LA PROCEDURE DE SAISIE IMMOBILIERE

L'ordonnance no 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière a été publiée au Journal officiel.

Le rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance no 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière (JO 22 avr. 2006, p. 6068) présente la réforme qui vise à : instituer un socle commun de règles d'exécution ; garantir l'équilibre entre les droits du débiteur et les intérêts de ses créanciers en renforçant le rôle du juge et en maintenant la représentation obligatoire par avocat ; responsabiliser le débiteur en l'autorisant à procéder à la vente amiable de son bien ; sécuriser la procédure en imposant des garanties de paiement aux acquéreurs ; simplifier et accélérer la procédure en limitant les contestations dilatoires et en anticipant la procédure de distribution du prix de vente.

L'article 2 de l'ordonnance remplace le titre XIX du livre III du Code civil consacré aux différentes manières dont on acquiert la propriété. Ce titre qui comportait les articles 2204 à 2218 est désormais composé des articles 2190 à 2216. Le titre est introduit par un article 2190 ayant pour objet de définir la saisie immobilière : celle-ci tend à la vente forcée de l'immeuble d'un débiteur ou d'un tiers détenteur en vue de la distribution de son prix.

1.- Les conditions préalables à la poursuite d'une saisie immobilière

Les trois premières sections du chapitre relatif à la saisie, portant sur les articles 2191 à 2197 du Code civil, définissent les conditions préalables à la vente forcée des biens saisis.

L'article 2191 dispose que la saisie ne peut être pratiquée qu'en vertu d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et prévoit que la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 sera applicable à la saisie immobilière, sauf dispositions contraires.

Les deuxième et troisième alinéas de cet article précisent les conditions dans lesquelles l'exécution forcée d'une décision de justice peut être poursuivie. C'est ainsi que seule une décision définitive passée en force de chose jugée - ce qui exclut l'ordonnance de référé - pourra servir de fondement à une vente forcée.

Le montant de la créance doit être en corrélation avec la valeur des biens saisis, compte tenu du principe énoncé à l'article 22 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991. L'article 2192 du Code civil fait une application particulière de ce principe en cas de pluralité de saisies immobilières par le même créancier.

L'article 2193 détermine les biens pouvant faire l'objet d'une saisie immobilière en reprenant les orientations dégagées par la jurisprudence : d'une part, il doit s'agir de droits réels afférents aux immeubles y compris leurs accessoires réputés immeubles et, d'autre part, le bien doit pouvoir faire l'objet d'une cession. S'ajoutera à cette dernière condition celle résultant de l'article 14 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991, qui énumère les biens insaisissables. En application du principe selon lequel l'accessoire suit le principal, l'article 2194 du Code civil ajoute un second alinéa qui prévoit que la saisie d'un immeuble emporte également saisie de ses fruits, à moins bien sûr qu'une saisie antérieure ne porte déjà sur ces fruits.

L'importance qu'un bien immobilier revêt dans le patrimoine d'un couple justifie que soit écartée la règle de l'administration concurrente des biens communs édictée par l'article 1421 du Code civil, dont la jurisprudence déduit le pouvoir qu'a chaque époux pour défendre à une procédure judiciaire relative à un bien commun ; l'article 2195 prévoit au contraire que la saisie immobilière doit être poursuivie contre les deux époux.

En cas de saisie simultanée de plusieurs immeubles du débiteur, l'article 2196 du Code civil prévoit que celui-ci peut solliciter le cantonnement de la saisie à un ou plusieurs biens, ou sa conversion partielle en hypothèque. Dans ce dernier cas, pour ne pas nuire aux intérêts du créancier poursuivant, l'ordonnance prévoit que l'hypothèque prend rang au jour de la publication de la saisie, sous réserve d'être inscrite dans le mois de la notification de la décision ordonnant la conversion.

2.- Les effets de l'acte de saisie

L'article 2198 du Code civil prévoit que la saisie rend le bien indisponible pour le débiteur et restreint ses droits de jouissance et d'administration.

