LES MODIFICATIONS APPORTEES AU STATUT DU FERMAGE ET DU METAYAGE PAR L’ORDONNANCE DU 13 JUILLET 2006 - (09/10/2006)

Le 14 juillet 2006 était publiée au Journal officiel l’ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006 qui modifie les dispositions du Code rural relatives au statut du fermage et du métayage.

Prise sur le fondement de l’article 8 de la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006, elle a deux objectifs principaux :
 

-         La simplification de la rédaction du Code rural en supprimant les dispositions inusitées ou devenues sans objet, en précisant les dispositions ambigües et en adaptant les dispositions qui le nécessitent aux législations en vigueur.

-         L’adaptation, la simplification et l’harmonisation des règles et des procédures applicables en cas de résiliation ou de non-renouvellement des baux et en cas de contestation de l’autorisation d’exploiter.

 
Elle modifie principalement le régime de droit commun du statut du fermage et du métayage, mais apporte également des modifications importantes aux statuts des baux à long terme ainsi que quelques modifications d’ordre purement terminologique aux baux à métayage.

 
Cette ordonnance est applicable aux baux en cours à compter de sa date de publication à l’exception toutefois à la disposition relative au bail à long terme de 25 ans sans clause de renouvellement par tacite reconduction (article 11 III de l’ordonnance qui complète l’article L. 416-3 du Code rural : cette disposition s’appliquera seulement aux baux conclus ou renouvelés à la date de sa publication mais non aux baux en cours).

  
I.                   Modifications apportées au régime de droit commun :

  
-         Les modifications relatives à la résiliation du bail :

 L’article 5 de l’ordonnance du 13 juillet 2006 modifie les articles du Code rural relatif à la résiliation du contrat de bail.

 
Ø La première modification a trait à la résiliation du bail pour faute du preneur prévue par l’article L. 411-31 du Code rural.

Dans un objectif de clarification, l’ordonnance supprime le renvoi fait à l’article L. 411-53 du Code rural, relatif aux motifs de non-renouvellement du bail et rassemble tous les motifs de résiliation du bail en son sein.

Ainsi, il regroupe dans le I les motifs principaux de résiliation du bail à savoir :

·        le défaut de paiement du fermage,

·        les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,

·        et le non-respect par le preneur des clauses imposant certaines pratiques culturales préservant l’environnement.

Dans son II il énumère les motifs accessoires de résiliation, c’est à dire :

·        les contraventions aux dispositions relatives aux cessions et
sous-locations de bail,

·        l’adhésion d’une société (apport du droit au bail et mise à disposition d’une société des biens loués)

·        et aux échanges de sous-location partielle.

Ø      L’article L. 411-32 du Code rural relatif à la résiliation pour cause d’urbanisme est également modifié afin de tenir compte des modifications apportées par la loi du 13 décembre 2000 de solidarité et de renouvellement urbain, notamment le remplacement des plans d’occupation des sols par les plans locaux d’urbanisme.

Ø      Enfin, l’article L. 411-33 du Code rural qui est relatif aux autres cas de résiliation tenant à la personne du débiteur a également été modifié par l’ordonnance du 13 juillet 2006.

La première modification de ce texte consiste à préciser la date à laquelle la résiliation demandée par le preneur prendra effet. Il prévoit dorénavant que si la fin de l’année culturale est postérieure de neuf mois au moins à l’événement qui cause la résiliation, le locataire dispose du choix dans la prise d’effet de la résiliation entre le fin de l’année culturale en cours ou la fin de l’année culturale prochaine. A défaut de choix de sa part, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin de l’année prochaine culturale suivante.

Par ailleurs, il prévoit la possibilité pour le preneur ayant atteint l’âge de la retraite de résilier le bail à la fin d’une de ces périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l’âge requis et abroge en conséquence l’article L. 411-65 du Code rural auquel il était alors fait référence. L’article L. 411-33 du Code rural précise en son dernier alinéa que dans cette hypothèse, le preneur devra notifier sa décision au moins douze mois à l’avance.
 

