Thème : Baux/Bail
d'habitation (1989) Titre : TRES URGENT - Congé d'un parking
Etat : Publiée depuis le 01/10/2011 Question :
Etant tenu par un délai :
07 octobre 2011 DERNIER JOUR, je me permets de renouveler ma
question.
Mon client vient d'acquérir un appartement (qu'il
habite personnellement) pourvu d'un parking. Ce parking est inclus
dans un contrat de location soumis à la loi de 1989.
Le
parking est jusqu'alors loué à un tiers et mon client,
qui perçoit les loyers depuis l'achat de l'ensemble, souhaite
récupérer le parking en donnant aux locataires congé
pour reprise personnelle.
Le bail a commencé à
courir le 08.04.2006 pour finir le 07.04.2009 et se poursuit depuis
par tacite reconduction.
Je vous remercie de bien vouloir
m'indiquer le formalisme à appliquer pour le congé que
je dois signifier.
S'agissant d'un parking accessoire d'un
bail d'habitation, dois-je mentionner tous les textes inhérents
aux congé en matière d'habitation ?
Réponse :
Par principe,
le bail d'un emplacement de parking n'est soumis aux dispositions de
la loi du 6 juillet 1989 que s'il constitue l'accessoire d'un local
d'habitation, lui-même soumis à ce texte.
Compte
tenu des éléments fournis, il semble que le parking en
cause ait été donné à bail, expressément
soumis à la loi de 1989, alors qu'il n'est pas l'accessoire
d'un local d'habitation.
Il est donc nécessaire, à
titre liminaire, de déterminer si une telle extension du
statut des baux d’habitation est possible.
l'art. 2 al.
1er de la loi de 1989 est ainsi rédigé :
"Les
dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles
s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation
principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation
principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et
autres locaux, loués accessoirement au local principal par le
même bailleur".
Or, en l'espèce, le bailleur
du parking n'est pas le même que le bailleur - éventuel
-du local d'habitation du preneur.
Il est toutefois loisible
aux parties d'adopter volontairement le statut des baux d’habitation
pour une location qui devrait être soumis au régime de
droit commun prévu dans le Code civil (Cass. 3e civ., 21 sept.
2005 : AJDI 2006, p. 124), à condition que cette extension
procède d'une volonté non équivoque des
parties.
Il arrive en effet fréquemment qu'un bailleur
inexpérimenté utilise un bail pré-imprimé
maladroitement choisi ou fourni (V. par exemple CA Chambéry, 2
mars 2004 : JurisData n° 2004-250130 ) ou délivre un acte,
par exemple un congé visant à tort les dispositions de
la loi du 6 juillet 1989 (CA Paris, 6e ch. B, 3 nov. 1995 : JurisData
n° 1995-023340).
On ne peut inférer de telles
maladresse la soumission du bail à la loi de 1989 :
V.
par ex. Civ. 3e, 23 mai 1995 : Bull. n° 126, n°
93-12.789.
L'application ou non du statut dépend ici de
l'appréciation du juge du fond, qui recherchera si la
commune intention des parties a été de se soumettre à
la loi de 1989, étant précisé que l’application
de la loi de 1989 est très rarement retenue lorsque les locaux
ne sont pas utilisés à des fins d’habitation
(Pour un exemple de refus d'application de la loi de 1989 lorsque les
locaux ne sont pas utilisé à des fins d’habitation
bien que le bail spécifie qu'il porte sur des locaux à
usage d’habitation : CA Paris, 6e ch. B, 13 oct. 1993 :
JurisData n° 1993-023056).
Par conséquent, en
l’espèce deux possibilités s'offrent au bailleur
:
- soit tenir pour acquis que le bail est soumis à la loi
de 1989, dans ce cas le congé devra être délivré
dans les conditions de l'art. 15 et reproduire toutes les mentions
exigées ;
- soit considérer que même si le
contrat est expressément soumis à la loi de 1989, ce
texte ne saurait trouver à s'appliquer dès lors que le
parking n'est pas l'accessoire d'un local d’habitation, il
devient alors possible de délivrer un congé simple (non
motivé) respectant le préavis prévu au contrat
(3 ou 6 mois).
La deuxième possibilité est plus
souple mais risquée, car il est probable que le locataire
conteste le congé en soulevant l'application du formalise de
la loi de 1989. C'est pourquoi, nous vous conseillons, après
avoir avisé votre client de la situation, de délivrer
un congé conforme à la loi de 1989 afin d'éviter
toute difficulté ultérieure.