C'est ainsi que les biens ne peuvent être aliénés, ni grevés de droit réel, qu'il s'agisse de servitude ou d'hypothèque conventionnelle. Seul le débiteur est affecté par ces dispositions : aussi, le bien pourra faire l'objet d'une servitude légale nouvelle ou d'une hypothèque judiciaire prise par un créancier.

Le second alinéa de cet article organise la conservation du bien dans l'attente de sa vente, en constituant le débiteur séquestre du bien saisi. Ce texte permet également de constituer un tiers séquestre, voire d'expulser le débiteur pour cause grave lorsque les circonstances le justifient ; ces circonstances appréciées par le juge pourront résulter d'un irrespect par débiteur des obligations du séquestre.

Pour assurer une protection des créanciers, l'article 2199 du Code civil dispose que les baux, quelle qu'en soit la durée, consentis par le débiteur après l'engagement de la saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. Les droits du preneur se prévalant d'un contrat antérieur à la saisie sont préservés par la possibilité de prouver par tout moyen l'antériorité du bail.

Pour donner toute sa portée au principe d'indisponibilité du bien, l'article 2200 du Code civil dispose que la saisie immobilière est opposable aux tiers à compter de sa publication au fichier immobilier.

Les deuxième et troisième alinéas détaillent les effets de cette opposabilité : les aliénations et inscriptions non publiées ou publiées postérieurement à la saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur.

Ce texte réserve toutefois le droit des créanciers titulaires du privilège du vendeur, du prêteur de deniers et du copartageant, qui bénéficient d'un effet rétroactif légal de leur inscription, en application des articles 2379 à 2381 du Code civil. De facto, cette disposition revient à assimiler la saisie immobilière à l'inscription d'un droit d'hypothèque sur le bien, prenant rang à la date de la publication de la saisie.

Cette assimilation de la saisie à une hypothèque conduit à aligner la situation de celui qui acquiert des droits réels sur le bien saisi sur celle du tiers acquéreur d'un bien hypothéqué, à savoir notamment le droit de purger les inscriptions en payant les créances inscrites. C'est ainsi que l'article 2200 du Code civil prévoit une exception à l'inopposabilité lorsque l'acquéreur, le titulaire du droit réel ou le saisi consigne une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu'au saisissant. Le texte précise que la somme ainsi consignée sera affectée au paiement des créanciers inscrits et du créancier poursuivant.

3.- La vente du bien saisi

La seule issue effective de la saisie immobilière a été jusqu'à présent la vente aux enchères, qui débouche sur une adjudication. Pourtant une telle vente aux enchères peut être source de vil prix. Pour remédier à ce risque de vente à vil prix, l'article 2201 du Code civil constitue l'une des innovations majeures de la réforme en prévoyant une alternative à la vente aux enchères publiques, à savoir la vente amiable sur autorisation judiciaire. La saisie d'un immeuble d'un débiteur porte atteinte au droit de propriété ainsi, le cas échéant, qu'au droit au logement, tous deux de valeur constitutionnelle. Il importe donc que cette expropriation respecte le cadre défini par l'ordonnance et son décret d'application, seuls à même de garantir l'équilibre entre les parties. Tel est l'objet du second alinéa de l'article 2201, qui interdit la conclusion de toute convention autorisant le créancier à faire vendre les immeubles de son débiteur en cas d'inexécution contractuelle, sans respecter la procédure de la saisie immobilière. Cette convention dite de « voie parée » doit être distinguée du pacte commissoire, autorisée sous certaines conditions par les articles 2458 à 2460 du Code civil issus de l'ordonnance no 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés.

