Louer un logement QUELS DIAGNOSTICS ?
Vous louez un logement en tant que
propriétaire ou locataire. Il doit être décent. A ce titre il ne doit
pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la
sécurité physique ou à la santé du locataire.
Les obligations réciproques du propriétaire et du locataire pendant la
durée du bail figurent dans le contrat de location. Néanmoins, pour que
le locataire soit informé plus précisément sur certains aspects de
l’état du logement - la performance énergétique, l’existence éventuelle
de plomb dans les peintures et revêtements des murs et les éventuels
risques naturels et technologiques -, des documents doivent lui être
fournis par le propriétaire.
Ces documents, sous réserve que la situation du logement loué les
requiert, doivent être réunis dans un dossier de diagnostic technique*.
Dans quels cas fournir les diagnostics ? L’obligation de fournir ces
documents, - le diagnostic de performance énergétique, le constat de
risque d’exposition au plomb et l’état des risques naturels et
technologiques - s’applique à tous les propriétaires du secteur privé
(personne physique, ou personne morale - société, compagnie
d’assurance) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple), quel
que soit le régime de la location (location nue, meublée, logement de
fonction). Le diagnostic de performance énergétique n’est toutefois pas
obligatoire en cas de location saisonnière ou de bail rural.
1 Le diagnostic de performance énergétique
Pour quels bâtiments ?
■ Le propriétaire doit fournir un diagnostic de performance énergétique au locataire depuis le 1er juillet 2007.
Cette obligation s’applique à la location d’une maison ou d’un appartement situé dans un immeuble collectif.
Ne sont toutefois pas concernés : les
constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation
n’excédant pas deux ans ; les bâtiments indépendants (maison par
exemple) dont la sur- face hors œuvre brute est inférieure à 50 m2 ;
les locaux qui n’utilisent pas d’énergie pour réguler la température
intérieure (chauffage ou climatisation) pour une occupation humaine ou
dotés comme seul système de chauffage, de cheminées à foyer ouvert.
Le diagnostic de performance
énergétique n’est pas non plus obligatoire pour les résidences
destinées à être utilisées moins de quatre mois par an.
■ Lorsqu’il s’agit d’un logement
situé dans un immeuble collectif, le diagnostic de performance
énergétique porte sur les parties privatives du lot.
■ L’obligation de fournir un
diagnostic de performance énergétique s’appliquera dans les
départements d’outre-mer après publication d’un texte réglementaire
spécifique.
Quel délai de validité ? Quelles obligations ?
■ Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans.
Depuis le 1er juillet 2007, il doit
être annexé au bail lors de sa signature ou de son premier
renouvellement intervenant à partir de cette date, ainsi qu’au
renouvellement intervenant après l’expiration du délai de validité du
diagnostic.
Le propriétaire doit tenir le diagnostic de performance énergétique à
la disposition de tout candidat locataire.
■ Le diagnostic de performance
énergétique n’a qu’une valeur informative : le locataire ne peut se
prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du
propriétaire.
Depuis le 1er janvier 2011, le classement du logement au regard de la
performance énergétique doit figurer dans toutes les annonces de mise
en location, qu’elles émanent de particuliers ou de professionnels, par
voie de presse, internet, ou qu’elles figurent dans une vitrine (loi du
12.7.10, décret du 28.12.10).
Quel contenu ?
■ Le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement.
■ Il comprend les caractéristiques du
bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de
production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation,
ainsi que les conditions de leur utilisation.
■ Il indique suivant les cas, soit la
quantité d'énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de
consommations d’énergie), soit la quantité d’énergie estimée pour une
utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Deux étiquettes
classent le logement (ou le bâtiment) sur une grille d’évaluation :
l’une en fonction de son niveau de consommation d’énergie, l’autre en
fonction de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à
effet de serre. Le diagnostic est accompagné de recommandations
destinées à améliorer cette performance.
■ Le diagnostic de performance
énergétique est établi conformément à un modèle type.
Son contenu diffère en fonction de l’âge du bâtiment (achevé avant ou
après le 1er janvier 1948) ; de ses caractéristiques (maison
individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif avec
installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou
collective) ; du fait qu’il appartient à un seul propriétaire ou à
plusieurs (immeuble en copropriété, par exemple) et de l’existence ou
non d’un diagnostic de performance énergétique réalisé pour l’ensemble
de l’immeuble.
Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif qui n’est pas
la propriété d’une personne unique (copropriété ou société par exemple)
et qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de
climatisation ou de production d'eau chaude, le propriétaire bailleur
peut, à ses frais, obtenir du propriétaire du dispositif collectif (le
syndicat de copropriété par exemple), de son mandataire ou du syndic de
copropriété, les informations utiles pour l’établissement du
diagnostic, à savoir : la quantité annuelle d'énergie consommée pour ce
bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif, le
calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette
quantité et une description du dispositif collectif et de son mode de
gestion.
