Thème : Baux/Bail d'habitation (1989) Titre : TRES URGENT - Congé d'un parking Etat : Publiée depuis le 01/10/2011 Question :


Etant tenu par un délai : 07 octobre 2011 DERNIER JOUR, je me permets de renouveler ma question.

Mon client vient d'acquérir un appartement (qu'il habite personnellement) pourvu d'un parking. Ce parking est inclus dans un contrat de location soumis à la loi de 1989.
Le parking est jusqu'alors loué à un tiers et mon client, qui perçoit les loyers depuis l'achat de l'ensemble, souhaite récupérer le parking en donnant aux locataires congé pour reprise personnelle.
Le bail a commencé à courir le 08.04.2006 pour finir le 07.04.2009 et se poursuit depuis par tacite reconduction.

Je vous remercie de bien vouloir m'indiquer le formalisme à appliquer pour le congé que je dois signifier.

S'agissant d'un parking accessoire d'un bail d'habitation, dois-je mentionner tous les textes inhérents aux congé en matière d'habitation ?

Réponse :

Par principe, le bail d'un emplacement de parking n'est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 que s'il constitue l'accessoire d'un local d'habitation, lui-même soumis à ce texte.

Compte tenu des éléments fournis, il semble que le parking en cause ait été donné à bail, expressément soumis à la loi de 1989, alors qu'il n'est pas l'accessoire d'un local d'habitation.

Il est donc nécessaire, à titre liminaire, de déterminer si une telle extension du statut des baux d’habitation est possible.

l'art. 2 al. 1er de la loi de 1989 est ainsi rédigé :
"Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur".

Or, en l'espèce, le bailleur du parking n'est pas le même que le bailleur - éventuel -du local d'habitation du preneur.

Il est toutefois loisible aux parties d'adopter volontairement le statut des baux d’habitation pour une location qui devrait être soumis au régime de droit commun prévu dans le Code civil (Cass. 3e civ., 21 sept. 2005 : AJDI 2006, p. 124), à condition que cette extension procède d'une volonté non équivoque des parties.

Il arrive en effet fréquemment qu'un bailleur inexpérimenté utilise un bail pré-imprimé maladroitement choisi ou fourni (V. par exemple CA Chambéry, 2 mars 2004 : JurisData n° 2004-250130 ) ou délivre un acte, par exemple un congé visant à tort les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (CA Paris, 6e ch. B, 3 nov. 1995 : JurisData n° 1995-023340).

On ne peut inférer de telles maladresse la soumission du bail à la loi de 1989 :

V. par ex. Civ. 3e, 23 mai 1995 : Bull. n° 126, n° 93-12.789.

L'application ou non du statut dépend ici de l'appréciation du juge du fond, qui recherchera si la commune intention des parties a été de se soumettre à la loi de 1989, étant précisé que l’application de la loi de 1989 est très rarement retenue lorsque les locaux ne sont pas utilisés à des fins d’habitation (Pour un exemple de refus d'application de la loi de 1989 lorsque les locaux ne sont pas utilisé à des fins d’habitation bien que le bail spécifie qu'il porte sur des locaux à usage d’habitation : CA Paris, 6e ch. B, 13 oct. 1993 : JurisData n° 1993-023056).

Par conséquent, en l’espèce deux possibilités s'offrent au bailleur :
- soit tenir pour acquis que le bail est soumis à la loi de 1989, dans ce cas le congé devra être délivré dans les conditions de l'art. 15 et reproduire toutes les mentions exigées ;
- soit considérer que même si le contrat est expressément soumis à la loi de 1989, ce texte ne saurait trouver à s'appliquer dès lors que le parking n'est pas l'accessoire d'un local d’habitation, il devient alors possible de délivrer un congé simple (non motivé) respectant le préavis prévu au contrat (3 ou 6 mois).

La deuxième possibilité est plus souple mais risquée, car il est probable que le locataire conteste le congé en soulevant l'application du formalise de la loi de 1989. C'est pourquoi, nous vous conseillons, après avoir avisé votre client de la situation, de délivrer un congé conforme à la loi de 1989 afin d'éviter toute difficulté ultérieure.