La vente amiable

La vente amiable sur autorisation judiciaire est assimilée dans ses effets à une vente volontaire par l'article 2202 du Code civil, rendant ainsi applicables à cette aliénation les dispositions relatives aux ventes de droit commun, notamment celles du Code civil. Par ailleurs, afin d'interdire toute vente à tempérament, l'article 2203 du Code civil prévoit que l'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification du paiement des frais de procédure taxés

L'adjudication

Les articles 2204 à 2206 du Code civil détaillent les conditions dans lesquelles se déroule la vente aux enchères, en reprenant pour l'essentiel les solutions actuellement en vigueur. L'organisation des enchères doit être analysée à la lumière du double objectif poursuivi : attirer le plus grand nombre d'enchérisseurs, mis en concurrence selon une procédure transparente, tout en écartant les enchérisseurs insolvables, qui ne pourraient payer le prix d'adjudication. Conformément à l'article 2208, bien qu'il n'y ait pas d'accord du débiteur, cette adjudication est assimilée à une vente et opère donc transfert de propriété. Le fait que la vente forcée soit conduite sous l'autorité de la justice ne doit pas conférer à l'acquéreur des droits qui excéderaient ceux détenus par le débiteur sur le bien, à l'exclusion de la purge des hypothèques ; aussi, l'article 2208 rappelle la règle générale issue de l'article 1599 du Code civil selon laquelle la vente forcée ne transmet pas à l'acquéreur plus de droits que ceux appartenant au saisi ; en revanche, ce dernier restera tenu de la délivrance du bien et de la garantie d'éviction, ainsi que la jurisprudence l'a admis, cette garantie n'étant au demeurant qu'une conséquence normale de l'obligation de délivrance pesant sur le vendeur.

L'article 2209 du Code civil prévoit une autre spécificité de cette vente : malgré le transfert immédiat de propriété, le titre de vente n'est remis à l'adjudicataire qu'après paiement des frais de la procédure : cette sécurité vise à limiter les effets d'une adjudication au profit d'un enchérisseur inconséquent ; elle est complétée par les dispositions issues du second alinéa de l'article 2211.

L'article 2210 du Code civil prévoit que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion.

Le premier alinéa de l'article 2211 du Code civil dispose que le prix doit être consigné sur un compte séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations et les frais payés. Le prix de la vente ne peut en effet être payé au débiteur puisqu'il constitue le gage du créancier poursuivant et des créanciers hypothécaires. Par ailleurs, pour sécuriser l'opération, le deuxième alinéa de l'article restreint provisoirement le droit de propriété de l'adjudicataire pour tenir compte du report du paiement : avant ce paiement l'adjudicataire ne peut disposer du bien - c'est-à-dire le céder, le démembrer ou consentir des droits réels. Toutefois, l'objectif de revalorisation de l'hypothèque poursuivie par l'ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés, ainsi que la volonté d'inciter le plus grand nombre de personnes à participer aux ventes aux enchères, conduisent à réserver le cas de la constitution d'une hypothèque accessoire au prêt souscrit pour l'acquisition du bien. Conformément aux dispositions de l'article 2125 du Code civil, ce droit d'hypothèque sera consenti sous la condition résolutoire du versement du prix et des frais. Enfin, l'article 2212 prévoit qu'à défaut de versement du prix et des frais, la vente est résolue de plein droit : elle sera réputée ne pas avoir eu lieu.

En droit commun, le créancier hypothécaire dispose d'un droit de poursuivre l'acquéreur d'un bien hypothéqué, sur le fondement de son droit de suite, en application des articles 2461 à 2474 du Code civil. En cas de vente sur saisie immobilière, quelles qu'en soient les modalités, l'acquéreur du bien ne peut pas être soumis à ce droit de suite, puisqu'il acquitte un prix de vente affecté aux créanciers privilégiés et censé correspondre à la valeur vénale du bien. Aussi, l'article 2213 prévoit que la consignation du prix et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l'immeuble de toute hypothèque ou de tout privilège du chef du débiteur.

