BAIL DE COURTE DUREE 

 

Contrat de bail non soumis au décret ( durée inférieure à 2 ans)

 

- que le bailleur aura intérêt à restreindre autant que possible la destination des locaux et devra en tous cas se prémunir essentielle­ment contre un double risque : celui de voir le preneur se livrer à des activités compor­tant une gêne sensible pour le voisinage (danger, bruit, odeur) ou de concurrencer un autre locataire de l'immeuble, d'où conflits et procès possibles ;

- que le preneur aura intérêt, au contraire, à bénéficier de la plus large destination pos­sible et devra veiller à ne pas être enfermé dans une définition étroite susceptible de gêner le développement futur de ses activi­tés. S'il s'agit d'un local mixte, le preneur devra également veiller à le faire mentionner. Le bailleur aura intérêt à rajouter ce paragra­phe afin de se prémunir contre une réclama­tion éventuelle en cas de concurrence entre deux colocataires. On peut également faire dresser un état des lieux dès avant la signature du bail et l'annexer à celui-ci

- .S'il s'agit de locaux neufs, l'état des lieux est généralement inutile et on pourra se conten­ter de préciser cet état neuf et éventuelle­ment de donner un descriptif sommaire de l'état de livraison (enduits et peinture fournis ou non, revêtements de sol posés ou non, etc.).Normalement, le preneur ne supporte que les réparations locatives. Mais il est relative­ment fréquent, surtout lorsqu'il s'agit de la location d'un immeuble entier, que le preneur soit chargé aussi des réparations dites « d'entretien », c'est-à-dire celles qui ne sont ni des réparations locatives, ni des grosses réparations. Le système de base est la répartition au pro­rata des surfaces louées ou selon un taux forfaitaire (immeuble appartenant à un seul propriétaire et loué à différents locataires) ou selon les tantièmes de charges de copro­priété afférents aux lots loués (pour les immeubles en copropriété). Les circonstan­ces peuvent commander des modalités diverses : par exemple, pour le chauffage, on peut adopter la répartition au prorata de la surface de chauffe des radiateurs. Pour l'eau, il peut y avoir ou non des compteurs divisionnaires.

Il est d'usage que le dépôt de garantie soit versé (ou que l'acte de caution soit transmis) à la signature du bail, ce qui permet – comme on l'a fait ici – de le quittancer dans l'acte, mais les parties peuvent en décider autrement.

 

 

 

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

 

M        (nom, prénom, domicile), ci-après dénommé « le bailleur », Si le bailleur est usufruitier, ajouter :

et M     (nom, prénom, domicile), en qualité de nu-propriétaire, d'une part,

 

ET :

M        (nom, prénom, domicile), ci-après dénommé « le preneur », d'autre part,

 

 

Si le bailleur et/ou le preneur est/sont une/des personne(s) morale(s), indiquer :

 

La société        (dénomination, forme sociale, adresse du siège social),

immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de             sous le numéro ......Représentée par M            représentant légal,

 

Si ce n'est pas le représentant légal qui signe le bail, remplacer par : Représentée par M      (fonction), dûment habilité à l'effet des présentes,

 

IL A ÉTÉ CONVENU DE CE QUI SUIT :

 

1 – Désignation

 

Le bailleur donne à bail au preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés : 

 

Le preneur déclare avoir une parfaite connaissance desdits lieux pour les avoir visités (ou, éventuellement : « pour les occuper déjà »).

 

2 – Durée et législation du contrat

 

Le présent bail est consenti pour une durée de             à compter du      Cette durée ne

sera susceptible d'aucune reconduction et expirera effectivement le            même à défaut de dénonciation pour cette date.

 

De convention expresse entre les parties, le présent bail est exclu du champ d'appli­cation du décret no 53-960 du 30 septembre 1953 aux dispositions duquel les parties entendent formellement déroger.

 

Le preneur devra occuper les lieux loués par lui-même, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil, et pour       (indiquer ici les activités que le preneur sera autorisé à exercer) à l'exclusion de toute autre utilisation (s'il s'agit d'un local mixte, ajouter : « et pour son habitation »).

