LES TRAVAUX VOTES EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

 Il convient de distinguer deux catégories de travaux :

‑ les travaux de petit entretien (remplacement d'ampoules usagées, réparation de minuterie, plomberie, grooms, vitres, etc.), ; ces travaux sont engagés directement par le syndic.

‑ les travaux plus importants  : ceux ci justifient alors un vote en assemblée générale..

A défaut de délimitation de ces travaux par le règlement de copropriété, une assemblée générale peut définir  les travaux que le syndic pourra engager seul.

À défaut et en cas de doute, si le coût de ces travaux n'a pas été prévu dans le budget prévisionnel et si leur exécution n'est pas «urgente», il est préférable de les faire voter en assemblée.

Par ailleurs, les nouvelles dispositions de l'article 14‑2, de la loi du 10 juillet 1965 ont entraîné la modification, via le décret du 27 mai 2004, du décret du 17 mars 1967 en ses articles 44 et 45.

Ces nouvelles dispositions précisent:

Les travaux qui n'entrent pas dans le budget annuel, et qui doivent donc faire l'objet de vote en assemblée générale (artic1e 44). Il s'agit:

‑ des travaux de conservation ou d'entretien, autres que ceux de maintenance;

‑ des travaux portant sur des éléments d'équipement commun, autres que ceux de maintenance;

- - des travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments;

- - des études techniques, telles que les diagnostics et consultations;

-       -  les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Les travaux qui entrent dans le budget annuel au titre de la maintenance, que l'on retrouve à l'article 45. Sont appelés travaux de maintenance ou assimilés:

-     - les travaux d'entretien courant permettant de maintenir l'état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun;

-  -  les menues réparations;

  - les travaux de remplacement d'éléments d'équipement commun, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix du remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien de cet équipement;

- les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur ces éléments d'équipement commun.

Il existe un garde fou :  le conseil syndical :

En effet,  l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation au syndic de faire voter par l'assemblée générale une somme au‑delà de laquelle la consultation du conseil syndical est rendu obligatoire pour tous travaux ne relevant pas de décision d'a semblée générale.

En pratique, si l'assemblée générale vote la somme de .800 euros, le syndic sera obligé, pour engager toute somme supérieure et concernant uniquement des travaux d'entretien courant, de demander l'avis écrit du conseil syndical.  

2. Rappel des règles de majorité :

Il existe  4 règles de majorité en matière de travaux /

1- L’unanimité  (article 26 de la loi du 10 juillet 1965 )

Il s'agit d'obtenir un vote recueillant tous les tantièmes de tous les copropriétaires. Cette « majorité» est requise pour les travaux entraînant la modification de la «destination de l'immeuble» (par exemple, le renforcement excessif de son caractère ou usage commercial), les travaux visant la création de parties privatives réalisées aux frais du syndicat ou les travaux modifiant les «conditions de jouissance des parties privatives » (par exemple, si le syndicat des copropriétaires veut construire un parking à la place des pelouses, cela va changer les «conditions de jouissance» de certains logements: bruit et odeur à la place du calme et de la verdure).

  2-. La double majorité  (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)

C'est la majorité de tous les copropriétaires (nombre de personnes) représentant les 2/3 des « voix » (c'est‑à‑dire des tantièmes) des copropriétaires. Elle concerne entre autres les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration, à l'exception de certains visés sous l'article 25.

Par ailleurs, une double majorité allégée, sous l'article 26, T alinéa, correspondant à la majorité de tous les copropriétaires (nombre de personnes) représentant les 2/3 des « voix » des seuls copropriétaires présents ou représentés, permet lors d'une seconde assemblée générale reconvoquée de décider de certains travaux d'amélioration.

3. La majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965)

C' est la majorité de tous les tantièmes. Elle est nécessaire pour voter:

-  l'autorisation donnée à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble;

- les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires (par exemple, la mise en conformité des ascenseurs);

- certains travaux d'économie d'énergie (voir plus loin);

- certains travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement, il s'agit essentiellement de la pose, en parties communes, de canalisations ou de gaines;

- l'installation ou l'adaptation d'une ou plusieurs antennes collectives de radiodiffusion et de télévision;

- les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite, sous certaines réserves.

ATTENTION!

L'article 25‑1 permet, lorsqu'une première assemblée générale n'a pas pu voter des travaux relevant de la majorité absolue, une deuxième assemblée générale convoquée à cette fin peut prendre valablement ces décisions à la majorité simple de l'article 24 (c'est‑à‑dire la majorité des copropriétaires présents ou représentés).

