L'huissier de justice et la réforme de la saisie immobilière
par Anne LEBORGNE
Professeur à l'Université d'Aix-Marseille III

L'ordonnance du 21 avril 2006 et le décret du 27 juillet 2006 portant réforme de la saisie immobilière entreront en vigueur le 1er janvier 2007. Les nouvelles dispositions ont pour finalité une judiciarisation accrue de la procédure de saisie immobilière tout en responsabilisant le débiteur saisi qui pourra vendre volontairement son bien sur autorisation judiciaire.

I. 01 1. La réforme de la saisie immobilière est prévue par l'ordonnance du 21 avril 2006 et le décret du 27 juillet 2006. L'entrée en vigueur de ces dispositions est fixée au 1er janvier 2007. C'est à l'article 168 du décret que les dispositions transitoires sont explicitées.(1)

I. Droit transitoire

2. La réforme de la saisie immobilière entrera en vigueur le 1er janvier 2007. Cependant, la nouvelle procédure de saisie immobilière ne sera pas applicable aux procédures ayant donné lieu, avant le 1er janvier 2007 au dépôt du cahier des charges de l'article 688 de l'ancien Code de procédure civile. Ainsi, pour les procédures engagées avant le 1er janvier 2007, il ne faudra pas raisonner par référence à la date du commandement, mais par référence à la date du dépôt du cahier des charges au tribunal. Selon que le commandement aura été signifié et publié, et que le cahier des charges aura été ou non déposé avant le 1er janvier 2007, les dispositions du décret-loi de 1938 s'appliqueront ou au contraire il faudra se référer à la nouvelle procédure avec de nouveaux délais et sanctions.

Il faut en outre signaler l'hypothèse particulière de la vente aux enchères d'immeuble d'un débiteur en liquidation judiciaire. Lorsque la vente est autorisée par le juge commissaire, le droit de la faillite renvoie aux dispositions applicables à la saisie immobilière. Autrement dit, actuellement, et selon le décret du 28 décembre 2005 pris en application de la loi de sauvegarde du 26 juillet 2005, les ventes sont réalisées selon les dispositions du décret-loi de 1938. Les dispositions du décret de 2005 s'appliquent ainsi aux procédures engagées depuis janvier 2006. Toutefois, à compter de la fin de l'année 2006, le décret du 28 décembre 2005 sera partiellement modifié par le décret du 27 juillet 2006 portant réforme de la saisie immobilière. En effet, l'alinéa 3 de l'article 168 du décret du 27 juillet 2006 dispose que la réforme de la saisie immobilière ne sera applicable ni aux procédures collectives ouvertes avant le 1er janvier 2006, ni aux ventes d'immeubles lorsqu'elles auront été ordonnées avant le 1er janvier 2007. En conséquence, il faudra ici raisonner par référence aux ventes ordonnées. Toutes les ventes ordonnées avant le 1er janvier 2007 continueront à rester réglementées par le décret de 1938. Quant à celles ordonnées après cette date, la procédure issue de la réforme de la saisie immobilière s'appliquera.

II. Les textes

3. Les principes généraux applicables à la saisie et à la distribution du prix de vente d'un immeuble sont posés par l'ordonnance du 21 avril 2006. A la suite de la réforme du droit des sûretés, un Livre IV a été créé, modifiant ainsi la numérotation des articles du Code civil. De plus, le Titre XIX du Livre III, relatif à l'exécution forcée en matière immobilière, tel qu'il est actuellement applicable, sera abrogé à compter de janvier. En conséquence, au lieu de trouver les principes généraux aux articles 2204 à 2218 du Code civil, ces derniers seront désormais exposés aux articles 2190 à 2216 du Code civil. Bien qu'un certain nombre de dispositions sont la reprise de principes connus, d'autres posent des règles complètement différentes des principes qui gouvernent à l'heure actuelle la saisie immobilière.

Quant au décret d'application du 27 juillet 2006, celui-ci comporte 169 articles. Le Titre Ier est consacré à la procédure de saisie immobilière, le deuxième est relatif aux procédures de distribution et le troisième énumère les modifications de texte induites par la réforme dans les codes, voire dans certains décrets(2).

Il est alors possible d'évoquer un petit problème quant à l'harmonisation des textes. En effet, à compter de janvier prochain, les textes prévoient que le juge de l'exécution sera le juge compétent en matière de saisie immobilière. A ce titre, l'ordonnance du 21 avril 2006, portant réforme de la saisie immobilière, a donc étendu la compétence du juge de l'exécution, en ajoutant un alinéa nouveau dans le Code de l'organisation judiciaire, à l'article L. 311-12-1. Or, postérieurement, l'ordonnance du 8 juin 2006 a bouleversé, renuméroté et réécrit le Code de l'organisation judiciaire(3). Suite à cette réécriture, les compétences du juge de l'exécution seront exposées à l'article L. 213-6. Or, dans cet article il n'est nullement question de la compétence immobilière du juge de l'exécution. Quand bien même cette compétence serait insérée dans la partie réglementaire, il semblerait cependant étonnant de faire une distinction entre la compétence mobilière intégrée dans la partie législative avec la compétence immobilière d'origine réglementaire.