-         Les modifications relatives à l’adhésion à une société :

 
L’ordonnance du 13 juillet 2006 tient compte des modifications apportées par la loi du 23 février 2005 de développement des territoires ruraux qui supprime la condition de participation de tous les associés de la société à la mise en valeur des biens qu’elle exploite et aligne donc son régime sur celui applicable aux EARL. L’ordonnance abroge en conséquence l’article L. 324-11 du Code rural devenu superfétatoire.

-         Les modifications relatives au droit de renouvellement et au droit de reprise :

Ø      Les modifications relatives au droit de renouvellement sont principalement inspirées par la volonté de coordonner les textes applicables avec la nouvelle législation en vigueur.

Tout d’abord, l’article tient compte de la nouvelle rédaction de l’article L. 411-31 du Code rural et modifie en conséquence l’article L. 411-53 relatifs aux motifs de non renouvellement en renvoyant purement et simplement à l’article L. 411-31 dans son actuelle rédaction, inversant ainsi les renvois légaux par rapport à l’ancienne rédaction de ces textes. La référence à l’ancien article L.411-53 des articles L. 411-46 et
L.411-54 est donc remplacée dorénavant par une référence à l’article L. 411-31.

Par ailleurs, l’article L. 411-64 qui renvoyait à l’article L. 353-1 relatif à l’exploitation dite de subsistance, abrogé par l’ordonnance 200-550 du 15 juin 2000, renvoie désormais à l’article L. 732-39.

Enfin, l’article L. 411-52 qui concerne le terme du bail des petites parcelles conclues sans écrit se réfère simplement à l’article 1775 du Code civil qu’il reproduisait intégralement avant.

L’article L. 411-58 sur le droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail afin d’exploiter le bien loué est réécrit afin de tenir compte du droit de reprise au profit du partenaire auquel le bailleur est lié par un PACS.

Ø      La simplification de la procédure en matière de droit de reprise est une des principales modifications de l’ordonnance du 13 juillet 2006.

Il est désormais prévu que dans l’hypothèse où la reprise est subordonnée à une autorisation administrative d’exploiter, le sursis à statuer du tribunal paritaire des baux ruraux, dans l’attente que l’autorisation soit définitive, devient facultatif, le tribunal pouvant surseoir à statuer, à la demande d’une partie ou d’office, sauf en cas de procédure de référé en cours où le sursis à statuer est alors de droit.

Par ailleurs, l’ordonnance prévoit que lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d’une société, et si l’opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société. Cette disposition a pour objectif de régler une divergence de jurisprudence entre les tribunaux civils et administratifs relative à la personne bénéficiaire de l’autorisation d’exploiter dans le cas d’une reprise pour mise en valeur sociétaire.

Enfin, les dispositions de l’article L. 411-59, alinéa 3, du Code rural, relatif aux conditions exigées du bénéficiaire de la reprise pour exploiter, sont complétées dans un souci de cohérence avec l’article L. 411-58 alinéa 5 (autorisation d’exploiter). Désormais, le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent (condition d’exploitation personnelle, de ressources et d’habitation), et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 du Code rural, ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter. Le reprenant qui obtient l’autorisation est ainsi dispensé des conditions de capacité et d’expérience professionnelle.

II.                Modifications apportées aux régimes particuliers :

  
-         Bail à long terme

 
Deux modifications sont introduites par l’ordonnance du 13 juillet 2006 concernant les baux à long terme.

La première qui est relative aux baux d’au moins 18 ans renouvelé a pour objectif de limiter l’intervention du tribunal en cas de désaccord entre les parties pour fixer les seules conditions contestées du bail renouvelé, à l’exception du prix.

La seconde vise à préciser le régime du bail de 25 ans ne comportant pas de clause de renouvellement par tacite reconduction en précisant que dans ce cas, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer un congé.

   
-         Baux à métayage

 
Concernant le bail à métayage, l’ordonnance se borne à moderniser les termes employés par le Code rural dans un mouvement de clarification du langage juridique. Elle supprime les mots « colonat partiaire » remplacé par le terme « métayage » dans les dispositions relatives au tribunal paritaire des baux ruraux ; Dans l’article L. 417-1 du Code rural qui défini le bail à métayage, elle ne fait plus référence aux notions de « colon » et « possesseur d’un héritage rural » et les remplace par les termes de  « preneur » et « bailleur ».