4.- La distribution du prix de vente

Peuvent participer à la distribution du prix de vente le créancier poursuivant et les créanciers ayant inscrit une hypothèque ou un privilège sur l'immeuble avant la vente, ainsi que les créanciers privilégiés dispensés de toute inscription. Les articles 2215 et 2216 du Code civil entendent garantir l'efficacité et la rapidité de la procédure de distribution. L'article 2215 dispose que les créanciers ayant fait l'objet d'une sommation de déclarer leur créance au cours de la procédure de saisie immobilière sont déchus de leur sûreté en cas de carence. Les créanciers sont incités à la célérité dans le cadre des opérations de distribution par l'article 2216 qui adopte un mécanisme s'inspirant de la procédure de l'offre réelle de paiement, de l'article 1257 du Code civil : à l'expiration d'un délai qui sera fixé par décret en Conseil d'Etat, la consignation par l'acquéreur du prix produira tous les effets d'un paiement à hauteur de la part du prix de vente distribué, si le paiement n'est pas déjà intervenu.

5.- Le transfert de compétence au juge de l'exécution

Le JEX connaît désormais de l'ensemble des procédures d'exécution, dont les règles sont par ailleurs harmonisées par le renvoi aux dispositions non contraires de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991. Les articles 13, 14 et 16 tirent les conséquences de ce transfert de compétence, dans la procédure de surendettement et dans les procédures collectives. L'article 16 réserve toutefois l'application de l'article 10 de la loi de 1991 - qui détermine les personnes pouvant représenter une partie devant le juge de l'exécution - afin de maintenir pour la saisie immobilière le principe de la représentation obligatoire par avocat.

6.- Dispositions diverses

L'ordonnance comporte en outre des dispositions prévoyant la majoration du taux légal en cas de défaillance de l'acquéreur et la protection du tiers occupant l'immeuble saisi ; elle comprend également des dispositions de coordination ; elle ne remet pas en cause l'application du droit local alsacien mosellan. L'article 23 de l'ordonnance renvoie à un décret le soin de définir les conditions d'application nécessaires à l'entrée en vigueur de la réforme. Une liste des principaux domaines concernés est donnée à titre indicatif et non exhaustif. L'article 25 reporte l'entrée en vigueur de l'ordonnance à la date de l'entrée en vigueur de son décret d'application, qui devra intervenir au plus tard le 1er janvier 2007.

LES ETAPES DE LA PROCEDURE DE SAISIE IMMOBILIERE

  1. Le commandement de payer valant saisie immobilière :

- si la saisie porte sur plusieurs immeubles, il est établi un commandement par ressort de conservation des hypothèques

- si l’immeuble saisi est un bien commun, le commandement ( de même que les autres actes de la procédure) est signifié aux deux époux. Si l’immeuble appartient en propre au saisi mais qu’il constitue la résidence de la famille, il est dénoncé le premier jour ouvrable au conjoint.

- Nouvelles mentions apportées par la réforme ( art. 15 du décret du 27.7.2006) :

- sommation de payer dans un délai de 8 jours (un mois lorsque le saisi s’est porté caution des dettes d’un tiers en apportant en garanti son bien immobilier).

- indication de la possibilité de vente amiable à condition d’y être autorisé par le juge de l’exécution

- sommation d’indiquer si le bien est loué et à qui

- indication qu’un huissier de justice peut pénétrer dans les lieux afin d’établir un procés-verbal de description

- indication du JEX territorialement compétent pour connaître de la procédure et de ses contestations.

- Suppression de l’exigence d’un pouvoir spécial

Lorsque l’immeuble fait l’objet d’un droit de suite et qu’il se trouve entre les mains d’un tiers détenteur, le commandement de payer valant saisie lui est alors signifié. Le débiteur principal en est averti dans un commandement de payer.

  1. Le PV de description des biens :

Il est établi par huissier de justice à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification du commandement valant saisie immobilière.

Il est fait application des articles 20 et 21 de la loi du 9 juillet 1991.