III. Les principes posés dans le Code civil

4. Tout d'abord au titre des principes classiques, il est rappelé, à l'article 2190 du Code civil, la nécessité pour le créancier d'être porteur d'un titre exécutoire. Lorsque la poursuite est engagée en vertu d'une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne pourra, comme par le passé, intervenir qu'après une décision définitive passée en force de chose jugée…

5. En revanche, l'article 2192 du même code consacre un principe nouveau, à savoir le principe de proportionnalité. Il s'agit en quelque sorte de la transposition de l'article 22 de la loi de 1991 sur les abus de saisie, c'est à dire l'interdiction pour un créancier qui engage une procédure de saisie immobilière d'en engager plusieurs en même temps. Aujourd'hui, il n'est pas interdit à un créancier d'engager plusieurs procédures de saisie immobilière. Le contrôle de son action s'opère sur le terrain de l'abus et il appartient éventuellement au débiteur de démontrer l'abus. Avec cet article, il va être clairement inscrit dans le Code civil que « le créancier qui a procédé à la saisie d'un immeuble ne peut engager une nouvelle procédure de saisie sur un autre bien, de celui-ci, que dans le cas d'insuffisance du bien déjà saisi ». Ainsi, par « insuffisance du bien saisi », il convient de comprendre que la vente d'un immeuble ne suffirait pas à désintéresser le créancier. Toutefois, il est à noter que lorsqu'une procédure de saisie immobilière est engagée, il n'est pas possible de savoir à l'avance ce qu'elle pourra rapporter au stade de la distribution lorsqu'elle est menée jusqu'à son terme. Cette disposition ne sera donc pas simple à mettre en œuvre ; nous pouvons voir poindre en arrière plan l'idée d'abus mais cela n'est pas formulé ainsi.

6. Toujours au titre des dispositions nouvelles, l'article 2194 du Code civil dispose que la saisie d'un immeuble emporte saisie de ses fruits, quels qu'ils soient, civils, industriels ou naturels, sauf l'effet d'une saisie antérieure. A l'heure actuelle, il y a une incertitude au regard de l'ancien Code de procédure civile puisqu'il y a des dispositions différentes selon que l'on raisonne sur les fruits, loyers et fermages ou sur les fruits naturels ou industriels. La nouvelle disposition a le mérite d'être plus claire. Ainsi,  dès lors qu'une saisie-attribution aura été engagée avant la saisie immobilière, elle privera le créancier saisissant immobilièrement des loyers et fermages, sommes qu'il est intéressant d'ajouter et de distribuer avec le prix de la saisie. La seule question qui demeure est celle de la définition de l'antériorité. Que faire lorsque deux mesures d'exécution seront réalisées le même jour ? Par exemple, lorsqu'une saisie-attribution est signifiée le même jour qu'une saisie immobilière. A priori, la saisie-attribution ne devrait pas être considérée comme antérieure et dès lors, puisque l'article 2194 du Code civil dispose que la saisie immobilière emporte saisie des fruits « sauf l'effet d'une saisie antérieure », il devrait être possible dans l'intérêt des poursuivants sur l'immeuble d'inclure les loyers dans le prix à distribuer. Il conviendra sûrement dans ce cas de discuter sur ce qui est antérieur et sur ce qui ne l'est pas, mais la solution est généralisée à tous les fruits alors qu'elle ne l'était pas auparavant.

7. Ce qui est nouveau encore au niveau des principes, à l'article 2196 du Code civil, c'est le fait que le débiteur peut demander le cantonnement de la saisie ou la conversion d'une saisie en hypothèque. Sur le terrain cela sera sans doute quasiment une hypothèse d'école, c'est-à-dire l'hypothèse où un débiteur a une pluralité d'immeubles et plusieurs créanciers qui, en même temps, agissent sur ses immeubles. Le débiteur pourra alors demander le cantonnement des saisies ou la conversion en hypothèques sur certains de ses immeubles qui prendra rang au jour de la publication de la saisie, sous réserve de l'inscription de la sûreté dans le mois de la notification de la décision.

8. Quant aux effets de la nouvelle procédure de saisie immobilière, ceux-ci ne seront pas différents par rapport à ceux de la procédure antérieure. Cette nouvelle procédure va rendre les biens indisponibles sans, dans un premier temps, conduire à expulser le débiteur. Celui-ci a priori va continuer à être séquestre de l'immeuble. Toutefois, le décret contient certaines dispositions sur son éventuelle expulsion avant le jour de l'audience d'adjudication(4).