4. La majorité simple

La majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 c'est‑à‑dire la majorité des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés (en excluant les abstentions), est requise dans tous les autres cas.

Tableau synthétique des majorités

Nature des travaux	Majorité
Travaux d'entretien et de remise en état	Simple, article 24
	(présents et représentés)
Travaux:	- En 1ère assemblée:
- d'économie d'énergie  (amortis	Absolue, article 25
sur 10 ans maximum)	- En 2^ème assemblée:
- de mise aux normes de salubrité	Simple, article 24
- d'accessibilité aux personnes
handicapées
- d'amélioration de réception
des émissions de radio et télévision
- obligatoires par décisions
administratives
Autres travaux d'amélioration	- En 1ère assemblée:
n'entraînant pas la modification	Double majorité, article 26
du fonctionnement de la copropriété	- En 2ème assemblée:
	Double majorité allégée,
	article 26
Travaux d'amélioration entraînant	Unanimité, article 26
la modification du fonctionnement
de la copropriété
Travaux d'amélioration supportés	Absolue, article 25
financièrement uniquement par ceux
qui souhaitent ces améliorations
Travaux d'agrandissement	Double majorité, article 26
	ou unanimité, article 26;
	selon le cas, avec accord
	des copropriétaires gênés

Les copropriétaires doivent être informés :

Aux termes de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004:

«L'assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 ‑1 du présent décret. »

Ainsi, la validité des décisions afférentes aux travaux doivent respecter certaines conditions préalables , savoir :

• La question doit avoir été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

• La convocation doit avoir été notifiée dans les formes et les délais légaux.(à compter du 1.4.2007 au moins 21  jours à l'avance).

• En même temps que la convocation, doit être notifié un certain nombre de documents relatifs à l'opération envisagée (devis, contrats, etc.). Lorsqu'il s'agit de travaux entraînant une répartition particulière de charges, le projet de répartition des charges doit être joint (répartition des charges d'installation et des charges de fonctionnement, le cas échéant).

Dès lors, si les copropriétaires n'ont pas été informés correctement, ils peuvent refuser de voter.

Par ailleurs, les nouvelles dispositions de l'article 19‑2 du décret du 17 mars 1967 obligent à une pluralité de devis, lorsque le règlement de copropriété ou une assemblée n'en ont pas fixé les conditions.

L'assemblée peut également ‑ pour éviter une nouvelle assemblée générale ‑ décider d'un budget global et donner mandat au conseil syndicat pour le choix de l'entreprise (ce mandat doit être voté à la majorité absolue, soit 501/1000ème). À noter que si vous avez suivi les conseils donnés jusqu'à présent, vous aurez compris qu'il est essentiel que le conseil syndical prenne en charge le plus «en amont» possible les problèmes (dès le diagnostic) pour éviter d'être contraint d'accepter n'importe quoi sous l'urgence.

Les fonds recueillis par le syndic seront placés sans délai au fur et à mesure de leur réception au profit du syndicat selon des modalités soumises au conseil syndical préalablement. »

Quels sont les travaux obligatoires ?

Ceux dont les travaux suivants :

-La mise en conformité des ascenseurs

Ces travaux relèvent des dispositions de l'article 79 de la loi dite « de Robien » ) du 2 juillet 2003, de son décret d'application du 9 septembre 2004 et des arrêtés du 18 novembre 2004 concernant à la fois les travaux de sécurisation et les contrats d'entretien des ascenseurs.

‑ Les compteurs d'eau chaude.

‑ La mise en conformité des portes de parking actionnées électriquement

- Le ravalement

En l'absence d'injonction de l'autorité administrative, les travaux de ravalement relèvent soit de la simple majorité de l'article 24, au titre des travaux d'entretien, soit de la double majorité de l'article 26, si l'on envisage des travaux d'amélioration.

A ne pas confondre avec les travaux obligatoire de maintenance : 

Il s'agit notamment deux relatifs :

‑ à l'entretien des vide‑ordures (désinfection),

‑ à l'entretien de la VMC en cas de chaudière à gaz;

‑ au ramonage; 

‑ à la maintenance des ascenseurs;

‑ à la maintenance des chaufferies;

‑ à l’entretien des équipements incendie.

Quels sont les travaux d'amélioration ?

Ils sont de quatre sortes :

1. La création d'équipements nouveaux

Il peut s'agir, par exemple, de:

- la construction d'un ascenseur;

- l'installation du chauffage central;

- la mise en place d'un vide‑ordures;

- l’installation d’un portier électrique

- l’installation d’une antenne de télévision collective

2. 1’aménagement de locaux communs

Une partie commune sera transformée pour créer une salle de réunion par exemple.

3. La modernisation d'éléments d'équipement commun

L'assemblée peut décider:

‑ de transformer un monte‑charge en ascenseur;

‑ de modifier une chaufferie au fioul par une installation avec chaudière pour combustible ou à condensation ou une pompe à chaleur.

L'installation d'un adoucisseur d'eau peut être considérée comme une amélioration, sauf si elle est rendue indispensable par la nature de l'eau qui entartre rapidement les canalisations existantes. Dans ce cas, ces travaux peuvent être considérés comme des travaux de conservation votés comme des travaux d'entretien ou de simple gestion.

Dans certains cas, la modernisation ne sera pas considérée comme une amélioration .

4. Les travaux de surélévation et les additions de construction qui peuvent être communs ou privatifs

Le syndicat pourra faire édifier un logement de gardien, un parking sous la cour de l'immeuble...

Quels sont Les travaux mixtes amélioration ‑ entretien ?

Ce sont des travaux qui apportent des avantages élémentaires de confort ou d'habitabilité par rapport aux aménagements existants, et qui procurent une valorisation certaine de l'immeuble.

La frontière entre les travaux d'entretien, qui ont pour but d'assurer la conservation de l'immeuble, et les travaux d'amélioration n'est pas toujours aussi établie.

En effet, à l'occasion de travaux de remise un état, on peut être amené à utiliser des matériaux ou matériels techniquement plus performants que le matériel d'origine (le problème se pose surtout pour les chaufferies et les ascenseurs).

Alors, comment savoir s'il s'agit d'entretien ou d'amélioration? On s'en réfère aux tribunaux qui utilisent trois séries de critères. Il faut se demander:

1 .Si les améliorations l'emportent sur la remise en état ou si elles ne représentent qu'une faible part des travaux considérés.

2. Si les travaux envisagés ont un coût qui dépasse de façon significative le coût des travaux qui se seraient limités à une simple remise en état (cette série rejoint un peu la précédente).

3 ..Si l'installation qu'il est envisagé de remplacer peut ou non encore fonctionner.

Dès lors, vous voterez à la majorité simple si vous établissez:

‑ qu'il est absolument nécessaire de faire des travaux;

- que la part d'amélioration technique est faible;

- que le coût n'est pas de beaucoup supérieur à ce qu'aurait été le coût de remise en état pur et simple.

Sinon, le vote se fera à la double majorité.

Le cas des travaux d'économie d'énergie

Disposition particulière aux travaux tendant à économiser l'énergie, l'article 25 alinéas g de la loi du 10 juillet 1965 a prévu qu'un décret en Conseil d'État devrait déterminer la nature des travaux d'économie d'énergie que l'assemblée générale pourra désormais décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires et non plus à la double majorité.

Ce décret du 15 septembre 1987 a été publié au Journal Officiel du 19 septembre 1987.

Son annexe fixe la liste des travaux qui peuvent être votés à la majorité absolue. Nous en donnons le texte ci‑après.

Pour être votés à cette majorité, les travaux doivent être, théoriquement, amortissables sur moins de dix ans, c'est‑à dire que les économies réalisées doivent permettre de rembourser les travaux en moins de dix ans.

"Travaux destinés à économiser l'énergie dans les immeubles en copropriété"

Amélioration du rendement de chauffage

Remplacement, réfection ou modification d'un générateur de chaleur ayant pour conséquence l'amélioration du rendement thermique de l'installation (notamment remplacement d'un générateur usagé par un générateur neuf de puissance au plus égale, remplacement de brûleurs usagés par des brûleurs neufs de débit au plus égal').

Calorifugeage de tout ou partie d'une installation de production ou de distribution de chaleur ou d'eau froide.

Comptage et équilibrage de chauffage

Achat et pose d'appareils permettant de réaliser une répartition des frais de chauffage et d'eau chaude sanitaire en fonction des consommations individuelles (logements collectifs).

Toute prestation ou matériel améliorant ou rendant possible l'amélioration de l'équilibrage de l'installation.

Régulation du chauffage et de l'eau chaude sanitaire

- Achat et pose d'un système de régulation de l'installation, de la chaufferie des bâtiments, des parties communes de bâtiments, des divers locaux (par exemple, robinets thermostatiques).

- Le remplacement d'un générateur par un générateur utilisant, exclusivement ou non, l'électricité comme source d'énergie n'est cependant pas admis, sauf s'il s'agit d'un générateur d'eau chaude sanitaire électrique.

- Recours aux énergies nouvelles ou insuffisamment exploitées et aux techniques nouvelles

- Achat, pose et raccordement de tout système utilisant les énergies dites nouvelles (géothermie, énergie solaire ... ), les énergies insuffisamment exploitées (par exemple, rejets thermiques, bois, déchets, charbon) et les techniques nouvelles (par exemple, pompes à chaleur, chaudières à condensation, raccordement à un réseau de chaleur).

- Adjonction à une installation de tout système susceptible de récupérer de la chaleur sur les déperditions: échangeurs et pompes à chaleur.

- Amélioration de l'isolation thermique du bâtiment

- Isolation des parois opaques, planchers, murs, toitures, etc., en contact avec l'extérieur ou un local non chauffé, par des matériaux ou systèmes isolants.

- Isolation des parois vitrées par la pose de doubles vitrages, survitrages, vitrages isolants, de doubles fenêtres et de volets extérieurs, etc.

Modification tendant à limiter le renouvellement d'air (bouches auto réglables, changement de fenêtre, pose de joints, etc.).

- Amélioration de l'éclairage des parties communes

- Remplacement et modification des circuits, des appareils, des lampes permettant d'améliorer le rendement des installations d'éclairage: pose de programmateurs, minuteurs, minuterie sur les circuits d'éclairage. »

 Le vote des décisions destinées à économiser l'énergie

En règle générale, les travaux d'économie d'énergie doivent être votés à la majorité prévue à l'ar 25 de la loi du lo juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires): pose de compteurs de chaleur, installation d'une chaudière plus performante, isolation thermique, pose d'équipements utilisant des énergies renouvelables (panneaux solaires, pompe à chaleur ... ). Cependant, le temps de retour sur investissement des travaux (coût des travaux divisé par l'économie annuelle attendue) doit être inférieur à lo ans. Sinon, ils doivent être votés à la double majorité de l'article 26 (majorité de tous les copropriétaires, représentant au moins les 2/3 des voix). En revanche, si les travaux sont justifiés par l'usure ou la vétusté de l'équipement (par exemple, si la chaudière est hors d'usage), la majorité de l'article 24 suffit (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée). Dans le cas des fenêtres, les mêmes règles de majorité s'appliquent. Toutefois, si le règlement de coproprii té les range expressément parmi les parties privatives, leur remplacement ne peut, en prit cipe, être imposé à cha. que copropriétaire. Mais les tribunaux peu vent valider une telle décision, au nom de l'Ir térêt collectif de la copropriété, qui est d'économiser l'énergie.

Le cas des travaux d'urgence

Le syndic peut, en cas d'urgence, faire procéder aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble de sa propre initiative.  Cette possibilité a été assortie du droit de procéder aux appels de fonds nécessaires, et ensuite convoquer une assemblée générale. 

Le syndic peut en effet procéder aux appels de fonds nécessaires en vue de couverture du chantier et  de son premier approvisionnement. Il peut, sans délibération préalable de l'assemblée générale, mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, demander le versement d'une provision spéciale qui ne peut toutefois excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Puis, il doit convoquer l'assemblée générale qui sera appelée à se prononcer sur les modalités du financement dans son ensemble, compte tenu du coût global des travaux et des possibilités de financement des copropriétaires.

Le cas de l’autorisation de travaux donnée à un seul copropriétaire

De nombreux copropriétaires souhaitent engager à leurs frais des travaux, sur partie privative, qui affectent (d'une façon ou d'une autre) les parties communes (agrandissement d'une fenêtre, percement d'un mur, percement d'un plancher pour passer une canalisation, etc.). Ces autorisations sont données à la majorité absolue (501 / 1000ème). Il faut donc:

‑ que la question soit portée à l'ordre du jour;

‑ que le demandeur adresse au syndic les documents nécessaires présentant son projet (pour les joindre au plus tard avec la convocation).

Ces autorisations sont données, en principe, avant l'exécution des travaux mais peuvent également être données (ou refusées) une fois les travaux faits.

En cas d'acceptation, l'assemblée peut mettre des conditions à son autorisation. C'est d'ailleurs la prudence même que d'agir ainsi, beaucoup trop de copropriétaires manifestant des comportements individualistes préjudiciables à la communauté. Ces conditions sont de deux ordres:

1.Techniques ‑ Il faut que le demandeur prouve qu'il fait faire les travaux dans les règles de l'art; il faut que la copropriété puisse vérifier les travaux après réalisation; enfin, il faut que la copropriété soit couverte en cas d'incident technique ou de malfaçon. En conséquence, il faudra que la résolution précise que le demandeur devra:

‑ fournir les devis et plans de travaux qui devront être suivis par un technicien, voire un architecte (en cas de gros travaux);

‑ accepter qu'un technicien envoyé par le syndic contrôle les travaux;

‑ prendre une assurance spéciale dommage ouvrage, avec extension aux ouvrages existants (voir chapitre 13).

2.Financières ‑ Il faut que le demandeur paye éventuellement une somme à la copropriété et que ses millièmes de charges soient augmentés, quand les travaux qu'il réalise ont pour conséquence de viabiliser des locaux non habitables (par exemple, l'aménagement de greniers en espaces habitables ... ). Dans ce cas, le demandeur ou le syndic devra:

‑ éventuellement fixer une somme d'argent correspondant à l'intérêt que le copropriétaire trouve dans l'opération qu'il fait;

‑ proposer une augmentation des millièmes;

‑ prévoir que tous les frais consécutifs à ces travaux seront à la charge du demandeur (frais d'architecte, par exemple, mais aussi frais éventuels de modification du règlement de copropriété).

Bien entendu, ces conditions techniques et financières sont à apprécier en fonction de l'importance des travaux et de leur nature. En cas de refus, et lorsque les travaux ont été réalisés avant la demande d'autorisation, le copropriétaire qui n'accepterait pas de remettre les lieux en état s'expose à une procédure judiciaire. 

Il est  souhaitable de libeller ainsi la question à l'ordre du jour: «Autorisation donnée au syndic d'engager une procédure contentieuse, à l'encontre de M. copropriétaire du lot n'..., pour demander la remise en état... (détailler les parties communes); et sa résolution: « La copropriété met en demeure le copropriétaire de remettre les lieux en l'état sous... (un mois). À défaut, le syndic est autorisé à engager une procédure judiciaire visant la remise en état sous astreinte sans autre avertissement. »

Une assemblée générale n'a pas à motiver son refus éventuel, mais si le copropriétaire s'estime victime d'un refus réellement sans fondement, il peut toujours engager une action en justice contre ce qu'il tentera de faire qualifier d'abus de majorité. On notera que les juges sont très sévères avec ceux qui ont engagé des travaux sans autorisation et ne ratifient jamais ces travaux au cas où une assemblée générale aurait refusé a posteriori une autorisation.

Le cas de la modification des millièmes de charges en cas de travaux

Quand des travaux d'amélioration ou de création d'équipement commun sont votés, l'assemblée générale peut voter un mode de répartition spécifique.

Exemple: si elle vote la pose d'un digicode, elle peut voter une répartition aussi bien au nombre de logements à équiper qu'au nombre de millièmes de copropriété.

Le vote décidant de la clé de répartition se fait à la même majorité que le vote décidant des travaux. À défaut d'un vote précis, ce sont les millièmes de copropriété qui s'appliquent.

La loi ne précise rien quant au mode de répartition et prévoit seulement, concernant les éléments d'équipement commun, que cela se fera «en fonction de l'utilité» pour chaque lot.

Voilà pourquoi il n'est pas illégal de voter la répartition des frais de digicode en fonction du nombre de logements et la répartition des frais d'ascenseur en fonction de l'étage.

Précisons également que l'on peut distinctement voter:

‑ une grille qui s'applique aux travaux d'installation;

‑ et une grille différente qui s'applique à l'entretien ultérieur.

D'autre part, la loi prévoit que l'assemblée générale peut aussi voter une nouvelle répartition des charges quand elle a pris des décisions qui entraînent cet effet. Par exemple, si elle vote la vente d'un couloir à un copropriétaire à la double majorité, elle votera à la même majorité les tantièmes de charges générales, voire les tantièmes de charges pour les éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage ... ). Cette nouvelle partie privative sera bien sûr également affectée de tantièmes de quote‑part de copropriété.

Indiquons que cela se fait simplement par augmentation du total des tantièmes généraux ou de charges sans changer les tantièmes des autres lots. Par exemple: on décide d'affecter 501/1000ème pour le couloir vendu, ce qui portera la nouvelle assiette des tantièmes à 1050, ce qui abaissera la contribution des autres copropriétaires sans qu'il soit besoin de changer tous les tantièmes.