 

~ Ajouter éventuellement :

 

et sans pouvoir exiger aucune exclusivité, ni réciprocité de la part du bailleur en ce qui concerne les autres locations de la maison.

 

3 – État de livraison

 

Le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance. Il sera réputé les avoir reçus en bon état à défaut d'avoir fait établir, dans la quinzaine des présentes, à ses frais et en présence du bailleur, ou lui dûment appelé, un état des lieux.

 

4 – Entretien

 

Le preneur aura la charge des réparations locatives et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l'expiration du bail. Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries.

 

~ Remplacer le cas échéant par :

 

Le preneur aura la charge des réparations locatives et d'entretien et devra ren­dre les lieux en bon état desdites réparations à l'expiration du bail, le bailleur n'étant tenu qu'à l'exécution des grosses réparations telles qu'elles sont défi­nies à l'article 606 du Code civil.

Il sera responsable des accidents causés par et à ces objets.

Il prendra toutes précautions contre le gel.

Il fera procéder au ramonage annuel des conduits de fumée à son usage.

Le preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d'exécution des réparations dont le preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégra­dations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d'autres parties de l'immeuble.

 

 

5 – Réparations et travaux dans l'immeuble

 

Le preneur souffrira, quelque gêne qu'ils lui causent, les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans l'immeuble, sans pou­voir demander aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles qu'en soient l'importance et la durée et, par dérogation à l'article 1724 du Code civil, alors même que cette dernière excéderait quarante jours.

Le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute réparation à la charge de ce dernier dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d'être tenu res­ponsable de toute aggravation résultant de son silence ou de son retard.

Le preneur devra déposer à ses frais et sans délai tous coffrages et décorations, ainsi que toutes installations qu'il aurait faites et dont l'enlèvement sera utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée, ou de ventilation, notamment après incendie ou infiltrations et en général pour l'exécution de tous travaux.

Le preneur devra déposer à ses frais et sans délai, lors de l'exécution du ravalement, toutes enseignes et, d'une manière générale, tous agencements dont l'enlèvement sera utile pour l'exécution des travaux.

 

6 – Transformations et améliorations par le preneur

 

Le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d'ouverture, si ce n'est avec le consente­ment préalable et écrit du bailleur. En cas d'autorisation, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur.

 

 

 

Tous embellissements, améliorations et installations faits par le preneur dans les lieux loués resteront, à la fin du présent bail, la propriété du bailleur sans indemnité de sa part.

 

~ Ajouter éventuellement :

 

ce dernier se réservant le droit de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur.

 

7– Garnissement et obligation d'exploiter

 

Le preneur devra maintenir les lieux loués constamment utilisés conformément aux usages de sa profession. Il devra en outre les garnir et les tenir constamment garnis de matériel, marchandises et objets mobiliers en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et paiements ou rembourse­ments divers qui en sont l'accessoire.

 

8 – Assurances

 

Le preneur devra faire assurer contre l'incendie, les explosions, le vol, la foudre, le bris de glace et les dégâts des eaux, à une compagnie notoirement solvable, ses mobiliers, matériel, marchandises et glaces, le déplacement et le replacement des­dits, ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins et des tiers. Il devra payer les primes ou cotisations et justifier du tout à première demande, supporter ou rem­bourser toutes surprimes qui seraient réclamées de son fait au bailleur ou aux autres locataires ou copropriétaires.

De convention expresse, toutes indemnités dues au preneur par toute compagnie d'assurance, en cas de sinistre pour quelque cause que ce soit, seront affectées au pri­vilège du bailleur, les présentes valant en tant que de besoin, transport à concurrence des sommes qui pourront être dues.

 

9 – Impôts et taxes

 

Indépendamment des remboursements qu'il aura à effectuer au bailleur, le preneur devra payer tous impôts, contributions, ou taxes lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier à toute réqui­sition du bailleur, notamment à l'expiration du bail, avant tout déménagement.

