Les nouveaux contrats d’ascenseur
 

Ascenseur : nouveau contrat

I- Une nouvelle donne

En 2003 le Gouvernement décidait suite à deux accidents d’agir, en l’occurrence de faire voter une loi imposant aux propriétaires d’appareil (donc aussi aux copropriétés) de faire procéder à de nombreux travaux, propres, soi-disant, à sécuriser les ascenseurs. Ce fut l’article 79 de la loi du 2 juillet 2003 dit Urbanisme et Habitat.

Devant nos protestations (« Les accidents sont dus surtout aux défaillances de la maintenance », disons-nous) le Gouvernement décidait, parallèlement, de renforcer les obligations en matière d’entretien des ascenseurs. Le décret d’application de l’article 79 (décret du 9 septembre 2004) plus un arrêté ont donc modifié la donne en matière de contrat que l’on peut résumer ainsi :

   1. Abrogation de l’arrêté de 1977 qui déterminait jusqu’à présent les obligations en matière d’entretien.
   2. Mise en place de nouvelles dispositions : contrat avec des clauses impératives ; obligations plus contraignantes (on verra lesquelles).
   3. Surtout, obligation pour les copropriétés de signer un nouveau contrat avant le 30 septembre 2005 ou à l’échéance de leur contrat, si celle-ci est postérieure à cette date.

Les problèmes concernant les nouveaux contrats d’ascenseurs sont complexes et lourds de conséquences financières.

En janvier 2005, l’ARC a réalisé un guide spécial intitulé : « Ascenseurs : comment éviter le pire ? » (le pire étant le coût excessif des travaux d’une part, les contrats défavorables d’autre part). Nous vous conseillons vivement si vous êtes concernés par ces problèmes, de vous y reporter.
II- Présentation des nouvelles obligations
1- Quels sont les obligations de l’ascensoriste avant et pendant le contrat ?
1- Avant la signature du contrat
a) Etablissement d’un état initial de l’installation établi contradictoirement

Avant toute signature de contrat le prestataire doit faire un état des lieux. Ainsi il indiquera ce qui va et ne va pas et, à défaut de réserves de sa part, il devra assurer l’entretien à ses frais.

Si l’ascensoriste émet des réserves, on pourra alors se retourner - avec des arguments - contre l’ancien titulaire.
b) Etablissement d’un PLAN d’entretien ou de maintenance des appareils

L’ascensoriste doit établir un plan d’entretien qui doit indiquer comment sont intégrées les données propres aux caractéristiques du site (y compris ses caractéristiques « sociales » ou la présence de populations difficiles), au trafic prévisionnel et à la technologie de l’appareil.
c) Etablissement d’un contrat incluant de nombreuses clauses obligatoires

L’ascensoriste doit désormais établir un contrat où il intègre obligatoirement des clauses minimales nombreuses. Nous étudions plus loin ces clauses minimales.

À noter : l’existence de clauses minimales n’empêche pas de négocier des clauses allant au-delà.
À noter encore : certains ascensoristes augmentent de façon importante le prix de leur contrat en raison de la présence de ces clauses. Nous verrons que cela ne doit pas être le cas.
d) Obligation d’assurance

L’ascensoriste doit avoir une assurance couvrant sa responsabilité (en cas de dommages corporels et matériels à l’occasion de ses interventions).
2- Pendant le contrat
a) L’ascensoriste doit assurer des opérations d’entretien minimum et la réparation ou changement de certaines pièces.

Le décret de 1977 est abrogé. Il est fixé une nouvelle liste par le nouveau décret :

    * des opérations d’entretien et de leur périodicité ;
    * de la réparation ou changement de certaines pièces.

b) L’ascensoriste doit assurer la tenue d’un carnet d’entretien

Le carnet d’entretien doit indiquer :

    * la date, l’heure d’arrivée et de départ ; le nom et la signature du technicien ;
    * les observations, les interventions, les travaux, les modifications, les remplacements de pièces qui ont été effectués ;
    * en cas de dépannage, la date et la cause des incidents et des réparations.

c) L’ascensoriste doit assurer l’information du propriétaire et des tiers

Là encore, décret et arrêté prévoient des obligations précises :

    * l’ascensoriste devra assurer l’accessibilité au carnet d’entretien ;
    * tous les ans il devra établir et fournir un rapport sur l’entretien des appareils.

d) Transparence des factures

L’ascensoriste devra adresser des factures comprenant :

    * les références de son assurance obligatoire ;
    * les justifications (indices et calculs) en cas d’augmentation du prix du contrat.

Quelles sont les clauses obligatoires qu’un nouveau contrat doit comprendre ?

Nous donnons la liste des clauses minimums obligatoires :

   1. Mise en œuvre des dispositions minimales d’entretien et de changement de pièces.
   2. Indication de la durée du contrat plus précision sur les modalités de reconduction et de résiliation. NB : un conseil ; refusez que la durée de préavis dépasse trois mois.
   3. Conditions de disponibilité et de fourniture des pièces de rechange.
   4. Indication du délai de garantie du remplacement des petites pièces.
   5. Dépannage et déblocage : délais pour les déblocages, les dépannages et les remises en service.
   6. Précision concernant l’obligation du transfert au prestataire successeur de la notice d’installation de l’ascenseur.
   7. Descriptif de l’état initial de l’ascenseur, établi contradictoirement.
   8. Pénalités encourues en cas d’inexécution ou retard d’exécution ou mauvaise exécution des obligations contractuelles.
   9. Modalités de règlement des litiges.
  10. Tenue du carnet d’entretien.
  11. Description des garanties apportées par les contrats d’assurance du prestataire.
  12. Identification des opérations de sous-traitance éventuelle avec leur modalité d’exécution.
  13. Conditions dans lesquelles peuvent être passés des avenants.
  14. Formule détaillée de révision des prix.
  15. La date de révision annuelle des prix doit être mentionnée.

L’ARC a mis au point un contrat-type pour ses adhérents collectifs qui précise ces clauses et va au-delà ; si vous êtes adhérents collectifs vous pouvez accéder à ce contrat-type.
III- Quelques conseils pour bien négocier le nouveau contrat
1- État des lieux de départ

En cas de changement du titulaire, la loi oblige désormais à faire un état des lieux « contradictoire » (en présence des deux parties). On fera bien attention à faire correctement cet état des lieux, de façon :

    * d’une part à savoir si l’ancien titulaire a bien fait son travail (et, sinon, se retourner contre lui) ;
    * d’autre part à ne pas se retrouver au bout de quelques semaines avec un ascensoriste qui vous dit qu’il faut changer le moteur…

Vous pourrez avoir intérêt à vous faire assister dans cette opération.
2- Comment garder le bénéfice du contrat complet antérieur (si c’est le cas) ?

Si vous avez actuellement un contrat complet, pensez bien à mettre dans votre nouveau contrat une obligation concernant le changement des mêmes grosses pièces que dans l’ancien. À défaut, vous perdriez le bénéfice de votre ancien contrat.
3- Pénalités

Les textes obligent maintenant à intégrer une clause de pénalité dans les contrats pour délais d’intervention non respectés, mais aussi pour tout manquement au contrat.

Faites attention, cependant, à ne pas vous laisser imposer une clause trop « légère ». consultez-nous pour obtenir notre clause-type si vous êtes adhérents collectifs.
4- Les travaux hors contrat

Exigez de l’ascensoriste qu’il précise bien les conditions des travaux hors contrat :

    * prix horaire ;
    * voire forfait pour certains types de travaux.

C’est ce qu’on appelle un bordereau de prix. À défaut, vous seriez pieds et poings liés le jour venu.

Un bordereau de prix se présente ainsi :
« Bouton de cabine antivandale (changement pièce et main-d’œuvre)     Prix HT au ………….2007
Boîte à boutons de paliers avec voyant (changement pièce et main-d’œuvre) ».     Prix HT au ………….2007

NB : ces prix évolueront en fonction de l’évolution de l’indice… ; base … au… 2007 .
5- Téléalarme ou télésurveillance

Dans les devis pour l’installation ou la modernisation d’un ascenseur, on vous propose au choix :

    * la téléalarme et téléphone « main libre » ;
    * la télésurveillance.

Quel choix faire ? En fonction de quels critères : coût, fiabilité du système, avantages de l’un par rapport à l’autre ? Quelles sont les conséquences possibles si l’on décide de changer d’ascensoriste, les autres frais à prévoir, en particulier l’abonnement téléphonique ?

Ce sont les questions les plus couramment posées et auxquelles nous allons répondre.

Au préalable, quelques explications sur les deux systèmes :

La téléalarme et le téléphone « main libre » : permettent à la personne bloquée d’être en communication téléphonique avec l’ascensoriste en appuyant sur le bouton d’alarme.

La télésurveillance. En cas d’appel de l’usager bloqué dans la cabine, l’ascensoriste peut interroger l’appareil à distance en passant en revue un certain nombre de points de contrôle prédéfinis permettant de localiser l’origine de la panne.
6- Les coûts et les pièges à éviter
a) Pour la téléalarme

Il faut compter environ 23 à 30 € TTC par mois pour un contrat de désincarcération, plus l’abonnement téléphonique et les communications d’appel. Pour la fourniture et la pose de ce dispositif, il faut compter environ 600 € TTC.

Attention aux systèmes loués ! Quand les copropriétés payent - parfois très cher - la mise en place d’une téléalarme, elles pensent être propriétaires du système. Or elles peuvent n’être que locataires et le jour où elles décident de changer d’ascensoriste, elles doivent :

    * rendre le matériel ;
    * en racheter un nouveau.

Il faut donc bien vérifier ce point.
b) Pour la télésurveillance

Il faut compter entre 46 et 61 € TTC de location par mois, plus les frais d’installation d’environ 1 500 € TTC.

En général, la copropriété n’est pas propriétaire du matériel, ce qui revient très cher, contrairement au téléphone « main libre ». En cas de changement d’ascensoriste, l’installation sera entièrement démontée et tout sera à refaire.

En outre, le coût des factures de téléphone est beaucoup plus élevé (jusqu’à 76 € pour deux mois). Enfin, le système n’est pas toujours aussi fiable que le présentent les ascensoristes. De nombreux dysfonctionnements nous ont déjà été signalés par nos adhérents : mauvaise interprétation des informations transmises par le système d’où erreur de diagnostic.
c) Quel système privilégier ?

La téléalarme a de nombreux avantages par rapport à la télésurveillance. En effet, l’installation d’un simple téléphone d’appel en cabine peut permettre d’avoir un système remplaçable en cas de changement d’ascensoriste. La copropriété est (en général) propriétaire de son installation, alors que, dans la télésurveillance, elle paie une location élevée, permettant des gains de productivité dont profite l’ascensoriste, sans qu’il y ait diminution automatique du prix du contrat.

Contrat d’ascenseur : beaucoup se posent des questions. Le Particulier Immobilier du mois de juillet-août 2005 y consacre un article pratique et très intéressant.

En voici quelques citations.

Ascenseurs, des contrats à étudier de près

L'un des effets " secondaires " de la réforme visant à mettre aux normes les ascenseurs ne respectant pas les nouvelles prescriptions de sécurité, est que les copropriétés devront, avant le 30 septembre 2005, avoir revu le contrat de maintenance qui les lie a leur ascensoriste. C’est le moment de renégocier coûts et prestations.

Exit les classiques contrats de maintenance dits " simple " ou " complet ". Le décret du 9 septembre 2004, et son arrêté " entretien " ne retiennent plus qu'un contrat minimal, désormais obligatoire, assez proche de l'ancien contrat " simple " en ce qui concerne l'entretien technique, mais un peu plus exigeant pour la sécurité des personnes transportées. Or, bon nombre d'immeubles en copropriété (3/4 d'entre eux pour les clients de Schindler par exemple) disposaient d'un contrat " complet " mettant le remplacement des pièces importantes et coûteuses à la charge de l'ascensoriste. Il est donc indispensable de s'entendre sur l'étendue, et les tarifs, du nouveau contrat, quand l'ancien arrive à échéance. Inutile de dire que les enjeux financiers sont importants, et les principaux intéressés mobilisés. L'ARC, côté copropriétaires, ainsi que certains syndics et bureaux d'études ont déjà préparé des contrats-types pour faire face aux ascensoristes et l'ARC - encore elle - a saisi la DGCCRF en dénonçant les clauses abusives repérées dans les contrats proposés par Otis, se préparant a faire de même pour ceux de Koné.

L’on annonce par ailleurs depuis quelques mois la sortie imminente d’un guide élaboré sous l’égide de l’AFNOR, qui n’a toujours pas vu le jour à l’heure où nous mettons sous presse…

Trois cas de figure.

Dans les faits, vous pouvez vous trouver dans l'une des trois situations suivantes :

• Que votre contrat soit arrivé à échéance ou non, votre ascensoriste a proposé une nouvelle mouture à votre syndic, qui l'a contresignée. Auquel cas, vous êtes peut-être déjà pieds et poings liés sans le savoir. Renseignez-vous au plus vite, car si votre syndic à signé a la légère un contrat qui vous dessert, vous pouvez tenter de le remettre en cause.