Là non plus, il n'y a aucune règle légale en matière d'augmentation des tantièmes. Il n’ y a pas non plus l'obligation de passer par un géomètre expert pour établir ces nouveaux tantièmes. Le bon sens peut seul être mis à contribution.

Ce qui compte, c'est ce que vote l'assemblée qui ne doit, bien entendu, voter que des modifications justes (à savoir que les millièmes sont toujours plus ou moins fonction du volume habitable).

Quelques problèmes d'après vote

Le lancement des travaux

A l'exception des travaux relevant de la majorité simple de l'article 24, qui concerne le gros entretien, le syndic doit attendre le délai «de carence» de deux mois, après la notification aux absents et opposants du procès‑verbal, avant d'engager les travaux.

Par ailleurs, si une action judiciaire est engagée pour annuler l'assemblée générale ou la résolution concernant les travaux, il faut savoir que cette action n'est pas suspensive, c'est‑à‑dire que le syndic peut engager les travaux. Néanmoins, comme il peut engager sa responsabilité, il est prudent qu'il attende, ou nous consulte s'il s'agit d'un syndic non professionnel.

Le dépassement des travaux

Le syndic n'a aucun pouvoir particulier, pas plus que le conseil syndical, pour signer des avenants au contrat initial autorisant des dépassements de coûts.

Seule l'assemblée générale a le pouvoir d'autoriser ces dépassements. Elle peut, bien sûr, le faire a posteriori si elle estime fondée la position du syndic confirmée par le conseil syndical. Elle peut aussi refuser a posteriori. Dès lors, le syndic devra faire appel à son assurance de responsabilité civile pour réparer le préjudice.

Il est déconseillé  au syndic non professionnel d'engager des dépassements sans autorisation d'assemblée.

Le paiement échelonné sur dix ans

Certains copropriétaires croient qu'ils peuvent bénéficier automatiquement d'un échelonnement du paiement sur dix ans (dit «paiement différé»). Cela n'est possible que sous deux conditions:

‑ lorsqu'il s'agit de travaux d'amélioration;

‑ pour des copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord sur ces travaux, et qui sont donc opposants ou absents.

En outre, si les travaux ont été financés:

‑ par le syndicat, sans avoir recours à un emprunt, le copropriétaire qui paie par annuités verse aussi des intérêts au taux légal,

‑ par un emprunt, ce sont les conditions de celui‑ci qui s'im posent au copropriétaire qui paie par annuités.

Les formalités administratives

Bien sûr, on n'attendra pas la dernière minute pour se préoccuper de ces formalités. Il faudra, dès les études préalables, se renseigner auprès de la mairie sur les exigences possibles:

‑ Les travaux envisagés requièrent‑ils seulement une « déclaration de travaux » ou un « permis de construire » ?

‑ Est‑on dans un périmètre sensible qui va imposer certaines contraintes (site classé, secteur protégé, etc.)?

- Y a‑t‑il des prescriptions générales à la zone dans laquelle l'immeuble se situe?

Le service urbanisme de votre commune vous renseignera. En gros, on peut dire ceci.

Le permis de construire est obligatoire pour les travaux sur les constructions existantes qui ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume, de créer des niveaux supplémentaires. Il s'impose notamment pour:

‑ les travaux qui créent une surface de plancher supplémentaire supérieure à 20 m2 hors oeuvre brute;

‑ les travaux effectués sur des édifices inscrits à l'inventaire  supplémentaire des monuments historiques.

Le dossier du permis de construire ou de la déclaration préalable doit être déposé à la mairie dont dépend l'immeuble, en quatre exemplaires pour le permis de construire et trois exemplaires pour la déclaration préalable. Le délai d'instruction est généralement de deux mois pour le permis de construire, un mois pour la déclaration préalable. Si aucune opposition n'est signifiée passé ces délais, les travaux peuvent commencer.

Une simple déclaration suffit en revanche pour les travaux qui, sans modifier la destination de l'immeuble:

‑ ne créent pas de surface de plancher nouvelle (par exemple, ouverture d'une fenêtre, fermeture d'une loggia, réfection d'une toiture ... ) ou créent une nouvelle surface de plancher ne dépassant pas 20 m2 de surface hors oeuvre brute.

Par ailleurs, pendant le délai d'instruction, les services compétents consulteront, si besoin est, soit l'architecte des Bâtiments de France, soit les services ministériels chargés des monuments historiques.