 

10 – Respect des prescriptions administratives et autres

 

Le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voierie, la salubrité, la police, la sécurité, l'inspection du travail et de manière générale à toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon que le bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché.

S'il existe ou s'il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l'immeuble, le preneur devra s'y conformer, comme il devra se con­former à toute décision régulièrement prise par l'assemblée des copropriétaires.

 

11 – Réclamations des tiers ou contre des tiers

 

Le preneur devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant.

 

Au cas néanmoins où le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché.

 

12 – Visite des lieux

 

Le preneur devra laisser le bailleur, ses représentants ou son architecte et tous entre­preneurs et ouvriers, pénétrer dans les lieux loués pour visiter, réparer et entretenir l'immeuble.

Dans les six mois qui précéderont l'expiration du bail, le preneur devra laisser visiter les lieux loués, tous les jours non fériés de 9 heures à 11 heures et de 14 heures jusqu'à 17 heures par toute personne munie de l'autorisation du bailleur ; il devra pendant le même temps, laisser le bailleur apposer un écriteau ou une enseigne pour indiquer que les locaux sont à louer.

Le même droit de visite et d'affichage existera en tout temps, en cas de mise en vente des locaux loués.

 

13– Interdictions diverses Il est interdit au preneur :

 

– d'embarrasser ou d'occuper, même temporairement, les parties d'immeuble non comprises dans la présente location ;

– d'exposer aucun objet aux fenêtres, portes, murs extérieurs ou dans les parties communes, y compris les stores, plaques et enseignes et d'une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l'aspect extérieur ou intérieur de l'immeuble. Toutefois, le preneur pourra apposer des plaques ou ensei­gnes d'un modèle agréé par le bailleur et aux endroits indiqués par ce dernier ;

– de faire usage d'appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs ;

– de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance normale ; – etc.

~ Insérer le cas échéant l’article suivant :

 

14 – Modalités d'accès aux lieux loués

 

(Si besoin est, réglementer sous cette rubrique certaines modalités d'accès telles que :

 

interdiction d'emprunter telle entrée ou tel escalier, soit de manière générale, soit pour des manutentions ou livraisons ; interdiction de faire stationner des véhicules dans une cour….

 

 

15 – Gardiennage

 

Le preneur fera son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance de ses locaux, le bailleur ne pouvant en aucun cas et à aucun titre être responsable des vols ou détournements dont le preneur pourrait être victime dans les locaux loués.

 

16 – Destruction des lieux loués

 

Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité par un événement indépendant de la volonté du bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.

 

En cas de destruction partielle, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l'une ou l'autre des parties et ce par dérogation aux dispositions de l'arti­cle 1722 du Code civil, mais sans préjudice, pour le bailleur, de ses droits éventuels contre le preneur si la destruction peut être imputée à ce dernier.

 

17 – Interruption dans les services collectifs

 

Le bailleur ne pourra être rendu responsable des irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l'électricité ou dans tout autre service collectif analo­gue extérieur à l'immeuble, le bailleur n'étant pas tenu, au surplus, de prévenir le pre­neur des interruptions.

 

18 – Restitution des locaux

 

A l'occasion de l'expiration du bail, le preneur devra prévenir le bailleur de la date de son déménagement un mois à l'avance afin de permettre au bailleur de faire à l'Administration fiscale les déclarations voulues.

 

Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, même si ce dernier a lieu avant l'expiration du terme en cours.

 

19– Tolérances

 

Une tolérance relative à l'application des clauses et conditions du présent bail ne pourra jamais, quelle qu'ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions.

 

20 – Cession, sous-location

 

 

Il est interdit au preneur :

 

– de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par sous location, domiciliation, prêt ou location-gérance de son fonds de commerce ;

 

–        de céder son droit au bail, en tout ou partie.