9. La plus grande nouveauté résulte de la faculté de vente amiable qui est désormais offerte au débiteur sur appréciation du juge de l'exécution. Cette vente amiable sur autorisation judiciaire produira, si elle se réalise, les effets d'une vente volontaire. A défaut, l'adjudication aura, comme par le passé, lieu aux enchères publiques. A ce stade, peu de choses changent, sinon peut être pour les avocats qui ne pourront plus être porteurs que d'un seul mandat, et pour les marchands de biens puisqu'il n'y aura plus de possibilité d'effectuer une déclaration de command.

10. Un autre changement réside aussi dans la manière dont on conçoit « l'ex » folle enchère, aujourd'hui appelée procédure de réitération des enchères. Celle-ci ne sera plus la conséquence du défaut de publication du titre, mais du défaut de paiement des frais et de paiement du prix.

11. L'ordonnance contient enfin des dispositions relatives à la distribution du prix. Désormais les créanciers inscrits vont devoir déclarer leur créance dans le cours de la procédure de saisie immobilière. Il appartiendra au créancier poursuivant de récapituler toutes ses créances ainsi que de dresser un état ordonné des créances. Les créanciers qui ne déclareront pas leurs créances seront déchus de leurs sûretés au stade de la distribution du prix(5).

Toutes ces règles se trouvent consacrées dans le Code civil.

IV. Les actes de la saisie immobilière

12. Si on déroule rapidement une procédure de saisie immobilière en essayant de retrouver les actes que les huissiers de justice connaissent, et de déterminer ceux qui leur échappent désormais et les nouveaux actes qu'ils vont pouvoir réaliser, il faut signaler tout d'abord une clarification évidente dès le stade du commandement de payer valant saisie.

A. Les formalités tendant à la saisie

13. Selon que le bien immeuble est la propriété du débiteur ou d'un tiers détenteur ou garant, les actes à délivrer diffèreront.

1. Le commandement de payer valant saisie au débiteur

14. Désormais, c'est la signification du commandement qui engagera la saisie immobilière et non sa publication. Cela permettra d'éviter tout le débat sur la qualité de l'huissier de justice et pas simplement du clerc assermenté pour réaliser une mesure d'exécution. Actuellement, tant que le commandement n'est pas publié, il n'est pas un acte d'exécution, donc en principe, il est possible de le faire signifier par un clerc assermenté. Toutefois il doit ensuite être publié et c'est cette publication qui le transforme en acte de saisie. Désormais, en application de l'article 13 du décret du 27 juillet 2006, le commandement de payer valant saisie est signifié au débiteur et c'est la délivrance du commandement qui réalise l'effet de saisie. Ainsi, dès la délivrance du commandement, il appartiendra à l'huissier de justice de délivrer cet acte.

15. S'agissant des mentions de ce commandement, l'article 15 du décret précité en énonce la liste. Dans la mesure où il s'agit d'un exploit d'huissier, nous retrouvons bien entendu un certain nombre de mentions habituelles, mais c'est surtout un exploit qui opère une saisie, ce qui conduit toujours à faire figurer l'indication du titre exécutoire(6), le décompte des sommes(7), la désignation des biens et des droits à saisir et bien sûr l'avertissement de payer.

Le commandement indiquera aussi au débiteur, comme avant la réforme, qu'il peut bénéficier de l'aide juridictionnelle, et qu'il peut saisir la commission de surendettement.

16. Ce qui change, outre la mention de la constitution d'avocat du créancier poursuivant qui emporte élection de domicile(8), c'est l'indication que cette procédure est maintenant de la compétence du juge de l'exécution(9).

17. Autres mentions nouvelles devant désormais figurer dans le commandement : l'indication que le commandement vaut saisie, que l'immeuble est indisponible, que le commandement vaut saisie des fruits et que le débiteur en est séquestre.

Egalement, dès le commandement, la partie saisie va être informée de la faculté de rechercher un acquéreur puisque la grande nouveauté de cette procédure sous l'angle du débiteur, est la faculté qui lui est ouverte, en cours de procédure de saisie immobilière de vendre amiablement son bien. Ladite vente sera passée chez le notaire mais judiciairement constatée par le juge de l'exécution. Il s'agira donc d'une vente « amiable judiciaire ».

Une autre mention très importante est l'indication que l'huissier pourra pénétrer dans les lieux, afin de dresser un procès-verbal de description ; le débiteur en est ainsi avisé dès le commandement.

