Quelles sont les charges dues?

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges décidées en assemblée générale, c'est à dire non seulement aux dépenses réellement acquittées par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, mais aussi aux provisions.

C'est le syndic qui est chargé de récupérer les charges, selon les moda lités prévues à l'article 35 du décret.

A. Quelles sont les sommes dues et les sommes non dues?

Les sommes que les copropriétaires doivent sont les sommes dues à la suite d'un vote en assemblée générale, par exemple le vote:

-  du budget des charges courantes;

 - de travaux définis précisément;

 - d'avances pour des travaux qui pourraient être décidés dans les trois ans.

Par ailleurs, ces sommes ne peuvent être appelées que selon le calendrier précis voté par l'assemblée générale.

Le syndic ne peut appeler aucune autre somme (même en cas de déficit de trésorerie).

En cas de travaux d'urgence, il pourra appeler un tiers du montant estimatif des travaux, mais à condition:

-  qu'il ait consulté le conseil syndical;

- qu'il ait convoqué une assemblée générale (il peut appeler le tiers avant l'assemblée générale mais doit l'avoir préalablement convoquée).

- Les provisions spéciales

L'article 35 du décret permet au syndic d'appeler les provisions spéciales votées par l'assemblée générale et destinées à couvrir les dépenses

exceptionnelles de travaux, comme la réfection de la toiture, le ravalement, le remplacement d'un ascenseur. L'assemblée générale peut désormais décider de programmer ces travaux sur plusieurs années et de supporter ces dépenses pendant plusieurs exercices. Ces provisions spéciales peuvent également produire des intérêts pour la copropriété.

- Le fonds de prévoyance

La loi du 21 juillet 1994 a institué l'obligation, pour le syndic, de faire voter tous les trois ans sur le principe de la création d'un fonds de travaux non affecté, ou encore «fonds de prévoyance ». Il s'agit là d'inciter à l'épargne des copropriétés.

- En cas d'urgence

En cas d'urgence, le syndic peut engager des dépenses et réclamer aux copropriétaires le tiers des devis de réparation. Il doit cependant prendre l'avis du conseil syndical avant de lancer l'appel de fonds et fera faire ratifier cette décision en convoquant une assemblée générale dans les plus brefs délais.

B. À partir de quel moment les appels de charges sont ils exigibles ?

Désormais, le problème est clair: en ce qui concerne les charges courantes, les provisions sont « exigibles » au premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée générale en a décidé autrement. En ce qui concerne les travaux, le syndic a l'obligation de faire voter les modalités d'appel de fonds (il doit donc faire voter un calendrier précis, par exemple: 30 % le..., 30 % le..., 40 % le ... ).

Le décret du 17 mars 1967 précise que, malgré le fait qu'une date d'exigibilité existe, le syndic doit adresser un AVIS à chaque copropriétaire.

Si l'assemblée générale n'a pas voté de délai de paiement, les sommes sont à payer sans attendre et le syndic pourra adresser une lettre recommandée avec AR dès qu'il le veut (en général, cependant il est conseillé d'attendre au moins quinze jours ou un mois),