 

21 – Charges, prestations et taxes

 

Le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges, prestations et taxes ci-­après :

 

– chauffage des lieux loués ;

– gardiennage, s'il existe ;

–nettoyage des parties communes de l'immeuble ; – service des ascenseurs et monte-charge ; – éclairage et chauffage des parties communes ; – honoraires de gestion de l'immeuble ; – consommation d'eau chaude et froide ; – taxes municipales.

– sauf dispositions légales contraires, la répartition s'effectuera selon les modalités suivantes :        (préciser les modalités de répartition des charges).

Ces remboursements seront faits au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d'acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l'an.

 

22 – Loyer

 

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de         hors taxes et droits (ajouter éventuellement : « auxquels vient s'ajouter la TVA au taux légal en vigueur ») que le preneur s'oblige à payer d'avance (ou : « à terme échu ») au bailleur en quatre termes égaux les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.

 

Les paiements devront être effectués au domicile (ou : « au siège social ») du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui.

 

Toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance productive au profit du bailleur d'un intérêt conventionnellement fixé à % par mois de retard jusqu'à complet paiement.

 

23– Indexation conventionnelle

 

Le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera susceptible de varier proportionnellement à l'indice du coût de la construction publié trimestrielle­ment par l'INSEE.

Le rajustement du loyer se fera en vertu de la présente le             le loyer devant varier du même pourcentage que l'indice choisi.

L'indexation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification préalable.

L'indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial sti­pulé ci-dessus est, de l'accord des parties, le dernier indice publié à la date de signature du présent bail, soit           du  trimestre (année N).

Pour chaque rajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du ….  trimestre (année N + 1), lequel servira lui-même de base de compa­raison par rapport à celui du   trimestre de l'année suivante pour le deuxième rajustement, et ainsi de suite.

Si au cours du bail ou de l'occupation des lieux, la publication de cet indice devait cesser, il serait fait application de l'indice le plus voisin parmi ceux existant alors.

 

 

Article 24 – Dépôt de garantie

 

Le bailleur reconnaît avoir reçu du preneur la somme de             correspondant à   mois de loyer hors taxes, en garantie de paiement du loyer, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable. La différence en plus ou en moins sera payée ou restituée après vérification desdites réparations, déménagement, remise des clés et production par le preneur de l'acquit de ses con­tributions et taxes ou droits quelconques.

Si le dépôt de garantie n'est pas versé à la signature du bail, remplacer par :

Le preneur s'engage à verser au bailleur la somme de   le             (indiquer les délais et modalités de règlement).

Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d'intérêt au profit du preneur.

A chaque rajustement de loyer, ce dépôt de garantie sera diminué ou majoré de manière à toujours correspondre à             mois de loyer hors taxes.

 

 

En cas de caution bancaire, remplacer par :

 

25 – Caution bancaire

 

La bailleur reconnaît avoir reçu du preneur un acte de la banque             se reconnaissant caution d'une somme de             correspondant à           mois de loyer hors taxes, en garantie de paiement du loyer, de la bonne exécution des clau­ses et conditions du présent bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable.

 

A chaque rajustement de loyer, cet engagement de caution sera diminué ou majoré de manière à toujours correspondre à          mois de loyer hors taxes.

 

26 – Clause résolutoire

 

A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de rembour­sements de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécu­tion de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un comman­dement de payer – le délai d'un mois pouvant être mis à profit par le preneur pour demander au juge l'octroi de délais et la suspension des effets de la clause – ou d'exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance de             et exécutoire par provision, nonobs­tant appel.

 

 

27 – Taxe à la valeur ajoutée

 

Le présent bail étant soumis à la TVA, celle-ci sera payée au bailleur en sus des loyers et charges au fur et à mesure de leur exigibilité.

 

28 – Frais

 

Tous les frais, droits et honoraires de rédaction des présentes et ceux qui en seront la suite et la conséquence, seront supportés et acquittés par le preneur qui s'y oblige.

 

 

29 – Élection de domicile

 

Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, y compris la signification de tous actes, le preneur fait élection de domicile dans les lieux loués.

 

Fait en exemplaires

A         le