• Votre contrat est arrivé à échéance depuis la parution du décret et votre syndic et votre ascensoriste ont signé une prorogation jusqu'au 30 septembre prochain. Vous n'avez plus de temps à perdre, car vous allez devoir examiner de près les clauses du nouveau contrat qui va vous être soumis et envisager une mise en concurrence. Si vous avez des doutes sur le nouveau contrat et ne disposez pas d'assez de temps pour faire un appel d'offres, limitez sa durée àune seule année, sachant que vous n’aurez pas d'autre choix, car il est désormais interdit de se passer de contrat d'entretien.

• Votre contrat est arrivé a échéance avant le 10 septembre 2004 (date de publication du décret), mais ni votre syndic ni votre ascensoriste ne s'étant manifestés, il a été renouvelé tacitement pour la durée prévue initialement (le plus souvent entre un et cinq ans). Il se peut donc que n'ayez pas à renégocier votre contrat avant plusieurs mois ou plusieurs années. (…)

Redoublez de vigilance...

" Même pour ceux qui se réveillent aujourd'hui, il reste encore une bonne marge de manœuvre " tempère Bruno Dhont, Directeur de l'ARC, qui donne les conseils suivants :

1. d'abord, si vous êtes sur le point de dénoncer votre contrat en cours pour changer d'ascensoriste, demandez au bureau d'études que vous avez retenu pour l'analyse de mise à niveau technique de faire aussi le point sur la qualité de la maintenance exercée par l'ascensoriste sortant. En effet, il n'est pas rare que les ascensoristes se contentent d'interventions minimalistes, et si vous négligez de faire un état des lieux de sortie, vous serez privé de recours pour faire réaliser les travaux qui auraient dû l'être au fil des années.

2. Par ailleurs, lisez soigneusement les contrats proposés et soyez attentifs aux pratiques et clauses qui risquent de vous piéger. Quelques exemples :

• L'ascensoriste adresse au syndic un contrat ne contenant que des " clauses particulières " une simple note en bas de page précisant que les conditions générales sont disponibles " sur demande ".

• Une clause du contrat prévoit que le syndicat s'oblige à effectuer immédiatement les travaux de sécurisation du personnel d'intervention, alors que les textes ne les rendent obligatoires qu'en 2008, voire 2013.

• Le contrat exclut des prestations prises en charge par l'ascensoriste le remplacement des pièces " vétustés ". Un exemple, extrait du contrat de l'un des majors du secteur : " L'ascensoriste assurera la fourniture des pièces détachées, à l'exception de celles pouvant être considérées comme vétustés ou rendues obsolètes par l'évolution de la technique pendant une durée de vingt ans à compter de sa date de mise en service ". Autrement dit, si l'appareil concerné a plus de vingt ans, l'ascensoriste se réserve le droit de faire supporter à la copropriété le coût de toutes les pièces à remplacer.

• Le contrat exclut le carnet d'entretien -obligatoire- dans sa version " papier ", seul un carnet d'entretien " électronique " étant prévu. Ou encore, l'ascensoriste fait savoir qu'en cas de carnet tenu sous sa version papier, les indications consignées sont sans valeur, " seul le carnet électronique faisant foi ".

…et négocier le coût du nouveau contrat

Enfin, un point crucial : le prix. Certains ascensoristes n'hésitent pas, à prestations équivalentes, à augmenter leurs prix de 5 % à 15 % à l'occasion de la signature d'un nouveau contrat. Or, ces augmentations ne se justifient, bien sûr, que si les prestations s'accroissent. S'il est vrai que les nouveaux textes rendent obligatoire le dépannage 7 jours sur 7 et la désincarcération d'une personne bloquée en cabine 24 heures sur 24, nombre de contrats incluaient déjà ces obligations. S'il est vrai aussi que la liste des pièces de base dont la fourniture est due par l'ascensoriste s'est un peu allongée par rapport a celle du contrat " simple " d'autrefois, une nouvelle disposition vient alléger les contraintes de ce dernier : les visites d'entretien ne sont plus obligatoires que toutes les six semaines contre une fois par mois auparavant. Ce qui les réduit à neuf par an au lieu de douze autrefois. Ce à quoi les ascensoristes répliquent que ces visites à fréquence réduite sont plus approfondies. À vous de déployer vos talents de négociateur...