18. En revanche, l'exigence de la copie d'un pouvoir spécial(10) disparaît.

Il convient de noter également la disparition de la copie de la matrice du rôle de la contribution foncière, copie qui ne figura plus comme document joint.

Cela ne signifie toutefois pas que les huissiers de justice pourront se dispenser de requérir ce document très utile pour la rédaction du commandement et la désignation de l'immeuble, mais cela ne sera plus une mention obligatoire.

19. À ce stade, une autre obligation incombe aux huissiers de justice. Ces derniers devront faire sommation au débiteur, lorsque le bien fait l'objet d'un bail, d'avoir à indiquer les nom, prénoms et adresse du preneur ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Dans le commandement valant saisie, l'huissier doit donc en même temps faire sommation au débiteur de donner un nombre important d'informations pour élaborer le cahier des conditions de vente(11). Toutefois, si le débiteur ne répond pas, il n'y a pas de sanctions particulières qui sont prévues. On peut penser éventuellement à saisir le juge de l'exécution puisqu'il s'agit d'une difficulté d'exécution d'un acte, mais il faudra en tout cas essayer d'interroger systématiquement le débiteur, par exemple si les adresses ne sont pas les mêmes dans l'hypothèse où l'on signifie le commandement ailleurs qu'à l'endroit où se situe l'immeuble.

20. L'article 15 du décret du 27 juillet 2006 dispose que ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

Toutefois, une question se pose relativement à la sommation d'avoir à indiquer le nom du locataire qui n'est pas une mention, mais plutôt « un acte dans l'acte ». Autrement dit, quelle peut dans ce cas être la sanction de l'omission de cette sommation ? Il n'est pas certain qu'une telle omission invalide le commandement de saisie… Stricto sensu, il ne s'agit pas d'une mention… Il peut toutefois, y avoir grief dans le fait de ne pas avoir fourni cette information au poursuivant qui ne la mettra pas dans le cahier des conditions de vente. La responsabilité professionnelle de l'huissier de justice pourra sans doute être engagée mais cela ne rendra pas pour autant nul le commandement.

En revanche, pour toutes les autres mentions, en cas de défaut, la nullité est encourue, mais c'est une nullité à charge de démontrer l'existence d'un grief (12). Toutefois, le fait de ne pas indiquer au débiteur qu'il peut saisir la commission de surendettement ou qu'il peut bénéficier de l'aide juridictionnelle pourrait être considéré comme portant automatiquement grief, en cas d'omission.

21. Ce commandement sera sans doute établi par l'huissier de justice à partir d'un certain nombre d'informations que l'avocat poursuivant pourra lui donner, mais l'huissier demeure responsable de ses actes(13). Comme par le passé, il faut donc être très attentif lors de la rédaction de cet acte.

Une fois rédigé ce commandement, il doit être signifié.

22. Une nouveauté est encore ici apportée lorsque le débiteur est marié sous le régime de la communauté de biens. Si l'immeuble dépend de la communauté, même si le débiteur est simplement l'un des deux époux, il faut désormais mener la procédure de saisie à l'encontre des deux époux(14). Il s'agit d'une nouveauté dans la mesure où, jusqu'à présent, la jurisprudence considérait en matière de régime de communauté, qu'un époux représentant l'autre dans la gestion des biens, il n'y avait pas matière à poursuivre la procédure contre les deux époux, mais seulement contre celui qui était débiteur avec le risque que l'autre époux se retrouve expulsé à terme, sans avoir jamais été informé de la procédure. Désormais, si l'immeuble relève de la communauté, il faudra mener la procédure contre les deux époux et donc délivrer commandement aux deux.

En revanche, si l'huissier a affaire à des époux séparés de biens, mais que l'immeuble « sert au logement de la famille » il faudra dans ce cas dénoncer le commandement au conjoint. Ici encore, il y a une incertitude car l'article 13 du décret du 27 juillet 2006, qui prévoit la dénonce, ne prévoit pas de sanction. La question se pose donc de savoir si l'omission de la dénonce rendra nulle la procédure de saisie immobilière ? De plus, est-ce qu'une telle omission permettra au conjoint de tirer argument de ce qu'il n'a pas pu, par exemple, payer la dette à la place de son conjoint, ou en tout cas être avisé de ce que tôt ou tard il serait expulsé, ce qui lui aurait permi de prendre des dispositions pour se reloger ?… Il devra y avoir à ce sujet tout un débat sur la sanction du défaut de dénonce que le décret ne règle pas. Il devra y avoir peut-être aussi des discussions sur ce qui sert de logement à la famille, notamment en cas de séparation de fait des époux.

2. La procédure à tiers détenteur

23. Jusqu'à présent, les praticiens utilisaient cette procédure lorsque le créancier agissait en vertu d'un droit de suite, et également lorsqu'il poursuivait la saisie à l'encontre d'un tiers ayant donné un bien en garantie, communément appelé caution réelle. La Cour de cassation en Chambre mixte a jugé en décembre 2005(15) que la caution réelle n'était pas une caution. Elle a ainsi refusé d'assimiler le tiers garant à une caution. Or, les auteurs du décret ont distingué le cas du tiers détenteur aux articles 16 et 17 et ont visé la « caution réelle » à l'article 15 du commandement de payer valant saisie.

Ainsi, lorsque l'huissier agit en vertu du droit de suite, il doit utiliser les articles 16 et 17, s'il agit à l'encontre d'une personne qui a consenti une hypothèque sur l'un de ses biens pour garantir la dette d'un tiers, et il doit délivrer un commandement de payer valant saisie, comme s'il avait affaire au débiteur. La seule particularité, c'est qu'au lieu de donner huit jours au débiteur pour payer, lorsqu'on agit contre la caution réelle, il convient de lui offrir un délai d'un mois(16). Ce délai est plus long parce qu'il s'agit d'essayer de rassembler de l'argent pour permettre à un tiers à la dette de la payer afin de sauver le bien qu'il avait offert en garantie.

24. La procédure contre le tiers détenteur est éclaircie. Actuellement, on délivre un commandement, puis une sommation. Nous nous interrogions sur le fait de savoir si le commandement était un simple commandement de payer, s'il devait reproduire les mentions du commandement 673, alors qu'a priori, il n'y a pas intérêt à le publier. La Cour de cassation avait dit d'ailleurs très récemment(17) qu'il ne devait pas être publié. Selon le décret de 2006, l'huissier de justice doit délivrer un commandement de payer simple au débiteur, et adresser un commandement de payer valant saisie, qui ne s'appellera plus sommation, au tiers détenteur. L'article 17 du décret du 27 juillet 2006, qui énumère les mentions de ce commandement au tiers détenteur renvoie aux mentions énumérées à l'article 15 du même décret mais in fine, ne prévoit pas de sanction en cas de défaut de ces mentions. On ne peut dès lors affirmer que le renvoi qui est opéré à l'article 15 opère également renvoi aux sanctions de l'article 15. Donc le commandement comporte les mentions énumérées à l'article 15 avec toutefois un certain nombre de spécificités. La logique voudrait que toutes ces mentions soient également prescrites à peine de nullité. Mais il n'y a pas de texte et donc « pas de nullité sans texte »…

Ce tiers détenteur a également trente jours pour payer(18).

25. Une fois le commandement de payer valant saisie délivré, il devra être publié pour être opposable aux tiers. Concernant la publication, il faut noter que le délai est raccourci, il passe à deux mois au lieu de quatre vingt dix jours.

26. Au stade de ses effets, le commandement rend les biens indisponibles dès sa signification, le fait de le publier n'ayant qu'un effet d'opposabilité aux tiers.

27. Le saisi est séquestre, et l'huissier de justice pourra à l'occasion de la signification du commandement lui expliquer en quoi cela consiste.

L'article 27 du décret dispose qu'« à moins que son expulsion soit ordonnée, le débiteur conserve l'usage de l'immeuble saisi sous réserve de n'accomplir aucun acte matériel susceptible d'en amoindrir la valeur à peine de dommages et intérêts, sans préjudice des dispositions du Code pénal ».

Le débiteur restera donc dans les lieux tout autant qu'il veillera à conserver la valeur de l'immeuble et qu'il ne le dégradera pas. La faculté d'expulsion semble envisagée comme la sanction d'une éventuelle attitude préjudiciable aux intérêts du créancier. Le décret ne précise toutefois pas qui peut demander l'expulsion, à savoir le poursuivant et les créanciers inscrits ou seulement le poursuivant, ni quelle est la procédure qui sera utilisée. Conviendra-t-il d'appliquer les dispositions des articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991 avec toute la lourdeur du processus de relogement et d'attente ? Sans doute pas si on raisonne par référence à l'esprit de cette disposition : si l'expulsion est conçue comme une sanction d'un danger que le saisi représente pour l'immeuble, il faut l'expulser au plus vite(19) ; mais par ailleurs, si on l'expulse de son logement d'habitation, il y a des droits fondamentaux à protéger. Quelle procédure ? Quels délais ? Quels recours ? Le décret ne dit absolument rien. En tout cas, il faudra attirer l'attention du débiteur sur le fait qu'il doit conserver la valeur du bien.

3. Acte d'opposition au paiement des loyers

28. S'agissant de la saisie des fruits, les articles 28 à 30 du décret complètent les dispositions de l'article 2194 du Code civil et prévoient notamment que le créancier poursuivant pourra par acte d'huissier de justice s'opposer à ce que le locataire se libère des loyers et fermages entre les mains du débiteur et lui faire obligation de les verser entre les mains d'un séquestre qu'il désigne ou de les consigner à la Caisse des dépôts et consignation.

B. Les actes préparatoires à la vente

29. Le décret réglemente désormais le procès-verbal descriptif, puis l'assignation en vue de l'audience d'orientation et le dépôt du cahier des conditions de vente.

1. Le procès-verbal descriptif

30. Le décret impose aux huissiers de respecter un délai de huit jours avant de pénétrer chez le débiteur pour dresser le procès-verbal descriptif(20). Ce délai est cohérent puisqu'à l'article 15 il est prévu que le débiteur a huit jours pour payer sa dette.

31. Une difficulté peut être soulevée à ce stade. Lorsque le commandement de payer valant saisie est délivré à un tiers détenteur ou à une caution réelle, ces derniers ont un mois pour payer éventuellement la dette. Ces trente jours pour payer vont alors poser problème aux huissiers de justice lorsqu'ils vont devoir pénétrer chez le débiteur pour rédiger le procès-verbal descriptif. Comment en effet expliquer au tiers qu'on lui offre un mois pour payer mais que l'huissier pourra pénétrer chez lui dès le neuvième jour ? Nulle part il n'est pourtant indiqué pour ces saisis que le délai d'attente sera rallongé.

Donc l'huissier a en théorie le droit de pénétrer chez le tiers détenteur et chez la caution réelle à l'issue des huit jours, à charge pour lui de s'entendre dire qu'il y a violation des droits fondamentaux dans la mesure où il a offert un délai dans un acte et qu'il pénètre nonobstant le délai, pour dresser un procès verbal en perturbant l'intimité du débiteur. C'est une bonne chose que le procès-verbal descriptif soit prévu dans le décret, mais il est dommage que le législateur n'ait pas distingué entre les différents saisis.

32. Selon l'article 17 de l'ordonnance du 21 avril 2006, lorsque l'huissier de justice est mandaté par le créancier poursuivant pour procéder à la description d'un immeuble faisant l'objet d'une saisie, il ne pourra pénétrer dans les lieux occupés par ce tiers en vertu d'un droit opposable au débiteur que sur autorisation préalable du juge de l'exécution, à défaut d'accord de l'occupant. Dans ce cas, l'intervention de l'huissier de justice débutera par une requête au juge de l'exécution.

33. Quant à la rédaction du procès-verbal elle-même, les articles 35, 36 et 37 du décret réglementent le procès-verbal descriptif. L'huissier de justice pourra utiliser tout moyen approprié pour décrire les lieux et se faire assister par tout professionnel qualifié en cas de nécessité ce qu'il faisait sans doute déjà en pratique.

2. L'assignation et la dénonce du commandement aux créanciers inscrits

34. Le débiteur doit désormais être assigné en vue de la nouvelle audience, l'audience d'orientation, et le commandement est dénoncé aux créanciers inscrits, ce qui vaut pour eux assignation. On se retrouve donc « intellectuellement » dans la même situation qu'avec les sommations de l'article 689(21) de l'ancien Code de procédure civile en vue d'une audience éventuelle. Seulement, cette audience n'est plus éventuelle ; elle se tiendra obligatoirement et s'appelle audience d'orientation. Le débiteur et les créanciers inscrits y seront présents. Il s'agit du même mécanisme en revanche au niveau de la logique de la procédure et de l'extension de cette procédure aux créanciers inscrits.

Cette assignation est réglementée aux articles 38 et 39 du décret du 27 juillet 2006 pour le débiteur.

L'assignation des créanciers inscrits, qui est en réalité la dénonce du commandement qui vaut assignation, est quant à elle visée aux articles 40 à 42 du décret précité et les mentions, prévues à peine de nullité.

3. Cahier des conditions de vente et état ordonné des créances

35. Sans même attendre le résultat de l'audience d'orientation, dans les trois jours ouvrables suivant l'assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant va devoir rédiger et déposer le cahier des conditions de vente(22).

C'est à peu de chose près le même document que l'ancien cahier des charges, avec toute une série de mentions obligatoires et un certain nombre de clauses complémentaires que l'on peut ajouter en fonction du dossier(23). Ce cahier sera déposé au greffe par le poursuivant. En examinant le calendrier à rebours de cette procédure, nous pouvons nous rendre compte qu'il va sans doute falloir aller beaucoup plus vite que par le passé. En effet, le commandement ouvre un délai de deux mois pour sa publication, et à partir de là, un délai de deux mois pour assigner et trois jours pour déposer le cahier des conditions de vente.

A compter de la dénonciation du commandement, les créanciers inscrits devront déclarer leurs créances dans les deux mois, sauf autorisation de déclarer tardivement accordée par le juge(24), et le poursuivant établira l'état ordonné des créances à partir des déclarations des créanciers inscrits(25).

C. L'audience d'orientation

36. À l'audience d'orientation, le débiteur a donc la faculté de solliciter la vente amiable de son bien(26). À cette audience, le juge va apprécier la fiabilité et la possible réalisation de cette vente amiable pour l'autoriser ou au contraire pour la refuser.

Il est possible que le débiteur ne demande rien, il est possible qu'il ne vienne même pas à l'audience, mais s'il vient, il pourra verbalement formuler sa demande ce qui est toutefois à déconseiller.

Il reste en effet préférable qu'il prenne conseil auprès d'un avocat ou d'un huissier de justice afin de monter un dossier solide pour essayer de convaincre le juge, plutôt que de formuler une demande verbale « à la légère ».

Cette audience, comme l'était l'audience éventuelle, va également servir à trancher toutes les éventuelles contestations.

Les articles 6 et 7 du décret du 27 juillet 2006 prévoient les modalités de dépôt des conclusions d'avocat et les délais.

Elles sont déposées au greffe mais non signifiées, il n'y aura d'ailleurs même pas d'actes d'avocat à avocat. C'est une bizarrerie de cette réforme…

Le poursuivant devra donc aller se renseigner auprès du greffe pour savoir si des conclusions ont été déposées alors qu'on aurait pu rendre le débat plus contradictoire. Le juge va trancher ces éventuelles contestations et statuer sur ces différentes demandes et au vu de tout cela, il pourra arrêter la saisie s'il y a une contestation qui porte sur le titre et, pourquoi pas, autoriser ou ajouter un certain nombre de choses.

Le jugement d'orientation, notifié par le greffe, est susceptible d'appel dans les quinze jours(27).

D. La vente amiable (art. 53 à 58)

37. Si le juge autorise la vente amiable, le débiteur va disposer d'un délai de quatre mois pour le débiteur, éventuellement renouvelable pour trois mois, pour réaliser la vente. Pendant ce temps, la procédure de saisie immobilière est suspendue(28).

Toutefois, le débiteur peut ne pas arriver à réaliser cette vente amiable ou ne pas avoir été autorisé à y procéder. Dans ces deux hypothèses, la saisie se poursuivra selon la procédure de vente forcée.

E. La vente forcée (art. 59 à 106)

38. Lorsque le juge de l'exécution va ordonner la vente forcée, il va fixer la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.

Cette vente forcée sera précédée d'une publicité visant à permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseurs possible.

1. Publicités

39. La réglementation de ces publicités n'a pratiquement pas été modifiée par rapport aux dispositions du décret du 11 janvier 2002. Il y a donc toujours des publicités de droit commun et puis éventuellement des publicités complémentaires à la charge du poursuivant(29).

Mais la réforme introduit une nouveauté en matière de publicité : les créanciers poursuivants et les créanciers inscrits pourront désormais réaliser des publicités complémentaires sans pour autant requérir l'autorisation du juge. À l'heure actuelle il est seulement prévu un aménagement judiciaire de la publicité sur autorisation du juge et dans ce cas, les frais de cette publicité complémentaire sont englobés dans les frais de vente.

Cette faculté demeure(30) mais les auteurs de la réforme ont ajouté la possibilité pour le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits de recourir à des moyens complémentaires d'informations pour annoncer la vente à condition que ces publicités n'entraînent pas de frais pour le débiteur, et ne fassent pas apparaître le caractère forcé de la vente et le nom du débiteur(31).

40. Ce qui change pour les huissiers de justice, en matière de publicité, concerne l'avis qui va être affiché sur l'immeuble. Jusqu'à présent, l'huissier de justice établissait un procès-verbal justifiant de ses diligences.

Désormais, l'apposition de l'avis sera justifiée par une attestation de l'avocat du créancier poursuivant(32).

2. Déroulement de l'audience d'adjudication

41. La vente doit toujours être requise par le créancier poursuivant ou par les créanciers inscrits et certaines personnes sont interdites d'enchères.

L'article 72 du décret du 27 juillet 2006 énonce des incapacités d'enchérir. Il s'agit en réalité de mesures de police des enchères comme par le passé. Sont visés les magistrats, mais aussi les auxiliaires de justice au sens large qui auraient connu la procédure, donc pas seulement les avocats, mais également les huissiers de justice.

42. Les enchères seront toujours portées par un avocat postulant qui ne pourra désormais être porteur que d'un seul mandat(33).

Autre nouveauté importante pour pousser les enchères, l'avocat devra se faire remettre par son mandat et contre récépissé une caution bancaire ou un chèque de banque correspondant à 10 % du montant de la mise à prix. Cette harmonisation dans le décret de dispositions existant déjà dans certains règlements intérieurs des Barreaux va toutefois permettre de sanctionner éventuellement par la nullité, l'enchère ainsi portée, alors que jusqu'à présent, seules des sanctions de nature disciplinaire pour l'avocat qui n'avait pas respecté les dispositions de son règlement intérieur pouvaient être prononcées.

43. La vente à la bougie paraissant dépassée, l'article 78 du décret prévoit des moyens plus modernes pour décompter le temps(34). Mais le système reste le même : chaque enchère couvre la précédente, à défaut d'enchère, le poursuivant est déclaré adjudicataire et le saisi peut contester le montant de la mise à prix si elle lui paraît trop faible.

Cette dernière possibilité était déjà consacrée par les textes, mais ce qui change, c'est qu'actuellement, le saisi ne peut contester le montant de cette mise à prix et essayer de la faire fixer plus haut que tout autant que le bien saisi est son logement d'habitation ; désormais, quelque soit l'affectation de l'immeuble, cette faculté de contester la mise à prix est ouverte au saisi(35).

Dans ce cas, le juge apprécie au regard de la valeur du marché et l'article 80 du décret prévoit la faculté de baisse de la mise à prix.

44. Dernière nouveauté, il n'est plus question, comme le prévoit à l'heure actuelle l'article 703 de l'ancien Code de procédure civile de remise pour cause grave et dûment justifiée, mais seulement d'une remise de la vente dans l'hypothèse d'une force majeure, ce qui semble plus restrictif(36).

45. Le jugement d'adjudication va constater la dernière enchère. Ce jugement d'adjudication vaut désormais titre d'expulsion à l'encontre du saisi(37). L'huissier de justice n'aura donc plus besoin de requérir un titre spécifique pour pouvoir expulser.

46. La vente aux enchères purge les inscriptions, mais encore les irrégularités de la procédure à partir du moment où le jugement est publié(38).

Il en résulte pour l'adjudicataire l'obligation de payer les frais pour obtenir le titre issu de l'adjudication, et l'obligation de payer le prix.

A défaut, le bien sera remis en vente sur réitération des enchères et non plus folle enchère.

47. La faculté de surenchère du dixième demeure, mais le délai est allongé à quinze jours(39). Cette surenchère est formée par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution mais ensuite dénoncée par acte d'huissier de justice au créancier poursuivant, à l'adjudicataire et au débiteur saisi, au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère(40).

Le débiteur saisi, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits sont avisés par le greffe de la date d'audience par lettre recommandée avec demande d'avis de réception(41).

48. A défaut pour l'adjudicataire de payer dans les délais prescrits, le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d'un créancier inscrit ou du débiteur saisi aux conditions de la première vente.

Pour cela, la personne qui poursuit la réitération des enchères se fait délivrer par le greffe un certificat constatant que l'adjudicataire n'a pas justifié de la consignation du prix ou du paiement des frais taxés.

Ce certificat doit ensuite être signifié au saisi, à l'adjudicataire et le cas échéant au créancier ayant sollicité la vente.

L'article 101 du décret du 27 juillet 2006 expose les mentions que l'acte de signification doit comporter, outre les mentions classiques prescrites pour les actes d'huissier de justice : il s'agit de faire sommation à l'adjudicataire d'avoir à payer le prix et les frais dans un délai de huit jours et de rappeler les dispositions de l'article 2212 du Code civil et 7, 83, 102 et 106 du décret.

Faute pour l'adjudicataire de s'exécuter, la nouvelle vente sera fixée par le juge de l'exécution sur requête de la partie qui poursuit la réitération(42). Les parties sont avisées par le greffe de la date d'audience par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Conclusion

49. Il convient tout d'abord de noter que dans un mouvement pratiquement « inverse » de celui que nous avons connu en 1991 pour les voies d'exécution mobilière, nous assistons à une judiciarisation accrue de la procédure de saisie immobilière puisque le juge sera présent dès la première audience – obligatoire - d'orientation. Dorénavant, toute la saisie immobilière se déroulera sous le contrôle du juge de l'exécution et ce, jusqu'à la fin de la procédure, juge de l'exécution qui est en même temps le juge du surendettement et le juge que l'huissier de justice peut saisir en cas de difficulté d'exécution.

50. Ensuite, il ne semble pas que les huissiers de justice soient spécialement perdants au niveau des actes. Certes, le procès-verbal de placard est désormais confié à l'avocat et le greffe notifie des actes par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Toutefois, le rôle de l'huissier de justice est confirmé, au stade de la délivrance du commandement de payer valant saisie, de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation, comme ensuite lors de l'éventuelle surenchère et réitération des enchères.