le syndic peut également assigner le débiteur devant le tribunal compétent en référé, c'est-à-dire selon une procédure d'urgence. Encore faut-il que cette urgence soit prouvée et qu'il n'y ait pas de contestation sérieuse sur la dette.

La juridiction compétente est toujours le tribunal du lieu de situation de l'immeuble mais il s'agit:

- soit du tribunal d'instance pour les créances inférieures à 7 600 euros;

- soit du tribunal de grande instance pour les créances d'un montant supérieur;

- soit du tribunal de commerce pour un copropriétaire tenant un lot à usage commercial.

Le juge rend sa décision par voie d'ordonnance : cette décision n'a pas l'autorité de la chose jugée.Elle est signifiée au débiteur qui dispose d'un délai de 15 jours pour faire appel.

Les procédures au fond

La procédure dite au fond est la plus classique. Le tribunal compétent est soit :

- le juge de proximité, jusqu'à 4000 euros;

- le tribunal d'instance entre 4001 euros et 10000 euros;

- le tribunal de grande instance au-delà de 10 000 euros.

Dans tous les cas, une mise en demeure de payer devra précéder cette phase.

La longueur et le coût de cette procédure « au fond » dépendent de la juridiction compétente. Dans les deux premiers cas, l'assignation rédigée par un avocat peut être remplacée par une simple déclaration au greffe. Devant le juge de proximité, la décision est rendue en dernier ressort : le débiteur ne peut donc la contester par voie d'appel, comme pour le tribunal d'instance jusqu'à 3 800 euros; dans les autres cas, la procédure peut se prolonger. Devant le TGI, la sentation par un avocat est obligatoire. Dans tous les cas, le copropriétaire doit faire valoir ses droits. Il peut soit contester la demande, soulever l'irrégularité de la décision d'assemblée, soit demander des délais de paiement.

Qui a la charge des frais de recouvrement ?

À compter de la mise en demeure, les frais nécessaires exposé la copropriété pour le recouvrement d'une de ses dettes quelle qi soit, dès lors qu'elle est justifiée, sont récupérables sur le copropriétaire débiteur.

Mais encore faut-il que les frais engagés aient été nécessaires

Toute la discussion va porter sur l'appréciation de cette question. En effet, cette notion fait l'objet d'une controverse : les honoraires de l'avocat auquel le syndic a dû faire appel pour s'occuper de affaire sont-ils oui ou non des frais nécessaires ? Les juges ont tranché, il ne s'agit pas de frais nécessaires.

Si, les dépenses ne sont pas considérées comme nécessaires, doivent être réparties entre les copropriétaires au titre des charges communes générales

Le syndic peut utiliser des garanties :

Afin de garantir le paiement des charges il est offert à la copropriété diverses sûretés telles que l'hypothèque légale sur le lot du copropriétaire mauvais payeur mais la plus intéressante et efficace est l'opposition sur le prix de la vente du lot.

En effet, un droit d'opposition en cas de vente d'un lot a été i tué au profit de la copropriété et est exercé par le syndic. Ce dei peut l'utiliser pour se faire payer directement sur le prix de la vente les arriérés de charges dus par le vendeur.

Pour permettre au syndic d'utiliser efficacement ce droit et éviter que des ventes ne se fassent à son insu, toute une procédure a été mise en place.

Si le vendeur n'est pas en mesure de présenter au notaire un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il n'est redevable d'aucune somme à la copropriété, le notaire va informer le syndic de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quinze jours qui suivent la signature du compromis de vente.

Le syndic dispose alors de quinze jours pour réagir et faire opposition sur le prix de vente, par acte d'huissier.

Le syndic peut utiliser une opposition afin de recouvrer les sommes devant revenir à la copropriété alors même que la dette du vendeur ne se rattache pas au lot vendu mais à un autre lot dont il est encore propriétaire.

Une fois que l'opposition est faite, le montant des sommes qui y est inscrit est bloqué chez le notaire Les sommes ne seront versées au syndic que si le vendeur donne son accord Si celui-ci refuse de donner son accord, le syndic devra saisir le tribunal compétent pour entrer en possession de ces sommes.

Les charges représentent les dépenses du syndicat des copropriétaires, engagées et approuvées par l'assemblée générale et acquittées par le syndic.

Le syndic doit en assurer et en poursuivre le recouvrement et il est tenu d'user de tous les moyens pour ce faire.

A noter qu'en ce qui concerne le recouvrement des charges, le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour intenter une action à l'encontre d'un copropriétaire défaillant ( art.55 décret 1967).

Les moyens offerts par le législateur sont nombreux et peuvent être regroupés en deux volets :

A. Sûreté au profit du syndicat

Diverses sûretés sont offertes au syndicat pour le recouvrement des charges de copropriété, ce sont:

i) L'hypothèque légale

L'article 19 de la loi de 1965 permet au syndicat de garantir les créances de toute nature à l'encontre de chaque copropriétaire par la prise d'une hypothèque légale sur son lot.

Créances garanties : Ce sont:

- les provisions les charges

- la participation aux travaux d'amélioration quand le paiement en est différé (art. 33 Loi 65)

- et toutes les créances dont le syndic peut exiger le versement au titre de l'article 35 du décret de 1967.

Aucune inscription ne peut toutefois être requise pour des créances exigibles depuis plus de 5 ans (art. 19 al.4). Au delà, une inscription peut être prise sous la forme d'un hypothèque judiciaire (à l'intérieur toutefois de la prescription de 10 ans).

Formalisme:

L'inscription de cette hypothèque nécessite au préalable une mise en demeure restée infructueuse par acte extrajudiciaire (sauf dans le cas de la participation différée de l'art. 33) (voir modèle sommation art 19 page 21).

L'inscription est réalisée à la Conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble.

Attention : en rédigeant la mise en demeure (ou commandement) article 19, vous devez vous mêmes fixer un délai de paiement et préciser impérativement que, passé ce délai, vous procéderez à l'inscription d'hypothèque légale sur les lots du débiteur dans l'immeuble où il est copropriétaire (ce délai peut être prévu par le règlement de copropriété).

L'hypothèque légale ne peut être prise sur des biens situés en dehors de la copropriété, contrairement à l'hypothèque judiciaire.

Modalité de l'inscription:

Nous retrouvons les règles du droit commun. La Loi de 1991 n' 91 65o du 9 juillet 1991 sur les voies d'exécution n'a pas entraîné de modifications.

Délai : nous l'avons précisé, l'huissier de justice précise dans la sommation le délai permettant au débiteur de se mettre à jour.

Prudence toutefois, si le débiteur est un commerçant en difficulté, l'inscription n'est plus possible à partir du jugement prononçant le redressement judiciaire.

De même, plus de disponibilité si les lots font l'objet d'une mutation pendant le délai que vous avez fixé ou si un commandement aux fins de saisie immobilière est publié sur les lots du débiteur.

Le bordereau d'inscription de l'hypothèque légale est établi en double exemplaire sur l'imprimé spécial numéro 3267 C.

Reportez vous au décret 55 135o du 14.10.1955, article 54.

C'est le syndicat (donc, en fait, l'huissier de justice qui accompli les formalités) qui fixe la durée de validité de l'inscription, dans les limites légales (10 ans maximum).

En déposant le bordereau d'inscription, n'omettez pas de joindre la copie de la sommation article 19.

Vous devez joindre, également:

- les comptes de répartition de charges des exercices concernés certifiés par le syndic,

- les duplicata des appels de fonds non honorés depuis la première défaillance,

- une copie certifiée conforme par le syndic des procès verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes de dépenses des exercices concernés et ayant approuvé le budget prévisionnel de l'année en cours.

L'hypothèque ainsi prise prend rang au jour de son inscription.

L'huissier de justice aura donc tout intérêt à vérifier la situation hypothécaire des lots sur lesquels il veut asseoir les sûretés et déposer au préalable une demande de renseignements sommaires urgents en utilisant l'imprimé "Cerfa 3 233"

Bien que non prévu explicitement par les textes, l'inscription doit être dénoncée au copropriétaire débiteur.

Enfin, informez vous auprès du syndic qui vous a confié les dossiers

Les créances du syndicat envers les copropriétaires débiteurs sont évolutives et progressives. Il est important de prendre une nouvelle inscription pour chaque nouvelle créance devenue certaine, liquide et exigible.

De même, lorsque les versements du débiteur éteignent les dettes d'un exercice, main levée est donnée, pour la période la plus ancienne concernée, par l'huissier de justice dûment mandaté ou directement par le syndic.

2) Le privilège immobilier spécial

En raison de l'accroissement important des impayés de nature à compromettre la gestion des copropriétés, la loi du 21 juillet 1994 a ajouté à l'hypothèque légale un privilège immobilier spécial et occulte (c'est à dire n'étant pas soumis à inscription) portant garantie des impayés en matière de charges et travaux relatifs à l'exercice en cours et aux 4 dernières années échues.

Créances garanties :

Le privilège du l'bis de l'article 2103 du Code Civil garantit le paiement de charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi de 1965, c'est à dire:

- Le paiement des charges de copropriété proprement dites

- Le paiement des travaux d'amélioration décidés aux conditions de majorité de l'article 26 relatifs à l'année courante et aux 4 dernières années échues.

En sont exclues les provisions spéciales de l'article 18 relatives à des travaux non décidés par l'assemblée générale.

Soit une assiette du privilège plus réduite que celle de l'hypothèque légale.

Exercice du privilège:

Le privilège joue au profit du syndicat en cas de vente amiable ou judiciaire et a pour assiette uniquement le ou les lots vendus dans la copropriété (et pas sur toute la propriété du débiteur).

L'opposition faite par le syndicat en vertu de l'article 2o de la loi de 1965 vaut mise en oeuvre du privilège (cf infra).

Pour les créances de l'année en cours et des 2 dernières années échues, le syndicat prime tous les privilégiés y compris le vendeur et le prêteur de deniers.

Pour les créances afférentes aux 2 dernières années antérieure (c'està dire la 3ème et la,4ème année), le syndicat vient en concours avec le vendeur et le prêteur.

3) Le privilège mobilier

Pour ses créances de toute nature à l'encontre de chaque copropriétaire, le syndicat bénéficie du privilège prévu par l'article 2102 1 du Code Civil en faveur du bailleur, qui s'exerce sur tout ce qui garnit mobilièrement le local du débiteur (art. 19 al.5 de la loi 1965).

Lorsque le lot fait l'objet d'une location non meublée, le privilège se reporte sur les loyers dus par le locataire au copropriétaire défaillant (art. 19 dernier al.).

Ce privilège mobilier est opposable aux créanciers du copropriétaire en état de redressement judiciaire mais seulement pour les 2 dernières années avant le jugement d'ouverture.

4) L'opposition sur le prix de vente d'un lot

L'article 20 modifié de la loi de 1965 a institué en faveur du syndicat un droit d'opposition en cas de vente d'un lot au titre des arriérés de charges dus par le vendeur.)

Exercice de cette opposition

En cas de mutation à titre onéreux d'un lot, à moins que le vendeur n'ait présenté au notaire un certificat du syndicat ayant moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, un avis de mutation doit être donné au syndic par LRAR à la diligence du notaire (ou de l'avocat du créancier poursuivant en cas de saisie immobilière ou de l'expropriant en cas d'expropriation ... ).

Dans les 15 jours de cet avis, le syndic peut faire opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes dues au syndicat par le vendeur.

Formalisme de l'opposition:

L'article 2o de la loi de 1965 prévoit que cette opposition doit être faite sous forme extrajudiciaire.

Elle est faite à la demande du syndic au titre de toutes les sommes dues par le copropriétaire vendeur, qu'il agisse de provisions ou de règlements, dès lors que la créance est liquide et exigible (art. 5 1 décret 1967). (voir modèle d'acte page 22)

Le droit d'opposition est fondé sur la dette d'un copropriétaire, pour un lot donné et ne se rattache qu'à celui ci.

Son formalisme est prévu par l'article 5 1 du décret de 1967 : elle doit contenir élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de situation de l'immeuble et énoncer le montant et les causes de la créance.

Cette opposition vaut mise en oeuvre du privilège immobilier spécial du syndicat.

B. Recouvrement par le syndic

Le syndic doit mettre le défaillant en demeure d'avoir à payer les sommes dues au titre de l'article 35 du décret de 1967.

Cette mise en demeure peut être faite par LRAR ou sommation à payer et l'article 36 du décret de 1967 dispose que ces sommes portent intérêt au taux légal au profit du syndicat sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.

Si la mise en demeure reste sans effet, le syndic va être amené, indépendamment des mesures conservatoires à sa disposition, à poursuivre en justice le copropriétaire défaillant et si nécessaire à envisager la mise en oeuvre de voies d'exécution.

1) Les mesures conservatoires

Le recouvrement des charges de copropriété peut s'envisager en dehors de la vente du lot de copropriété et dans ces conditions, il peut être nécessaire de "préserver" le montant de la créance du syndicat par des mesures conservatoires de droit commun.

Il convient dès lors de se reporter aux règles contenues dans la loi du 9 juillet 1991 et le décret du 31 juillet 1992 (saisies conservatoires de créances et de meubles, sûretés judiciaires).

A noter que les titres de l'article 68 de la loi de 1991 trouveront peu à s'appliquer ici et une autorisation judiciaire sera très souvent nécessaire.

2) La prise d'un titre

L'article 6o du décret de 1967 institue le recours à la procédure d'injonction de payer pour les créances civiles dont le montant est déterminé et de nature contractuelle, sans limitation de sommes.

Selon la nature de la créance (destination de l'immeuble: habitation, commerce ... ), la demande est portée devant le tribunal d'instance ou éventuellement le tribunal de commerce du lieu de situation de l'immeuble.

Une action au fond ou en référé peut également être envisagée dans le respect des règles de compétences.

3) Les voies d'exécution

Le syndic doit utiliser les différentes voies d'exécution offertes par le Code de procédure civile et le titre exécutoire obtenu lui permet de recourir à toutes les procédures de saisies.

A noter toutefois que le syndic ne peut mettre en oeuvre une procédure de saisie immobilière sans une autorisation spéciale de l'assemblée générale (art 55 al.2 décret 1967).

4) Le problème de frais de recouvrement

L'article 32 al 3 de la loi du 9 juillet 1991 prévoit que les frais ne peuvent être imputés au débiteur que s'ils ont été engagés en vertu d'un titre exécutoire. En l'absence de titre, les frais de recouvrement sont donc à la charge du syndicat des copropriétaires.

Le règlement de copropriété ou une décision ultérieure ne peut valablement revenir sur ce principe.

A noter toutefois l'atténuation de l'article 32 al.4 et l'exception de l'article 73 de la loi du 9 juillet 1991 pour les mesures conservatoires.

Pièces à collationner

 - Lettres de convocation des assemblées  

- Procès verbaux des A.G.  

-  Justificatifs des notifications de P.V. des A.G. concernées au débiteur

-Etat récapitulatif des charges de l'exercice et décompte individuel annuel du débiteur pour chaque exercice concerné.

Notre dossier est constitué avec toutes les garanties nécessaires.

Obtenir un titre

Préalable :

Délivrance d'un acte à la requête du syndicat des copropriétaires (sommation, mise en demeure,

Procédé par voie de SAISIE IMMOBILIERE

Attention : Le syndic doit avoir été habilité pour engager une telle procédure par une décision spécifique de l'assemble générale motivée.

Vérifier que la résolution figure dans la convocation et dans le procès verbal d'assemblée générale. Le copropriétaire débiteur doit être ciblé. La résolution doit être sans ambiguité.

Dans les petites copropriétés à faibles charges, les impayés paradoxalement, semblent plus difficiles à recouvrer, les syndics, souvent bénévoles, estimant que tout procédure entraîne des frais disproportionnés.

Certes, il existe le surperprivilège institué par la loi de 94 modifiant l'article 2o qui garantit en priorité les charges de l'exercice en cours, des deux années précédentes et à même hauteur avec les autres créances hypothécaires les deux années suivantes.

Dès lors, si une inscription d'hypothèque légale n' a pas été prise et qu'une partie de la créance du syndicat a plus de 4 ans, cette quote part tombe dans les créances ordinaires.

Mais attention, le privilège immobilier spécial n'est effectif qu'au moment de la vente des lots du débiteur (par son type de charges).

Aussi, tout dossier d'impayés devrait être couvert dès le départ par une inscription d'hypothèque légale, laquelle sera mise à jour par une nouvelle inscription après chaque exercice non soldé

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