Le constat de risque d’exposition au plomb
■ Le constat de risque d’exposition
au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y
compris une maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique.
Il ne porte que sur les parties
privatives à usage d’habitation, y compris les éléments extérieurs
(volets) d’une maison individuelle.
Par ailleurs, les parties communes
d’un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, doivent
également avoir fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au
plomb, au plus tard le 12 août 2008, mais celui-ci n’a pas à être remis
au locataire qui pourra toutefois demander à le consulter.
Quel contenu ?
■ Le constat de risque d’exposition au plomb consiste à mesurer la
concentration en plomb de tous les revêtements (peinture notamment) du
logement concerné, qu’ils soient accessibles ou recouverts par un autre
revêtement, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient
dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le
cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti.
Les résultats du constat de risque d’exposition au plomb doivent
permettre de connaître, le cas échéant, le risque immédiat lié à la
présence de revêtements dégradés contenant du plomb, mais aussi le
risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état (ou
recouverts) contenant du plomb.
Il ne comprend pas l’obligation de rechercher l’existence de canalisations en plomb.
Une notice d’information, qui résume les effets du plomb sur la santé
et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du
plomb, est annexée au constat de risque d’exposition au plomb.
Quel délai de validité ? Quelles obligations ?
■ Il doit avoir été établi moins de six ans avant la date de signature
du contrat de location et, depuis le 12 août 2008, être annexé au
contrat de location lors de sa signature. Toutefois, si le constat de
risque d’exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant
du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des
concentrations inférieures aux seuils réglementaires (fixé par arrêté),
sa validité n’est pas limitée dans le temps ; il n'y a pas lieu de
faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location :
le constat initial est alors joint à chaque contrat de location.
■ Si le constat de risque d’exposition au plomb met en évidence la
présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations
supérieures au seuil limite, le propriétaire doit en informer les
occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble
ou la partie d'immeuble concernée ; il doit sans attendre procéder, à
ses frais, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition
au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. A défaut, le
propriétaire s’expose à recevoir une injonction du préfet.
■ En l’absence de la remise d’un constat de risque d’exposition au
plomb lors de la signature du contrat de location, ou à défaut de faire
les travaux nécessaires le cas échéant, avant la remise en location, la
responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée au titre du
manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence.
L’état des risques naturels et technologiques Pour quels immeubles ?
■ Depuis le 1er juin 2006, si la maison ou l’immeuble collectif est
situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques
technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels
prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité
définie par décret, un état des risques naturels et technologiques doit
être remis à tout nouveau locataire entré dans les lieux
postérieurement au 1er juin 2006 ; il doit être annexé au bail.
Pour savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez- vous à la
mairie du lieu où se situe l’immeuble ou le terrain, à la préfecture du
département ou sur le site internet du département.
Quel contenu ?
■ L’état des risques naturels, technologiques ou sismiques mentionne
les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé
le logement qu’il s’agisse d’un immeuble collectif ou d’une maison ; il
est accompagné des extraits de documents permettant de localiser
l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note
de présentation du plan de prévention des risques naturels ou
technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et
une qualification des phénomènes).
Quel délai de validité ? Quelles obligations ?
■ L’état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de
signature du contrat de location. Il est établi par le propriétaire sur
un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, la préfecture
ou sur internet (www.prim.net) et à partir des informations fournies
par le préfet, consultables en mairie ou préfecture (le cas échéant,
frais de reproduction et d’expédition des informations à la charge du
propriétaire). Le propriétaire est responsable du contenu de cet état ;
il peut se faire assis- ter pour le dresser par tout professionnel de
son choix.
■ Quelle que soit la zone géographique, en plus de l’état des risques
naturels et technologiques, le propriétaire doit informer le locataire
par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté
l’immeuble collectif ou la maison et donné lieu à une indemnisation au
titre d’une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982.
L’information sur les sinistres antérieurs est mentionnée directement
dans le contrat de location.
■ A défaut d’annexion de l’état des risques au bail ou à défaut
d’information relative aux sinistres survenus, le locataire peut
demander au juge la résolution du bail ou une diminution du prix.
L’obligation de fournir ces différents diagnostics vise à améliorer
l’information du locataire. Elle n’emporte pas toutefois l’obligation
de faire des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb.
Propriétaire : à qui s’adresser pour faire établir ces diagnostics ?
■ L’état des risques naturels et technologiques est établi par le
propriétaire. Le diagnostic de performance énergétique et le constat de
risque d’exposition au plomb doivent être établis par des
professionnels satisfaisant à des critères de compétence et ayant
souscrit une assurance couvrant pour leurs interventions, les
conséquences d’un engage- ment de leur responsabilité civile
professionnelle.
■ Toute personne qui effectue un diagnostic (autre que l’état des
risques naturels et technologiques) devra être certifiée par un
organisme accrédité par le COFRAC, Comité français d’accréditation.
Cette certification lui est délivrée pour 5 ans.
■ Les professionnels du diagnostic ne doivent avoir aucun lien de
nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance, ni
avec le propriétaire ou son mandataire (notamment agent immobilier ou
notaire), ni avec toute entreprise pouvant réaliser des travaux sur les
ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est
demandé l’un ou l’autre des diagnostics.
Les diagnostiqueurs doivent remettre à leur client un document
attestant qu’ils sont en règle au regard de ces obligations.
Des sanctions pénales sont prévues tant pour la personne qui établit un
diagnostic ou constat sans respecter les règles de compétences,
d’organisation et d’assurance ou les conditions d’impartialité et
d’indépendance, que pour le propriétaire qui, en vue d’établir un
diagnostic fait appel à une personne qui ne remplit pas les conditions
requises.
■ Certains professionnels (diagnostiqueurs, experts techniques
immobiliers, géomètres-experts, architectes, agents immobiliers
notamment) peuvent être organisés pour réaliser ou faire réaliser
plusieurs des diagnostics obligatoires ; d’autres sont spécialisés sur
un seul type de diagnostic. Dans tous les cas, ils doivent être
indépendants.
■ Pour trouver des professionnels du diagnostic, le propriétaire peut
consulter les organisations professionnelles spécialisées, les
organismes accrédités par le COFRAC (internet www.cofrac.fr ou le site
du ministère chargé du logement) qui diffusent les coordonnées des
personnes certifiées, ou le professionnel auquel il a confié la mise en
location, le cas échéant. Si la location est gérée par un
administrateur de biens, ce dernier peut se charger de trouver un
diagnostiqueur.
A quel prix ?
■ Les tarifs des diagnostics n’étant pas réglementés, peuvent varier
d’un professionnel à l’autre. Le propriétaire a donc intérêt à
s’adresser à plusieurs professionnels et à comparer, avant de
s’engager, les prestations qui lui sont proposées.
■ Le coût des diagnostics incombe au propriétaire.
* Le dossier de diagnostic technique
Un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le propriétaire
et annexé au bail lors de sa signature ou de son premier
renouvellement. Sous réserve que la location envisagée les requiert, il
comprend :
- le diagnoctic de performance énergétique et l’état des risques
naturels et technologiques (depuis le 1er novembre 2007),
- le constat de risque d’exposition au plomb (depuis le
12 août 2008).
Les aides pour réaliser des travaux
Pour effectuer des travaux notamment destinés à supprimer la présence
de plomb dans les revêtements du logement ou à faire des économies
d’énergie, le propriétaire peut obtenir notamment, suivant les cas, une
subvention de l’Anah, Agence nationale de l’habitat ou un Eco-prêt à 0%
aidé par l’Etat (renseignements à l’ADIL)
Cas particuliers
■ Vente en bloc d’un immeuble de plus de 10 logements appartenant au même propriétaire
Lorsqu’un propriétaire " institutionnel ", (société d’économie mixte,
société immobilière ou entreprise d’assurance, par exemple) met en
vente un immeuble de plus de 10 logements en totalité et en une seule
fois, les locataires ont un droit de préemption, si l’acquéreur ne
s’engage pas à proroger les baux en cours des locataires en place. Le
vendeur doit alors préalablement respecter une procédure d’information
destinée à éclairer la décision du locataire sur l’exercice de son
droit de préemption. A cette fin, le propriétaire doit communiquer aux
locataires, avec l’offre de vente, un diagnostic technique portant sur
l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, sur l’état des
conduites et canalisations collectives, ainsi que des équipements
communs (chauffage collectif et ascenseur) et de sécurité (loi du
13.6.06).
Les frais liés à l’élaboration de ce diagnostic sont à la charge du propriétaire.
■ Vente par lots de plus de 10 logements
Il en est de même lorsqu’un bailleur institutionnel donne congé à ses
locataires pour mettre en vente plus de 10 logements libres ou occupés
dans un même immeuble (accord collectif du 16.3.05).
L’information sur les moyens de réception des services de télévision
Le propriétaire doit fournir au locataire une information sur les
modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble et
l’annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son
renouvellement (depuis le 8 mars 2007).
Quel contenu ?
Cette information, dont la forme est libre, indique s'il est possible
ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne. Elle
précise, quand il existe un réseau de communications électroniques
interne à l'immeuble qui distribue des services de télé- vision, si
l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de
télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, ou s'il
faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du "service
antenne numérique". Dans ce cas, le bail- leur doit indiquer les
coordonnées du distributeur auquel le locataire doit s'adresser.
Ces informations n'ont qu'une valeur informative ; le locataire ne peut s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire.