LA MAJORITE REQUISE

LES DECISIONS A ADOPTER

UNANIMITE (ART . 26)

Il faut l’accord de tous les copropriétaires

Vente ou échange d’une partie commune dont la conservation est nécessaire à la destination de l’immeuble.

Décision portant atteinte à la destination ou à l’usage des parties privatives ( ex : décision de ne pas permettre l’accès des occupants des locaux commerciaux au WC communs).

Modification de la répartition des charges. (ex : la vente de l’ancienne loge du gardien ou celle des paliers à des copropriétaires).

Suppression d’un service collectif, d’un élément d’équipement commun.

Travaux de surélévation et de construction. Ex : les travaux de surélévation ou la construction de nouveaux bâtiments à usage privatif par les soins du syndicat. Un solarium sur un toit terrasse, l’aménagement d’un grenier exigeant de nombreuses interventions sur la toiture impliquant l’ouverture de fenêtres.

DOUBLE MAJORITE DE L’ARTICLE 26

Il faut obtenir la majorité de tous les copropriétaires et que cette dernière représente au mois les 2/3 des voix de la copropriété (dans certains cas, la double majorité peut être assouplie)

Ex : si la copropriété est composée de 10 copropriétaires et le nombre total des voix est de 1000 millièmes, la double majorité de l’article 26 est obtenue lorsque 6 copropriétaires (la moitié de 10+1) représentant 667 millièmes (2/3 de 1000 arrondis au chiffre supérieur) ont approuvé la résolutions soumise au vote.

Si un projet de résolution n’a pas recueilli la double majorité mais a tout de même reçu l’approbation d’au moins les 2/3 des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, une seconde assemblée doit être réunie, au cours de laquelle il sera statué au 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés. Cela ne fonctionne que pour certains travaux comportant une amélioration, une addition ou une transformation de l’immeuble (autres que ceux prévus par les points e, g, h, i, j et m de l’article 25 de la loi de 1965), tels que l’installation d’un ascenseur, la pose de boîte aux lettres.

Achat, vente, échange de parties communes, autres que celles imposées par une disposition légale relative à l’établissement de servitudes, de cession de droits mitoyens ou encore de création de cours communes.

Détermination des périodes de fermeture totale de l’immeuble.

Modification du règlement de copropriété seulement en ce qui concerne le jouissance, l’usage et l’administration des parties communes

Travaux de transformation, addition, améliorations autres que ceux rendus obligatoires par une disposition légale.

Ex : sont des travaux d’amélioration : l’installation d’un élément d’équipement tel qu’un ascenseur, un vide ordures, un monte charge, de nouvelles boites aux lettres, une porte électrique au parking, la mise en place d’un dispositif d’arrosage, et…… Sont également des travaux d’amélioration, la transformation d’un ou de plusieurs équipement existants qui ne sont pas nécessités par la vétusté ex : remplacement d’une chaudière au fuel par une chaudière au gaz, le remplacement des menuiseries en bois des façades par des huisseries en aluminium, la modification d’une rampe pour améliorer l’accès d’un garage en sous sol..etc…

Travaux d’amélioration de la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture.

Répartition du coût des travaux : il est ventilé entre les copropriétaires proportionnellement aux avantages que chacun retirera de l’opération (plus value procurée). Au cours de la même assemblée et dans la même délibération, ou ultérieurement, mais toujours à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement et d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés doit être fixée. Les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord aux travaux d’amélioration ne doivent pas se trouver engagés au-delà de leurs possibilités financières. C’est la raison pour laquelle il leur est possible de payer leur part de travaux sur 10 ans. Le bénéficiaire du paiement échelonné paie chaque année 1/10 ème de sa quote part augmenté du taux de l’intérêt légal pour l’année en cours. Si la copropriétaire revend le lot pendant la durée du paiement échelonné, les sommes restant dues sont immédiatement exigibles. Le copropriétaire opposant ou absent et non représenté à l’assemblée peut contester dans les deux mois qui suivent la réception du PV, la décision adoptant les travaux d’amélioration. Le copropriétaire abstentionniste n’a pas la possibilité de contester la décision.

LA MAJORITE ABSOLUE DE L’ARTICLE 25

Il faut réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires ; si tel n’est pas le cas, il est possible de procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24

Un premier vote : c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires (y compris ceux qui sont absents et non représentés et les abstentionnistes).

Après une tentative ratée : l’art. 25-1 permet de procéder à une seconde tentative. La décision pourra être adoptée à la majorité simple de l’article 24. Deux cas sont alors possibles :

• lorsque le projet de résolution a recueilli au moins le 1/3 des voix, un second vote peut intervenir immédiatement.

• Lorsque le projet n’a pas recueilli le 1/3 des voix, une deuxième assemblée peut être convoquée dans un délai maximal de 3 mois. Si l’ordre du jour se cette seconde assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente réunion, le délai de convocation est réduit à 8 jours et les documents annexes n’ont pas à être de nouveau notifié aux copropriétaires.

Le cas particulier de la délégation de pouvoirs : dans certains cas, l’assemblée générale peut déléguer son pouvoir de décision au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne de prendre à sa place certaines décisions, dont l’objet doit être bien précisé ou d’engager des dépenses, dans la limite d’un certain plafond, touchant à l’entretien et à l’administration de l’immeuble ou au fonctionnement des services et équipements communs. Cette délégation ne peut donc concerner que les questions devant être votées en assemblée à la majorité de l’article 24.

LA MAJORITE ABSOLUE DE L’ARTICLE 25 (suite)

Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Vente, échange et constitution de servitudes sur les parties communes résultant d’obligations légales ou réglementaires.

Autorisation permanente donnée à la police pour pénétrer dans les parties communes.

Constitution de provisions spéciales pour travaux futurs.

Constitution d’un syndicat secondaire.

Délégation de pouvoirs.

Désignation et révocation du syndic et des membres du conseil syndical.

Approbation du contrat du syndic.

Modification des charges consécutives au changement d’usage des parties privatives.

Refus d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat.

Pose de canalisations, gaines, ouvrages relatifs à l’amélioration de l’habitat (ex :décret 9.11.1968 – ex : raccordements aux canalisations d’égouts, les alimentations, les ventilations)….

Modalités de réalisation de travaux résultant d’obligations légales telles que le ravalement rendu obligatoire par un arrêté municipal, la mise en conformité de l’immeuble. Dans ce cas, la copropriété ne peut pas s’opposer à l’exécution des travaux. L’assemblée ne fait que voter sur les modalités de réalisation et d’exécution.

Ex : installation des appareils de mesure obligatoires pour la répartition des charges d’eau chaude ou de chauffage.

Travaux d’économie d’énergie amortissables sur moins de10 ans. Ce sont ceux portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude recourant aux énergies nouvelles ou renouvelables, les appareils de régulation et de mesure de la consommation d’eau chaude et de chauffage.

Installation ou abandon de la forme coopérative du syndicat des copropriétaires.

Installation ou modification d’antenne ou de réseau de télévision.

Montant des contrats et marchés à partir duquel l’avis du conseil syndical est obligatoire.

Montant des contrats et marchés à partir duquel une mise en concurrence des entreprises est obligatoire.

La loi SRU du 13.12.2000 a donné la possibilité à l’assemblée des copropriétaires de décider de l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires afin d’individualiser la consommation d’eau.

C’est le règlement de copropriété qui détermine la répartition des dépenses occasionnées par les travaux. S’il s’agit de travaux portant sur un élément d’équipement (ascenseur, piscine), le dépenses seront réparties en fonction des charges d’équipement communs et de services collectifs.

S’il s’agit d’autres travaux, elles seront ventilées entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts de charges générales ou spéciales.

Une fois la décision prise, aucune copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution des travaux d’amélioration, même à l’intérieur de leurs parties privatives (ex : le copropriétaire doit laisser s’effectuer le passage d’un câble ou d’une canalisation dans son appartement. En revanche, il peut refuser les travaux qui implanteraient une cage d’ascenseur dans son appartement.

MAJORITE SIMPLE DE L’ARTICLE 24

C’est la majorité des voix exprimées.

On ne tient pas compte des abstentionnistes

Approbation des comptes.

Autorisation donnée au syndic pour agir en justice.

Travaux d’entretien sur les parties communes et les équipements communs.

Adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires du fait des modifications législatives intervenues depuis son élaboration.

Décision de faire un diagnostic en vue de réaliser des économies dans la copropriété.

Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels, sont approuvés à la majorité de l’article 24, bien qu’il s’agissent de travaux d’amélioration.