  1. La publication du commandement valant saisie immobilière :

- elle doit être faite dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement

- elle rend opposable la saisie au tiers

- elle marque le point de départ d’un délai de 2 ans pour que soit fait mention en marge de cette publication d’un jugement constatant la vente du bien saisi.

4 - L’assignation devant le JEX à l’audience d’orientation :

- elle est délivrée au débiteur saisi dans les 2 mois suivant la publication du commandement

- elle marque le point de départ d’un délai de 3 jours  imparti au créancier poursuivant pour déposer le cahier des conditions de vente au greffe du JEX .

- elle fait courir également un délai de 5 jours pour dénoncer aux créanciers inscrits le commandement valant saisie. Cette dénonciation vaut assignation à comparaître à l’audience d’orientation et impartit aux créanciers inscrits un délai de 2 mois pour déclarer, par acte d’avocat, leurs créances.

5- L’audience d’orientation :

- Le JEX vérifie que les conditions propres à la mise en œuvre de la mesure sont réunies.

- Il statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

- Le jugement d’orientation est susceptible d’APPEL dans un délai de 15 jours .

6- La vente amiable autorisée par le JEX :

- La décision d’autorisation de vente amiable suspend la procédure.

- Le JEX fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut être supérieur à 4 mois .

- A l’audience de rappel et si la vente a eu lieu, l’acte de vente, dressé par notaire, est soumis à l’approbation du JEX. Si la vente n’a pas eu lieu, le JEX peut accorder sous certaines conditions, un délai supplémentaire de 3 mois ou ordonner la vente forcée.

- Le JEX qui constate la vente ordonne la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège et le jugement ainsi rendu est publié à la conservation des hypothèques.

  1. La vente forcée ordonnée par le JEX :

- Le JEX qui ordonne la vente forcée fixe la date de l’audience d’adjudication (entre le deuxième et quatrième mois suivant sa décision) et détermine les modalités de visite de l’immeuble.

- La vente forcée est annoncée 2 mois au plus tôt et 1 mois au plus tard avant l’audience d’adjudication, par le biais de DEUX AVIS : un avis complet affiché au tribunal et publié dans un JAL et un avis simplifié apposé à l’entrée (ou à défaut un limite) de l’immeuble saisi et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale. A noter que la publicité peut faire l’objet d’un aménagement judiciaire.

- A l’audience d’adjudication, si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie.

- Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat, qui ne peut être porteur que d’un seul mandat. Elles sont arrêtées lorsque trois minutes se sont écoulées depuis la dernière enchère, chaque minute étant parquée par un signal sonore ou visuel. L’avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au greffe l’identité de son mandant. L’adjudication ne peut donner lieu à déclaration de command.

- A défaut d’enchère, le créancier poursuivant est déclaré d’office adjudicataire pour le montant de la mise à prix.

- Faute de consignation du prix dans un délai de 2 mois suivant l’adjudication définitive, le vente est résolue de plein droit et il y a lieu de procéder à une réitération des enchères.

8- Le jugement d’adjudication :

- Il est notifié par le greffe au créancier poursuivant , au débiteur, aux créanciers inscrits ainsi qu’à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.

- Il est insusceptible d’appel sauf s’il statue sur une contestation (appel possible dans les quinze jours).

- Il constitue le titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

9- Le titre de vente :

- Il consiste dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtu de la formule exécutoire à la suite de laquelle est transcrit le jugement d’adjudication.

- Il est délivré par le greffe à l’adjudicataire et une copie est adressée au débiteur et au créancier poursuivant.

10- La surenchère :

- Dans les 15 JOURS suivant l’adjudication, toute personne peut faire une surenchère du 1/10 ème au mois du prix principal de la vente.

- Elle est formée par acte d’avocat déposé au greffe du JEX et vaut fixation d’une audience de surenchère.

- La déclaration de surenchère est dénoncée par acte d’huissier au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi .