L’information de l’acquéreur ou du locataire : obligations du vendeur ou du bailleur
Introduction
I. Etat des risques
II. Informations sur les sinistres
III. Accès aux informations mises en ligne par les Préfectures
IV. Questions les plus fréquentes sur l’information acquéreur locataire
Introduction
La
loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques
technologiques et naturels et à la réparation des dommages a créé dans
son article 77, codifié à l’article L 125-5 du code de l’environnement
, une obligation d’information de l’acheteur ou du locataire de tout
bien immobilier (bâti et non bâti) situé en zone de sismicité ou/et
dans un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé.
A cet effet sont établis directement par le vendeur ou le bailleur :
1.
un état des risques naturels et technologiques pris en compte par ces
servitudes, à partir des informations mises à disposition par le préfet
de département,
2. Une déclaration sur papier libre sur les
sinistres ayant fait l’objet d’une indemnisation consécutive à une
catastrophe reconnue comme telle.
Qu'est-ce que c'est ?
Lors
des transactions immobilières, chaque vendeur ou bailleur d’un bien
bâti ou non bâti devra annexer au contrat de vente ou de location :
1.
d’une part, un « état des risques » établi moins de 6 mois avant la
date de conclusion du contrat de vente ou de location, en se référant
au document communal d’informations qu’il pourra consulter en
préfecture, sous-préfectures ou mairie du lieu où se trouve le bien
ainsi que sur Internet
2. d’autre part, l’information écrite
précisant les sinistres sur le bien ayant donné lieu à indemnisation au
titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique, pendant
la période où le vendeur ou le bailleur a été propriétaire ou dont il a
été lui-même informé par écrit lors de la vente du bien.
Retour haut de page
I. Etat des risques
L’état
des risques doit être joint à la promesse de vente et à l’acte de
vente, et dans le cas des locations, à tout contrat écrit de location.
Dans quelle(s) commune(s), cette information est-elle obligatoire ?
Les communes dans lesquelles s’applique l’information relative à l’état des risques sont celles :
* situées dans une zone sismique (voir le zonage sismique de la France)
* zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques,
ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit
ou approuvé (voir si ma commune est couverte par un PPR )
Qu’elles sont les personnes concernées ?
Il
s’agit des vendeurs ou des bailleurs : personnes physiques ou morales
de droit public ou privé, y compris les collectivités territoriales,
l’Etat ou leurs établissements publics.
En cas de renouvellement du contrat de location, il n’est pas nécessaire d’annexer un état des risques actualisé.
Quels sont les biens concernés ?
Tous
les biens immobiliers, bâtis ou non, quelle que soit leur destination,
situés dans ces communes sont concernés par cet état des risques qui
est à la charge des vendeurs et bailleurs.
A partir de quand ?
Cette
obligation entre en vigueur le 1er jour du quatrième mois après
l’arrêté préfectoral, soit pour la plupart des départements le 1er juin
2006.
Quels sont les types d’actes et de contrats concernés ?
Il s’agit :
* des promesses unilatérales de vente ou d’achat,
* des contrats de ventes
* des contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y
compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif « 3,6,9ans
»,
* des locations saisonnières ou de vacances,
* des locations meublées,
* des contrats de vente en futur état d’achèvement (VEFA),
Quels sont les types d’actes et de contrats NON concernés ?
Il s’agit :
* Des contrats de construction de maison individuelle sans fourniture de terrain,
* Des contrats de location non écrits (baux oraux),
* Des contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux
collectifs et a fortiori offrant des services à leurs résidants,
* Les ventes de biens immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires,
* Les transferts de propriété réalisés dans le cadre de procédures de
préemption, de délaissement et d’expropriation.
Comment remplir l’état des risques ?
Le
vendeur ou le bailleur peut librement aller consulter à la mairie, en
sous-préfecture ou à la DDE, un dossier contenant toutes les
informations nécessaires pour compléter l’état des risques.
En se
référant à ses documents, il doit établir cet état des risques sur la
base du modèle arrêté par le ministre chargé de la prévention des
risques majeurs.
Le modèle est téléchargeable à partir de prim.net :
Modele d'imprimé format PDF (89 Ko) et modele d'imprimé format word (270 Ko)
A
ce dernier doit être annexé les extraits de documents notamment
graphiques disponibles en mairie (dans le dossier consultable relatif à
l’information acquéreur locataire) permettant de localiser l’immeuble,
objet de la vente ou de la location, dans les différentes zones de
risques identifiées.
