Décret n° 2007-92 du 24 janvier 2007 portant approbation du cahier des charges social mentionné au g de l’article L. 313-1 du code de la construction et de l’habitation

Le Premier ministre,

 Sur le rapport du ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement et du ministre de l’économie, des finances et de l’industrie,

 Vu la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, notamment son article 32 ;

 Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment son article L. 313-1 ;

 Vu le code général des impôts, notamment son article 200 nonies ;

 Vu l’avis du comité consultatif de la législation et de la réglementation financières en date du 15 janvier 2007,

 
Décrète : 

Article 1 

Le cahier des charges social annexé au présent décret, pris en application du g de l’article L. 313-1 du code de la construction et de l’habitation, est approuvé.

Article 2

 Le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement et le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

 
Fait à Paris, le 24 janvier 2007.

 AN N E X E 

CAHIER DES CHARGES SOCIAL PRIS EN APPLICATION DU G DE L’ARTICLE L. 313-1 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION

Article 1er  Objet du cahier des charges

 Le présent cahier des charges, pris en application du g de l’article L. 313-1 du code de la construction et de l’habitation, définit les conditions dans lesquelles un contrat d’assurance contre les risques d’impayés proposé par une entreprise d’assurance est éligible aux compensations prévues à l’alinéa précité.

 Article 2  Organisation mise en place

 Afin d’assurer, d’une part, la cohérence de la gestion et de l’exécution du contrat d’assurance contre les impayés, de distinguer expressément, d’autre part, les prestations relevant de l’assurance de celles relevant de la mise en oeuvre de la caution et de la compensation de l’UESL (Union d’économie sociale du logement), de garantir enfin la traçabilité des montants susceptibles d’être éligibles à cette compensation et de contrôler la bonne application et la transparence des conditions définies dans le présent décret, l’UESL met en place :

 - d’une part, une société de gestion filiale à 100 % ayant le statut de SAS, chargée de la mise en oeuvre et du suivi technique du dispositif ;

 - d’autre part, une association « Association pour l’accès aux garanties locatives » (APAGL) chargée de garantir la finalité sociale du dispositif, d’étudier ses effets, ses coûts et les conditions de son développement.

 Article 3  Conditions relatives au contrat

 Sont éligibles aux compensations prévues au g de l’article L. 313-1 du code de la construction et de l’habitation les contrats d’assurance proposés par une entreprise d’assurance disposant d’un agrément, tel que défini à l’article L. 321-10 du code des assurances, de la branche 16, et respectant les conditions suivantes :

 1° Le contrat couvre principalement le risque d’impayés portant sur le loyer, les charges ou les taxes locatives, y compris leur révision contractuelle, dus à l’assuré par un locataire occupant à titre de résidence principale un logement détenu par l’assuré situé sur le territoire français. Viennent en déduction du loyer et des charges assurés les éventuelles aides au logement auxquelles le locataire peut prétendre et qui sont perçues directement par l’assuré.

 Le contrat couvre également, en cas d’expulsion, les coûts des travaux de remise en état du logement après application d’une franchise et dans la limite d’un plafond. Les montants de la franchise et du plafond sont déterminés par le conseil d’administration de l’UESL après avis simple des organismes professionnels représentatifs des entreprises d’assurance (leur silence gardé pendant un délai d’un mois valant décision implicite d’acceptation). Ces montants sont repris dans la convention passée entre la société de gestion, sur mandat de l’UESL, et l’entreprise d’assurance.

 Dans le cas où l’entreprise d’assurance propose ou fait proposer, directement ou indirectement, des clauses ou un autre contrat en lien direct avec le bail qui couvrirait, en sus des risques mentionnés au 1° du présent article, d’autres risques relatifs aux relations entre l’assuré et son locataire, les primes (ou, le cas échéant, les cotisations) et indemnités relatives aux risques mentionnés au précédent alinéa sont clairement identifiées.


 2° Les termes du contrat précisant les conditions de mise en jeu de la garantie n’excluent en aucun cas les locataires respectant les deux conditions cumulatives suivantes (ci-après dénommés « locataires éligibles ») :

 - non-respect par le locataire des critères de solvabilité (notamment en termes de taux d’effort, de nature de l’activité, de contrat de travail et du caractère permanent de cette activité, absence de caution...) usuellement imposés par les contrats d’assurances contre les impayés de loyer ;

 - taux d’effort du locataire n’étant pas manifestement disproportionné au regard du montant du loyer (dans la limite d’un maximum de 50 %).

 
Pour les catégories de locataires pour lesquels le financement des compensations relève de l’UESL uniquement, mentionnés au a de l’article 6, ces critères sont précisés par délibération du conseil d’administration de l’UESL, prise après avis simple des organismes professionnels représentatifs des entreprises d’assurance (leur silence gardé pendant un délai d’un mois valant décision implicite d’acceptation).

 Pour les catégories de locataires pour lesquels la prise en charge du financement des compensations relève de l’Etat, mentionnés au b de l’article 6, ces critères sont précisés par arrêté du ministre chargé du logement et du ministre chargé de l’économie et des finances.

 La condition de non-exclusion des « locataires éligibles » pour lesquels la prise en charge du financement des compensations relève de l’Etat n’est pas opposable jusqu’à la date d’entrée en vigueur prévue par l’arrêté mentionné au précédent alinéa.

 3° Le contrat ne fixe pas, pour les « locataires éligibles » du présent article, de condition relative à l’existence d’un cautionnement du locataire en faveur de l’assuré, autre que la garantie apportée à l’entreprise d’assurance par l’UESL. Ainsi, tout « locataire éligible » devra être couvert par le contrat, même s’il ne bénéficie pas de caution solidaire de personne physique.


4° Le contrat fixe les obligations d’information de l’entreprise d’assurances par le bailleur ou son mandataire en cas de changement de locataire, dans un délai maximal d’un mois après la signature du bail, de manière notamment à pouvoir déterminer la catégorie dont relève le locataire. Il laisse au bailleur un délai suffisant pour déclarer le sinistre.

Article 4 Conditions relatives aux règles de gestion

 

1° En cas de sinistre, pour les « locataires éligibles », une analyse de la situation sociale du locataire est menée, avant toute procédure de recouvrement, par la société de gestion.

 Cette analyse conduit à déterminer si la situation sociale et financière particulière du locataire justifie la mise en place, pour une durée limitée, d’un accompagnement social et de modalités de recouvrement adaptées, dans des conditions prévues par convention entre l’entreprise d’assurance et la société de gestion, qui peuvent prévoir une subrogation au profit de la société de gestion des droits et actions de l’entreprise d’assurance vis-à-vis du locataire.

 Le recours à un accompagnement social et à des modalités de recouvrement adaptées sera notamment de droit lorsque les impayés de loyer sont imputables à une baisse importante des revenus du locataire consécutive à un accident de la vie, tel qu’un décès, un divorce, un licenciement ou une maladie.

 2° Les règles de gestion du contrat permettent de dissocier expressément, d’une part, les procédures relevant des techniques de l’assurance et, d’autre part, celles relevant des compensations financières apportées par l’UESL, en application de l’article 32 de la loi du 26 juillet 2005. 

3° Les modalités de détermination des compensations versées par l’UESL à l’entreprise d’assurances sont fixées par convention entre l’entreprise d’assurances et la société de gestion.

4° La société de gestion peut conclure avec l’entreprise d’assurances des conventions visant notamment à déléguer le recouvrement des sommes dues par le locataire.

 
Article 5 Tarification

 
La tarification du contrat visé à l’article 1er n’excède pas celle des contrats d’assurances qui imposent des conditions relatives au locataire plus strictes, portant notamment sur le niveau de taux d’effort acceptable et la situation professionnelle du locataire.

 
Article 6 Prise en charge respective par l’UESL et par l’Etat

 a) Catégories de locataires pour lesquels le financement des compensations relève de l’UESL uniquement (ci-après dénommés « locataires éligibles 1 % logement ») :

 - les ménages dont l’une des personnes majeures est salariée par des employeurs du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction, définie à l’article L. 313-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les anciens salariés qui sont retraités depuis moins de cinq ans et les travailleurs saisonniers ; et ce quels que soient leur ancienneté, la nature de leur contrat de travail et le nombre de salariés employés ;

 - les ménages dont l’une des personnes majeures est jeune de moins de trente ans en recherche ou en situation d’emploi ;

 - les ménages dont l’une des personnes majeures est étudiant boursier de l’Etat ;

 - tout locataire, indépendamment de sa situation professionnelle, d’un logement appartenant à un bailleur privé ayant fait l’objet d’une convention soit avec l’Etat au titre de l’article L. 353-2 du code de la construction et de l’habitation, soit avec l’Agence nationale de l’habitat au titre de l’article L. 321-4 dudit code ; et ce pendant la durée de la convention.


b) Catégories de locataires pour lesquels le financement des compensations, versées par l’UESL, fait l’objet d’un remboursement par l’Etat (ci-après dénommés « locataires éligibles hors 1 % logement ») :
 

Il s’agit des ménages qui ne relèvent pas des catégories mentionnées à l’un des trois premiers alinéas du a, et dont le logement ne relève pas des catégories mentionnées au dernier alinéa du a.