Clause pénale : la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi par le créancier

06-21.145
Arrêt n° 80 du 30 janvier 2008
Cour de cassation - Troisième chambre civile

 
Rejet

Demandeur(s) à la cassation : M. Mehmet X... et autre
Défendeur(s) à la cassation : société Philippe, prise en la personne de sa gérante Mme Françoise Z...

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bourges, 14 septembre 2006), que par acte sous seing privé du 1er mars 2003 la société civile immobilière Philippe (la SCI) a vendu un immeuble à MM. X... et Y..., sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt ; que n’ayant pas obtenu leur financement, les acquéreurs ont assigné la venderesse en annulation de l’acte du 1er mars 2003 pour absence de mention du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et en restitution de l’acompte versé ; que la SCI a demandé l’application de la clause pénale prévue au contrat ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts X...-Y... font grief à l’arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen, qu’il résulte de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation que tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ne devient définitif qu’au terme d’un délai de sept jours pendant lequel l’acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter ; que sont assimilés aux immeubles à usage d’habitation les locaux mixtes, d’habitation et professionnel ; qu’en constatant que le compromis de vente portait sur un immeuble destiné à l’habitation et au commerce et en en déduisant néanmoins que l’article L. 271-1 n’était pas applicable, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Mais attendu que l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne mentionnant dans son champ d’application que les immeubles à usage d’habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ; qu’ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non seulement à l’habitation mais aussi au commerce, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle n’était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que MM. X... et Y... font grief à l’arrêt de réduire à 22 900 euros le montant de la clause pénale, alors, selon le moyen, que la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi par le créancier ; qu’en se bornant, pour réduire le montant de la clause pénale stipulée au contrat, à relever par des motifs inopérants que la SCI Philippe ne contestait pas que l’immeuble litigieux avait trouvé rapidement un acquéreur et pour un bon prix sans évaluer le montant du préjudice effectivement subi par la SCI Philippe, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1152 du code civil ensemble l’article 6-1 de la convention européenne des droits de l’homme ;


Mais attendu qu’ayant retenu que les acquéreurs, par leur comportement passif fautif ayant entraîné la réalisation de la condition suspensive, avaient laissé passer la date butoir du 15 avril 2003 contractuellement prévue pour l’obtention de leur prêt, puis la prorogation tacite accordée par la venderesse jusqu’au 28 mai 2005, la cour d’appel, qui a caractérisé la disproportion excessive entre la pénalité forfaitaire de 30 000 euros mise à la charge de la partie responsable de la non-réalisation de la vente et le préjudice effectivement subi par le créancier en constatant que l’immeuble avait ensuite rapidement trouvé acquéreur et pour un bon prix , a souverainement fixé le montant de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale aux sommes séquestrées par les acquéreurs à la signature de la promesse et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

 

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;
Président : M. Weber
Rapporteur : Mme Nési, conseiller référendaire
Avocat général : M. Gariazzo
Avocat(s) : Me Bouthors, la SCP Boré et Salve de Bruneton