Combien ça coûte ?
Le dossier est
librement consultable en mairie. L’état des risques peut donc être
établi gratuitement par le vendeur ou le bailleur.
Quel délai de validité pour l’état des risques ?
L’état
des risques signé est valable 6 mois. Si un délai plus long s’écoule
entre la promesse et la vente effective, un nouvel état des risques
devra être joint à l’acte de vente.
II. Informations sur les sinistres
Le
vendeur ou le bailleur doit déclarer les sinistres qui ont fait l’objet
d’une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou
technologique et subis par le bien pendant la période où il a été
propriétaire ou dont il a été lui-même informé.
Dans quelle(s) commune(s), cette information est-elle obligatoire ?
L’information
relative aux sinistres est obligatoire dans toutes les communes ayant
fait l’objet d’au moins un arrêté de reconnaissance de l’état de
catastrophes naturelles ou technologiques, soit la quasi-totalité de la
France. (voir la liste des arrêtés de reconnaissance de l’état de
catastrophe naturelle sur ma commune)
Quels sont les sinistres concernés ?
Sont
concernés tous les sinistres ayant donné lieu au versement d’une
indemnité au titre de la garantie nationale contre les effets des
catastrophes technologiques ou naturelles constatées par arrêté
interministériel, soit au profit du propriétaire vendeur ou bailleur,
soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné, dans
la mesure ou le vendeur ou le bailleur en a été lui-même informé.
Qu’elles sont les personnes concernées ?
Ce sont tous les vendeurs ou bailleurs propriétaires du bien concerné, personnes physiques ou morales de droit privé ou moral.
Quels sont les biens concernés ?
Tous les types d’immeubles bâtis sont concernés.
A partir de quand ?
Cette
obligation entrera en vigueur en même temps que l’obligation d’annexer
un état des risques, soit pour la majorité des communes le 1er juin
2006.
Quels sont les types d’actes et de contrats concernés ?
Il s’agit :
* des contrats de ventes
* des contrats écrits de location d’immeubles bâtis, y compris tout
type de contrat donnant lieu à un bail locatif « 3,6 ,9 ans»
* des locations saisonnières ou de vacances
* des locations meublées
Quels sont les types d’actes et de contrats NON concernés ?
Il s’agit :
* Des contrats de location non écrits (baux oraux),
* Des contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux
collectifs et a fortiori offrant des services à leurs résidants,
* Les ventes de biens immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires,
* Les transferts de propriété réalisés dans le cadre de procédures de
préemption, de délaissement et d’expropriation.
Comment savoir et dire si le bien a fait l’objet d’une indemnisation ?
Le
vendeur ou le bailleur doit dire si à sa connaissance le bien a été
indemnisé au titre du régime catastrophe naturelle (c’est à dire durant
la période où il est propriétaire, et le cas échéant sur la base de la
déclaration écrite qui lui a été remis au moment de la vente du bien).
Il peut se renseigner auprès de son assureur.
Cette information
écrite est annexée au contrat de location, et en cas de vente,
mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente
Pourquoi faire ?
L’objectif
de l’information préventive est de rendre le citoyen conscient des
risques majeurs auxquels il peut être exposé. Informé sur les
phénomènes passés ou prévisibles, leurs conséquences et les mesures
pour s’en protéger et en réduire les dommages, il sera ainsi moins
vulnérable.
Cette double information est complémentaire des autres
dispositifs communaux ou départementaux : Document d’Information
Communal sur les risques Majeurs, Dossier Départemental sur les Risques
Majeurs, réunions publiques,affichages des risques, repère des Plus
Hautes Eaux Connues, ….
L’information contribue à la culture du
risque. Elle s’inscrit dans une politique globale de gestion des
risques conforme à la stratégie nationale du développement durable.
Information préventive :
Généralités
L'information
des citoyens sur les risques naturels et technologiques majeurs
auxquels ils sont soumis dans certaines zones du territoire et sur les
mesures de sauvegarde qui les concernent est un droit inscrit dans le
code de l’environnement aux articles L 125-2, L 125-5 et L 563-3 et R
125-9 à R 125-27.
Elle doit permettre au citoyen de connaître
les dangers auxquels il est exposé, les dommages prévisibles, les
mesures préventives qu'il peut prendre pour réduire sa vulnérabilité
ainsi que les moyens de protection et de secours mis en œuvre par les
pouvoirs publics. C’est une condition essentielle pour qu’il surmonte
le sentiment d'insécurité et acquière un comportement responsable face
au risque.
Par ailleurs, l’information préventive contribue à
construire une mémoire collective et à assurer le maintien des
dispositifs collectifs d'aide et de réparation.
Ce droit s’applique dans 3 catégories de communes (art 125-10 du code de l’environnement)
1. celles pour lesquelles existent un document de prévention ou d’intervention tels que :
* P.P.I. (établi en application du décret du 6 mai 1988)
* P.P.R. (établi en application de la loi du 2 février 1995)
* plan de prévention des risques miniers (en application de l’article 94 du code minier) ;
2. celles définies par un texte national ou départemental à savoir :
* celles situées dans les zones de sismicité I a, I b, II et III
définies par le décret n° 91-461 du 14mai 1991 ;
* celles exposées à un risque volcanique, figurant sur une liste établie par décret ;
* celles situées dans les régions ou départements mentionnés à
l’article L. 321-6 du code forestier et figurant, en raison des risques
d’incendies de forêt, sur une liste établie par arrêté préfectoral ;
* celles situées dans les départements de la Guadeloupe, de la
Martinique et de la Réunion, en ce qui concerne le risque cyclonique ;
3. celles désignées par arrêté préfectoral en raison de leur exposition
à un risque majeur particulier, par exemple en cas d’existence ou de
présomption d’existence de cavités souterraines (art 563-6 du code de
l’environnement)
Conformément à l’article R125-11 du code de
l’environnement, cette information comprend la description des risques
et de leurs conséquences prévisibles pour les personnes, les biens,
ainsi que l’exposé des mesures de prévention et de sauvegarde prévues
pour limiter leurs effets.
Elle est inscrite dans un Dossier
Départemental sur les Risques Majeurs (DDRM) établi par le préfet,
ainsi que dans un Document d’Information Communal sur les Risques
Majeurs (DICRIM) établi par le maire.
L’information
préventive concerne trois niveaux de responsabilité : le préfet, le
maire et le citoyen en tant que gestionnaire, vendeur ou bailleur.
I- LE ROLE DU PREFET
A/ DDRM
L’article
R125-11 du CE , prévoit que l’information donnée au citoyen sur les
risques majeurs auxquels ils sont soumis comprend la description des
risques et de leurs conséquences prévisibles pour les personnes, les
biens et l’environnement, ainsi que l’exposé des mesures de sauvegarde
prévues pour limiter leurs effets.
Le préfet consigne dans un
dossier établi au niveau départemental (le Dossier Départemental sur
les Risques Majeurs – D.D.R.M.),les informations essentielles sur les
risques naturels et technologiques majeurs du département.
Sur la base des connaissances disponibles, le dossier départemental des risques majeurs présente :
* la liste des communes concernées.
* les risques majeurs identifiés dans le département et leurs descriptions,
* leurs conséquences prévisibles pour les personnes, les biens et l’environnement,
* la chronologie des évènements et des accidents connus,
* les mesures de prévention, de protection et de sauvegarde.
Il
souligne l’importance des enjeux exposés, notamment dans les zones
urbanisées et décrit les modes de mitigation qui peuvent être mis en
œuvre, vis à vis de l’intensité des aléas et de la vulnérabilité des
enjeux, pour en atténuer les effets.
Dans chaque département, le
préfet doit mettre le DDRM à jour, en tant que de besoin dans un délai
qui ne peut excéder 5 ans et doit arrêter annuellement la liste des
communes qui relèvent de l’article R 125 – 10 , assurer la publication
de cette liste au recueil des actes administratifs de l’Etat ainsi que
sa diffusion sur Internet.
Note méthodologique : Le Dossier Départemental sur les Risques Majeurs (DDRM)
B/ la transmission du préfet aux maires
Conformément à l’article R125-11 du code de l’environnement , le préfet transmet aux maires des communes intéressées le DDRM.
Il
leur adresse également les informations (notamment cartographies
existantes) intéressant le territoire de la commune, et contenues dans
les documents cités à l’article R125-10, à savoir les PPI, PPR
naturels, technologiques et miniers, le zonage sismique, ou relatives
aux risques volcaniques, cycloniques, ou d’incendies de forêt.
Il leur adresse également la liste des arrêtés portant constatation de l’état de catastrophe naturelle.
C/ Information acquéreur locataire : les arrêtés préfectoraux
En
application de l’article L. 125-5 du code de l'environnement, les
acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones
couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par
un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou
approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil
d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des
risques visés par ce plan ou ce décret.
Le préfet arrête : la liste
des communes dans lesquelles cette obligation s’applique ainsi que,
pour chaque commune concernée, la liste des risques (pris en compte par
le plan de prévention des risques excepté le risque minier et le risque
sismique) et des documents à prendre en compte.
Conformément à l’article R125-24 du code de l’environnement , les documents de référence peuvent être :
* les documents graphiques et la note de présentation du PPR approuvé ;
* les documents d’information tenus à la disposition du public qui
permettent une délimitation et une qualification des phénomènes ;
* la carte régionale du découpage cantonal du zonage sismique (annexe
prévue à l’article 4 du décret n°91-461 du 14 mai 1991 - Pour en savoir
plus et voir le détail de ces cartes).
* le(s) arrêté(s) de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique
Est
annexé à ce deuxième arrêté pris pour chaque commune, un dossier
contenant des extraits des documents de référence et une fiche
permettant de préciser la nature et l’intensité des risques.
Conformément
à l’article R125-27 , la publication au recueil des actes
administratifs dans le département des arrêtés précédemment explicités
devra intervenir avant le 17 février 2006.
Une copie de ces
arrêtés et de leurs annexes est transmise aux maires des communes
concernées et à la chambre départementale des notaires, conformément à
l’article R125-25 du Code de l’environnement.
Les documents de
référence et le dossier communal d’information (précédemment explicité)
sont librement consultables en préfecture et en sous-préfecture du
département. Les arrêtés et leurs modalités sont mentionnés dans la
presse du département.
Les modalités de mise à jour des arrêtés
sont précisées dans l’article R125-25 et sont explicitées dans la note
méthodologique relative aux obligations du préfet en matière
d’information acquéreur / locataire.
La circulaire interministérielle du 27 mai 2005 (PDF - 553 Ko) précise les modalités de mise en œuvre de cette information.
Pour les risques miniers, l’article
L75-2 du code minier instaure une obligation d’information de tout
acheteur d’un terrain sur le térfonds duquel une mine a été exploitée.
II- LE ROLE DU MAIRE
A/ DICRIM
Conformément
à l’article R125-11 du code de l’environnement , le maire doit établir
un document d'information communal sur les risques majeurs.
Ce dernier reprend les informations transmises par le préfet, et précise :
* les mesures de prévention, de protection et de sauvegarde. Ces
mesures comprennent, en tant que de besoin, les consignes de sécurité
devant être mises en œuvre en cas de réalisation du risque.
* les actions de prévention, de protection ou de sauvegarde intéressant la commune,
* les évènements et accidents significatifs à l’échelle de la commune,
* éventuellement les dispositions spécifiques dans le cadre du plan local d’urbanisme,
* les cartes délimitant les sites où sont situées des cavités
souterraines ou des marnières susceptibles de provoquer l’effondrement
du sol élaborées en application de l’article L563-6 du code de
l’environnement.
Le maire fait connaître l’existence du DICRIM par un avis affiché en mairie pendant la durée minimale de deux mois.
Le DICRIM comme les documents mentionnés à l’article R125-10 sont consultables librement en mairie.
Note méthodologique : voir sur prim.net
La
mise à disposition en mairie du DICRIM et du DDRM voire la possibilité
de leur consultation sur Internet font l’objet d’un avis municipal
affiché pendant une période minimale de deux mois.
B/ information acquéreur locataire
Conformément
à l’article R125-24 du code de l’environnement, le maire concerné par
cette obligation doit organiser dans sa mairie la consultation des
documents de référence et du dossier transmis par le préfet avec
l’arrêté préfectoral.
Conformément à l’article R125-25 du code de l’environnement, les arrêtés sont affichés en mairie.
C/ Réunion d’information publique
Dans
les communes où un plan de prévention des risques naturels prévisibles
a été prescrit ou approuvé, le maire en application de l’article L.
125-2 du code de l'environnement, doit informer par des réunions
publiques ou tout autre moyen approprié ses administrés au moins une
fois tous les deux ans.
En présence de cavités souterraines ou
de marnières dont l’effondrement est susceptible de porter atteinte aux
personnes ou aux biens (article L. 563-6 du code de l’environnement),
le maire doit en dresser la carte communale et l’inclure dans le DICRIM.
Le
décret n° 2005-233 du 14 mars 2005 précise les règles d’apposition de
repères des plus hautes eaux connues et l’inscription dans le DICRIM de
la liste et de l’implantation de ces repères de crue.
Dans la
zone d’application d’un plan particulier d’intervention (PPI), le maire
doit distribuer les brochures d’information aux personnes résidant dans
cette zone ou susceptibles d’y être affectées par une situation
d’urgence.
D/ Affichage et consignes de sécurité
Le maire
doit arrêter les modalités d’affichage des risques et consignes,
conformément à l’article R 125 - 14 et de l’arrêté du 9 février 2005.
Une
affiche particulière reprenant les consignes spécifiques définies par
la personne responsable, propriétaire ou exploitant des locaux et
terrains concernés, peut être juxtaposée à l’affiche communale. Les
affiches sont conformes aux modèles fournis en annexe de l’arrêté du 9
février 2005.
Conformément à l’article R125-13 du CE, les
consignes de sécurité figurant dans le DICRIM et celles éventuellement
fixées par les exploitants ou les propriétaires des locaux mentionnés à
l’article R125-14 sont portées à la connaissance du citoyen par voie
d’affiche.
Le maire peut imposer cet affichage dans :
* les locaux dont le nombre d’occupants dépasse 50 personnes
(établissements recevant du public, immeubles d’activité commerciale,
agricole ou de service, etc)
* les immeubles d’habitation regroupant plus de 15 logements
Il est obligatoire dans les terrains aménagés de camping ou de
stationnement de caravanes regroupant plus de 50 personnes sous tentes,
ou de 15 tentes ou caravanes à la fois.
Le maire en organise les modalités et en surveille l’exécution.
Afin de faciliter la réalisation des affiches, les pictogrammes sont disponibles sous forme :
- de police de caractère utilisable sous Windows, chaque lettre correspondant à un pictogramme (58 ko)
- d'images au format ai (1,1 Mo)
- d'images au format tif (408 Ko)
- de documents word à assembler (372 Ko)
L’affichage
du risque doit être réalisé dans les campings situés en zone à risques
(pour en savoir plus sur la réglementation en vigueur dans les
campings), et le maire peut l’imposer dans les bâtiments recevant plus
de 50 personnes ou dans les immeubles d’habitation de plus de 15
logements.
III. le propriétaire en tant que gestionnaire, vendeur ou bailleur
A/ Affichages
L’affichage
de l’exposition aux risques et des consignes de sécurité sur les
bâtiments privés ou recevant du public est soit imposé au gestionnaire
par le maire (article R125-14), soit laissé à sa propre initiative.
Les
affiches sont à la charge de l'exploitant ou du propriétaire. Elles
sont apposées à l'entrée de chaque bâtiment, ou à raison d'une affiche
par 5000 m2 s'il s'agit des terrains.
Les modèles d’affiches et
les outils méthodologiques sont disponibles dans la partie relative à
la responsabilité du maire. Voir : partie affichage du maire
B/ Information acquéreur / locataire
En
application de l’article L. 125-5 du code de l'environnement lors des
transactions immobilières, chaque vendeur ou bailleur d’un bien
concerné par cette obligation, devra annexer au contrat de vente ou de
location :
* d’une part, un « état des
risques » établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat
de vente ou de location, en se référant au document communal
d’informations qu’il pourra consulter en préfecture, sous-préfectures
ou mairie du lieu où se trouve le bien ainsi que sur Internet
* d’autre part, une information écrite précisant, les sinistres sur le
bien ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d’une
catastrophe naturelle, pendant la période où le vendeur ou le bailleur
a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé, la liste de ces
sinistres avec leurs conséquences.
L'article L271-5 du code de
la construction précise, dans son dernier alinéa, la nécessité d’une
mise à jour de l'état des risques en cas de vente, au moment de la
signature de l’acte authentique. L'article R125-26 du code de
l'environnement est de fait en partie incomplet.
Conformément à
l’article R125-23, du code de l’environnement, les biens concernés par
l’état des risques sont les biens immobiliers bâtis ou non, situés :
1. Dans un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé ;
2. Dans un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé
3. Dans une des zones de sismicité réglementaires.
L’information sur les sinistres ne concerne que les biens immobiliers bâtis.
Note méthodologique :
L’information de l’acquéreur ou du locataire : obligations du vendeur ou du bailleur
Modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques :
Format PDF (89 Ko) - Format Word (270 Ko)